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同样是三四线城市 为什么别人买房赚你买就亏？
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
今年一季度，房地产的确表现出一些“令人欣喜”的特征。而这些特征正是上面想要看到的，比如三四线的房子走量终于加快了，一二线城市房子终于不再如脱缰的野马。从卖房子的角度来说，这的确是值得欣喜的，但融360房贷君想说的是，眼下三四线房子走量加快并不是真正的需求所推动的，而是资金推动的，准确地说是一线的资金跑到三四线去了，但很遗憾，人并不会跟过去。买了房子，拿到房产证，房子空在那里，买房的人该回到二线回到二线，该回到一线回到一线。说白了，就是钱还是太多了，在一线不受待见，开始不理性地向外围溢出，结果就是钱在外围变成水泥钢筋储存下来。接下来，房贷君会就这个思路来分析一下，当前三四线城市房子走量加快的一些事实。数据层面4月份的数据还没公布，我们这里暂时选择的是3月份的数据。先来看看环比和同比从以上环比数据，我们能明显发现一个特点，在3月份环比top20中，三四线城市明显增多，而他们的同比数据又比较低，环比与同比之间的差值比较小，说明这些城市的房地产是短期内涨上来的，也进一步说明资金在近几个月内明显流入三四线城市。这些城市中，比较明显的有洛阳、沈阳、安庆、贵阳、唐山等。而从1-3月份商品房销售额来看，中西部也明显超过了东部，看下图：这种趋势，也从近期的部分媒体的报道中得到印证，比如唐山、沈阳、烟台、东戴河等地的楼市有大量来自北京、深圳和上海等地的购房者。某院数据显示，截至今年2月份，销售量方面，一线城市同比降16.3%，二线城市同比增长76.69%，三线城市同比增长35.84%。数据还显示，在所有销售土地中，三四线城市占比明显提高，今年前2个月三四线城市占比提升了5.7%。不过需要注意的是，这些被关注的三四线城市主要集中在核心城市周边。说明资金进入三四线城市仍然比较谨慎，依托核心城市能够在一定程度上降低风险，而这也表明这些资金配置资产的意味比较浓。换言之，本轮三四线城市的火热，主要由货币推动，而不是住房需求推动。通过以上几点分析，我们想说明的是，眼下三四线城市由房企和投资需求推动，刚需需要谨慎选择跟进。刚需需要谨慎跟进的判断方法1、判断长期指标是否具有可持续性这一点主要集中在人口流入、产业发展规划和执行力度，基础设施的完善度上面。刚需可以对比自己所感兴趣的城市，这些城市如果现在比较火热，可以从以上几点来考察可持续性。否则现在跟进去买，就等于是追高。2、房子消化速度和供应速度有些三四线城市虽然现在卖的比较多，待售的已经不多，但可供发掘的的供应非常多，这种城市房子难以维持连续上行的行情，反而可能因为潜在供应大规模形成商品房而导致下行趋势形成。恕我直言，大部分三四线城市房子如果不够卖了，如果在短时间内快速入市一批土地从而增加供应，上行的可持续堪忧。3、购房者身份如果某个三四线城市的房地产比较火，但主要购房者都是外来的，那就比较尴尬了，这很明显是在配置资产，钱留下人不留下。这只会增加空置率，并不会对楼市形成多大的支撑力。一旦楼市异动，这些已经卖掉的房子也会重新入市，进一步增加供给，房子多了，肯定不会贵。刚需需要区分两类三四线城市名列前茅类是远离核心城市的三四线城市，这些城市长期稳定，主要指标都不会有明显变化，出现短期行情，主要是因为资金，资金刺激出来的楼市并不具备可持续性。如果把全国当做一个城市来看待，这些城市就属于地段较差的区域，刚需慎入。第2类是核心城市周边的三四线城市，这些城市虽然级别较低，但背靠大树好乘凉，总体上是具备购买价值的。具体下手时还得细细考量。如何判断卫星城市是否具备购买价值，可以参考这两个指标。一是物理距离不超过30公里，借鉴世界上其他成熟都市圈的案例。二是卫星城到核心城市的通勤时间不超过1个小时，请注意，交通工具应该是地铁而不是高铁，道理也很简单，地铁便宜，高铁贵，通勤成本也决定了卫星城的价值。通过以上分析，我们需要清楚一点，买房需要考察基本面，而不是追着行情走，行情有真有假，假的就是那种缺乏基本面支撑的，真的就是那种基本面有支撑的，基本面嘛，还是那几点，人口是否净流入，产业结构是否符合趋势、基础设施是否跟得上。将这几点与本轮上涨的三四线城市一对比，就十分清楚了。举个例子，我认为唐山和烟台、东戴河这三个城市，刚需就不适合买，唐山属于老工业城市，利好因素还仅仅是一个京津唐城际高铁，通勤成本很高；烟台和东戴河都是主打旅游度假概念，这类需求对于当下的主流购房需求来说，略显超前，主流刚需购房者仍然倾向于为自住买房，为旅游度假买房的仍然是少数。
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Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved三四线小城市房价都7000+了，会不会以后再涨啊？我到底要不要现在买房啊！
我老家的乡镇上，房子都卖到3300了，而且没有小户型。120起。回复第7楼(作者:@xuelh 于
18:09)@边走边看j 2楼
16:33:54价格太高，建议观望，小县城250……==========
小城市房子是最恶心的，贵了只能认栽了。
据说那个小城市的房价只有700，中国最低价。
@中原一飘-25 10:59:37我们小县城，普通房，户下的房屋，大产权的，。小区房，证齐全的.-----------------------------那肯定是什么西北小山村了，东面城市没这个解放前的价格了。县城都6000 了。
看新闻联播的，买不到房
我滕州的..离济宁不远..以前滕州叫滕县的时候好象是归济宁管的..后来不知道怎么回事就归枣庄管了..我们这边二手房..4000/一平..新房也在之间..我对象他姨弟.刚买的150平,滕州远航水晶城.贷款买的新房.3700元..一平..这新房怎么这么便宜呢..不是要5000左右吗?
