任志强：2016年的房价还将继续上涨
来源：财经综合报道
　　刚刚过去的2015年，任志强表示：“只要经济是增长的，肯定在持续增长，现在不买房再等30年”。最近在财富派《金融大咖说》采访中，这位准确“预测”2015年房价暴涨的地产“大炮”再发神预测：“2016年的房价还将继续上涨！”
　　主持人：很多人说中国房地产市场相当日本90年代，未来可能会持续下跌，您怎么看？
　　任志强：我不认为中国通缩出现的时候，房价会下跌。在很多时候CPI低迷，房价不是下跌的。我也不认同很多经济学家用90年代的日本来形容中国的现在，一个重大的差别是：80年代日本政府要求农民出让土地用于建设。而且政府规定不出让土地，几年后要开始收税，或者有其它限制。所以那时日本农民大量出售土地给企业，政府和银行。这是中国和日本市场的根本性不同之处。中国是政府低价征收农民土地，然后加价买给市场。政府赚了很多钱，所以两个市场根上就有所不同。
　　主持人：泛滥的流动性是否会造成房地产市场过热？
　　任志强说：我不也同意这种看法。农民是过去十年里进入城市的主力军，城市里的收入高于农村，所以农村人口来城市打工。这个趋势未来十年也不会改变，80后90后他们一旦进入城市，是不太可能回农村的。未来的人口依然会源源不断地进入城市，这种趋势不会改变。而且中国政府做的一件事情就是放开城市户籍，户籍城市化。如果这个政策全面实施的话，一定会有大量的人愿意进城。年青人在城市享受更好的教育和医疗，老年人在农村保留土地。只要城镇化继续，中国房价就不会出现日本式的崩盘下跌。目前的问题是：政府对市场影响太深，十八届三中全会明确市场配置资源。但是只有在房地产市场上，我们的政府控制着资源，也控制着价格。这些违背三中全会的精神！即使是五中全会，市场化也被再次提出。习主席所提出的供给侧的改革，房地产市场如果没有市场化，很难实现改革。只要在政府的调控之下，市场不会好，价格也不会好。
　　任志强：中央政府希望房价得到抑制，不希望增速太快。但是哪个地方政府希望土地的价格买得更低一点呢？在北京，面粉（土地）的价格已经超过了面包（房价）的价格，而且是成倍超过，所以地方政府其实并不愿意房价跌下去。政府做为做市商会很恐怖。以上海为例，房价已经远远超过收入价格比。这跟我们的土地制度有关系。我国土地被分成农村基本用地和城市基础用地两个部分，而城市用地只有一个出口，就是国家这个出口。以香港为例，有公有土地，同时私有土地也存在，两者之间可以互相平抑。如果公有土地价格太高，那么可以购买私有土地，两者互相牵制，平衡市场。但是中国没有这样的制度，地主只有一个：就是政府。所以房价的高低与政府土地的供应价格密切相关，也与政府土地的供应数量密切相关。“
　　任志强：部分地区大量房地产库存，是因为政府放出大量土地，导致房价无力上升。房价快速上升的地区，两大因素： 一个就是政府的土地供应少，第二个因素是有大量的人员进入这个地区，这两个因素就是供求关系的调整。房价上升会让居民负债率上升，如户均几百万的房贷，会不会影响经济？负债率是投资的有效组成部分，尤其是在低利率的时候，（以低利率贷款） 对投资人来说，其实是受益更多的。在低利率环境下 中产阶级不断扩大自己的债务的话，其实是更合理的一种投资。中央政府的规划是2020年我国居民收入翻一番。我们可以预测一下，居民收入翻一番的时候，房价未必会翻一番。那个时候房价可能只涨了40%或者50%，推导的结果就是你的债务是在降低而不是上升，债务被稀释掉了，而且未来收入的增加是有保障的，因为中央做了明确的预期了，但是房价没有明确的预期一定会涨。在很多的人的理解里，房价涨一倍，收入就会涨一倍。其实不是这样的，在收入增长当中 （生活开支后）余下的钱是会倍增的。所以我不认为（居民因为购房增加债务水平）会是一个严重的问题。
　　主持人：在未来三到五年内，哪些房地产市场会上升，哪些会呈下降趋势呢？
　　任志强：从现在数字来看，有风险的其实是商业地产和写字楼市场。库存量2亿多平方米，全国一年销售2亿多平米，基本上是1：1的关系。住宅地产尽管存量4亿平方米，但是一年我们销售10个亿，所以是0.4：1。住房出现空置是因为人群移动了，有些城市人口增加了，房子越来越紧张；有些城市盖好了房子，但是人口不去那里，造成空置，是区域差别的问题，但是总体上住房地产的销售量远大于库存的。
　　主持人：现在还有一种政策是政府将会购买存量房产变成经适房，您怎么看？
　　任志强：这是另一种政府干预市场，政府买房子造房子都是错的！经适房在大部分国家，包括联合国人权公约都是保障租不起房子的人，但是中国的保障房是把保证有地方住变成了有财产，财产应该就是由市场来负责的部分，保障居住权力和保障财产权力混淆，造成中国房地产市场结构性问题。例如说我们提出保障性住房3600万套，但是什么房子没有说清楚。都是租赁性的，就是保障居住权力。如果一部分是出售的，那么就是保障财产权力。2008年温总理明确提出“居者有其屋”，但是人大的修改意见是“居者有其所”。十二五最终的意见是保障财产权力，3600万套里有相当部分是出售的，所以这是把保障和市场放在一起，这是最大结构性问题。北京有“自住商品房”，但是其实政府是不可以给房产定价的，住建部明文规定：房产价格是由市场双方买卖决定的，政府不能干预，政府定价的“自住商品房”其实不是保障房 所以出现很多问题。还有一个问题就是“棚改房”，实物拆迁让一户人家有三套五套房子，只住一套 ，但是多出来的两三套进入市场，这两种房产都是对市场机制破坏，因为在可计算的市场，多了一部分供应所以这种问题不解决的话，永远会把中国的房产市场拖入泥潭。（来源：诺亚财富派 邓姗姗整理）
