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慎用投资性房地产评估方法
目前，《投资性房地产评估指导意见》（下称“《指导意见》”）已正式施行。在投资性房地产评估方法的明确上具有鲜明的针对性，这是其最鲜明的特色。这也提醒我们，一定要谨慎使用投资性房地产的评估方法，注意《指导意见》中的相关规定。
首先，针对注册资产评估师在执行投资性房地产评估业务时如何选择评估方法，《指导意见》要求注册资产评估师应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。
其次，针对注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产，《指导意见》要求注册资产评估师应掌握两方面要求。
一方面要收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。
另一方面要建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。
再其次，针对注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产，《指导意见》要求注册资产评估师应掌握4项要求：应当对企业来自于投资性房地产的租金收益以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益；应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件；应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数以及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限；运用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。
最后，针对注册资产评估师在运用市场法或收益法评估投资性房地产，《指导意见》规定了遇到3种特殊情况时须采取的对策。
第一，明确注册资产评估师遇到已出租的建筑物，在其会计核算中不包含建筑物所对应的土地使用权时，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值。
第二，明确注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。
第三，明确注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。更多数据,请访问)
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戴德梁行：如何估价投资性房地产？
提要：房地产企业实施对投资物业公允价值入帐已经成为趋势，直接影响着对投资性房地产的估价，而收益法和假设开发法就成为投资性房产的主要评估方式。　　时过境迁，随着“企业会计准则”的推广实施，投资性的计量和评估方式正发生着嬗变。诞生于2006年，且在2007年在上市公司中广泛推广的“新企业会计准则”，要求投资性房地产应按照成本进行初始计量，同时企业选择公允价值模式进行后续计量时，必须具有证据以明确其投资性房地产的公允值，而该公允值必须是可靠及可持续地应用的。　　DTZ()大中华区估价及顾问服务部高级董事陈家辉表示：“虽然相关政府部门尚未对企业全面实施‘新企业会计准则’有强制性规定，但是由于房地产行业的资金密集型特点，企业需要符合中外投资者及债权人的要求，因此预计房地产企业将较其他一般企业更为积极地采新企业会计准则。同时，新企业会计准则对投资性物业的规定，也将对投资物业公允价值入帐以及评估产生深远影响。”　　目前，已经有相当数量的房地产企业，根据这些要求转以公允值入账。面对这一趋势，如何对投资性房地产进行评估是房地产企业亟待解决的问题。为此，两个投资性物业评估的主要方式可以破解此难题：　　1.&法　　在市场个案成交中，当可找到与标的房地产直接比较之案例，市场法是获取公允价值的合适评估方法。‘准则’&也提供指引要求参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素做出合理的估计。随着市场对经营投资性房地产的比重不断加大，该类市场交易活动也将越来越多。　　2.&收益法　　收益法适用于附带租约的投资性物业，主要是分析附带租约租金的水平、市场租金的水平以及市场回报率。这种方法的计算公式包括租约期内价值和租约期满后价值，前者主要考虑现有租金以及剩余租约年期的租约期内价值，而后者主要考虑市值租金、市场回报率及其于附带租约期间的贴现值。固此，在经营投资性房地产时，在签定租约时需特别注意所厘定之租金水平及租约年期，太偏低的租金及过长之租期均对其房地产之公允价值有莫大影响。&延伸阅读
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正和股份(600759)所拥有投资性房地产市场价值资产评估报告
天津天誉轩置业有限公司所拥有的北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼整座投资性
房地产市场价值资产评估报告
闽中兴评咨字(2014)第 3001 号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
二〇一四年三月十日
注册资产评估师声明
1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
5、注册资产评估师及其所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
6、注册资产评估师及助理人员已对评估对象进行了现场勘察。
7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
10、评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，评估报告的分析意见和评估结论以评估报告中披露的假设和限制条件为前提，报告使用者须关注评估报告特别事项说明、评估假设等事项对评估结论的影响。
11、评估报告书的评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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天津天誉轩置业有限公司投资性房地产市场价值资产评估报告
天津天誉轩置业有限公司
所拥有的北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号
楼整座投资性房地产市场价值
资产评估报告摘要
闽中兴评咨字(2014)第 3001 号
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者：
