买房后发现实用面积缩水15.22% 开发商被判双倍返还差价
买一套单元房，建筑面积共80.2平方米，其中套内建筑面积52.97平方米。后来在办理房产证时发现，套内实际面积为44.91平方米，与原本约定的套内面积差了8.06平方米。近日，福州市中院终审此案，判开发商双倍返还差价款18.9万余元。
买房时约定面积有误差要赔偿
日，闽清的张某剑夫妇购买了某开发商开发的位于仓山区浦上大道的一套单元房。建筑面积共80.2平方米，其中套内建筑面积52.97平方米，公共部位共有分摊建筑面积27.23平方米，该套商品房总价款69.1万余元。
双方补充协议约定，产权登记套内建筑面积与合同约定套内建筑面积不符的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的多还少补，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3%且产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，由出卖人按照合同约定的总价除以本合同约定的套内建筑面积得来的单价为标准向买受人双倍返还房价款。
4年后办产权登记才发现房子缩了水
日，张某剑夫妇办理了房屋产权登记，房屋产权登记部门确认该商品房总建筑面积66.01平方米，套内面积44.91平方米。后双方确认，讼争商品房套内建筑面积误差8.06平方米。
仓山区法院一审认为，该房产开发公司作为合同的一方当事人，应按合同约定交付相应房屋，但未交付符合合同约定面积的商品房，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。被告所交付的房屋套内建筑面积为44.91平方米，合同约定为52.97平方米，减少了8.06平方米，面积误差比绝对值15.22%，远超过约定的面积误差比3%。按合同的约定，开发商被判返还购房者购房面积差价款18.9万余元。
该房地产开发公司不服，提起上诉。最后，福州中院驳回上诉，维持原判。
（记者 涂明)
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建筑面积与实测面积有误差 如何追究开发商违约责任
来源：房天下 &&发布时间：
虽然在时千挑万选，但是还是难免遇到实测面积与出现误差的情况。房子已入住，是不是要向追责，要如何追责，购房指南来告诉你。
按照建筑面积计价的，《商品房》载明的预售建筑面积、与实测面积发生误差时，应当怎样追究开发商的违约责任？ 按照《办法》规定，预售商品房按照建筑面积计价的，载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时，应按照商品房买卖合同的约定追究开发商的违约责任，合同未作约定或者约定不明的，按照下列规定处理：①建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款；②建筑面积误差比绝对值超出3%的，依照本办法第四十七条第1款第2项的规定执行；③建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）、套内建筑面积误差比绝对值超出3% 的，购房人有权。预购人退房的，开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其；购房人不退房的，根据实测面积结算房价款。 预售商品房按照套（单元）计价的，《商品房买卖合同》中约定商品房的建筑面积与开发商实际交付房屋的建筑面积发生误差，应当追究开发商的违约责任吗？ 按照《办法》的规定，预售商品房按照套（单元）计价的，《商品房买卖合同》应当详细约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。按照套（单元）计价的预售商品房实际交付时，房屋的套型与设计图纸一致，相关尺寸（建筑面积）在《商品房买卖合同》约定的误差范围之内的，总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的，按照合同约定的方式处理；合同未作约定的，由当事人协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。 开发商向购房人公示的预测面积及公用分摊情况是否有法律效力？ 有。《办法》规定，在预售商品住宅之前，开发商应向购房人公示预售商品住宅的预测面积及公用建筑面积的分摊情况。上述公示的某些内容，比如预售商品住宅的建筑面积、套内建筑面积等是写入《商品房买卖合同》的，因而具有法律效力。