德阳中江中江县仓山镇并入成都诚信中介房源买卖信息

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-05-28 16:42 标签： 中江县仓山镇
?区域人口不动产消费力有限；当地人口较少，主要依靠旅游与农业收入生活，当地的；?仓山镇旅游发展势头良好；较之四川其它古镇，仓山镇旅游业起步晚，但由于规划；?科学合理的规划保证了区域良性发展；在仓山镇的规划开发过程中，德阳市十分注重古镇的保；科学合理的规划杜绝了短期行为，避免对仓山镇核心价；?投资型房地产市场不断成熟；今天年初政府开始宏观政策调控，出台了一系列
区域人口不动产消费力有限
当地人口较少，主要依靠旅游与农业收入生活，当地的不动产消费量较少（不足2万方/年），其较低的消费力对项目的本地化销售带来较大的阻力。
仓山镇旅游发展势头良好
较之四川其它古镇，仓山镇旅游业起步晚，但由于规划保护和推广力度较为到位，仓山镇景区每年接待游客的人次持续保持20%以上的年增长率，2011年接待游客超过230万人次目前旅游收入、游客人数和旅游资源名气都已达到了六镇之中的中游水平，旅游业的发展势头良好。旅游产业的不断发展将给本项目带来良好的市场支持。
科学合理的规划保证了区域良性发展
在仓山镇的规划开发过程中，德阳市十分注重古镇的保护，以规划为导向，科学指导古镇的保护与开发。以保持一种原汁原味古镇风貌，再现飞乌古都神韵。立足“高起点、高品位”的古镇保护规划理念，坚持“一次规划、分步实施”，从“面、块、点”三个方面对仓山镇镇区、保护区、重点建筑进行不同功能的规划。
科学合理的规划杜绝了短期行为，避免对仓山镇核心价值――古镇景区的破坏，保障了整个区域的可持续性发展，保证了经济发展、、旅游市场、商业市场乃至区域影响力的良性发展。
? 投资型房地产市场不断成熟
今天年初政府开始宏观政策调控，出台了一系列政策和措施，房地产市场增长趋势放缓，市场供应量也趋缓。但房地产市场的投资需求依然存在，并且投资者也越来越成熟。由于住宅产品的投资收益越来越少，所以目前房地产的投资目标一般集中在商铺和其他经营性物业。有着良好产业支持和市场预期的此类房产品将受到他们的关注与青睐。
? 当地部分外出经商人群的消费潜力较大
当地有一部分居民主要靠外出经商获取较多的利润，所以存在潜在的置业需求，同时也可以适度承受物业价格在一定范围内的上涨。
? 当地房地产市场属初级阶段，没有标志性项目
目前在仓山镇进行商品住宅开发的房产公司仅有一家，总的来说已开发的项目不多，现阶段在售的住宅项目只有一个且社区功能并不完善。由于开发商的单一以及当地房地产市场的不发达，使得当地项目类型单一，缺少一个具有良好产品力、广泛影响力的标志性项目。并且当地旅游地产项目为空白，本项目能先期开发，实际上是成为市场的领导者。
威胁（Threats）：
? 区域市场容量小
仓山古镇幅员面积125平方公里，辖41个行政村，4个居委会，总人口85300人，城镇人口基数非常小。同时，仓山古镇镇区居民住房拥有比率较高，因此当地商品住宅的需求量一直不大。近年来，仓山古镇商品住宅供应量一直不大，近年来上市的住宅项目销售速度都不是很快，项目开始预售以后一直是“拖拖拉拉地卖”。由先期楼盘的销售情况来看，该项目前来售楼处购房的人不多，销售速度一般。虽然当地每年1万平方米的供应量从绝对数值来看并不大，但已基本可以满足古镇居民现有的购房需求。
? 区域房地产市场低位发展
近几年来仓山古镇商品住宅售价上涨幅度较大，但由于受到住宅产品开发水平较低、市场供求基本平衡等因素的制约，商品住宅销售价格总的来说一直呈现低位发展的状态。当地已开发的商品住宅整体品质不高，不但不能吸引周边城镇的消费者前来购房，反而导致部分高收入客户群到上级市县区购房，造成部分实力派客源的流失，在一定程度上影响了区域住宅的整体销售价格不能有较大幅度抬升。
