自从我买了房子装修好以后，我家楼下那家人就在没有征得其他业主同意的情况下，擅自将住宅改
问：自从我买了房子装修好以后，我家楼下那家人就在没有征得其他业主同意的情况下，擅自将住宅改为商业用房，经营起营利性的麻将馆，总共有7张麻将桌。每天晚上营业到深夜凌晨，甚至是通宵营业。麻将机洗牌的声音，打牌者大声喧哗的声音，吵得我和家人经常晚上睡不好觉。我们找过开麻将馆的业主，物管，社区，街道等都得不到解决，甚至打了110都没有用，我们还能怎么办？答：小区业主可以向法院提起诉讼以维护自身权益。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
来源：绵阳市司法局
邓雅丹 迈尚网编辑
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新装修好房子未入住突然“闹鬼”！一研究生勇闯鬼屋道破玄机！
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&&&&&&我姑姑家在惠州博罗金域华府买了一套房，今年6月份左右才刚刚装修好，急着入住，于是请来法师参观一下房子，选个好日子入住，结果法师的一轮参观，一时惊讶，一时嘚瑟，称此屋竟然有“幽灵”作祟，必须做法！=800) window.open('http://');" style="max-width:100%;"
>=800) window.open('http://');" style="max-width:100%;"
>&& 作为现代社会，谁还会相信有鬼，我姑姑当时一开始也认为法师只是想骗钱，但当法师一步一步的讲解，实在是不得不让你相信她的房子：有幽灵先于业主入住此屋！据我姑姑说，当时法师是这么对她了这些！&& 且从我姑姑与姑父，还有法师打开房子的那扇大门开始讲起！&& 那天是我姑姑开门的，一打开门，一股刺鼻的味道让人无法忍受，姑姑便说是因为刚装修，所以油漆味比较重！当打开所有的灯时，有些灯亮，发现灯带都不能亮！当时法师并未出声，他进去后四周逛了一下，接着从他挎包拿出他的罗盘，举起摇铃不断摇来摇去!嘴你念念有词，又绕着房子逛了一圈，但我姑父，我姑姑都听不懂，姑姑他们是老一辈，所以还是相信风水这些迷信的东西，看到法师这样一摆弄，也觉得好奇！&&&&于是等法师绕完一圈，问法师怎么了？法师听到并未回答，只是当时举起右手几个手指一掐（算命一样），然后才说：此屋阴气重重，有幽灵作祟，必须作法才可入住！姑父姑姑一听，吓了一跳！接着法师就解释给姑父姑姑听！祸害之一：且看第一张图片，一滩积水，而且天气这么好，积水久久不去，法师说鬼魅最喜欢在此游玩戏水！ 祸害之三：再看餐厅，餐厅摆设无法摆正，餐桌必须与天花摆正，否则，天地不正，让鬼魅有机可乘！
姑姑说当时装饰时装饰公司未考虑好进厨房的过道，天花又是固定做好了，改不了，所以现在只能这么摆着先。 另外，房间的桌子歪歪斜斜，这种歪斜不正最易产生鬼魅！地砖也是，本来一块的弄破了两块还贴上去，这叫破地之门，鬼怪出没之象！
灯带不亮，气味浓的刺鼻！此乃祸害之兆，必定让入住者损耗身体健康且看此处，一个长宽2.5x3米的空间，天花竟然没设计一盏灯，幽灵进出房间毫无禁忌。此乃祸害之四 最可怕的一个地方，法师说这个柜子乃鬼魅藏身之处，当时姑父姑姑一听这话，惊吓得要命，都不敢靠近，法师指着这些黑斑的地方，此乃鬼怪经常出入所留痕迹，一到夜晚，鬼怪便会从此处出来！ 那天离开房子后，法师在大门贴了两道符，说能镇住鬼魅伤人，但要管走幽灵必须作法。那天，姑父姑姑惊慌的问法师该怎么办？最后法师说道：此屋有幽灵作祟，（也就是鬼闹屋）必须作法才可入住！于是姑父姑姑叫他赶紧叫他安排作法事！法师答应了，并且叫我姑父姑姑这阵子别让人进屋子，说要交两千块钱押金准备！于是给了法师两千块钱。 那天后，我姑姑便到处跟很多亲戚朋友说起这件事来。那天，刚好姑姑一表侄子（研究生毕业）听到这件事，觉得蹊跷，非要去看看姑姑的房子，一开始，姑姑还不肯给钥匙给他，怕侄子被鬼怪缠身！于是侄子说他认识个朋友也懂法术，到时叫他一起去！于是给了钥匙给侄子，当天表侄子就带着朋友去那房子看了一个上午，原来并非鬼怪作祟，其实这些无非是就是装修不好导致的问题！那个朋友就是学装修设计的，所以他一眼就看出这些问题了，而我姑姑侄子也是一开始就觉得这是法师的一个谎言！&&&&&&回去后，我朋友将那些法师说的鬼怪之处跟我姑姑一番讲解，才明白其实罪该祸首是装修房子的手工设计太差！