关于国家税务总局11号公告2016第18号公告中的扣除土地成本问题

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-15 01:04 标签： 国家税务总局11号公告
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关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告
2016年第86号公告
颁布时间：&&发文单位：国家税务总局
　　为细化落实《》（财税〔号）和进一步明确营改增试点运行中反映的操作问题，现将有关事项公告如下：
　　一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
　　二、财税〔号文件第九、十、十一、十四、十五、十六条明确的税目适用问题，按以下方式处理：（一）不涉及税率适用问题的不调整申报；（二）纳税人原适用的税率高于财税〔号文件所明确税目对应税率的，多申报的销项税额可以抵减以后月份的销项税额；（三）纳税人原适用的税率低于财税〔号文件所明确税目对应税率的，不调整申报，并从2016年12月份（税款所属期）起按照财税〔号文件执行。
　　纳税人已就相关业务向购买方开具的，应将增值税专用发票收回并重新开具；无法收回的不再调整。
　　三、财税〔号文件第十八条规定的&此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税&，按以下方式处理：（一）应予免征或不征增值税业务已按照一般计税方法的，以该业务对应的销项税额抵减以后月份的销项税额，同时按照现行规定计算不得从销项税额中抵扣的进项税额；（二）应予免征或不征增值税业务已按照简易计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的增值税应纳税额抵减以后月份的增值税应纳税额。
　　纳税人已就应予免征或不征增值税业务向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回后方可享受免征或不征增值税政策。
　　四、保险公司开展共保业务时，按照以下规定开具：（一）主承保人与投保人签订保险合同并全额收取保费，然后再与其他共保人签订共保协议并支付共保保费的，由主承保人向投保人全额开具发票，其他共保人向主承保人开具发票；（二）主承保人和其他共保人共同与投保人签订保险合同并分别收取保费的，由主承保人和其他共保人分别就各自获得的保费收入向投保人开具发票。
　　五、《》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，&当期销售房地产项目建筑面积&&房地产项目可供销售建筑面积&，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
　　六、纳税人办理无偿赠与或受赠不动产免征增值税的手续，按照《》（国家税务总局公告2015年第75号，以下称《公告》）的规定执行。《公告》第一条第（四）项第2目&经公证的能够证明有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件&，修改为&有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件&。
　　七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
　　本公告自发布之日起施行。
　　特此公告。
　　国家税务总局
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房地产企业“一次拿地、分次开发”的土地成本扣除问题——全国各地解答一表汇总各地国税地区口径总局口径暂未找到相关解答河北国税暂未找到相关解答山东国税二、关于房地产开发企业土地价款扣除问题部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。青岛国税暂未找到相关解答福建国税暂未找到相关解答海南国税九、关于房地产开发企业土地价款扣除问题部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付的土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目所对应的土地价款，按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。七、关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。（4）从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。北京国税暂未找到相关解答四川国税暂未找到相关解答湖北国税暂未找到相关解答河南国税问题九 &房地产企业“一次拿地、一次开发”，可以按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算当期允许扣除的土地价款。但是对于 “一次拿地、分次开发”的房地产企业，如何计算当期允许扣除的土地成本？答复：根据国家税务总局2016年第18号公告规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。房地产企业“一次拿地、分次开发”时，分次开发的项目都是作为单独项目分别核算的，因此，这种情形可按照如下方法计算单个项目当期允许扣除的土地成本：首先将“一次拿地”时一次性支付的土地价款，按照土地面积占比在不同项目中进行划分固化；然后根据“分次开发”的单个项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，乘以单个项目所对应的土地价款，计算其当期允许扣除的土地成本。安徽国税暂未找到相关解答浙江国税十四、关于房地产开发企业土地价款扣除问题部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？1、房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。2、对于过渡期房地产销售问题，如前期符合营业税纳税义务时间已缴纳了部分营业税，5月1日后又按照规定缴纳剩下部分增值税的，对应土地价款的扣除要按照缴纳营业税和增值税的比例进行分摊。深圳国税暂未找到相关解答新疆国税暂未找到相关解答银川国税暂未找到相关解答江西国税暂未找到相关解答厦门国税暂未找到相关解答上海国税暂未找到相关解答吉林国税暂未找到相关解答江苏国税暂未找到相关解答内蒙古国税（八）房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本，可供销售建筑面积如何确定问题。房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
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