对于没有写入《商品房买卖合同》的公摊部位的情况，购房人可通过与开发商签订补充合同或合同附件的方式加以约定，使其成为与《商品房买卖合同》具有同等法律效力的合同条款。 按套内建筑面积售房，是否需要修改合同条款？ 现行《商品房买卖合同》示范文本中，已经包括了按套内建筑面积计价的相关内容。因此，按面积售房，如果只限于面积差异的处理、价格的计算这些问题，现行《商品房买卖合同》示范文本的内容可以不作太大的调整。 现在用的《商品房买卖合同》是国土资源和房屋管理局监制的示范文本。其中第四条预设了按照建筑面积计价、按照套内建筑面积计价和按套（单元）计价三种计价方式供选择。今年12月1日后预售商品住宅的，直接选择按套内建筑面积计价即可。相应地，现在使用的合同标准文本中也有按套内面积计价进行面积确认及面积差异处理原则的选项可供选择。所以，12月1日以后预售的商品住宅，按照《北京市城市房地产转让管理办法》之规定，应当按照套内建筑面积计价，而现在使用的《商品房买卖合同》标准文本中有按照套内建筑面积计价的相应可供选择项，故无需对现行《商品房买卖合同》示范文本的内容作太大的调整。 按套内建筑面积销售后，合同附件二《公摊部位》怎么体现？ 按套内建筑面积计价售房，《商品房买卖合同》“附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”仍是不可缺少的一个组成部分。《商品房买卖合同》“附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”（以下简称“说明”），在按建筑面积计价时，这一说明至少有二个意义，一是能说明分摊的组成，与购房总款有关；二是与中部分数据有关。如改用套内建筑面积价，对购房总款的影响变得不是那么直接，但还是有关哪些部位拥有共有产权这个问题。所以附件二仍是合同不可缺少的一个组成部分。 在签订时，应增加哪些补充条款？ 按照套内建筑面积预售商品住宅，面积确认及面积误差处理都是以套内建筑面积为依据，这时客户在签订合同时，应当就公摊这一部分对开发商有个约束。这里需要交待的是按套内建筑面积计价，并不是说公摊这部分就由开发商来承担了，实际上开发商会将用于公摊这部分的成本乃至利润分摊到单价中，势必会造成商品房单价数值上的增加，而购房者对房价会有个心理价位，如果单价过高的话，势必影响售房，在这种情况下，开发商为了降低成本，可能会尽可能地降低公摊部位的面积，而公摊如果过少的话，无疑是会影响居住品质。最简单的，如楼梯过于狭窄，就会造成日常出入的不便，影响楼盘的品位。 在法律意义上，按套内建筑面积销售会产生哪些风险？购房人该怎么规避？ 凡事都是有利有弊的，按套内建筑面积预售商品住宅也同样存在弊端，最直接的可能是，因为过于注重商品房单价及自身所购商品房本身的状况而忽视公共部位与公用建筑面积构成，结果后才发现许多不如意的地方，如门厅、电梯轿厢、楼梯过小过窄等情况而不适于居住等，这些是按套内建筑面积预售商品住宅的风险所在。购房人在买房时，如有可能要将出卖人关于这些方面的承诺写进合同的补充条款中，这是规避风险、保证楼盘品位的方法之一。 购房人是否有必要在合同附件中与开发商约定的大小和产权？ 没有必要在合同附件中与开发商约定公摊面积的大小和产权。 第1，《管理办法》第十八条规定“按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”《商品房买卖合同》示范文本第三条中需要分别填写该约定建筑面积、套内建筑面积和公共部位与公用房屋公摊建筑面积的数据。所以，无需再在附件中与开发商约定公摊面积的大小。 第2，中明确标注有所购房屋的建筑面积为多少，套内建筑面积为多少，公共部位与公用房屋公摊建筑面积为多少。所以买受人无需再在附件中与开发商约定公摊面积的产权。 按套内面积销售后，公摊面积的产权在法律上应该如何界定？业主是否在公摊面积上享有与按建筑面积销售同等的权益？ 分摊的共有建筑面积部分为共有产权。《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”按照此条规定，对于分摊的共有建筑面积部分买受人享有共有产权。按套内建筑面积销售和按建筑面积销售，业主在公摊面积上享有同等的权益。 在商品住宅按套内建筑面积预售后，依据相关法规，建筑面积的计量方式是否存在变动？ 没有。《商品房销售管理办法》第十八条第2款规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”即建筑面积是由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。这两个部分在《商品房买卖合同》第三条中都需明确写明。而分摊的共有 建筑面积是由附件二为依据得来的。 按套内建筑面积买房后，按建筑面积收取相关费用的法律依据是什么？ 物业管理费用由很多部分组成，可以参照《北京市普通居住小区收费暂行办法》中较后有一条说明“本标准中平方米系指建筑面积。”《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》中也有说明，其中的平方米指建筑面积。但这里尚需说明的是有些收费是以户为单位计收的，只有以每平方米为单位计收的项目，才是以建筑面积来计收的。