那个阳台的积水是因为阳台贴砖贴的凹凸不平，没有统一倾斜到地漏位置；那个餐桌不正，过道没吊灯肯定就是装修公司设计水平差的问题；那个书桌就是木工做得太差，连最基本的平整度都没弄好，真不知哪里请来的半桶水；气味浓，就是用了低等的衣柜板材，油漆味超高，不达标，墙面油漆也是低等材料；灯带不亮就是水电做得不好，电线出现松动；衣柜的黑色斑纹（鬼怪藏身处），其实就是发霉，衣柜后面肯定没做好防潮，这样的常识性问题都做不好，枉称装修公司！&&&&一开始，他们都以为姑姑他们请的工人做的，所以手工差，后面得知，原来是一间叫“广东豪美装饰设计工程”的公司做的！一提起这间公司，姑姑一下子满脸愁容！一开始报价8万多，后面才知水电未报价，还有很多增加项目，算到最后15万多（这只是半包价钱），觉得这间装修公司就是个骗子！而且质量还做得这么差！虽说最后侄子破解鬼屋之说，但这么差的设计实在是让人心痛那白白花了15万的装修费！
&&&&后面，去到博罗县广播电视台旁的《广东豪美装饰公司》要求维修，竟然答复，已经结算，终止合同了，竟然说出不关他们的事！刚装修好就不能保修的，实在是没法想象，今天这个法治社会，竟然存在这么一个黑心的奸商来欺诈我们博罗的老百姓！希望更多的人不要上当受骗！&&&&作为现代社会，迷信都是经不起科学的考验，希望大家别被所谓的法师一忽悠，就相信有鬼怪，其实都是法师编来骗钱的把戏！
:用户被禁言,该主题自 .....
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那个法师挺可恶的，但沒那个装修公司可恶！
我也来说说
来自: 触屏版
装修看来大有学问，那个装修公司太水了吧，这么装修还要15万，这种质量五万都不值得！
我也来说说
我也来说说
我也来说说
选对公司很重要！这个价格在我们这能做得多么高端大气上档次了。呵呵。。。。事情既然发生，希望能早日处理好解决问题！
我也来说说
砸自己招牌，等于是自作孽不可活！
我也来说说
我也来说说
我也来说说
我也来说说
多行不义必自毙
我也来说说
同情，您好我是做除甲醛、除异味、空气净化的，为了家人的健康，有需要的可以联系我哦
我也来说说
前面部分看的我毛骨悚然
我也来说说
我竟无言以对，只能说你太好骗了
我也来说说
这广告~~，真是人才呀
我也来说说
我也来说说
:前面部分看的我毛骨悚然[可怜]我也是~以为是真的
我也来说说
所以说要选择服务好~信誉好的
我也来说说
做得差点不要紧，但一定要讲诚信，做好保修，否则这样的公司就会倒闭。
我也来说说
你是以法师为前提在反映豪美吧!你大有才了
我也来说说
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& & & & & & 中，如果承租人对所租赁的房屋进行装饰装修，一方面可能对出租人的房屋所有权造成侵害；另一方面也可能因装饰装修物在租赁房屋上的固定，而产生不动产的添附问题。相应地，房屋租赁纠纷的一大难点是，当房屋租赁合同无效、解除、履行期间届满后，装饰装修物如何处理的问题。对此，2009年颁布的《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》用第9条至第13条共计5个法条来规范这类纠纷的司法处理，但从目前司法实践情况看，仍存在对装饰装修物纠纷处理的分歧。
& & 为此，本文结合上述司法解释，作一些简单的分析。
& & 下面，我们根据承租人进行装饰装修是否经过出租人同意，分两大类情况进行讨论：
& & 1、第一种情况，承租人经出租人同意装饰装修的，在合同无效、解除、履行期间届满后，该装饰装修物如何处理？
& & 2、第二种情况，承租人未经出租人同意装饰装修的，在合同无效、解除、履行期间届满后，该装饰装修物如何处理？
& & 一、承租人经出租人同意装饰装修的
& & 如果承租人经出租人同意装饰装修，可根据租赁合同效力情况，大致分以下几种情形处理：
& & （一）合同无效
& & 法条：租赁合同无效时，
& & （1）未形成附合的装饰装修物，
& & 1）出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
& & 2）出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
& & （2）已形成附合的装饰装修物，
& & 1）出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