委托方：天津天誉轩置业有限公司
产权持有者：天津天誉轩置业有限公司
其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
二、评估目的:本次评估目的是为天津天誉轩置业有限公司确定其申报评估的位于北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼整座投资性房地产的公允价值提供参考。
三、评估对象和范围：本次评估对象为天津天誉轩置业有限公司申报的投资性房地产。评估范围为天津天誉轩置业有限公司位于北京市丰台区南方庄 2 号院 2号楼整座投资性房地产，总建筑面积 5,630 平方米。
四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。
五、评估基准日：本次评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。
六、主要评估方法：市场法
七、评估结论：经评估，位于北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼，权属天津天誉轩置业有限公司的投资性房地产，总建筑面积 5,630 平方米，资产账面价值119,506,659.45 元 ， 于 二 ○ 一 三 年 十 二 月 三 十 一 日 的 市 场 价 值 总 计 人 民 币117,934,206.81 元，评估减值 1,572,452.64 元，减值率为 1.32%。
八、特别事项说明：
1.对被评估资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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天津天誉轩置业有限公司投资性房地产市场价值资产评估报告
2.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
3.截止评估基准日,评估对象南方庄 2 号院 2 号楼 1 层 101 号、2 层 201 号及3 层 301 号已设立抵押，抵押建筑面积 5,630 平方米，抵押金额合计为 15800 万元，抵押权人为中信银行福州分行、华夏银行福州台江支行。虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权利状态做出独立的判断。
4.本次评估以评估对象在评估基准日拥有合法、完全权利，未设立任何他项权利为前提，评估结果体现其完全市场价值；本评估结果已包含土地使用权价值，同时还考虑了租约对其价值的影响。本报告未考虑相关税费对评估值的影响。
5.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的及限制条件下于评估基准日在公开市场上的客观合理房地产价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用等因素的影响；由于房地产具有不易变现的特点，因此如要短期强制处分估价对象，则应充分考虑强制处分时的市场情况和估价对象的快速变现能力，以及房地产拍卖中介佣金等交易费用及房地产交易税费。
6.由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产使用期间将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所评估的房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台风、水灾、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；因此，在运用本报告评估结果时，需充分权衡可能出现的种种利弊，全面考虑各类风险及其不利后果。
7.期后事项
7.1 评估基准日后至出具评估报告日，被评估资产若发生了变化，在使用评估结论时应充分地考虑这些变化对评估结果的影响。
7.2 评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正常范围之内，无需披露而未披露的重大事项。
7.3 报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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天津天誉轩置业有限公司投资性房地产市场价值资产评估报告
7.4 评估结论已扣除现有租约及租约优惠对评估对象公允价值的影响，评估报告日之后若发生租约期、面积、租金变化或发生租约期满续租、转租等情况，在使用评估结论时应充分考虑这些变化对评估结果的影响。
7.5 在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理：
7.5.1 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数进行相应调整；
7.5.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值；
7.5.3 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
8.本报告中的有关天津天誉轩置业有限公司及被评估对象描述性的文字均摘自委托方提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发现，且产权持有者也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。
以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告全文。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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天津天誉轩置业有限公司投资性房地产市场价值资产评估报告
天津天誉轩置业有限公司
所拥有的北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号
楼整座投资性房地产市场价值
资产评估报告
闽中兴评咨字(2014)第 3001 号天津天誉轩置业有限公司：
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称“本公司”）接受贵公司的委托, 根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照公认的资产评估方法,对位于北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼权属贵公司的房地产的现有市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对评估对象在二○一三年十二月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下:
