年上海中心城区居住空间分异变化——基于居住用地类型视角--《地理研究》2012年06期
年上海中心城区居住空间分异变化——基于居住用地类型视角
【摘要】：采用4种分异度测度模型,在街坊尺度和乡镇尺度下,对上海中心城区年11个时相的各类居住用地空间分异程度进行计算。发现1949年后各类居住用地分异度呈现不同的波动过程。不同时期居住用地总体分异程度的计算表明,1949年前空间分异严重,计划经济时期有所降低,转型期则又明显上升。不同时期居住用地等级高低与其分异度大小呈现不同的结构特征,1949年前高等级居住用地分异度高、中低等级居住用地分异度较低,形成"一高两低"结构;计划经济时期则是居住用地等级越高,分异度越大的"正相关"结构;90年代后则是最高和最低等级的居住用地分异度高,而中等居住用地分异度最低的"V"型结构。不同时期居住用地空间分异结构特征间的演进,直接原因是新式住宅的建设和旧城的改造,深层次原因则是土地使用制度的变迁和城市空间组织模式的转变。
【作者单位】：
【关键词】：
【基金】：
【分类号】：TU984.12【正文快照】：
1引言近年来,城市社会空间/居住空间成为人文地理学研究的一个热点[1,2]。社会空间广义上是指由社会生产、构筑、组织而成的可视的地理空间,狭义上是指特定社会集团生活场所占据的地理空间[3,4]。居住空间作为一种由邻里单位有机整合而成的社会空间连续体,是社会空间在居住层
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一类居住用地（R1）和二类居住用地（R2）的说明
　　关于“一类居住用地”(R1)和“二类居住用地”(R2)的说明
　　“一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。从住宅的建筑形式区分，现在建设的城市居民住宅又包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。独立式住宅的数量很少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过由开发单位兴建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。以上述两类建筑形式为分类标准，分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个种类。
　　具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。 “二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。
　　根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。
　　“三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校(尤其是大学)等功能区中配套建设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。目前，深圳单身宿舍的建设主要有两种方式，一种是为了方便职工上下班，在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，这样单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分；另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区，这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。从有利于土地管理和规划管理及顺应目前单身宿舍开发建设需要的角度出发，在进行建设用地统计时，对于第一种情况中单身宿舍所占用地纳入工业用地(M)，而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用地(R3)。
　　由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主，因此不存在配套建设幼儿园、托儿所等设施的需求，其它社区体育设施、文化活动、医疗卫生、社区管理、商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。因此，与“一类居住用地”和“二类居住用地”相比，“三类居住用地”下划分的小类用地少一个幼托用地的小类，仅有“单身宿舍用地”(R31)、“三类社区体育设施用地”(R33)、“三类社区其它设施用地”(R34)、“三类住宅区道路用地”(R35)和“三类住宅区”(R36)等5个用地小类。需要说明的是，由于4个居住用地中类下划分的小类用地基本相同，除“三类居住用地”中类下缺少“三类幼托用地”小类外，都分别包含有6个用地小类，且名称类似。