(责任编辑：钟慧 UF025)
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2018年房价预测:任志强强怼厉以宁 房价将越涨越高
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　　()6月12日讯
　　任志强2018年预测，未来到底会怎么走呢?一向语不惊人死不休的任志强，这次又给我们丢了一个深水炸弹。任志强谈2018年称调控错了，房价将暴涨更高!错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。
　　在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上，任志强与张维迎等经济学家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。在此次研讨会上,任总的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。
　　任总主要从供应和需求两个方面佐证了他的观点：
　　供应端：土地供应已经连续两年下滑
　　任总表示：2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京。2016年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少?1960亿。去年才到前年的差不多40%。
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[导读]房价在去年就开始上涨，只是由于指数关系，大家觉得没涨。实际上深圳去年上涨指数是146，非常快。&#8195;&#8195;房价在去年就开始上涨，只是由于指数关系，大家觉得没涨。实际上深圳去年上涨指数是146，非常快。&#8195;&#8195;原因之一是连续两年土地-30%的增长，主要城市实际供应量都在下降。但是很多媒体说是货币原因造成的。其实，这和货币，尤其和个贷没有任何关系。今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。&#8195;&#8195;新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革，只有房地产业不是供给侧改革。&#8195;&#8195;什么是供给侧改革？房地产供给侧改革本来应该是人往哪去，土地往哪供，但这几年我们恰恰做反了，人越往大、中城市去，大、中城市越不给力。土地短缺其中一个原因是土地错配造成的。另一个原因是，大部分出了贪官的城市都不再供应土地，因为土地交易中有很多腐败。最后导致的结果是两年之内土地供应短缺，然后房价开始涨。&#8195;&#8195;第二个原因是发达地区，不管你供不供给土地，它的人流集中度还是提高的，因为它占有更多医疗、教育等资源。这两类是今年房价上涨的主导。&#8195;&#8195;大家都觉得房价已经出现泡沫。真实数据是什么？就住宅来说，全国平均房价去年大概是6700，今年是6800。均价1万的城市9个，均价2万的10个，扣除这些，平均房价只有4000。像渭南这种地级市，市中心只有3000多，稍微偏一点的2000多，这种城市有400个。我们大概一共600个城市，通常只公布大城市指数，只公布70个，剩余的城市房价低得不得了。&#8195;&#8195;这一轮宏观调控产生的作用就是，要让房价已经涨起来的这十几个城市把房价降下来。由于还在涨，所以又出台了第二轮政策。&#8195;&#8195;大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了，我个人觉得很低，2008年之后算，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6，随后一直递增。我们今年只有8%。中国在城市化发展过程中，房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重，不足以支撑中国经济发展的。&#8195;&#8195;我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高，因为在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行预测，这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降，但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到，可能八九个月又反弹了，再出台一个政策，可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制，不会对市场有任何好处，也不会对市场的稳定有好处。