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者
（一）委托方：天津天誉轩置业有限公司
企业名称：天津天誉轩置业有限公司
所：天津港保税区国贸路 18 号 420
法定代表人：宋秉东
注册资本：陆仟贰佰贰拾叁万捌千玖百陆拾元人民币
实收资本：陆仟贰佰贰拾叁万捌千玖百陆拾元人民币
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：物业管理；以自由资金、资产为其他房地产企业贷款提供担保；房地产咨询服务；投资咨询服务；基础设施投资建设和运营维护及提供相关服务；国际贸易；化工（化学危险品除外）、建筑材料、机械设备、电子产品、钢材、木制品的批发兼零售；房屋租赁。
（二）产权持有者：天津天誉轩置业有限公司
（三）委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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天津天誉轩置业有限公司投资性房地产市场价值资产评估报告
二、评估目的：本次评估目的是为天津天誉轩置业有限公司确定其申报评估的位于北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼整座投资性房地产的公允价值提供参考。
三、评估对象和范围：
（一）评估对象
天津天誉轩置业有限公司申报的投资性房地产在评估基准日账面值如下所示：序号
建筑物名称
建筑面积(㎡)
账面价值（元） 1
丰台区南方庄 2 号院 2 号楼 101 号
47,323,430.14 2
丰台区南方庄 2 号院 2 号楼 201 号
43,668,373.83 3
丰台区南方庄 2 号院 2 号楼 301 号
28,514,855.48合计
119,506,659.45
（二）评估范围
北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼整座房产（总建筑面积 5630 平方米）及其
，具体明细如下表：分摊土地使用权（面积 260.54 平方米）
公摊面积 层次
套内面积(㎡)
房屋所有权证编号
X 京房权证丰字第 230901 号
X 京房权证丰字第 230865 号
X 京房权证丰字第 231085 号
评估项目概况：
估价对象北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼为三层钢混结构公建配套楼，建成于 2005 年初；估价对象设两部双跑消防楼梯、安装不锈钢防火门及铝合金外窗，水卫、电照、消防喷淋设施齐全，并配置两部垂直电梯（苏州科达）及（约克）中央空调供暖系统，估价对象室外场地及周边停车位较多，适合做餐饮等服务业经营场所。估价对象由专业公司进行物业管理，至评估基准日，房屋和室内设施的使用、保养和维护状况良好。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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天津天誉轩置业有限公司投资性房地产市场价值资产评估报告
根据估价人员现场查看情况，估价对象全部房产已出租给四川利丰汇鑫投资发展有限公司承包经营（租约由 2009 年 4 月 20 日至 2024 年 4 月 19 日止）；至评估基准日，汇鑫投资公司已引进了肯德基、小肥羊餐饮连锁、江南美食苑、石器时代、田老师红烧肉、易佰连锁旅店等知名商家在此经营。
四、价值类型和定义
1.投资性房地产的定义：企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
2.本次评估对象所选取的价值类型为：市场价值。
3.价值定义表述：所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日的公开市场进行正常公平交易的价值估计数额。
4.会计准则中对投资性房地产公允价值的定义是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。本次评估中的投资性房地产的价值类型与会计准则中的投资性房地产的价值类型一致。
五、评估基准日
本次资产评估基准日是二○一三年十二月三十一日。
确定评估基准日的相关事项说明：（1）为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项目评估目的顺利实现；（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准有效的价格标准和利率、汇率、税率。
六、评估依据
(一)行为依据
1．本公司与委托方订立的资产评估协议书；
2．产权持有者填报的资产评估申报明细表；
3．资产评估委托方和产权持有者的承诺函；
4．其他相关资料。
(二)法规依据福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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天津天誉轩置业有限公司投资性房地产市场价值资产评估报告
1.国家有关资产评估的法律、法规及规章制度；
2. 《企业会计准则》《企业会计制度》；
3.《资产评估准则——评估报告》《资产评估准则——评估程序》《资产评
、估准则——业务约定书》《资产评估准则——工作底稿》《资产评估准则——不动产》和《资产评估价值类型指导意见》（中评协[ 号）；
4.《资产评估准则——基本准则》及《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企［2004］20 号）；
5.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协 [2003]18 号）；
6.《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T5）；
7．《投资性房地产评估指导意见》（试行）（中评协[ 号）；
8． 评估机构业务质量控制指南》
（中评协[ 号）；
《以财务报告为目的的评估指南（试行）（中评协[ 号）；
10．行业性的其他有关法律法规。
(三) 权属依据
1．房屋所有权证复印件 ；
2．国有土地使用证复印件；
3．房屋租赁合同；
4．其它有关资料。
(四)取价依据
1．企业提供的有关财务会计资料；
2．企业提供的销售方面资料；
3．企业提供的租赁方面资料；
4．评估人员收集的周边房地产交易资料；
5．评估人员收集的类似房地产租赁资料；
6．企业提供的及评估专业人员认为评估所必备的资料。
七、评估方法
