成本加酬金合同的适用条件及形式
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　　一、成本加酬金合同的合义
　　成本加酬金合同也称为成本补偿合同，这是与固定总价合同正好相反的合同，工程施工的最终合同价格将按照工程的实际成本再加上一定的酬金进行计算。在合同签订时，工程实际成本往往不能确定，只能确定酬金的取值比例或者计算原则。采用这种合同，承包商不承担任何价格变化或工程量变化的风险，这些风险主要由业主承担，对业主的投资控制很不利。而承包商则往往缺乏控制成本的积极性，常常不仅不愿意控制成本，甚至还会期望提高成本以提高自己的经济效益，因此这种合同容易被那些不道德或不称职的承包商滥用，从而损害工程的整体效益。所以，应该尽量避免采用这种合同。
　　二、成本加酬金合同的特点和适用条件
　　成本加酬金合同通常用于如下情况：
　　（1）工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定，或者尽管可以确定工程技术和结构方案，但是不可能进行竞争性的招标活动并以总价合同或单价合同的形式确定承包商，如研究开发性质的工程项目；
　　（2）时间特别紧迫，如抢险、救灾工程，来不及进行详细的计划和商谈。
　　对业主而言，这种合同形式也有一定优点，如：
　　（1）可以通过分段施工缩短工期，而不必等待所有施工图完成才开始招标和施工；
　　（2）可以减少承包商的对立情绪，承包商对工程变更和不可预见条件的反应会比较积极和快捷；
　　（3）可以利用承包商的施工技术专家，帮助改进或弥补设计中的不足；
　　（4）业主可以根据自身力量和需要，较深人地介人和控制工程施工和管理；
　　（5）也可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值，从而转移一部分风险。
　　对承包商来说，这种合同比固定总价的风险低，利润比较有保证，因而比较有积极性。其缺点是合同的不确定性，由于设计未完成，无法准确确定合同的工程内容、工程量以及合同的终止时间，有时难以对工程计划进行合理安排。
　　三、成本加酬金合同的形式
　　成本加酬金合同有许多种形式，主要如下。
　　（1）成本加固定费用合同
　　根据双方讨论同意的工程规模、估计工期、技术要求、工作性质及复杂性、所涉及的风险等来考虑确定一笔固定数目的报酬金额作为管理费及利润，对人工、材料、机械台班等直接成本则实报实销。如果设计变更或增加新项目，当直接费超过原估算成本的一定比例时，固定的报酬也要增加。在工程总成本一开始估计不准，可能变化不大的情况下，可采用此合同形式，有时可分几个阶段谈判付给固定报酬。这种方式虽然不能鼓励承包商降低成本，但为了尽快得到酬金，承包商会尽力缩短工期。有时也可在固定费用之外根据工程质量、工期和节约成本等因素，给承包商另加奖金，以鼓励承包商积极工作。
　　（2）成本加固定比例费用合同
　　工程成本中直接费加一定比例的报酬费，报酬部分的比例在签订合同时由双方确定。这种方式的报酬费用总额随成本加大而增加，不利于缩短工期和降低成本。一般在工程初期很难描述工作范围和性质，或工期紧迫，无法按常规编制招标文件招标时采用。
　　（3）成本加奖金合同
　　奖金是根据报价书中的成本估算指标制定的，在合同中对这个估算指标规定一个底点和顶点，分别为工程成本估算的60%～75%和110%～135%。承包商在估算指标的顶点以下完成工程则可得到奖金，超过顶点则要对超出部分支付罚款。如果成本在底点之下，则可加大酬金值或酬金百分比。采用这种方式通常规定，当实际成本超过顶点对承包商罚款时，最大罚款限额不超过原先商定的最高酬金值。
　　在招标时，当图纸、规范等准备不充分，不能据以确定合同价格，而仅能制定一个估算指标时可采用这种形式。
　　（4）最大成本加费用合同
　　在工程成本总价合同基础上加固定酬金费用的方式，即当设计深度达到可以报总价的深度，投标人报一个工程成本总价和一个固定的酬金（包括各项管理费、风险费和利润）。如果实际成本超过合同中规定的工程成本总价，由承包商承担所有的额外费用，若实施过程中节约了成本，节约的部分归业主，或者由业主与承包商分享，在合同中要确定节约分成比例。在非代理型（风险型）CM模式的合同中就采用这种方式。
　　四、成本加酬金合同的应用
　　当实行施工总承包管理模式或CM模式时，业主与施工总承包管理单位或CM单位的合同一般采用成本加酬金合同。
　　在国际上，许多项目管理合同、咨询服务合同等也多采用成本加酬金合同方式。
　　在施工承包合同中采用成本加酬金计价方式时，业主与承包商应该注意以下问题。
　　（1）必须有一个明确的如何向承包商支付酬金的条款，包括支付时间和金额百分比。如果发生变更和其他变化，酬金支付如何调整。
　　（2）应该列出工程费用清单，要规定一套详细的工程现场有关的数据记录、信息存储甚至记账的格式和方法，以便对工地实际发生的人工、机械和材料消耗等数据认真而及时地记录。应该保留有关工程实际成本的发票或付款的账单、表明款额已经支付的记录或证明等，以便业主进行审核和结算。
　　五、三种合同计价方式的选择
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单价合同、总价合同和成本加酬金合同的比较