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作者：史善军 神威&& 发布时间： 16:40:36
&&&&裁判摘要：本案审理的关键点是按套计价房屋出现面积误差时应该如何处理，因误差面积产生的差价款在无明确约定又无法达成补充约定的情况下应否得到支持。笔者倾向意见认为应予以支持。
&&&&索情：日，原告朱广文、朱玄易与被告签订商品房买卖合同。合同约定由原告购买被告开发的位于徐州市铜山区檀香山第N43幢1单元101室住房，建筑面积276.01平方米，其中套内面积242.60平方米，公共部分分摊面积33.41平方米。按套v单元w计算，总房价2385000元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定以套为依据进行面积确认及面积差异处理。同时约定当事人选择按套计价的，不适用本条规定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按“双方自行约定”方式进行处理，即“产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准。”房屋交付期限为日前。合同同时对双方其他权利义务也作了明确约定。合同签订后，原告按约付清了购房款。
&&&&日，徐州市铜山区住房和城乡建设局对被告开发的美达檀香山住房项目颁发了交付使用通知书，同意将房屋交付使用。日，被告徐州市同创房地产开发有限公司通过特快专递的方式向原告朱广文、朱玄易寄发了交房通知书通知其上房。但原告因为面积差异问题而没有上房v该事实见日开庭笔录第5页原告朱广文的自述w。日，被告徐州市同创房地产开发有限公司再次给原告寄发上房催告函，要求原告上房。但原告仍然因为面积差异问题没有解决好而没有上房。直至日，原告朱广文才签字上房。
&&&&原审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同体现了当事人真实的意思表示，其合同内容也没有违反法律规定，买卖合同合法有效。因双方使用的是建设部和国家工商行政管理局编制的《商品房买卖合同》示范文本，双方自行约定或补充约定均不违反法律规定，可以作为确立双方权利义务关系的依据。根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第十五条规定，商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价。本案原被告选择按套计价方式符合相关规定。但是由于被告非现房销售，合同约定的面积与房屋建成后由权威部门测绘的面积存在差异在所难免。原被告双方在合同第五条仅约定了产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准。但对购房价款的处理未作相应的约定，属于约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条规定，商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。本案中，原被告双方对面积差异的处理约定不明，在双方不能协议一致的情况下，应参照上述规定予以处理。故对于原告要求被告按照合同约定价格退还减少面积差价款的诉讼请求予以支持。本案涉诉房屋建筑面积276.01平方米，总房款2385000元，均价每平方米8640.99元。因被告实际交付的房屋269.85平方米，减少了6.16平方米，故被告应退还原告53228.50元。原告主张55206元，对其超过部分本院不予支持。关于原告主张的被告逾期交房问题，因为被告已在日向原告寄发了上房通知书，但原告因为面积差异问题没有处理好而拒绝上房。且在被告再次寄发上房催告函后，原告仍不上房，责任在原告。即使被告交付的房屋存在面积差异，但其差异在法律、法规规定的允许误差的范围3%之内，原告是可以通过诉讼等方式解决面积差异的问题，而不能是拒绝上房的理由。故其要求被告给付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。原告主张是被告要求其多交费用，否则不予交房，才造成了被告实际逾期交房，因其没有相关证据证实，对其主张本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条的规定，判决如下：一、被告徐州同创房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告朱广文、朱玄易购房款53228.50元。二、驳回原告朱广文、朱玄易的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3870元，由原告朱广文、朱玄易负担1500元，被告徐州同创房地产开发有限公司负担2370元。
