房产证还没办下来 能不能在以前登记的名字上再加上儿子的名字
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[法律专家]
您好，如果合同已经备案了，再加名字就只能用等房产证办下来再加，另外父母子女之间加名字或去名字，都将被视为份额买卖，要收取相应份额的契税及各项税费。比如说赠与部分份额，第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加儿子为房屋共有人。望采纳，谢谢！
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未办证的房产如何过户给成年子女
[导读]未办证的房产如何过户给成年子女？
　　没有办房产证和土地证的房子能不能直接过户给成年子女？用买卖还是用赠与的方式哪个更划算？如果是未成年子女呢，可以过户吗？
　　【解析】
　　1. 未取得两证的房屋不能进行交易过户，所以无法直接登记到成年子女的名下。
　　如果房产已经购买，尚未取得房产证，但有房屋买卖合同，这种情况下只需与开发商配合重新签订合同，变更主体，便可以将房产赠与子女。如果无法更名，只能在办理了房产证、土地证以后，再以赠与或者买卖的方式将房产过户给子女。
　　2.选择 “赠与”和“买卖”两种方式，必须先考虑以下两个问题。
　　两证是否满五年
　　如果房产两证未满5年，赠与的费用比较低，税费最少可到8%左右；如果房产两证已满5年，免征营业税，以买卖的方式过户给子女会比较划算，税费最少可以到2%左右。
　　以后是否会出售
　　①如果房子以后会出售，现在应以买卖的方式过户给子女。缺点是费用较高，此种方式也是受限购限制的，优点是以后进行房产交易时花费的成本比较少。
　　②直系亲属间赠与是不限购的，并且免征个税和营业税，费用较低。缺点是以后房产交易时税费较高，需要征收20%个人所得税，是房屋评估价的20%，需要慎重考虑。
　　3.不能直接过户给未成年子女，必须要有监护人签字才能过户到其名下
　　【支招】
　　从节省费用和长远的角度考虑，建议该网友先办理两证，在两证满5年以后，再以买卖的方式过户给子女。这样可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费，同时也方便子女以后进行房产买卖，减少了日后的交易成本。
　　两证是否满五年
　　如果房产两证未满5年，赠与的费用比较低，税费最少可到8%左右；如果房产两证已满5年，免征营业税，以买卖的方式过户给子女会比较划算，税费最少可以到2%左右。
　　以后是否会出售
　　①如果房子以后会出售，现在应以买卖的方式过户给子女。缺点是费用较高，此种方式也是受限购限制的，优点是以后进行房产交易时花费的成本比较少。
　　②直系亲属间赠与是不限购的，并且免征个税和营业税，费用较低。缺点是以后房产交易时税费较高，需要征收20%个人所得税，是房屋评估价的20%，需要慎重考虑。
　　③.不能直接过户给未成年子女，必须要有监护人签字才能过户到其名下
　　【支招】
　　从节省费用和长远的角度考虑，建议该网友先办理两证，在两证满5年以后，再以买卖的方式过户给子女。这样可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费，同时也方便子女以后进行房产买卖，减少了日后的交易成本。
来源：武汉亿房网
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房产证上加子女名字 有何利弊？（转载）
日期： 11:36:38
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很多家庭都在考虑在房产证上加子女名字，一个是为省了以后房子再过户的麻烦，另外一个是近年关于开征遗产税的消息频传，不少人认为，把房产早一些划到子女名下，将来可以回避掉部分遗产税。然而，房产证上添未成年上子女的名字，有可能在将来让孩子多花钱，这是为什么呢?孩子会因此多花什么钱呢?在房产证上加子女名字又有什么好处呢?
房产证上加儿子名字 现实不如想得美
市民陈先生夫妻婚后生育一儿子，大约五六年前，为了改善住房条件，他贷款买了一套商品房。办房产证时，他特意加上了当时还在上高中的儿子名字。“因为听说这样的话，等我老了以后，要把这套房子过户到儿子名下，就会省去很多麻烦。” 但没想到的是，陈先生这样做不但没有为儿子省去麻烦，相反还带来了麻烦。最近，儿子大学毕业，准备结婚，家里于是张罗着再给儿子买一套婚房，但是由于陈先生之前的那套房子贷款还没还清，所以银行告诉他，陈先生的儿子再买房，要算是二套房，首付至少四成，贷款利率还要上浮。“银行说通过查询系统，查到我儿子名下之前已经有房产，并且贷款未结清，所以再买必须是按二套房政策。”
“本来是出于对孩子的爱，一片好心才加他名字的，没想到现在倒害了他。”陈先生非常懊恼。要解决这个问题，陈先生只有两个办法：一个是想办法把之前的贷款还清，另外一个就是办理房产证减名，把儿子名字减去，但无论哪种办法，都意味着要付出不少的成本。
房产证上加子女名字 很多地方都要多花钱
事实上，目前像陈先生这样在房产证上加名字的市民还有不少，业内介绍，这样做，可能会引来不少的麻烦。
首先，就是像陈先生遇到的关于“二套房”的问题。根据之前银行的规定，只要购房者自己或者家庭名下有房产，再贷款就要被算是二套房。去年下半年开始，根据央行的要求，银行放松对二套房的认定，对于之前有过一套房子，但贷款已还清的，再买可以算是首套房。但是这个前提就是要还清之前的贷款，否则还是会被认定为二套房，首付和利率要上浮。
其次，就是将来如果房子要转让、抵押、担保等等，也会遭遇麻烦。因为民法规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”也就是说，房产证上如果有未成年子女名字，父母是不好随意转让、抵押的，父母只有在为了子女的利益时,才能处置孩子名下的财产,比如为了未成年子女治病、出国留学等，否则不能随意处置。而如果想把儿女的名字从房产证上去掉，根据目前的房产政策，共有的房产一方想去掉自己的名字只能通过买卖或赠予的方式过户到一方的名下，买卖和赠予都要缴纳相应的税费。
再次，孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。比如孩子在未成年时和父母共有两套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
最后还有一点，孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。
房产证上加子女名字 有利也有弊
当然，房产证上加子女的名字，也并非是真的没有好处，最好要根据客观情况决定。
业内介绍，这样做最大的好处，就是将来在把房子过户给孩子时，确实是可以省去一大笔的过户费用，也可以少缴纳相关的税费。另一方面，如果将来真的大规模推广遗产税的话，房产证上加子女的名字，确实是可以在将来遗产继承时，少缴纳税收。比如这套房产有一半份额在子女名下的话，那么缴税的时候，只要缴纳另一半份额的税就可以了。
“所以，总体说，这样做是有利有弊，每个家庭应该根据实际情况来综合考虑，比如说要考虑到将来孩子长大是不是会再买房，家里将来会不会因为做生意等，需要将房子抵押贷款。如果说有这些需要，最好不要加，但如果是都没有这方面的需要，则可以加名字。”业内人士介绍。
在房产证上加子女名字，将来在把房子过户给孩子时，可以省去一大笔的过户费用，如果将来大规模推广遗产税的话，可以在将来遗产继承时，少缴纳税收;但是子女结婚再买房算二套房，如首套贷款未还清，二套的首付和利率要上浮，且在房产证上加子女名字，房产不便于转让抵押，也有可能给子女增加房产税。
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2015年房产证添加儿子名字如何办理手续
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2015年房产证添加儿子名字如何办理手续
内蒙古 通辽 扎鲁特旗发表时间： 15:00
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