? 仓山古镇影响力不如其他古镇
由于“古镇概念”的雷同性，游客的选择能力强，四川十大古镇互相之间面临着激烈的竞争，在一定程度上分散了游客数量。仓山古镇景区作为一个新兴的旅游开发区，自身规模仍然有限，旅游配套设施尚不齐全，宣传力度相对不够，投资建设速度慢，相比四川其它大古镇，仓山古镇没有明显高出一筹的特色旅游主题。
上述对本项目地块以及其所依托的区域、产业进行了SWOT分析，其对策本报告将结合在下章节“核心价值”的研究中一并进行思考。
二、项目定位构想
2.1、项目核心价值
结合我公司对仓山的市场研究报告，以及上述章节对本项目SWOT的分析，我公司认为，必须对本项目地块的核心价值进行充分的思考和研判，坚持“扬长避短”的原则，才能对本项目做出准确的定位。
2.1.1 几个问题的思考
仓山镇目前房地产开发体量不大，并且产品形态单一，大多规模较小，零星散落于各处。同时整个仓山镇也缺乏标志性的建筑及物业。仓山镇拥有千年古镇的建筑和文化，在继承的基础上还需要发扬，需要拥有能够满足现代消费需求的、可识别的典型房地产物业。因此，如若能从功能规划到建筑风格创造不同的识别性，同时这种识别性又能加强当地的认同感和归属感，并融入时代的文化内涵，必能令人有焕然一新之感。这将是本项目开发的良好切入点。
根据市场调研的结果，仓山镇的房地产市场处于初步发展阶段，当地的经济结构单一，另一方面房地产的需求规模较小。而本项目相对而言体量较大，将相对如此大体量的物业需求对象定位于本地市场，具有很大的风险性。
因此本项目的客户群体应该扩大到大英、乐至以及仓山周边乡镇，才能保证去化解项目的销售阻力。 ?
房地产开发作为城市空间的延伸，规划设计应该体现城市的个性，项目的价值应该依托于区域的核心价值，才能整合各种地域、社会、人文的资源创造项目价值的最大化。仓山镇的最大价值在于它作为川东古镇的典型代表，所拥有的千年古镇的历史人文沉淀，以及醇正浓厚的乡村生活风情。这就是本项目所能依托的区域价值。加上项目体量与区域市场规模之间的矛盾，本项目的客户群应该扩大，因此本项目基本应该选取旅游地产的开发模式。
但是，与其他古镇旅游胜地如周庄、同里、洛带、平落、相比，仓山古镇的旅游业的发展，包括旅游资源的整合、城市的包装运营等均尚处于起步阶段，其影响力弱于其它对手。因此本项目的开发如果仅仅停留在传统旅游地产的功能与模式上，与竞争对手相比处于弱势，因此必须在旅游地产的基础上创新，才能实现项目的差异化，实现市场的竞争成功。
? 区域市场需求供给的空缺
仓山镇的旅游业虽然已经经过了一段时间的开发，也出现了一定的配套设施及服务，但是迄今为止大多数服务内容还停留在满足一般性的旅游购物、住宿的服务上，还没有一个项目或服务内容能够满足中高档的特色休闲、娱乐等服务内容，没有一个项目或服务内容能够作为领先市场的指标型个案，来满足消费需求中的高端要求，而市场正需要这样一个特色个案，能够将区域服务推向一个新的高度。
根据上述几个问题的思考，我们可以清晰地认识到，本项目的核心价值，在于依托于仓山镇这个川东古镇传统特色旅游胜地，作为旅游经济的配套。这样项目的客户群体可以大幅扩大，弱化市场风险。 但是，作为旅游地产类型的本项目，必须在产品定位及规划上创新，在功能规划上满足仓山镇市场中目前空缺的中高端休闲、娱乐、餐饮需求，同时满足多元化旅游体验需求，成为仓山镇除古镇景区外的“第二大旅游目的地”，才能获得成功。因此，本项目的核心价值应该是：