& & 2）出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。F9
& & 对上述条文内容，要注意把握以下几点：
& & 1、出租人同意利用装饰装修物&&可折价归出租人所有
& & 合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，&可折价归出租人所有&的原因是基于约定而不是基于不当得利对承租人进行补偿。
& & 所谓不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第92条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。在租赁合同无效时，出租人同意利用装饰装修的，这就说明，双方当事人对装饰装修物的处理做出了约定，因此，出租人获得的装饰装修的利益并非无合法根据，而是当事人的约定，在此情况下，就不是依据不当得利进行补偿。
& & 2、出租人不同意利用装饰装修物&&（1）拆除；（2）恢复原状或（3）按过错分担现值损失
& & 由于合同无效，因此之前同意装修装饰的约定一般也无效，视为未约定。在此情况下：
& & （1）未形成附合的，要拆除。由于拆除所造成的房屋损害的侵权责任，由承租人承担。所以司法解释规定，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
& & 注意：除了恢复原状的侵权责任之外，因拆除装饰装修物导致房屋无法使用的时间，出租人还可以根据当地同类房屋同类用途的租金计算损失赔偿。
& & （2）形成附合的，不能拆除，所有权按照物权法的规定，归出租人，即动产与不动产附合，动产所有权归不动产所有权人。由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
& & 形成附合的情况下，如果出租人不同意利用的，这里并没有采取物权法的规则，即由出租人取得所有权，但是按照不当得利的规则对承租人进行返还。而是根据缔约过失责任分配现值损失。主要理由是：
& & 由于很多租赁合同中的装饰装修是针对承租人的特定用途的，所以，这些装饰装修物虽然仍然可以使用，客观上也具有一定的价值，但是往往对出租人不具有利用价值。甚至出租人还会造成出租人收回房屋后再行处分上的负担。因此，不符合不当得利规则中&取得不当利益&这一标准。
& & 注意：1）这里的不当利益不是社会一般评价标准而是从出租人主观评价标准出发，通过出租人不同意利用这一标准将出租人认为&未取得不当利益&外在化、客观化。2）在合同已到期情形下，承租人也不会因此受有损失。因为其在确定租赁期限时，承租人已考虑了装饰装修物价值摊销问题。也即在订立合同时，其已主观认为，装饰装修物已作为成本在期限内将价值摊销完毕。
& & （二）租赁期间届满或时未形成附合的装饰装修物的处理。
& & 条文：租赁期间届满或合同解除时，
& & 未形成附合的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。F10
& & 未形成附合的，承租人对装饰装修物仍有所有权，故可以拆除，取回装饰装修物。由于拆除所造成的房屋损害的侵权责任，由承租人承担。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
& & （三）合同解除时，已形成附合的装饰装修物处理。F11
& & 条文：
& & （1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
& & （2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
& & （3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
& & （4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
& & 这里的合同解除主要是指法定解除，这就有必要区分：1、出租人违约、2、承租人违约、3、双方违约和4、不可抗力导致合同解除的四种情况。
& & 1、基本的原则是，装修装饰物的处理应当有利于守约人一方；双方违约的，根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方原因导致合同解除的，按照公平原则分担。