资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。本次评估对象为投资性房地产，根据《投资性房地产评估指导意见》（试行），投资性房地产一般适用市场法和收益法评估其公允价值，由于评估对象现有租约期限较长，租约期后其未福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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天津天誉轩置业有限公司投资性房地产市场价值资产评估报告来租赁情况（包括出租与否及租金变化）均难以合理预测，因此不采用收益法，评估人员根据评估对象的具体情况、资料收集情况及数据来源等相关情况，选取市场比较法进行评估。 选取市场法的理由：评估对象所在地存在活跃的房地产交易市场，从活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息；根据《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的通知，选择的评估方法应当与前期采用的评估方法保持一致。
本次评估通过采用市场比较法测算评估对象的市场平均价格，所选取的交易实例均为正常交易案例，其成交价格为成交期日的正常市场价格，经过对它们与评估对象在交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等方面的差异进行比较修正后，得出的以上评估结果系体现评估对象于评估基准日可实现的平均市场价格。考虑到评估对象总量相对较小，目前北京市商业地产市场行情良好，评估人员判断评估对象具有良好的变现能力，可在短期内整体变现，故不考虑整体变现对评估对象市场价值的影响。由于列入本评估范围内投资性房地产带有十一年的租约，其所约定的租金与评估对象周边相类似商铺的客观合理市场租金的一定的差异，本次评估以两者租金差额的累计折现值作为租约对公允价值的影响值。最后，评估对象的公允价值等于市场法测算的各商铺的平均市场价格扣减现有租约对公允价值的影响值。
八、评估实施过程和情况
本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估，先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
1.接受委托
(1)在通过了解企业资产状况后,接受委托,与委托方签订资产评估协议书,明确评估目的、范围、对象、基准日,布置并辅导委托方进行待评估资产的申报、清查等工作;
(2)成立评估工作小组。由项目负责人制订资产评估实施方案和工作时间计划。
2.资产清查福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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天津天誉轩置业有限公司投资性房地产市场价值资产评估报告
(1)产权持有者对待评估资产进行全面清查盘点；
(2)本公司评估专业人员到现场检查核实资产占有单位进行的清查情况,验证所提供的资料；
(3)本公司根据企业填写的资产评估申报表数据与企业账面数进行核对;
(4)收集待评估资产的产权证明、基准日市场价格、信息等资料,对待估资产进行了现场观测。
3.评定估算
(1)本公司评估师、工程师在产权持有者配合下,对申报的待估资产进行核实、观测,并作相应工作记录;
(2)据待估资产的特点及本次评估目的,选用上述拟定的评估方法,运用收集的相关市场信息,进行估算;
(3)专业组评估人员根据资产的初步估算材料,撰写资产评估结果,填写完成清查评估明细表,编制工作底稿。
4.评估汇总
(1)项目负责人对专业组编制的工作底稿,进行复核验证;
(2)项目负责人组织汇总评估结果,汇集资产评估工作底稿。
5.提交报告
(1)由项目负责人拟写评估报告初稿;
(2)公司领导对评估报告进行审核;
(3)经公司领导审核后的评估报告初稿征求委托方意见；
(4)正式出具评估报告。
九、评估假设
1. 评估前提：本次评估是以资产按现状持续使用为评估假设前提。
2. 基本假设：
2.1 以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2.2 以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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天津天誉轩置业有限公司投资性房地产市场价值资产评估报告
2.3 以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
2.4 以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
2.5 除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他抵押或担保事项、重大诉讼或期后事项，且产权持有者对列入评估范围的资产拥有完整合法权利为假设条件。
3. 具体假设：
3.1 评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，在评估基准日 2013 年 12 月 31 日的市场价值的反映为假设条件。
3.2 列入评估范围的资产数量以委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证记载数量为依据。
3.3 本次评估假设评估对象已签订的租约均合法、有效，已签租约均能实际履行，不会改变和无故终止，已出租的投资性房地产的经营业态不会发生重大改变。
3.4 本次评估假设评估对象的销售情况、市场租金、出租情况、租金增长率等能按评估测算预期情况实现。
3.5 本公司在评估过程中，接受了部分由委托方天津天誉轩置业有限公司提供的评估师认为是评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来源合法性由委托方负责，评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法，本次评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性。
十、评估结论
经评估，位于北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼，权属天津天誉轩置业有限公司的投资性房地产，总建筑面积 5,630 平方米，资产账面价值 119,506,659.45元，于二○一三年十二月三十一日的市场价值总计人民币 117,934,206.81 元，评估减值 1,572,452.64 元，减值率为 1.32%。
详见评估明细表。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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十一、特别事项说明