　　为了便于使用和记忆，各用地中类下的用地小类的排列顺序和编号都一致，对于“三类居住用地”下空缺的“三类幼托用地”的编号保持空缺。
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居住用地的特征
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　　居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等用地。包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和绿化用地。对应《土地利用现状分类（GB/T ）》中的（071）城镇住宅用地。居住用地的特征主要包括：
　　1.出让使用年限最长，受节约集约用地原则限制。居住用地须通过招拍挂出让方式取得，出让用地最高年限为70年。
　　2.市场交易量大，市场比较发达。受城市化、人口持续增长因素影响，当前人们对居住用地的需求量大，且分布广，并具有较高的保值、增值性，能够带动房地产市场的繁荣。同时以自用为主，出租比较普遍。
　　3.自然环境、人文环境和基础设施、公共设施配套完善程度要求高，区域选择要求高。一个好的居住区，应该是交通便利，环境优美，配套设施完善，并适当远离闹市区。
　　4.居住用地有多种类型，包括普通住宅、公寓、别墅等用地。各类型居住用地满足不同人群居住的需要，又各有特点。
　　5.可逆性差。一般来讲，农用地要变为居住用地较为容易，只要地质条件符合工程建设要求，加以必要的开发和配套建设就可以变为居住用地。但要使居住用地变为农用地却较为困难。 责任编辑：memo
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> 熹园建筑属综合用地，最高50年，从1999年起算，到交楼只有36年了
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熹园建筑属综合用地，最高50年，从1999年起算，到交楼只有36年了！
东方新世界熹园的土地使用年限是多少年啊？我在阳光家缘上查的是综合用地(居住用地的土地使用年限最高为70年，工业用地的土地使用年限最高为50年，商 业用地的土地使用年限最高为40年。有的住宅建造在综合用地上，土地使用年限可能只有40年甚至更短... )从1999年起算，如果是只有50年，到交楼只有36年了！这时候还完房贷可能就会惊奇的发现房子已不属于自己了。。。这是真的吗，从1999年起算，到交楼只有36年了！熹园是这样子的？那不是很坑爹，有业主吗？知道内幕不？&&&&& &&&&&&&&&&
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此贴已被版主加精，希望您再接再厉多发好贴噢~
对那一期的情况表示不清楚喔
买房的时候看清楚合同就得了，合同里面有清楚写明白年限的，这个楼主可以不用担心。
哇，又是一项大坑爹
不是吧，一期的业主都顺利收楼啦，楼主是不是太多心了
什么是综合用地呢？
不可能，不会一二期都不一致吧
茶香溢四方
楼主多虑了，这块地，是作为综合用地拿下来的，但实际用地是分开的，比如住宅是住宅用地，70年，车位是综合用地，50年。产权证和房管局开出的用地性质都是住宅，70年没错的（本人已证实）。新世界还是大开发商，这点还是应该放心的！
其实房子的年限对你们来说有什么影响- -70年也是这样住,50年也是这样住,人的一辈子就只有短短的100年,起码要在20岁以上才买到房子,到年限之后交个土地出让金又可以继续使用,有影响吗
> 熹园建筑属综合用地，最高50年，从1999年起算，到交楼只有36年了
绑定手机后您才能在本论坛发布信息！人大代表宗庆后：应取消居住用地使用权70年年限
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中国经济网北京3月4日讯作为全国人大代表，娃哈哈董事长宗庆后每一年都非常认真地筹备两会建议，今年他一共提出了1份议案和17条建议，关注包括房屋70年产权、上市公司分红、改变收入分配、降税减负、国有企业
娃哈哈董事长宗庆后做客新浪，解读他的18条两会提案。上图为宗庆后与新浪财经主持人权静在讨论微博。(张健 摄)
中国经济网北京3月4日讯作为全国人大代表，娃哈哈董事长宗庆后每一年都非常认真地筹备两会建议，今年他一共提出了1份议案和17条建议，关注包括房屋70年产权、上市公司分红、改变收入分配、降税减负、国有企业员工持股等，关注的视角涉及民生方方面面。两会召开之际，宗庆后做客由中国经济网和新浪财经联合推出的《两会静距离》节目，解读他的两会议案和建议。以下为访谈实录：