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单价合同、总价合同和成本加酬金合同的比较项目单价合同总价合同成本加酬金合同（成本补偿合同）含义当发包工程的内容和工程量一时尚不能明确、具体地予以规定时，则可以采用单价合同（UPC）形式，实际支付时则根据实际完成的工程量乘以合同单价计算应付的工程款。固定单价合同适用：工期较短、工程量变化幅度不会太大的项目。是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款项是一个规定的金额，即明确的总价。总价合同适用范围：一般是在施工图设计完成，施工任务和范围比较明确，业主的目标、要求和条件都清楚的情况下才采用总价合同。工程施工的最终合同价格将按照工程的实际成本再加上一定的酬金进行计算。成本加酬金合同的适用条件：（1）工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定，或者尽管可以确定工程技术和结构方案，但是不可能进行竞争性的招标活动并以总价合同或单价合同的形式确定承包商，如研究开发性质的工程项目；（2）时间特别紧迫，如抢险、救灾工程，来不及进行详细的计划和商谈。特点（1）单价优先，实际工程款则按实际完成的工程量和承包商投标时所报的单价计算。（2）由于单价合同允许随工程量变化而调整工程总价，业主和承包商都不存在工程量方面的风险，因此对合同双方都比较公平。另外，在招标前，发包单位无需对工程范围做出完整的、详尽的规定，从而可以缩短招标准备时间，投标人也只需对所列工程内容报出自己的单价，从而缩短投标时间。（3）采用单价合同对业主的不足之处是，业主需要安排专门力量来核实已经完成的工程量，需要在施工过程中花费不少精力，协调工作量大。另外，用于计算应付工程款的实际工程量可能超过预测的工程量，即实际投资容易超过计划投资，对投资控制不利。（1）发包单位可以在报价竞争状态下确定项目的总造价，可以较早确定或者预测工程成本；（2）业主的风险较小，承包人将承担较多的风险；（3）评标时易于迅速确定最低报价的投标人；（4）在施工进度上能极大地调动承包人的积极性；（5）发包单位能更容易、更有把握地对项目进行控制；（6）必须完整而明确地规定承包人的工作；（7）必须将设计和施工方面的变化控制在最小限度内。一、对业主的优点（1）可以通过分段施工缩短工期，而不必等待所有施工图完成才开始招标和施工（2）可以减少承包商的对立情绪，承包商对工程变更和不可预见条件的反应会比较积极和快捷（3）可以利用承包商的施工技术专家，帮助改进或弥补设计中的不足（4）业主可以根据自身力量和需要，较深入地介入和控制工程施工和管理（5）也可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值，从而转移一部分风险二、对承包商的特点（1）优点：比固定总价合同的风险低，利润比较有保证，因而比较有积极性（2）缺点：合同的不确定性，由于设计未完成，无法准确确定合同的工程内容、工程量以及合同的终止时间，有时难以对工程计划进行合理安排。形式（1）固定单价合同　　固定单价合同条件下，无论发生哪些影响价格的因素都不对单价进行调整，因而对承包商而言就存在一定的风险。　　（2）变动单价合同★★　　当采用变动单价合同时，合同双方可以约定一个估计的工程量，当实际工程量发生较大变化时可以对单价进行调整，同时还应该约定如何对单价进行调整；当然也可以约定，当通货膨胀达到一定水平或者国家政策发生变化时，可以对哪些工程内容的单价进行调整以及如何调整等。因此，承包商的风险就相对较小。1.固定总价合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，工程任务和内容明确，业主的要求和条件清楚，合同总价一次包死，固定不变。即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化，承包商承担了全部的工作量和价格的风险。（1）在国际上，这种合同被广泛接受和采用，因为有比较成熟的法规和先例的经验；对业主而言，在合同签订时就可以基本确定项目的总投资额，对投资控制有利。承包商承担了较大的风险，业主的风险较小。当然，在固定总价合同中还可以约定，在发生重大工程变更、累计工程变更超过一定幅度或者其他特殊条件下可以对合同价格进行调整。（2）承包商承担了较大的风险，包括：价格风险、工作量风险。报价中需要增加一笔较高的不可预见风险费。适用范围：（1）工程量小、工期短，估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；（2）工程设计详细，图纸完整、清楚,工程任务和范围明确；（3）工程结构和技术简单，风险小；（4）投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟订施工计划。　在工程施工承包招标时，施工期限一年左右的项目一般实行固定总价合同；通常不考虑价格高速问题，以签订合同时的单价和总价为准，物价上涨的风险全部由承包商承担。变动总价合同：又称可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价（CP）进行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。