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农村建房纠纷怎么处理？
　　本期介绍：农村每家每户应该会有宅基地，而宅基地上都会建造自己房屋，而当农村建房产生纠纷时候，如何处理？案例：吴某想在自家的宅基地上建造一幢四层楼房，找到老同学徐某商量后，签订一份合同书约定由徐某以包工包料的方式为其建造，当时吴某未发现徐某未取得建筑资质。一个星期后，徐某带领工人开始进场施工。房屋快建好，吴某发现屋顶部存在水泥鼓包、室外凉台存在下沉、卫生间水无法排除等情况，出现质量瑕疵，吴某应该如何处理？能否拒付剩余的工程款吗？超期支付工程款，又该怎么处理？我们有幸地邀请到了北京建筑工程专业律师――程洪波律师参加法律快车《律师零距离》关于农村建房施工合同纠纷法律的专访，以下欢迎程洪波律师总结经验，为我们细细分析“农村建房纠纷怎么处理？”的相关问题。
　　访谈嘉宾简介：程洪波律师，毕业于北京大学法学专业，2002年开始从事法律职业，现为在北京市盈科律师事务所专职律师。程律师承办刑事、民事、经济等各类案件数百余起，为多家顾问单位提供资产并购、公司企业设立或重组、合规经营、劳动关系等方面的法律顾问服务，以诚信、严谨的工作态度赢得了委托人的普遍满意。
　　咨询热线：139-（来电请说明来自法律快车网）
程洪波律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车专访组的访谈。案例中吴某准备在自己宅基地上建房子，建房子前是否需要办理相关手续？如果相关证件程序不完善，吴某还能否建房子？
　　主持人好，各位网友大家好，很荣幸参与本次的访谈活动。根据国家现有法律、法规和各省、市地方政策文件的规定，我国农村居民在自有宅基地上进行房屋建设前必须要办理规划建设许可手续，由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。
　　按照法律、法规的规定，如果相关证件程序不完善，吴某是不能进行房屋建设的。当然，在我国广大的农村地区，大量存在不办理手续即进行房屋建设的实际情况，但是这种情况下建起的房屋往往取得不了房产权属证书，以至于引发许多不必要的麻烦和纠纷。
　　另外，由于吴某房屋是4层的楼房，在开工建设之前还应取得施工许可手续。
吴某房屋审批手续和证件已经办理好了，而承包人徐某及其团队未取得建筑资质，是否不能进行房屋施工？
　　是的。根据《民用建筑设计通则》的规定，低层住宅是指3层以下的住宅，《中华人民共和国建筑法》第八十三的条也规定：农民自建低层住宅的活动不适用建筑法的规定，但是在本案例中，吴某进行建设的是4层楼房，其已超出了低层住宅的范围，按照《中华人民共和国建筑法》的规定，吴某的房屋必须承包给具有施工资质的单位。本案中，徐某及其团队没有相应的资质，是不能承接吴某的房屋建设工程的。
建房施工协议中没有明确约定房屋质量标准，当吴某认为房屋施工出现质量瑕疵，应该如何处理？能否拒付剩余的工程款吗？
　　我们国家对房屋质量方面制定了通用的强制性标准，不管当事人是否约定，房屋质量必须符合这个国家标准，你可以高于这个国家标准，但不能低于它。由于这个国家标准是强制适用的，因此即使在建设施工协议中没有明确约定房屋质量标准，也是要以这个国家标准来判定建设完成的房屋是否达到合格的标准。
　　如果吴某认为房屋施工存在质量瑕疵，他可委托具有相关资质的鉴定机构对房屋质量进行专业的鉴定，根据鉴定结果判定房屋质量是否合格。如果房屋质量真的存在瑕疵，吴某有权选择要求施工人维修、重做，如果经修复或重做后仍然不合格的或者施工人拒不修复、重做的，吴某可以拒绝支付剩余工程款并要求施工人赔偿损失。
如果施工质量瑕疵，比如房屋顶部存在水泥鼓包、室外凉台存在下沉、卫生间水无法排除等情况，吴某不能够拒付工程款，能从工程款总额中予以扣除吗？能够扣除多少？
　　刚才我们说的房屋质量瑕疵主要指的房屋质量不合格的情况，当然，也存在房屋质量合格而局部存在瑕疵的情况，如吴某房屋所出现个别部位水泥鼓包、凉台下沉、卫生间排水不通等情况，对于局部的瑕疵，吴某不能拒付全部的工程款项，但是他有权要求施工人徐某对存在瑕疵的部分进行维修并排除这些问题，如果徐某不能维修或维修不合格，吴某可以另行委托第三方进行维修的工作，由此产生的费用和损失应该由徐某承担。对于徐某应当承担的费用和损失，吴某是可以在工程款中扣除的，这个数额要根据具体产的费用和损失进行计算。
超过建房合同约定结算工程款期限，吴某没有结算剩余工程款，要承担怎样法律后果？
　　你提出的这问题是以假设房屋质量合格且施工人不存在任何违约行为为前提的。对于这种情况，吴某应当按照双方之间施工合同的约定进行结算并及时支付剩余工程款项，如果在合理的时间内吴某拒不结算和支付，那么吴某的行为就构成了违约，需根据双方合同约定的违约条款和《合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定承担违约责任，如额外支付拖欠工程款的利息、承担给施工人造成的其他损失等。
为了避免农村建房施工纠纷，房主应该怎么做？
　　借这个机会，我也给广大农村打算建房的房主们一个提醒：首先，一定要到所属镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》；其次，找一个有施工资质的单位进行施工。再次，签订完善的施工协议，将纠纷发生后的损失降到最低。
