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&六价业[2012]40号
&物业服务收费
关于印发《六安中心城区住宅小区物业服务收费管理办法》的通知
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六安中心城区各物业服务企业：
为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《安徽省物业管理条例》等规定，结合我市实际情况，现将修订后的《六安中心城区住宅小区物业服务收费管理办法》印发给你们，请遵照执行。
二○一二年十二月二十日
六安中心城区住宅小区物业服务收费管理办法
第一章　总　　则
第一条 &为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 &本办法适用于六安市中心城区范围内的物业服务收费及其管理工作。
第三条 &本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第四条 &六安中心城区住宅小区物业服务指导价收费标准由市价格行政主管部门负责制定，并对其监督管理。
六安中心城区住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定，并对其服务质量进行监督管理。
第五条 &物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。
物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第六条 &提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第二章 &物业服务
第七条 &物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书，加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。
第八条 &物业服务企业应当履行以下义务：
（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；
（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、绿化养护、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；
（三）按照规定公布物业服务费收支情况；
（四）接受业主委员会和业主的监督；
（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；
（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约定的，应当依法承担相应的法律责任。
第九条 &选聘的物业服务企业应当与业主委员会或建设单位订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当包括下列事项:
（一）物业管理区域范围及基本情况;
（二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
（三）物业服务用房的配置、使用、维修和管理;
（四）公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、相关秩序维护；
（五）车辆的停放管理；
（六）物业服务质量标准;
（七）物业服务费用收取标准和方式;
（八）物业档案资料的保管；
（九）物业服务合同期限;
（十）双方的权利义务;
（十一）违约责任；
（十二）物业服务合同终止、解除条件；
（十三）其他事项。
第十条 &物业服务一般包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；
（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；
（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
（四）车辆停放服务管理；
（五）安全防范和秩序维护工作；
（六）装饰装修管理工作；
（七）物业档案等资料管理；
（八）业主委托的其他公共性服务内容。
第十一条 &业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。
第十二条 &物业服务的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
物业服务成本构成一般包括以下部分：
（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
（四）物业服务企业办公费用；
（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）经业主或业主委员会同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十三条 &物业服务企业应当每年不少于两次向全体业主张榜公布住宅小区物业服务收费的收支情况和服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。
第三章 &收费管理
第十四条 &物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同
特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。
非住宅（含已改变使用性质的住宅）、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）物业服务费和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。
物业服务企业不得以任何理由向业主或物业使用人收取管理费、保证金和各种形式的押金、工本费等（国家、省另有规定的除外）。
第十五条 &住宅小区物业综合服务费实行分等定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准，并适时向社会公布。
第十六条 &实行市场调节价的物业服务收费标准，业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，业主委员会成立后由业主委员会与物业服务企业在物业合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费出现争议的，由质疑方委托有资质的评估机构进行成本核算或机构评估，并依据评估结果，双方约定物业服务收费标准。
第十七条 &住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，按照《六安中心城区住宅小区物业服务等级标准》《六安中心城区住宅小区物业综合服务费收费标准》，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。
前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定服务等级标准、收费标准。
第十八条 &建设单位招投标的前期物业综合服务收费标准，一般按照不超过《六安中心城区住宅小区物业服务等级标准》三级物业服务等级确定标准。开发建设单位分期开发、分批交付使用，小区配套设施和绿化环境未能到位的，建设单位应按物业综合服务费标准的15—30%补贴给业主，具体比例由建设单位与物业企业约定。
第十九条 &开发建设单位与业主（物业买受人）签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，作为商品房买卖合同附件，经业主（物业买受人）签字确认，并在商品房销售时一并向业主公示。
第十二条 &业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业；具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级和相应的收费标准在物业服务合同中约定。
第二十一条 &物业综合服务费（含住宅跃层或阁楼），以房屋所有权证登记的建筑面积计算。
未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。
第二十二条 &已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。
交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单
位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。
业主或物业使用人办理入住手续后，连续六个月以上未入住的，业主在向物业服务企业书面备案后，可适当降低物业收费标准，具体降低幅度由双方协商。
第二十三条 &物业综合服务费应按月收取。
业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。
第二十四条 &出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按规定交纳。
第二十五条 &实行政府指导价的物业服务收费实行《安徽省服务价格登记证》制度。物业服务企业在收费前，应当向价格行政主管部门办理备案和申领《安徽省服务价格登记证》。
物业服务企业申请备案应提供以下资料：
1、物业服务收费标准备案申请；
2、物业服务企业资质证书；
3、房产主管部门认定的物业服务等级；
4、与建设单位、业主、业主委员会约定的物业服务合同；
5、业主委员会或业主大会意见；
6、工商营业执照、税务登记证；
7、其它需要说明提供的相关资料。
经审查符合条件的，价格主管部门下达同意收费标准备案函，物业服务企业据此办理《安徽省服务价格登记证》。
第二十六条 &物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准，亮证收费，物业服务企业无证收费的，业主有权拒付。
第四章 &停车收费
第二十七条 &住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库（含地下、地面）、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定可以收取停放服务费。
第二十八条 &停放车辆收费，在小区业主委员会成立前由开发企业和物业服务企业合同约定；业主委员会成立后，收费应当经业主大会同意。收费标准按《六安中心城区住宅小区车辆停放服务收费标准》执行，收费标准为最高标准，各小区根据条件可以降低。停车费收益的30％用于补贴物业综合服务费，70％纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十九条 &住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要。
第三十条 &实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）和日常维护等服务工作。
第五章 &共用设施设备收费
第三十一条 &住宅物业服务区域内，公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费中，不得再另行分摊收取。
电梯运行维护检测费用和二次供水增压水泵运行维护费用，在初期前期物业服务阶段，成本无法核算时，电梯运行维护检测费按最高不超过0.40元/平方米、二次供水运行维护费按最高不超过0.20元/平方米收取，待运行规范、能够单独立表计量、核实运行成本后，根据电梯运行维护检测成本和二次供水运行维护成本据实分摊收取，年终核算，多退少补，定期公布费用收支。
电梯运行费和二次供水费具体标准，由物业服务企业在不超过规定标准的范围内与业主具体约定。连续六个月以上未入住的住户，经书面向物业企业备案后，是否收取电梯运行费和二次供水费双方约定，最高不超过居住户收费标准的一半。没有或按规定不需要提供电梯运行和二次供水的用户不得收取电梯运行费和二次供水费，底层住户不收取电梯运行费用。
第三十二条 &物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十三条 &利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30％用于补贴物业综合服务费，70％纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六章 &装饰装修收费
第三十四条 &装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于2.5元收取。装饰装修垃圾清运费一次性收取。
装饰装修单位或装饰装修人应在装饰装修前应与物业管理企业签订装饰装修管理协议，服从物业服务企业的管理。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担。
物业服务企业不得向业主和物业使用人收取任何形式的装饰装修管理费和保证金。
第七章　责任与义务
第三十五条 &物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除法律法规规章另有规定外，服务收费由双方约定。
第三十六条 &业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十七条 &物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第八章 &监督管理
第三十八条 &加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。
第三十九条 &未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。
第四十条 &本办法自二○一三年一月一日起施行。市物价局、市房产局《关于规范六安城区物业服务收费的通知》（六价业〔2007〕23号）同时废止。
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北京物业管理条例规定：物业不得强行提供服务