1.根据《建设工程施工合同示范文本》（GF-99-0201），合同双方可约定，在以下条件下可对合同价款进行调整：（1）法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；（2）工程造价管理部门公布的价格调整；（3）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成的停工累计超过8小时；（4）双方约定的其他因素。2.价格调整规定　对建设周期一年半以上的工程项目，则应考虑下列因素引起的价格变化问题：（1）劳务工资以及材料费用的上涨；（2）其他影响工程造价的因素，如运输费、燃料费、电力等价格的变化；（3）外汇汇率的不稳定；（4）国家或者省、市立法的改变引起的工程费用的上涨。（1）成本加固定费用合在工程总成本一开始估计不准，可能变化不大的情况下，可采用此合同形式，有时可分几个阶段谈判付给固定报酬同（2）成本加固定比例费用合同一般在工程初期很难描述工作范围和性质，或工期紧迫，无法按常规编制招标文件招标时采用。（3）成本加奖金合同在招标时，当图纸、规范等准备不充分时，不能据以确定合同价格，而仅能制定一个估算指标时可采用这种形式。（4）最大成本加费用合同在非代理型（风险型）CM模式的合同中就采用这种方式。成本加酬金合同的应用1.当实行施工总承包管理模式或CM模式时，业主与施工总承包管理单位或CM单位的合同一般采用成本加酬金合同。2.在国际上，许多项目管理公司、咨询服务合同等也多采用成本加酬金合同方式。3.在施工承包合同中采用成本加酬金计价方式时，业主与承包商应该注意以下问题（1）必须有一个明确的如何向承包商支付酬金的条款。（2）应该列出工程费用清单。
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三种合同计价方式的比较　总价合同单价合同成本加酬金合同应用范围广泛工程量暂不确定的工程紧急工程、保密工程等业主的投资控制工作容易工作量较大难度大业主的风险较小较大很大承包商的风险大较小无设计深度要求施工图设计初步设计或施工图设计各设计阶段
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会总结也就代表会学习了！辛苦！
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很不错，学习了。
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很受用，又加深了理解，谢谢！
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我的新动态房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟试卷4；判断题；1、进度控制是指以项目进度计划为依据，综合利用技；答案（）；A、T；B、F；2、影响物业收益的因素主要有物业的类型及临街状况；答案（）；A、对；B、错；3、土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土；答案（）；A、对；B、错；4、以当前潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使；答案（）；A、T；B、F；
房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟试卷4
1、进度控制是指以项目进度计划为依据，综合利用技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。
2、影响物业收益的因素主要有物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、朝向和面积。
3、土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
4、以当前潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵守的根本原则。
5、财务净现值是指房地产开发项目按目标收益率各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
6、房地产开发的建设过程分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
7、城市规划应服从房地产开发的需要。
8、对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。
9、物业投资者一般拥有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
10、房地产同时具有经济寿命和自然寿命，一般情况下，经济寿命等于自然寿命。但如果房地产维护良好的话，在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期。
11、一般情况下，建筑物荷载的传力方向为梁一板一柱一基础。