主持人权静：各位网友大家好。在两会召开之际，中国经济网联合新浪网邀请到了娃哈哈董事长宗庆后，也是今年的全国人大代表做客直播间，来跟我们分享他今年的两会议案和建议。宗总您好。
宗庆后：各位网民好。
主持人权静：每一年的两会，您都会跟我们分享您本年的两会议案和建议。每年我看到的资料都是厚厚的一大摞，大概会有十几条关于民生的建议，今年也不例外，您有1条议案还有17条建议，我们想知道这些方案是怎么样形成的，是您平时的思考吗？
宗庆后：这个应该主要还是平时的思考，因为我工作也比较忙。我开会之前花了一天一夜的时间把这些东西整理出来的，实际上来源于平时的积累，平时也经常跑市场，视察我的工厂，跑来跑去，对社会观察比较多，接触的人群比较多，对老百姓的想法了解的比较多一些。作为人民代表应该为老百姓说说话，反映一下老百姓的心声。
建议取消居住用地使用权七十年年限
主持人权静：一共18条建议当中，您是把这条当作了议案，是否说明您对这条您是最重视的，关于住宅建设用地使用权限期满后处置办法的这样一条议案。
宗庆后：也不是说最重视的，因为它是属于修改法律的，所以作为议案。这个应该摆在议事日程上，主要是有的地方政府出台了产权满70年后无偿收回。还有比较早的没有70年，50年差不多到期了，就要无偿收回。
主持人权静：您是反对这个的吗？
宗庆后：我感觉不合理，一方面百姓买房子时已经把土地出让费付掉了，而且是付的比较高昂的土地出让费，平时又交了房产税，现在老百姓买一套房子很不容易，做一辈子分期付款，退休的时候才能把房子的钱还清。等他还清的时候，差不多土地出让期限也差不多到了，你重新给他无偿的收回，叫他再去花钱支付土地出让金，这个是不合理，第二老百姓也承受不起。你比方说70年到了，基本上都是下一代人住了，下一代人也没有财产、钱，他也要辛辛苦苦要花一辈子去买这个房子。这个也实现不了，70年无偿收回，这个会对整个社会稳定也会带来影响。所以我想应该人大立法，要给老百姓吃个定心丸，不能土地出让一次次出让，一次次收钱，所以我建议修改这个法律。
主持人权静：我们特别想知道您的解决方案是什么，您觉得无偿收回不合理，怎样做是合理的？
宗庆后：取消70年后收回。没有年限的限制，如果是国家建设需要把这个土地征用，还是得补偿人家。
主持人权静：产权变成永久拥有。
宗庆后：对。
控制地价、减少审批环节、控制开发商利润率
主持人权静：除了这条议案之外，还有另外17条，其中有2、3条都是跟今年老百姓最关注的房价相关，这条认为，应该从控制地价，降低税费，控制开发商利润率这三大方面三管齐下来控制房价，这是您心目当中解决高房价的办法吗？
宗庆后：现在国家出台的政策起不到控制房价的作用，首先要分析一下房价为什么会高。首先我认为是地价高，像我们这个地方出让土地几千万一亩，楼面价就2、3万了，你说房价怎么掉得下来，这里要解决什么问题，中央财政和地方财政的分配问题。地方财政少了，没地方来，就卖土地，搞土地财政。第二个要解决政府少投资，甚至不投资的问题。它税已经收了很多了，但是它又在大量投资，他给的钱还不够用，所以到处去收钱。土地问题不解决，房价的成本就不会降下来。
第二个现在建房审批的手续也很多，也要盖几十个图章，盖几十个图章也要收费的。第二个房地产收税也收的比较高。你看房地产一好，国家税收就高了，所以税费如果不降，这个也是成本，不降下来房价也降不下来。
第三，房子应该是老百姓最大的需求，刚性需求比较大，因为毕竟要结婚要成家总要有个窝，需求量比较多。房子卖俏了以后就随便加价，大家排队买房子，加2千、3千就加上去了，他根本没去算算成本是多少，应该获得多少利润，所以就把房产价格炒的更高。你不解决这三个问题，我认为是解决不了把房价压下去的这个问题。所以我想现在的话，你要解决这个问题，首先要大量造一些经济适用房、社会保障房，现在老百姓中有一批人，即使是经济适用房也买不起，中等收入的买经济适用房刚刚好，你把这两种房建多了以后就解决了老百姓住房的问题。你现在造的高价房，你说限购，可能带来更大的问题，现在很多房子都闲置在那里，尽管卖掉了，是有钱人买的房子，在炒房，在投资炒房，你限购了，这批高价房也卖不掉，现在造房子、买房子都是银行贷款，如果这样的话可能会造成金融危机。所以我觉得高价房，有钱人愿意炒，愿意买尽管去买去，我们要解决普通老百姓的住房问题，这样也不会造成大的问题。
主持人权静：保障归政府，市场化的房归市场。
宗庆后：其实也不是归市场，政府拿出钱来造一批保障房，甚至你拿不出钱也可以叫企业造保障房，我去年也说过，你说让我造保障房也可以，你说土地价格便宜，顶多5%的毛利给老百姓租房也可以，都可以，社会上也是有民间资本愿意做这些事情的。当然地方政府做那就更好。
主持人权静：您觉得限购令其实并不能达到调控房价的目的。
宗庆后：说不定房子价格会反弹。限购令，开发商的房子也卖不掉，政府又没有把社会保障房跟经济适用房大量建设的话，老百姓到时候熬不住，要结婚了，没地方睡怎么办，还是要贷款去买，这时候反而又把房价又抬来了。结果又把房价炒的更高了，恐怕也不是这一次，已经控了两次了，每次控一控又反弹，不解决根本问题。