@komkak520
01:12楼主，你这种智商也就一穷比的命，最好过三五年再买，房价会降，你现在不买老子看你过几年怎么哭，问你妈个比，蠢比，别买啊，老子想看你一辈子当穷比-----------------------------@K8431
09:05:09.0呵呵，这种被父母亲从小鸡奸长大的啊？-----------------------------@zjq079 414楼
21:08:14.0后悔没把
@komkak520
这个小贱屄射在墙上，都是我的错，让它来祸害人类-----------------------------你这人有毛病吧..人家问一下要不要买房..你爱答就答..不答就算了.凭什么对别人恶语相向..用我们山东一句话送你.揍瞎了。。
Lz看到喔看到喔，我不懂多空什么的，在一线城市读书，只说身边的：1，一学姐进校时家里30万给买在学校边的1居室，去年她毕业时，涨到100万，她住校，每月2000左右房租收入做零花钱;2，本地同学介绍，80万在06年可以买好地段好小区小三居新房、08年买好地段没小区二手小三居旧房、10年买好地段没小区二手小二房、12年买一般地段小区二手一居室、13年买一般地段没小区单身公寓……
@边走边看j
16:33:54价格太高，建议观望，小县城2500左右还可以接受！———————————————按你的意思这辈子别买了！我这里小县城国家级贫困县，房价4000+。地皮3000+还是住宅用地。
@寒江独调 415楼
21:08:25.0楼主，有钱就赶快买吧，没钱借钱也要赶快买。房价离封顶还早得很呢。不要光听那些观望者忽悠了。要想想将来的通货膨胀率，农村人口城镇化，目前的住房远远满足不了需求，房价只会猛涨。退一万步讲，房价即使真的跌了，那要跌到多少合适？现在是7000每平，你能指望它跌到？可能吗？只怕跌到6000，那些观望者马上就疯狂了，他们会等掉到5000的时候同你一起买吗？想都别想。现在买房按你的收入会有压力，你是要......-----------------------------、兄弟还城镇化呢。中国的城镇化。应该有个60%了吧。。我就是滕州的。应该是济宁下一级的四线城市吧,离济宁100里地。以前归济宁管辖的，现在归枣庄了。我老家的乡村是我们全市人口最多的一个村。。5000多人的一个大村。。现在和我一块大(30多岁）的基本都出来了。。基本都在城里买房了。10个人，应该7个都在城里有房了。。家里的爹妈这一辈的人如果将来一死。村子也基本就空了。。我说的有代表性吗？
我晕，连济宁都7000的房价了啊。
@sydwjp 96楼
14:18:03.0来三亚买房吧 升值空间大 气候很好-----------------------------你以为三亚房价很低？
买新的，小面积，首付多点，每月按揭就比租房多不了多少了。租房租一辈子到头来还是没有安生之所。自己的房子想怎么倒腾怎么倒腾是不。二手房五年以内的税高，五年以上的多半都旧了，老鼠多，环境差。我和楼主情况差不多，也是傻空了这么多年 ，才买了，买了就踏实了，唉。。。
还有老家去年新建了一处房。。11。5X14的建筑面积。。建筑成本每平米500元够的。房地产有没有爆利自己算算吧。。
涨是肯定的，还用问房子和所有东西一样，都在不断增值
伸张正义.不畏强权;我有冤案还没解决.