12、建筑物内无楼梯时，室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
单项选择题
1、建筑装饰材料按( )分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。
A、建筑装饰部位
B、制造工艺
C、化学成分
D、力学性能
2、在我国商品房取得《预售许可证》时，开发项目处于()阶段。
A、决策阶段
B、前期阶段
C、建设阶段
D、租售阶段
3、物业管理就是利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以( )手段管理物业。
C、商业经营
4、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。
A、能够保值和增值
B、受通货膨胀的影响
C、贷款利率较低
D、经营成本较低
5、下列哪项是物业管理中经营计划的核心。
A、经营费用估算
C、预期收益估算
D、制定租金方案
6、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以100％。
A、开发商利润／总开发成本
B、正常经营年份的净经营收入／总开发成本
C、开发商利润／总开发价值
D、正常经营年份的经营收入／总开发成本
7、已知名义利率为6％，实际利率为6.14％，那么年计息周期数为：
8、成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的( )来确定总承包价格的合同。
B、总管理费
C、不可预见费
D、总管理费和利润
9、招标人采用邀请招标方式时，应当向 () 个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者组织发出投标邀请书。
10、哪项市场调查内容不属于不可控制因素的调查。
A、市场营销因素的调查
B、消费者和消费行为调查
C、竞争情况的调查
D、技术发展调查
11、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。
A、经营收人抵偿全部投资
B、全部现金流入抵偿全部现金流出
C、净收益抵偿全部投资
D、净收益现值抵偿全部投资
12、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商( )。
C、利弊各半
13、速动比率是 ()和()的比值
A、（流动资产总额－存货）和流动负债总额
B、流动资产总额和流动负债总额
C、（流动资产总额－存货）和负债总额
D、流动资产总额和负债总额
14、假设整个投资市场的平均收益率为20％，写字楼投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.3；整个房地产市场的平均收益率为25％，写字楼投资市场相对于整个房地产市场的风险相关系数是0.8。国家债券的收益率为10％，那么写字楼投资市场的预期收益率是：()
15、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求。
16、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补( )与实际情况不符的缺点。
A、成本投入的数量
B、成本投入的数量和时间
C、支出与投入的数量和时间
D、销售收入的数量
17、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。
A、部分财务费用
B、前期工程费用
C、管理费用
D、不可预见费用
18、一个理想的折现率至少等于( )再加上该项目的风险报酬率。
A、贷款利率
B、存款利率
C、目标收益率
D、无风险收益率
19、施工图中轴线的编号规则为( )。
A、水平方向用英文字母从左到右，垂直方向用阿拉伯数字由上往下
B、水平方向用英文字母从右到左，垂直方向用阿拉伯数字由下往上
C、水平方向用阿拉伯数字从左到右，垂直方向用英文字母由下往上
D、水平方向用阿拉伯数字从右到左，垂直方向用英文字母由上往下
20、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。
A、投资计划与资金筹措表
B、资金来源与运用表
C、营业利润测算表
D、全部投资现金流量表
三亿文库包含各类专业文献、行业资料、专业论文、中学教育、幼儿教育、小学教育、高等教育、房地产估价师《经营与管理》模拟试卷402等内容。　