有仓山传统特色的满足多元化消费需求的新型旅游配套区
2.2、项目开发理念
打造“仓山古镇新天地”
根据上述对本项目的核心价值进行分析，本项目的价值应该源于仓山镇又高于仓山镇，在建筑特色及人文底蕴上与千年古镇文化一脉相承，但是在功能上却是对仓山镇单一的消费结构和零乱的商业布局进行补充和整合。
本项目不是一个单纯的房地产，而是能够让区域内消费者满足多元化的休闲、娱乐、餐饮等高档消费需求；让旅游者能够集中一站式体验到仓山古镇传统特色的场所，它将成为仓山古镇的第二景观，是仓山古镇当地“房地产业”、“旅游产业”、“生活产业”三合一的综合体，可以说它就是仓山古镇的“新天地”！
2.3、项目定位构想
2.3.1 “功能复合型商住项目”理念的提出
仓山古镇最典型的建筑形态是深街古巷、自然而成。本项目也是一个临街区，依路围绕的开放式布局，但是不同的是，我们的项目具有很明确的功能目的，即一体化集中性地满足旅游者、区域消费者关于旅游观光、休闲、饮食、娱乐的多元化需求，商住服务是本街区的主要功能，住宅只是作为一种配套存在。我们称之为“功能复合型商住项目”或“一站式生活街区”。
2.3.2 项目定位
旅游、休闲、生活功能一体化
开放式主题街区
定位诠释：
本项目的定位是一个理性的功能结构空间和感性的体验享受空间二者融合的14
具有浓郁传统特色的功能复合型的街区型物业。
? 在项目规划中，应以社区的独有的风貌优势以及古镇旅游资源丰富的优势来营造本案风格特色，建筑形式追求古典性和层次感，建筑在细部结构上的处理体现“新仓山古镇”的特点，使本项目具有较高的识别性和观赏性。
? 在功能上，本项目复合了主题酒店、旅游观光、特色餐饮、旅游购物、居住等多种功能，实现“旅游、休闲、生活”一体化。
? 项目的规划上，项目的开放性很重要。整个项目结合现有的交通体系构成一个多入口、多通道的开放式的消费区域，根据不同的特色主题分布经营业态，结合小型室外空中绿化广场等配套，形成一个开放、和谐又井然有序的空间。
策略支持：
项目定位是形象定位、产品设计和营销策划的基础和核心，本项目定位的有效性将保证整个项目营销活动的顺利进行，其有效性体现在以下原则：
? 明确性：
“功能复合”是本案的最大特色，这一特点将以最突出明显的方式展示给客户。
? 优越性：
建筑营造出的度假感受与丰富的特色消费功能满足了客户对旅游与休闲结合的一站式渴望，这一组合对客户使很有吸引力的。
? 领先性：
在仓山镇，本项目是第一个类似周庄“江南人家”的复合型旅游地产项目，具有一定的领先性。
三亿文库包含各类专业文献、中学教育、幼儿教育、小学教育、文学作品欣赏、生活休闲娱乐、应用写作文书、外语学习资料、10德阳中江县仓山镇金岸阳光商住综合综合项目分析建议报告_图文等内容。　成都到德阳市中江县仓山镇在哪个赶大巴车
全部答案（共2个回答）
先坐车到德阳,在城北汽车站或者昭觉寺汽车站有到德阳的车,到了德阳有直接去苍山的车。
城乡居民收入增加，生活水平进一步提高。全年城镇居民人均可支配收入20010元，比上年增长15%；城镇居民人均消费支出12384元，比上年增长11.3%。农民人均...
德阳到中江 没有高速路哈 现在的是快速路 最近有一条成都到南部的高速路要从中江过,已经动工了 。希望我的回答对你有用。
龙泉汽车总站到德阳发车时刻：8：30
大概要2小时左右的。
大家还关注
确定举报此问题
举报原因(必选)：
广告或垃圾信息
激进时政或意识形态话题
不雅词句或人身攻击
侵犯他人隐私
其它违法和不良信息
报告，这不是个问题
报告原因(必选)：
这不是个问题
这个问题分类似乎错了
这个不是我熟悉的地区

我要回帖

更多关于 中江县仓山镇 的文章

 

随机推荐