来源：房天下 &&发布时间：
北京市住宅小区业主共同决定不再接受物业服务，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。经过数年酝酿、几经修改的北京物业管理条例于日起执行。 北京物业管理条例 北京物业管理条例具体内容 第1章总则 第1条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。 第2条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。 第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。 第2章 前期物业管理 第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。 物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。 第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。 第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。 规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。 第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。 前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。 建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。 第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。 市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。 第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料： (一)物业管理区域划分资料； (二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图； (三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料； (四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录； (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (六)业主名册； (七)物业管理必需的其他资料。 全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。 第三章 业主、业主大会与业主委员会 第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定： (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； (二)选举或者更换业主委员会委员； (三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案； (四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务； (五)筹集、管理和使用专项维修资金； (六)申请改建、重建建筑物及附属设施； (七)申请分立或者合并物业管理区域； (八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。 第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。 第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备头次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。 第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立头次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集头次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。 筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。 第十六条 建设单位应当自头次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开头次业主大会会议所需费用。 第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案： (一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告； (二)业主大会决议； (三)管理规约、业主大会议事规则； (四)业主委员会委员名单。 材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。 第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止： (一)任职期限届满的； (二)不再具备业主身份的； (三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的； (四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的； (五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的； (六)业主大会议事规则规定的其他情形。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。 第四章 物业服务 第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。 市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。 第2十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。 第2十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。 未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。 第2十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。 物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。 第2十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。 物业服务企业应当于每年第1季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。 第2十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。 决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。 第2十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。 物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。 第2十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。 业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。 第2十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完销售接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域： (一)移交物业共用部分； (二)移交本办法第十条规定的相关资料； (三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录； (四)结清预收、代收的有关费用； (五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。 原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。 第2十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。 物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。 第2十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。 物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。 第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。 本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。 第五章 物业的使用与维护 第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。 物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。 第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。 建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。 业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。 第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。 第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金： (一)屋面防水损坏造成渗漏的； (二)电梯故障危及人身安全的； (三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的； (四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的； (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的； (六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。 使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。 第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。 第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。 第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。 第三十八 条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。 业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。 第六章 法律责任 第三十九 条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。 第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向头次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。 第四十一条 违反本办法第2十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。 第四十二条 违反本办法第2十五条、第2十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。 第四十三条 违反本办法第2十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。 违反本办法第2十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。 违反本办法第2十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。 第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第七章 附则 第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。 本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。 本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。 本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。 本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。 第四十六条本办法自日起施行。日市人民政府第21号令发布，日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。
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