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物业公司须业主大会选聘 业委只代表签合同
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看房线路： 该如何规范成立小区业主委员会？业委会代表业主处理事务时要注意啥？9日下午，台江区法院物业纠纷服务中心的法官来到美伦浩洋丽都小区，参加该小区B区业委会筹备组的会议，为业主们提供详细指导。
美伦浩洋丽都小区B区是台江滨江高档住宅小区。自交房以来，业主委员会迟迟没有成立。目前，B区的业主正在积极组建业主委员会。台江法院物业纠纷法律服务中心的法官们抓住这个契机，上门开展普法释法工作。11日，法官们不仅宣讲法律中关于召开业主大会、选举小区业委会的规定，还分析近年常见的一些纠纷。法官们提醒与会人员，在选举成立业委会时，相关的书面资料，像超过半数业主同意的书面签字材料，要保存好。选聘物业公司是业主大会的权力，业委会只能代表业主签署合同。物业费的收取标准要征得业主同意，不能由业委会自作主张。法官们还发放了法律知识宣传册和传单，面对面与广大业主进行交流、耐心细致地解答了他们提出的各类法律问题。 （记者陈鸿星通讯员李洁淼）(福州晚报)
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小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签
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业主大会如何选聘物业管理公司
小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签
业主大会如何选聘物业管理公司
小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签合同，从而损害了广大业主的利益。那么选聘和解聘物业公司这事具体应该如何操作？怎样才算真正维护广大业主利益的呢？
根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式……业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。……”由此可知，业主大会决策制度是条例的核心内容，选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情，直接关系业主的安居乐业，应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意。我们认为，续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法，也应该经过业主大会通过；但是为了简化程序，可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出简化手续的约定，比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上，则可以授权业主委员会续签物业管理合同。但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作，如果业主大会议事规则对此没有约定，则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的规定，通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议，再由业主委员会根据业主大会决议作出续聘或者解聘的决定。
业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括：1、是否续聘前任物业管理企业；2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式）；4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会决定范围；5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经业主大会通过后由业主委员会具体实施。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。目前，大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式。我们认为这是极不规范的，很容易造成暗箱操作，损害业主的权益。根据我们的实践经验，采取招标方式是杜绝暗箱操作维护业主公共利益的基本保证。目前北京、成都、南京等市已经出台规定，明确要求业主大会选聘物业管理企业必须采取招标方式。据有关部门透露，本市有关强制要求业主大会采取招标形式选聘物业企业的规定尚在研究之中。我们认为，应该根据《招标投标法》明确规定业主大会选聘物业管理企业时必须聘请物业管理招标代理机构采取招标方式。