&&&&徐州市同创房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉，本案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人互谅互让，自愿达成如下协议：一、徐州市同创房地产开发有限公司于日前一次性支付朱广文、朱玄易50000元。二、徐州市同创房地产开发有限公司履行完第一条的付款义务后，双方就本案纠纷一次性了结。三、一审案件受理费，由朱广文、朱玄易负担；二审案件受理费1130元，减半收取为565元，由徐州市同创房地产开发有限公司负担。上述协议不违反法律规定，本院予以确认。当事人拒绝签收本调解书的，不影响上述调解协议的效力。一方当事人不履行上述调解协议，另一方当事人可以持本调解书向人民法院申请强制执行。
&&&&分歧：本案在处理过程中形成两种意见：第一种意见，认为对于面积误差的价款不予支持。理由：《商品房销售管理办法》第十八条规定商品房销售可以按按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。本案原被告双方签订的商品房买卖合同中明确约定计价方式为按套（单元）计算，并未约定房屋单价，该约定的交易方式和计价办法不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。既然已经明确约定按套计价，则抛开该约定内容单独谈面积不符的问题，不符合当事人真实意思表示。原告作为完全民事行为能力人应当能够预见商品房买卖合同中载明的面积（尤其对于期房）与房产证登记时核定的实际面积极有可能不一致，仍然与被告约定选择按套计价方式，应视为其接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险，故对原告要求返还减少面积的差价款的请求不予支持。其要求返还面积差价款的行为，也与合同法诚实信用原则不符。郑州中院也有类似的案例，最终判决驳回了购房者要求赔偿的诉讼请求。
&&&&第二种意见，认为应该支持购房者要求返还误差面积价款的诉请。
&&&&评析：笔者的倾向性意见是第二种意见。理由：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《江苏省城市房地产交易管理条例》等法规和司法解释对于实际交付面积与合同约定面积不一致时的处理方式有明确规定。虽然该规定没有明确按套计价情况下是否适用，但在实践中，当事人双方对此约定不明且存在争议的情况下，可以按照交易习惯并参照有关国家标准和行业标准进行确定，故对上述有关规定也可以参照适用。另外，从有关法规和司法解释订立的目的来看，也并未排除按套计价的房屋销售中对误差面积的处理不适用该规定，故本案可以据此规定处理本案误差面积的价款问题。
&&&&2、从对未来房地产市场的预测来看，我国房地产市场经过突飞猛进的发展后，商品房预售制度的弊端逐渐暴露，期房销售中因信息不对称导致合同主体之间的利益失衡被越来越多的认识到，在逐渐成熟的房地产市场中，现房销售可以促进交易过程中的信息对称和买卖双方的利益平衡。因此对期房销售中处于信息弱势一方的购房者侧重保护，有利于维护公平正义，也符合房地产市场发展趋势。
&&&&3、从合同公平原则的角度来看，合同公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务公平合理，合同的风险分配平衡合理。商品房买卖合同为双务合同，购房者在交付房款后即履行了全部的合同义务，其有权利获得合同约定的房屋，如果开发商未能交付符合合同约定的房屋，其应承担相应的履行风险和合同责任，这可以防止当事人滥用权利，有利于保护当事人的合法权益和当事人之间的利益平衡，同时也符合商业道德和社会公德的要求。