主持人权静：除了这三管齐下之外，还有一条建议是谈到了对土地招牌挂制度的看法。
宗庆后：土地招牌挂是价高的人拿土地，包括工业用地也是在土地招牌挂，像工业用地有的地方炒作2800万一亩，投资工业的人看地价这么高，他还愿意去投吗？再加上工业企业税负也比较高，本身利润不高，这么高的成本也无法回收，他也不愿意投。很多地方实体经济空，温州人到处炒房。实体经济是真正在创造社会财富的，是经济发展的基础。大家都不去做的话，都是在炒作的话，都是在搞虚拟经济的话，到时候会跟欧洲一样要出现问题的。
主持人权静：招牌挂的问题是显而易见的，解决的方法应该是什么？
宗庆后：招牌挂最后要达到什么目的。比如说房地产，我给你多少地价，建成房子什么房价，造什么样的房子，改善什么样的环境，谁能做到，就给谁。而不是，地价拍的越高给谁，房价肯定是炒高了。包括工业用地，你也可以说，这边发展什么产业，鼓励性的产业，第二个你为国家创造了多少税收，解决多少就业，给谁都可以，而不是说谁价高谁得。
主持人权静：其实房价、房地产无疑在2010年老百姓最关注的问题，除了这个之外，今年呼声也很高也有另外一个问题，是收入分配，我看到您的建议当中也有一条，把扩大收入分配落到实处的建议，究竟怎么样才能落到实处？
宗庆后：我这两年一直在强调要扩大分配，经济上最基本的原则是分工不同，相互交换而已，原始社会怎么做的，现代社会弄出了很多方法，基本的原则是这样子。像欧洲有高福利、高税收，干与不干是一个样，所以就出现问题了。我们国家应该说改革开放开始，经济发展也很快。但是这些年，也是靠着出口跟投资来拉动经济发展，也没有解决分配问题。当时的话，我们底子比较薄，国家积累点资金是正常的，但是到现在，再不扩大分配的话，我们国家的经济发展不可能再发展。人家出现问题，出口也碰到问题，你投资过大，你再投资就是没有回报的投资，所以你后面的话，钱是会越来越少。
第三个也不利于整个社会的和谐，贫富差距大，如果说老百姓的生活水平都提高了，跟有钱人的生活水平差不多的话就没有什么贫富差距了。美国人在贫富差距比我们更大，为什么他们没有什么仇富心理，如果你仇恨有钱人的话，这些有钱人不再投资的话问题就更大。实际上我觉得有钱人到最后也是社会的钱。因为他吃喝顶多有限，价值的体现最终还是要回报社会，再去投资，再去创业。这种做法如果他是仇富、杀富济贫，可能也会阻碍社会进步。曾经说过资本家养活工人，这也是有一定道理的。现在确实要解决分配问题。现在物价在上升，你还是这点工资，应该说一个方面，要提高个税起征点，我一直在说，现在的个税起征点最起码5千块差不多，一般的工薪阶层不用交税了，你给他加了工资，他又把税交掉，又没增加收入。
第二个老百姓自己为自己加工资，你说农民工，现在低价他不去。还有一个问题，你要减点税，中小企业税负比较重，他的利润也很薄，改革开放企业都是在廉价为人家打工，低成本的廉价的劳动力，为出口都是为人家在忙活。他如果给员工加工资，成本就会提高，活不下去了之后，他就会关门，会造成就业问题。
所以给中小企业还是要减减税，但是这个税也不白减，你可以给员工加工资，员工提高收入多少可以抵税，或者是有些进行技术改造，进行科技创新花多少钱可以抵税，而且是在一定的范围之内，鼓励企业给员工增加收入。员工增加收入以后，内需就拉起来，老百姓有钱就可以消费。实际现在并不是什么东西都是供大于求，而是现在有很多老百姓消费不起。为什么中国是世界上最大的市场？13亿人口。所以，我认为把分配问题解决以后，内需一拉起来以后，我自己就可以高速发展，不管西方对我怎么样，我也不一定要出口给你，我们出口给你，实际上是给你廉价打工，是让你享受我的劳动成果，何必呢？为什么不让老百姓享受我们自己的劳动成果？所以，分配问题确实应该很好的进行解决。而且中央已经提出来了，关键是下面没有很好的执行，扩大分配是党中央经济工作会议都提出来这个问题，有关部门现在是没有解决这个问题。不光是没有去减税，反而是在加税，今天出个什么税，明天出个什么税，出发点、想法有点问题。
第二，你说要杀富济贫，分配一解决，实际上成本会上涨，物价也会上涨，人民币肯定是要贬值的。但是我们要掌握什么东西呢？哪个国家经济发展过程当中都是一边涨物价，一边涨工资，而且要保证涨工资要比涨物价的速度快，老百姓就感觉很舒服，这样才能刺激经济的发展。如果人民币一贬值，富人的钱势必要贬值，财富就重新分配，而且是很和平的分配，不是血淋淋的打压，去杀富济贫。人民币在不断贬值，大家也都来消费，不会再像过去那么存钱，就刺激经济发展。
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[责任编辑：贺洁星]
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