&#8195;&#8195;现在大家都在评价说收入和房价差太大。1992年房价是998块钱，大家的工资是88块钱，一般都是80块钱。去年房价是6000多块钱，增长了6.5倍，大学生工资是3750块钱，一般3500块钱左右，工资增长了40倍，所以这比起来，评价房价是上涨的更有问题。&#8195;&#8195;美国选择的是中位数，把高的甩了。另外，美国计算收入，工资收入多少，财产性收入多少，是把所有的都混在一起计算，然后取中位数，中国计算收入，没有计算财产性收入，你的股票收入和房产收入不都在这里。&#8195;&#8195;今年我们二手房的交易量在很多城市超过了一手房，二手房涨价涨得很多，他获得财产性收入远远高于工资收入。清华大学的教授说电信诈骗了1600多万，就是一套房的价格，北大教授也一样，卖一套房子就是1000多万。要是把它算到你的财产性收入里，你的收入就大大提高了。但是我们从来不这么算。老被人民日报误导，说房价收入比不对，因为他不懂应该怎么计算。&#8195;&#8195;我想，如果不能从各种正面宣传中给中国房地产一个合理的地位，这个政策一定是不断出错误的政策。我昨天打了电话，说你们得写个报告给中央，所有调控政策都是错的，别出台了，再出台中国经济就完了。&#8195;&#8195;02&#8195;&#8195;为什么我说现在房地产可以救中国经济？&#8195;&#8195;在现有前提条件下，中央政府不会大改革的时候，只能靠基础设施投资。如果要改变，我有个建议。十几年前我们研究城市化的规律，一个是从农村走向城市，第二个是从小城市到大城市，第三个是从市中心到郊区，第四个是形成城市群，全世界如此。1960年的时候，全世界只有2个千万人口以上的城市，1980年达到了8个，2010年24个，中国有6个，到2030年，中国大概得有20个以上。&#8195;&#8195;中国现在的统计和国际不一样，国际是常住人口，工资收入来自城市就叫做城市。中国是以居住和户籍两个条件，是户籍加上六个月以上的城市常住人口。所有的军队，不管是在山沟还是边境都是城市化人口，包括武警、警察、解放军，这是一个特殊计算方式。按照这个方式，除了半年以上的户籍人口，剩余的三、两个月或者是几天的叫流动人口。中国70%的城市化率将近7亿人，我个人觉得至少20个以上的千万级以上城市。现在规模看有8个左右。&#8195;&#8195;我们有了第一条规律，就是从农村向城市，2亿多人过来了，还得有农民进城。为什么呢？太多农民富不起来。他们必须进入城市，才有可能致富。&#8195;&#8195;从农村进入城市，从中小城市进入到大城市，这两个阶段正在进行中，但是我们没有第三个过程，从市中心向郊区转移。因为土地制度导致第三个过程中断了，所以中国也不可能有第四个过程叫城市群。&#8195;&#8195;美国说的城市群概念，是我虽然住在农村，比如说老布什小布什回到庄园了，他虽然住在农村，但是他的收入来自于城市。我们现在农民工收入70%来自于城市，30%来自于农村。这个比例关系是不对的，如果你来自于小城镇，收入来自于城镇没关系。但是我们的土地不能转移，比如比尔盖茨，那个街的房产都是他的，他到非大城市的时候，把资源也带进去了。我们土地是最多你盖一个小别墅，但是你不可能把资源带过去。&#8195;&#8195;中断的结果就是大中城市可能有泡沫，就是房子贵。我们倒过来算算，西城区100万人口，500多亿税收，给国家创了6500亿，按照人均GDP算是7万美元，你说房子应该多贵，按照西城区的人民币计算，它的房子至少15万。按照人均收入来算的话，也很高。&#8195;&#8195;03&#8195;&#8195;一个投资家为什么把它搁在西城区，因为西城区给他减个人所得税，因为它自己税收很多，把最有钱的人吸收进来，吸收的这些人也很有钱，收入也很高。这就是个变化。这个地区为什么会发生这种情况，因为有钱人往这集中，这就不行了。&#8195;&#8195;比如说你最少有5%的回报，在北京或者是在全国基本上做不到。不是因为商品房贵了达不到，是因为我们房改房太多，很多人不知道，我们全部的商品房加起来，从1992年到现在一共建了7000万套，我们建了这么多房子，在全国总量上大概只占30%多一点，70%是政府盖的房子，或者是原来房改房，或者是旧房，或是拆迁房，这些房子的回报率大概400-500。&#8195;&#8195;我们拆迁的西城区房子，当时回迁房是230块，房改房大概是900块，60平就是5.4万，现在的房子多少钱？一平10万。这个房子租金多少？大概市中心60平米房子，尤其是学区房，的租金。我们的租金不合理在于大量的房改房。高价商品房只有富人居住，有些也不低，比如说女人街盖的房子，平均4万多，因为离美国大使馆近，旁边的美国人，记者什么的，那4万块钱的房租就是美国政府给的。