在选择合适的物业管理企业时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平，选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。另外，经验表明，由业主委员会成员以外的招标代理机构或者行业协会推荐物业管理企业为邀标单位比较公正。对于被推荐的单位，业委会应当和招标代理机构或者专业人士在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的意见。
在询价确定物业管理企业的时候，有的业委会采用“两步走”的方法，效果颇佳。第一步由业主（代表）大会对经“明查暗访”后筛选出来的企业进行首轮选择，选出得票的2—3家企业；第二步，业委会与这些企业具体商议物业管理服务合同，重点是服务内容和收费标准，最后通过业主大会投票表决的方式选定一家企业。
参照《上海市居住物业管理条例》和市房地局颁发的原《加强业主委员会管理若干规定》，以及一些业主委员会运作的经验，下面的做法可以借鉴。
　　1、区、县房地产管理部门负有对所在地的业委会指导、检查的日常管理责任，因此业委会应把要解聘、选聘物业管理公司的做法及时告知房地办事处，必要时向街道(乡镇)有关部门、居委会通报，以得到他们的支持和指导。
　　2、业委会应当就解聘、更换物业管理公司召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人员在会议记录上签字。
3、业委会应当按照议事规则的规定，及时召开业主（代表）大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。由于业主委员会只是业主大会的执行机构，并且没有自行招标的能力，业主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》等规定来完成招标工作。而且业主大会、业主委员会通常没有自行招标的能力，应该委托物业管理招标代理机构全程代理物业管理招标工作，并且能够形成三方相互牵制、相互制约的机制，可以杜绝出现暗箱操作、滥用职权等违规事件，使得物业管理招标工作真正做到透明化。
　　4、业委会和召开业主大会作出的决定，必须以公告形式告知全体业主，并书面通知物业管理公司。
　　5、业主委员会在与新选聘的物业管理公司签订服务合同之后的十日内，解聘的企业应当将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或者新选聘的企业，并办理移交手续：
　　(1)各类物业设施的验收、接管档案(图、卡、册)；(2)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同资料；(3)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；(4)共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、传真、改造、维修记录凭证；(5)维修基金以幢为单位的分户清册或资料；(6)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；(7)财务收支帐册；（8）公共配套设施的产权及收益归属清单；(9)物业管理所必须的其他资料。
来源：《业主咨询》2004年7月第六期
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案例分析：业主起诉业委会撤销选聘新物业公司败诉
来源：华商报时间： 21:59
导读：近日发生在西安市莲湖区枣园街道办丰盛园小区的这些事有了新进展：26名业主要求撤销业委会作出的以招投标方式与物业公司签订服务合同决定的民事上诉请求，近日被西安中院终审驳回。
　　一起业委会更换物业的事件，三年来引发两起民事诉讼、两起刑事诉讼、一起行政诉讼，近日发生在西安市莲湖区枣园街道办丰盛园小区的这些事有了新进展：26名业主要求撤销业委会作出的以招投标方式与物业公司签订服务合同决定的民事上诉请求，近日被西安中院终审驳回。元旦过后，丰盛园业委会起诉铁锋物业要求其退出小区物业管理的民事诉讼案也即将启动审理。
　　业委会换物业引发纠纷不断
　　丰盛园小区位于西安城西枣园西路，是经适房小区，2000年交付使用，常住人口约1万人。2006年，小区成立业委会。
　　日，在丰盛园小区服务十几年的物业公司&&西安铁锋物业管理有限责任公司工作人员被业委会&请出&小区。当晚6时40分，业委会办公室遭数十名手持棍棒者打砸。第二天，铁锋物业又重新回到该小区（当年12月17日至20日，华商报曾连续报道）。
　　此前的日，二十多名业主曾将丰盛园业委会诉至法院，要求撤销业委会作出的以招投标方式与物业公司签订服务合同的决定；日，业委会将铁锋物业告上法庭。
　　日，莲湖区政府就此召集多部门参加专题会议，形成的意见中包括在案件未判决前，小区要停止更换物业和相关的交替事宜；莲湖区法院要依法尽快办理丰盛园小区业主起诉业委会和业委会起诉物业两起案件，分清责任。
　　日，莲湖区法院以寻衅滋事罪分别判处参与打砸的翟某有期徒刑6个月，梁某拘役4个月。法院认定，业委会财物受损值为2101元，打砸业委会涉案人员约40人。
　　日，莲湖区法院以寻衅滋事罪分别判处丰盛园小区铁锋物业原保安队长刘某、副队长杨某，以及直接叫人打砸业委会办公室的屈某等三人一年又二个月、一年和十个月。在判决书中，刘某自称事发当天业委会的人把他拖出收费岗亭，他&气不过&，又听杨某说&他能叫来人&，才出16000元叫人打砸业委会。