& & 注意：第4项中，&法律另有规定的，适用其规定。&是指租赁合同因租赁房屋被依法或他人侵权无法继续履行，。此时，根据物权法等法律，对装饰装修物的赔偿或补偿，应分配给承租人，而不是按公平原则分担。
& & 2、这里所谓的剩余租赁期内的装修装饰物残值主要是指装修装饰物的折旧价值。也即《合同法》F97中的赔偿损失。
& & 3、如果出租人同意利用或者已经利用承租人装饰装修的，这说明装饰装修物对出租人有价值。故应依据不当得利理论，对承租人进行补偿。但这里的补偿有两个限制条件：
& & （1）在利用价值范围内&&使用范围内
& & （2）适当补偿&&不是充分补偿的原因是承租人有违约行为
& & （四）租赁期间届满时，已形成附合的装饰装修物处理。F12
& & 法条：形成附合的装饰装修物，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。F12
& & 1、房屋租赁合同中，出租人到期收回出租房屋取得装饰装修物的所有权未必会获益，承租人也未必会有损失。因为承租人将装饰装修物早在租赁期间内，作为成本摊销完毕。
& & 2、根据《合同法》F235，承租人返还的房屋应符合按照约定使用后的状态。既然承租人进行装饰装修经过出租人同意，说明承租人对租赁房屋进行装饰装修物并进行使用属于按约定使用。相应地，承租人到期后应根据《合同法》F235将按约定使用的房屋连同装饰装修物一并返还归出租人所有。故出租人不得要求恢复原状，承租人也不得要求补偿。
& & 二、出租人不同意装饰装修的
& & 法条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。F13
& & 三、对装饰装修是否获得出租方同意存在争议的处理
& & 司法解释未对同意的具体形式进行明确规定，导致实践中双方当事人对装饰装修是否获得出租方同意往往存在争议。经常出现的情形是，承租人在房屋租赁合同履行过程中，因自身需要向出租人征求对房屋进行装饰装修的同意。但出租人基于各种原因，并未对此明确表态，但其行为又表明其已经同意。也即默示同意。因此，司法实务必须对是否构成默示同意做出判断：
& & 1、如何理解默示同意
& & 根据《民通意见》第66条：&一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。&之规定，如果出租人虽未对装饰装修事宜明确表示意见，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可认定出租人对装饰装修已经默示同意。至于出租人的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。对此，试举两则典型情形加以说明：
& & 一是，出租人虽未明确表态，但有证据证明其曾前往装饰装修现场了解情况，并发表如何装饰装修的意见，事后对此也未提出反对意见；
& & 二是，出租人虽未明确表态，但根据双方约定房屋出租用途及所出租房屋的现状，可推知承租人必然要进行装修才能达到租赁目的的。例如，租赁毛坯房开酒店、宾馆，出租人应该知道必定要装修，仍签订合同的，应推定出租人已经默示同意装修。
& & 反之，如果出租人知道承租人有装饰装修行为后，未明确表示意见且无任何行为足以表明其已接受的，则一般不得认为出租人已经默示表示同意。
& & 注意：
& & 1、出租人的行为同意应限定在积极作为范畴，而不是消极不作为。
& & 2、如何正确理解&同意&的意思表示范围
& & 在出租人作出同意承租人进行装饰装修的的意思表示前提下，仍有以下两点需要进一步明确：
& & 第一，出租人对承租人装饰装修的概括性同意是否包括对承租人任意装饰装修行为的授权。
& & 现实中，经常会出现出租人同意承租人对出租房屋进行装修但未明确说明允许装饰装修的范围和程度。一旦事后因装饰装修事项发生纠纷，则双方往往会就同意装饰装修的范围和程度各执一词。
& & 对此，我们认为应以房屋类型作为主要判断标准，并结合租赁合同中双方约定的出租房屋用途、出租人作出同意意思表示时的装饰装修进展情况等诸多因素综合加以判断同意的范围。
& & 1、如果双方未对装饰装修的工艺方法、装饰装修的面积等事先作出明确约定，则一般应认为出租人对装饰装修的同意应仅限于出租房屋所属类别的通常用途可能涉及的范围。
& & 一般而言，房屋按用途可分为住宅用房屋、工业用房屋和商业用房屋等类别。