看你们说话我都不敢发言，劳资辛辛苦苦一月才刚到2000，市里房价也就是5000左右，当然除了特别豪华地带。这怎么破
@索命娘娘白娇娇 好的
大家还在看外媒:中国三四线城市楼市难去库存 民众买房热情不大
　　参考消息网3月1日报道 外媒称，49岁的景言至（音）是一家公司的老板。2013年时他认准地产市场前景不错，于是掏了30.5万元人民币在河北省迁安市城中心位置买了一套105平方米的房子，想着将来能给自己26岁的儿子当婚房。
　　据《国家报》网站2月28日报道，距离北京大概200公里的迁安市，是景言至从小长大的城市，人口大约75万人。大约10年前，随着钢铁和其他原材料生产的爆发式增长，以钢铁铸造为主要产业的迁安市开始了经济腾飞。住房建设如火如荼，伴随着价格的飞涨，买房在当时被看做是一项稳赚不赔的。
　　“现在我只想他们能把钱还给我。”景先生说。他投资的那个楼盘是个期房，2014年时停工了，当时正值中国经济增速开始放缓。从那时开始，开发商所说的一切在上百个受到影响的家庭听起来不过都是讨好和托词。公寓楼将会在几个月内完工，然而随着时间的推移，尽管为宣传城镇化项目而打出的口号“回家的安宁”还依稀可见，但象征着城镇化的那些大楼却仍旧是光秃秃的钢筋水泥。
　　当地政府开通了专门处理百姓投诉的热线电话，却根本没用。负责投诉的那个部门始终无人接听。景先生说，“我认为他们不会永远放在那里不完工，但是如果他们能把钱还给我，我还可以去买已经建成的楼房，面积还可能更大。这两年已经跌了很多”。
　　在街对面一个相对平常一些的小区，退休人员、65岁的王宝来（音）也有很多怨气。那些现在已经停工的楼盘建设工地原本是他的家和菜地。开发商用现在他住的这套质量不好的房子作为赔偿拿了他家的地，价格十分便宜，而且王宝来认为根本“不够”赔偿。
　　报道称，这是房地产行业大爆发时代遗留下来的问题，那时候对地产企业来说只要你有关系任何投资都是值得的。中国经济的迅猛发展促进了人们对现代住房的大量需求。地方政府在卖地中找到了财源。面对尚未十分发达的金融体系，没有其他更好的投资选择的中国数千万储户决定倾其所有买房，有的人甚至会买两到三套作为投资。大量空城涌现，有的甚至没有人居住，成了“鬼城”。
　　中国政府鼓励农村人口向城市转移，这一政策催生了大批新的建筑项目。中国国家统计局的数据显示，20年前中国的城镇人口占人口总量30%，如今已达到56.1%。近20年来已经有将近3亿人从农村转移到城市，政府预计，到2020年还将有1亿人落户城市。
　　报道称，中国的很多富翁都是依靠地产行业的大发展而起家，继而积累了财富，比如集团的。在巨大利润的吸引下，其他行业的企业也想投资看上去钱特别好赚的地产业。
　　最近两年，情况发生了逆转。虽然北京和上海等一线城市的房价依然没有显现出趋稳的迹象，但一些二线城市的房价则维持在三四线城市的水平，经济的低增长让一些不太重要的城市的需求大幅下降。
　　中国国家统计局表示，截至去年底，待售普通住宅和商业用房的面积已经超过了7.18亿平方米，比上一年增长15.6%。如此大的闲置空间足以安置550万个四口之家，或者说2200万人，相当于的总人口。然而据估计实际的空置面积可能更大。据报道，已经将今年的销售目标从去年的1600亿元人民币下调至1000亿元。国际货币基金组织称，房地产销售占中国国内生产总值的比重达15%，销售下降对于中国地产行业来说意味着沉重打击。
　　济南大学城市规划专家教授称：“2008年以来，很多房地产企业受到低地价的吸引都转战三四线城市。但是随后便发现在这些城市很难清库存量，因为这些城市的人正在离开。政府能够提供的基础设施和公共服务仍然有限，并且还都集中在大城市。大城市居民享受着最高水准的基础设施和公共服务资源。”
　　报道称，恰恰是为了抵消这一趋势，缓解人口超过2000万的超大城市的压力，中国政府的城镇化战略正在鼓励农村人口向更小规模城市的移民。这已经成为政府制定的几项首要任务之一，在很大程度上也是为了解决空置住房问题。
　　为了鼓励农村人口向更小规模城市移民，中国政府宣布将会放宽户口迁移政策，各种基本公共服务项目，如教育或医疗等也将向无户籍人员扩展。在这些城市购房的首付比例也将从原来的25%降低到20%。此外，还将设法给在附近城市购房的农村及包括农民工在内的低收入人群提供贷款便利。
　　报道称，一些有能力投资的人却并不一定有这样的热情。在河南省中部梁祝镇生活的老家得到了一个搬迁到附近的驻马店市一套现代化公寓楼生活的机会，价格也在他家的负担能力之内。然而他们却宁愿留下来，“我舍不得我现在这个院子。”老李说。（编译/王萌）
（责任编辑：罗浩 HN066）
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