本期的访谈即将结束了，我们非常感谢程洪波律师接受法律快车《律师零距离》的专访，同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注，我们下期再见。
　　谢谢法律快车提供的这么宝贵的机会，感谢广大网友对我的支持，随着经济水平的提高，我国农村自建房越来越多，但是，提醒广大房主，为了保护好您的权益，一定要合法合规建房，保障您财产和人身的安全。再次感谢法律快车。
我国农村自建房越来越多，提醒广大房主，为了保护好您的权益，一定要合法合规建房，保障您财产和人身的安全。
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农村房屋安全鉴定报告怎样填写
农村房屋安全鉴定报告怎样填写
09-11-13 &匿名提问 发布
按规定可以强制拆除违法建筑。但有时考虑成本效益也有补办相关手续的情况。但是楼主最好拆建房屋之前申请一下怎样申请拆建新房呢？一、农民建房政策：
 根据丽政发〔2005〕15号《丽水市人民政府关于印发丽水市城市规划区外农村村民建房审批管理暂行办法的通知》：农村村民建房应当符合一户只能拥有一处宅基地的规定。在符合村镇建设规划的条件下，提倡原址拆旧房建新房。易地新建住房先拆后建的，优先安排宅基地。易地新建住房先建后拆的，申请建房的农村村民应与村民委员会签订原有住房拆除协议，并在新建房屋结顶后三个月内自行拆除原有住房，退还的旧宅基地由村民委员会收回统筹安排。对因结构等原因无法拆除的，原有住房无偿交由村民委员会统一管理。本村农村村民内部调剂住房后建房的，调剂双方都应当是符合宅基地审批条件的困难户，接受调剂一方原则上不再另行安排宅基地。
 农村村民建房的用地标准，根据其家庭常住农业户口人数，结合原有住房面积进行确定。农村村民家庭常住农业户口人数以公安部门颁发的户口簿中的家庭成员为准。
 （一）建房的宅基地建筑占地面积，按以下标准执行：
 1－3人户，安排不超过75平方米，建房层次不超过3层； 4－5人户，安排不超过90平方米，建房层次不超过3层；6人以上户，安排不超过110平方米，建房层次不超过3层。
 （二）有下列情形之一的，可增加一个人口计算宅基地面积：已婚尚未有子女的；已领取独生子女证的。
 （三）农村村民家庭成员在本村虽无常住户口，但属下列情形之一的，可计算人口安排宅基地面积：
 1．与本村村民结婚3年以上的农业户籍的配偶，但安排建房后其在原户口所在地的户口，不再作为今后安排建房的依据；
 2．配偶为非农业人口且未享受过房改政策（购买房改房、集资房、经济适用房及货币分房，下同）的（该配偶今后不再享受房改政策）；
 3．子女为非农业人口，尚未成家随父母居住，且未享受房改政策的；
 4．原户口所在村的现役军人（不含现役军官）、复转退军人（不含已在外结婚定居人口）；  5．原户口在本村的大中专院校在校学生；
 6．原户口在本村的监狱服刑、劳动教养人员；
 7．法律、法规规定的其他人员。
 二、农村村民新建房审批程序：
 农村村民建房实行计划管理。乡（镇）人民政府、街道办事处应当按照实施土地利用总体规划、村镇规划的要求，于每年第四季度，编制下一年度各行政村的农村村民建房用地需求计划，报丽水市国土资源局莲都区分局审核。丽水市国土资源局莲都区分局根据上级下达的土地利用年度计划和各乡（镇）农村村民建房的实际用地需求，核定各乡（镇）农村村民建房的年度用地计划，报莲都区人民政府同意后组织实施。
 村民委员会负责做好村庄建设规划的编制，负责对农村村民建房户申报的现有住房、家庭成员、户籍关系等情况进行核实并协助提供相关的真实情况；做好农村村民建房涉及的相关土地权属调整工作。
 农村村民建房涉及占用农用地的，根据核定的年度用地计划，由丽水市国土资源局莲都区分局于每年一次性申请办理农用地转用手续，经批准后按户数逐宗依法审批。
 符合村镇建设规划的拆改建可按人口标准办理土地及规划审批手续。
 三、危房修建有关审批程序：
 根据市政府的要求，目前面上不符合村镇建设规划的危房拆改建原则暂停办理，待具体政策出台及与批后管理衔接后再行办理。但经相关部门共同认定为危房的危房拆、改建还是可继续办理审批的。
 审批需提供身份证明、户口证明、土地使用证、平面位置图、建房申请、房屋安全鉴定报告、相关四邻协议等资料（证件为复印件）。符合农居点及村镇建设规划的拆改扩建可免于提供房屋安全鉴定报告。
 危房加固修缮审批需提供身份证明、土地使用证、平面位置图、危房加固修缮申请、房屋安全鉴定报告、相关四邻协议等资料（证件为复印件）。
 危房拆改建及加固修缮申请，由房屋所有权人凭房屋安全鉴定意见向当地村民委员会提出，村民委员会签署意见报乡（镇）政府或街道办事处审核同意。
 城镇居民继承农村祖籍危险房屋，可以向建设规划部门提出申请，按危房加固修缮报批。
 中心城区以外的危房拆、改扩建，由莲都区建设分局办理《建设用地规划许可证》后，报莲都区国土分局审核，并报市国土局办理用地审批手续。市国土局批准后，房屋所有权人持危房拆改建施工图向莲都区建设分局申请办理《建设工程规划许可证》危房加固修缮的，由莲都区建设分局直接办理《建设工程规划许可证》。
 上述危房拆、改扩建及危房加固修缮审批统一由行政审批中心莲都区建设（规划）窗口受理。
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你这是？？
那块建的不合格 可以直接扣工钱
不是滨河园高层吧
这个真不知道
建设局建管办
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