1.对被评估资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。
2.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
3. 截止评估基准日,评估对象南方庄 2 号院 2 号楼 1 层 101 号、 层 201 号及3 层 301 号已设立抵押，抵押建筑面积 5,630 平方米，抵押金额合计为 15800 万元，抵押权人为中信银行福州分行、华夏银行福州台江支行。虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权利状态做出独立的判断。
4.本次评估以评估对象在评估基准日拥有合法、完全权利，未设立任何他项权利为前提，评估结果体现其完全市场价值；本评估结果已包含土地使用权价值，同时还考虑了租约对其价值的影响。本报告未考虑相关税费对评估值的影响
5.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的及限制条件下于评估基准日在公开市场上的客观合理房地产价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用等因素的影响；由于房地产具有不易变现的特点，因此如要短期强制处分估价对象，则应充分考虑强制处分时的市场情况和估价对象的快速变现能力，以及房地产拍卖中介佣金等交易费用及房地产交易税费。
6.由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产使用期间将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所评估的房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台风、水灾、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；因此，在运用本报告评估结果时，需充分权衡可能出现的种种利弊，全面考虑各类风险及其不利后果。
7.期后事项福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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7.1 评估基准日后至出具评估报告日，被评估资产若发生了变化，在使用评估结论时应充分地考虑这些变化对评估结果的影响。
7.2 评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正常范围之内，无需披露而未披露的重大事项。
7.3 报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
7.4 评估结论已扣除现有租约及租约优惠对评估对象公允价值的影响，评估报告日之后若发生租约期、面积、租金变化或发生租约期满续租、转租等情况，在使用评估结论时应充分考虑这些变化对评估结果的影响。
7.5 在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理：
7.5.1 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数进行相应调整；
7.5.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值；
7.5.3 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
8.本报告中的有关天津天誉轩置业有限公司及被评估对象描述性的文字均
摘自委托方提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文
字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公
司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发现，且产权持有者也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。
上述事项，提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1. 该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。
2. 资产评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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3. 本评估报告的使用有效期为一年，即从 2013 年 12 月 31 日至 2014 年 12月 30 日，根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。
4.本评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的其他报告使用者为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所有，除按规定报送有关政府管理部门审查使用外，未经许可，不得随意向他人提供或公开。
十三、评估报告日
本次评估报告出具日为 2014 年 3 月 10 日。
（ 本 评 估 报 告 文 号 为 闽 中 兴 评 咨 字 (2014) 第 3001 号 ， 评 估 结 果 为117,934,206.81 元。）
中国注册资产评估师:
法定代表人:
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
二〇一四年三月十日福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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资产评估报告附件
闽中兴评咨字(2014)第 3001 号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
二〇一四年三月十日
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资产评估附件清单
附表：资产评估明细表
(一) 资产评估委托方营业执照复印件
(二) 资产评估委托方及产权持有者承诺函
(三) 资产评估机构营业执照复印件
(四) 资产评估机构资格证书复印件
(五) 评估师资格证书复印件
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