　　撤诉后26名业主又提起诉讼
　　在两起刑案审理判决过程中，民事案件也同时进行，其中包括近日宣判的26名业主起诉业委会案。
　　判决书表述，日，包括陆某某等14人在内的22名业主，将丰盛园业委会诉至法院，要求撤销丰盛园业委会作出的以招投标方式与物业公司签订服务合同的决定。日，莲湖区法院作出民事判决，同意业主要求。丰盛园业委会不服，上诉至西安中院。日，西安中院作出裁定，撤销莲湖区法院的民事判决，发回重审。重审期间，22名原告于日提出撤诉申请，法院于当年12月12日准许撤回。但日，陆某某等14名撤诉业主与曾某某等12名业主作为共同原告，以相同事由和诉讼请求再次诉至法院。原审法院判决，驳回原告26人的诉讼请求。26人不服上述判决，向西安中院提起上诉。
　　西安中院认为，业主以业主大会或业委会作出的决定侵害其合法权益或违反法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二段的规定请求法院撤销该决定的，应当在知道或应当知道业主大会或业委会作出决定之日起一年内行使。本案中，26名业主明确表示其在日知晓丰盛园业委会公告招标新物业公司事宜，其现在提起撤销权之诉，已超过一年时效，故对其诉讼请求不予支持。
　　业委会办公室至今未恢复
　　日，华商报记者来到该小区，业委会的门锁着，门口挂的铜牌变了形。据两位业主委员介绍，西安中院的判决书是日印发的，他们收到是在12月19日左右。业委会自2012年被砸后就一直没恢复，平时有事就在几位委员家里商量，需要开会就到外面找地方，&能坚持到如今实在不容易&。
　　据另一位业主委员介绍，其实和换物业这件事有关的，除了两起刑事案件、两起民事案件，还有一起案件涉及行政诉讼，后来是业委会方面撤诉了。
　　华商报记者 马虎振
原标题：因更换物业问题告业委会 26名业主终审被驳回
12345678910两业主质疑物业并非民选 业委会回应“没必要”-业委会 物业服务合同 业主大会 物业公司 业主委员会 民选 选聘 法院 表决票 票箱-社会新闻-东方网
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保护视力色：
两业主质疑物业并非民选 业委会回应“没必要”
来源:北京晨报 作者:颜斐 选稿:张侃理
　　东方网4月25日消息：“新物业究竟是业委会内定的还是业主们选出来的，把选票公布出来，不就一清二楚了吗！”家住丰台区顺驰蓝调国际公馆的业主郭先生对记者说。因认为业委会在选聘新物业公司过程中涉嫌“选票造假”，郭先生以及另一名业主将业委会告上法院，要求撤销业委会关于选聘新的物业公司的决议。近日，丰台法院已开庭审理了此案。
　　业委会被告“内定新物业”
　　去年年初，顺驰蓝调小区成立了业主委员会，由田某担任主任。据郭先生说，首次业主大会授权业委会与现有物业公司就物业服务合同进行谈判，但不久之后，业委会直接出台了选聘新物业招投标程序的决议。去年7月，业委会发出公告，称召开临时业主大会，通知要求大家就小区与广东中奥公司是否签订物业服务合同进行表决。“启动选聘新物业、新物业合同内容都未经业主大会表决和授权，都是被告单方委托物业招投标代理公司做的。业主们被剥夺了知情权，这不是内定吗？”
郭先生质疑说。
　　郭先生说，选聘新物业应先招投标，选定后进行考察，而业委会是在招标后才去实地考察。有业主认为，之所以定这家公司或许另有内情。
　　去年10月，部分业主发起选举成立了监督委员会，要求业委会在其监督下重新招投标，但遭到了拒绝。去年10月6日，业委会在没有居委会及街道办事处人员参加的情况下自行唱票，通过了聘用新物业的决议。“选择哪家物业管理公司，业委会不能自己决定。票箱始终由田某一人保管，部分选票可能存在造假。”郭先生说。因业主们联名提出要求查询选票原件遭拒，郭先生以及另一名业主孙先生分别将业委会诉至丰台法院。
　　业委会始终拒公开选票
　　法庭上，业委会代理人表示，业委会有首次小区业主大会决议的选聘授权且程序合法，也履行了向广大业主公示公告的程序。业委会代理人说，启动选聘新物业的表决意见不需要业主本人签名。因召集小区所有业主到一起比较困难，他们采取了手机短信、电子邮件等方式征求意见。在选聘新物业公司时，业委会向业主们送达了表决票。表决票都是业主本人的签名，不存在表决票造假的情况，律师也见证了开箱唱票的过程。
　　对于田某称业委会没有办公室存放票箱因此自己保管的说法，郭先生表示，票箱可以存放在居委会，由田某个人保管，很难不让人怀疑是否做过手脚。律师只能见证唱票的过程，而不是选票是否作假。“既然你说每张表决票都由业主本人签名，那就出示给法庭，公布业主的名单！”对于郭先生的要求，被告代理人认为没有必要，称判决后再说。法院将择日对此案进行宣判。
　　庭审结束后，郭先生告诉记者，新物业至今没能进驻小区。其实，现有的物业也存在不少问题，但他们担心新公司也许不如从前。“年轻人都忙自己的事，只有我们这些退休的老年人在关心小区。”从整所学校设立一个雷锋班到如今一个年段有三个雷锋班……
年过7旬的他，在永泰县所有的村主任当中，年龄是最大的。修马路、安路灯、协调村民纠纷……
有句话说，妇女能顶半边天。在社会主义建设中，女性和男性一样，都能发挥主力军的作用。
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