& & 2、如果出租人对承租人的装饰装修是实行事后同意，则还应综合出租人作出同意意思表示时承租人装饰装修的进展情况加以把握。
& & 这是因为，此时承租人期望的装饰装修范围和程度可能已通过现场陈列等方式为出租人所知晓，出租人在明知其装饰装修可能的后果情形下，仍作出同意其装饰装修的意思表示。故可考虑认定其已对承租人的装饰装修范围加以认定。
& & 第二，承租人在租赁期间内对租赁房屋多次进行装饰装修是否每次均要经出租人同意。
& & 现实装饰装修纠纷中经常出现的情况是承租人经出租人同意进行装饰装修后，又因房屋使用目的的改变，未经出租人同意再次进行装饰装修。此时，出租人能否主张其再次装饰装修未经其同意而主张要求恢复原状或赔偿损失？
& & 对此，我们认为，除非双方当事人对此另有约定，否则，出租人对承租人装饰装修的同意一般应该被看做是一种租赁合同期限内的概括性、持续性授权。其理由在于：
& & 1、这是由房屋装饰装修的特点决定。房屋装饰装修的时间一般较长，其间经常可能出现装修装饰的返工、重作甚至装饰装饰风格的整体改变。因此，现实中有时很难区分是两次装饰装修还是一次装饰装修的延续；
& & 2、从日常生活经验而言，既然出租人同意承租人进行装饰装修，也就意味着允许承租人基于装饰装修需要而对出租房屋进行处分。这种处分的可能后果，并不因装修装饰的次数多少而有实质区别。
& & 3、在房屋租赁合同的很多情形中，虽然双方都未用条款明示，但从承租人缔约目的、支付的租金对价以及出租房屋的现状均可推知，对出租房屋在合同约定的房屋用途范围内进行多次装饰装修本身就是合同的默示条款；
& & 4、对于合同履行期间较长的房屋租赁合同而言，出租人的概括同意也会给承租人合理预期，使其有理由相信约定范围内的多次装饰装修本身也在出租人概括同意的辐射范围之内。否则，出租人完全可以通过特别声明要求承租人对每一次装饰装修事先都应经其同意。
& & 注意：对&经出租人同意&中的&同意&二字解释不能无限扩大。这是因为对当事人意思表示的解释必须斟酌交易习惯，探究当事人的真意，而不得拘泥于词句的字面意义。也即这里的&同意&一般只能按日常生活经验理解，限定在出租房屋的通常用途可能涉及的范围。如果没有特别明示，一般不能理解为同意承租人对所租赁房屋进行改变房屋建筑主体、承重结构的装饰装修。否则，只能依据司法解释中有关出租人的合同解除权部分的规定处理。
& & 四、除了上述问题外，在审理中还存在以下争议：
& & 一是对装饰装修物是否构成附合存在争议。
& & 根据房屋租赁合同司法解释规定，房屋租赁合同纠纷中的装饰装修物可分为形成附合和未形成附合两种情形，处理方式各不相同。司法实务中，房屋出租方通常认为装饰装修物未形成附合而要求承租方拆除，房屋承租方则通常认为形成了附合而要求出租方折价补偿。
& & 二是对装饰装修物的价值认定存在争议。
& & 因涉及赔偿或补偿问题，实践中双方当事人对装饰装修物的价值认定经常产生争议，如承租方通常依进行装饰装修时所耗费的材料、人工费等确定装饰装修物的价值，而出租方则对此不予认可。而且在某些案件中装饰装修物价值较低，委托专业机构进行评估花费成本过高，给法院确定装饰装修物的价值带来困难。
& & 针对以上问题，采取以下对策：
& & 一是依法准确认定装饰装修物的性质。要求法官积极采取现场勘验等方式，结合当事人提交的证据等准确认定装饰装修物是否形成附合。
& & 二是综合运用调解及司法评估等方式确定装饰装修物价值。对于当事人对价值认定差异不大，或价值较低而司法评估成本过高的，应注重调解手段的运用，促成当事人对价值的认定达成一致；而对于当事人对价值认定差距过大的，应及时进行司法评估确定装饰装修物价值。
& & 摘自：公众号法语峰言
& 律师预约：
& & 【律师推荐】张涛，北京大学法学学士，易居（北京）房产律师网（）首席律师，（）团队负责人，北京市律师协会房地产专业委员会委员。执业以来代理民商事诉讼仲裁案件千余起，为客户挽回经济损失人民币逾亿元，并在办理的各项具体法律事务中，以精湛的业务素质、尽责勤勉的工作态度、出色的工作成果获得了当事人的高度评价。张涛律师尤其擅长处理各类建筑工程、房地产纠纷(在代理最高人民法院，各地方中、高级人民法院申诉、再审案件方面有丰富的经验、技巧以及良好的人脉、业界关系)，并提供了百余起涉建筑工程、房地产非诉法律服务，有着丰富的实践经验和诉讼技巧。
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