&#8195;&#8195;年初给我理发的小姑娘，说想买套房子，问我买哪儿的房子。我说，你买固安就行了，贵的房子你也买不起。当时房价6000块，她买了96平的房子，现在12000块，她赚了一倍。她说我当时应该多买一套。那个地方凭什么涨到1.2万，1.4万？因为有个机场，国航还留在老机场，东航等其它三个都搬到这里，他们都得到当地买房子或者租房子，下一步还有物流，他不住在那不行，即使住在新机场也得搬过去。北京市政府一般是从自己的角度考虑的，各地的政府都是这样，没办法。他是希望这个地区的房价越高越好，没有一个地方的官员不是这样。&#8195;&#8195;地价除以50%是房价，但在大城市房价就是地价，因为他计算，两年以后房子就得涨这么多。我赌下一次房价上涨一定比这次要高，尤其在中国很多是资源性城市导致的，像鄂尔多斯，煤炭一降价就彻底死了，大庆地下如果还有油，它也能起来。不是说所有的房价都能涨。要具体情况，具体分析。&#8195;&#8195;我给政府的建议，是城市化率的基本发展，把后面的土地放开，就没有房价高涨过程中的城市化进程，就是平和房价过程中的城市化进程。假定，土地可以有一个自由度，那情况就发生变化了。我担任最后一届政协委员的时候，有一个提案，当时北京有六个城中村改造，在集体土地上盖租赁性租房，把租赁的钱给农民，地也不整，政府配市政，给定价，这是第一步。&#8195;&#8195;不能做到让土地私有化，但是可以让农民的集体建设用地用于城市服务，可以解决一部分问题。如果土地政策不解决，谁都解决不了，不能简单说，价格好还是不好。&#8195;&#8195;04&#8195;&#8195;你看北上广，哪个地方的人多，哪个地方就可以买。比如深圳，按照当地户籍人口计算，人均4.6套房，他们的房子都出租了，租金很高。尤其是很多拆迁户，一个人就十几套。这个地区，老龄人口率最低，只是层次最高，科技能力最强。因为政府管的少，政府今年超税收1500多亿，估计最后超税收2000亿。&#8195;&#8195;深圳户籍人口962万，活跃性手机2800万部，只有20%、30%的人有两部手机。当地小学生增幅最高的地区，房价一定是暴涨的。一定是富人带着孩子，因为他愿意生，生的起，养的起。我们出了一个贪官指数，它出了小学生指数，流动人口的指数不如小学生增长的指数快。人口进来了，可能还会跑，但是小学生增长的，一定会增长，而且财富也不可能带走。还有一个是北京，中央只要不搬走，北京的房价一定上涨。资源在这呢。北京第三产业比重高于上海，尤其是金融产业比重比上海还高。&#8195;&#8195;第二是经济发展特色。目前涨的比较快的还是大城市。深训，上海一些省会的特殊城市，就是周边没有相关城市的，浙江，江苏周边都有，所以南京作为省会不是最高的，可能排第三第四的样子，但是其它地区就一个城市，没办法，它只能往那跑，你只能到那买房子。&#8195;&#8195;另外一个特殊情况，就是中国高铁，都说这轮郑州房子涨，为什么涨？因为米字型的高铁快要成型了。郑州高铁通了以后，很多短途飞机取消了，两小时的生活圈里有4亿人。但是高铁并不一定都带来好处，也带来坏处，比如镇江，以前到镇江玩还住一个晚上，现在去才17分钟，现在没人住了。东京和大阪通高铁以后，大阪人都跑到东京了。就像天津人都跑到北京消费了。所以高铁有时候把福利带到大城市去了。&#8195;&#8195;问&#183;答&#8195;&#8195;问：我们前两年判断中国的房价肯定还得上涨，下决心在三亚海棠湾拿了340亩地，这块地应该怎么做呢？&#8195;&#8195;任志强：我觉得越往后越难做，每一块地都规划个酒店，隔几步一个酒店，满足旅游需要，所有的住宅都限制死了，必须要有一个酒店。现在大部分酒店要死了，现在单独的酒店还可以，因为有会议区。&#8195;&#8195;我昨天回来一看海棠湾，清水湾，死的楼大概得有一两百万，就是搭着架子没人干活的，居住率大概5%，个别区域10%。很多房子没卖出去，你拿什么吸引人去。你要能做到恒大的本事也行，做个独立的小镇。现在文化消费在快速上升阶段，王中军和很多地产商搞了旅游小镇，全国已经好几个很成功的旅游小镇了，有明星演员效应等等，无论如何，你得先想好理由再干。要能做成有特色的，吸引人的项目。&#8195;&#8195;问：出于投资的角度，保值增值的角度，人民币持续贬值，这个时候应该怎么做，国内买房子还是出去买？&#8195;&#8195;任志强：我不同意你说的，一般买房子的人没时间去投资，已经在干别的事，那个事干的挺好，没寻思干个创业就买房子。真正做投资的，谁去买房子，投资赚的比房子多，有能力有本事投资的就去投资，不买房子。如果你有正常的工作，又不愿意丢了这工作，又不愿意去搞股票，剩下钱在那干嘛，可以去买房子。别说你干着企业，花钱买房子了。>
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201520163月
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