　2015房地产估价师《经营与管理》:第八章考试试题_小学作文_小学教育_教育专区。...A.2.5% B.3.5% C.2.4% D.3.4% 9、城镇土地使用税是房地产开发投资企业... 　天津房地产估价师《经营与管理》汇总模拟试题_从业资格考试_资格考试/认证_教育...A:污泥 B:一般废物 C:有害废物 D:无机废物 E:有机废物 4、依代理委托方... 　房地产估价师:《房地产开发经营与管理》 房地产估价师:《房地产开发经营与管理》第四套模拟试题 :《房地产开发经营与管理 一、单选题: 单选题: 1.一般来说,认... 　2015 年台湾省房地产估价师《经营与管理》汇总模拟试题本卷共分为 2 大题 50...A:2 000 B:400 C:4 000 D:10 000 E:工业用地的监测点评估价格 15、... 　2011年房地产估价师《经营与管理》真题及答案_小学...蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后...( ) 4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产... 　北京房地产估价师《经营与管理》 :房地产开发程序与管理模拟试题本卷共分为 2...A:三 B:四 C:五 D:六 E:借款合同 14、房地产的行政法规是以颁布的。 A... 　江苏省2015年房地产估价师《经营与管理》第一章历年考情模拟试题_从业资格考试_...年试题) A:综合利率 B:贷款利率 C:折现率 D:机会成本 E:借款合同 4、 ... 　2015年房产估价师经营与管理:各异性考试试卷_司法考试_资格考试/认证_教育专区。...A:2003 年 11 月 4 日 B:2005 年 10 月 17 日 C:2006 年 10 月 13...君，已阅读到文档的结尾了呢~~
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（0311）《会计电算化》网上作业题及答案
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&&& 单项选择题
&&& 1、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求。&&& 答案（ ）&&& a、期望&&& b、最好&&& c、潜在&&& d、过去
&&& 2、工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制( )计划。&&& 答案（ ）&&& a、主要费用&&& b、工程成本&&& c、开发直接费用&&& d、总开发成本
&&& 3、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。&&& 答案（ ）&&& a、经营收人抵偿全部投资&&& b、全部现金流入抵偿全部现金流出&&& c、净收益抵偿全部投资&&& d、净收益现值抵偿全部投资
&&& 4、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。&&& 答案（ ）&&& a、建筑施工期&&& b、开发或经营期&&& c、建筑物经济寿命期&&& d、建筑物自然寿命期
&&& 5、在基础图中，±0．00=48．88表示室内地面标高±0．00相当于( )标高48．88米。&&& 答案（ ）&&& a、相对&&& b、基础&&& c、绝对&&& d、首层楼面
&&& 6、某投资者以200万元的价格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25％。若在总投资中投资者自有资金占40％，其余投资以15％的年利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为( )。&&& 答案（ ）&&& a、20％&&& b、25％&&& c、40％&&& d、27．5％
&&& 7、生地与熟地之间的价格差异( )。&&& 答案（ ）&&& a、仅仅是土地开发费用&&& b、是土地开发费用、开发商利润和税费等&&& c、仅仅取决于容积率的高低&&& d、是开发商利润}%(,
3A
`
%47
r2El[ ]}%(,
3A
`
%47
&&& 8、收益性物业管理的对象为( )。&&& 答案（ ）&&& a、物业所有者&&& b、物业使用者&&& c、建筑物及其附属设施&&& d、土地
&&& 9、成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的( )来确定总承包价格的合同。&&& 答案（ ）&&& a、利润&&& b、总管理费&&& c、不可预见费&&& d、总管理费和利润
&&& 10、下列哪项不属于管理费用。&&& 答案（ ）&&& a、房产税&&& b、工会经费&&& c、土地使用税&&& d、工程监理费
&&& 11、对于公式a＝p[i(1+i)n/((1+i)n-1)]，下列表述正确的是：&&& 答案（ ）&&& a、pi是投资回报，pi/((1+i)n-1)是投资回收&&& b、pi是投资回收，pi/((1+i)n-1)是投资回报&&& c、pi是投资回报，(1+i)n/((1+i)n-1) 是投资回收&&& d、pi是投资回收，(1+i)n/((1+i)n-1) 是投资回报
&&& 12、从2004年底我国相继调高了按揭贷款的利率，某银行为了解有多少贷款者欲提前还款而进行了一次电话调查。该调查项目属：&&& 答案（ ）&&& a、描述性调查&&& b、试探性调查&&& c、因果性调查&&& d、无法确定 本文共4页: 第
责任编辑：gzu521
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