&&&&4、从预售房屋风险控制的角度来看，预售房屋合同在合同标的物的非现实性、合同履行的不确定性等方面存在着一定的风险，购房者在购买预售房屋时，就已经承担了本应由开发商承担的房屋建设和交易过程中的部分风险，对于选择按套计价方式的预售房屋买卖，购房者更是承担了交付房屋面积与约定面积不符的风险。本案中，当事人之间约定了按套计价，也约定了房屋面积，但是对约定面积与实际面积的误差如何处理没有具体充分的约定，在约定不明并且当事人对差价款存在争议的情况下，如果对该部分误差面积的处理不作控制，也就变向降低了开发商违约的成本，增加了开发商违约的动机，不利于房地产市场的健康稳定发展。因此，在选择按套计价方式销售房屋时，开发商有义务提供房屋结构图，并将误差范围以及误差面积的处理做明确约定，否则因约定不明所带来的责任应由开发商承担。
&&&&综上，本案中，被上诉人朱广文、朱玄易与上诉人徐州市同创房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的檀香山第N43幢1单元101室的预售房屋，计价方式为按套计价，但是当事人双方对交付房屋实际面积与约定房屋面积的差异处理约定不明，也未能对此达成补充协议，且合同签订后，被上诉人朱广文、朱玄易按约定付清了购房款。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《江苏省城市房地产交易管理条例》的有关规定对朱广文、朱玄易要求按照合同约定价格退还减少面积差价款的诉讼请求予以支持并无不当，这也符合合同公平原则，有利于对预售房屋风险的控制和房地产市场的健康平稳发展。本案二审审理过程中，双方当事人达成调解协议，矛盾纠纷了结。
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分享到：分享数：0广州统一新楼纠纷裁判尺度 面积缩水超3%可退房
来源：金羊网-新快报
作者：余亚莲
　　新房买下来，麻烦却接踵而至。“验收合格”的房子渗水开裂、实际面积与合同标明的面积大有出入、房产商还把房产证扣在手里不发……去年，广州市中级人民法院房产庭收案数量从3900多件猛增到5000多件，房产庭的法官人均结案数在两级法院中高居第一，但与此同时，不同区法院对同类房产纠纷案件可能会出现不同理解、不同判决，甚至同一小区内的房产纠纷案也会出现不同判决。
广州两级法院经过近一年的研究后，昨日，广州中院民五庭（房产庭）负责人详细公布了涉及一手楼纠纷的各项裁判尺度和标准。
　　“交楼”应该具备两大条件
　　天河区的周小姐欢天喜地收楼了。进屋一看，漏水、地面不平、墙上有缝……这哪能住啊？买卖合同上白纸黑字写着要“验收合格”，周小姐拿着合同去打官司。一上法庭，开发商抱出一堆验收证明，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位……都“验收合格”了，这还不算“验收合格”？
　　到底什么情况才符合“交楼标准”？广州中院房产庭负责人表示，法院此次统一的裁判标准，要求交楼必须具备以下两个基本条件：（1）取得《建设工程竣工备案表》；（2）房屋符合使用条件，即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。有特别约定其他标准的则“从约定”。
　　此外，合同附件中如果约定有装修标准的，房产商未达到约定的装修标准，则要承担关于装修标准的违约责任。
　　造大房逼人补钱行不通
　　面积差异2
　　收楼后发现房子与计价面积比大了或小了怎么办？怎么补钱？补多少？如果面积差太多能不能退房？
　　对于此类纠纷，广州中院明确了以下几条审判标准：
　　1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数，具体标准以约定为准）的，买卖双方互不作任何补偿；
　　2.面积误差比绝对值在0.6%和3%之间（含本数）的，买卖双方按合同约定的价格据实结算，补退差价，不扣除0.6%的那部分。
　　3.面积误差比绝对值超过3%（不含本数）的，买房人有权要求退房。
　　大太多，小业主只补差价
　　小太多，开发商双倍返还
　　不过，好不容易才等到交楼，大部分业主是不愿意退房的。那么，面积误差比绝对值超过3%，又不愿意退房该怎么办？法官表示，这分两种情况处理：
　　●实际面积比计价面积大很多的：面积误差比在3%以内的部分房价款，由买房人补给开发商；超出3%部分的房价款，则由开发商承担，开发商就只能自认倒霉。“这样能杜绝开发商故意造大很多的房子逼小业主多出钱”。
　　●实际面积比计价面积小很多的：3%以内的部分房价款由开发商返还买房人；如果小太多，面积误差比绝对值超出3%，超出部分的房价款由开发商双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任，决定权在买房人。
　　●提醒：
　　“补差价”应以产权证登记的面积为准，在房产证下发之前，开发商火急火燎拿着测绘报告就要求“补差价”，法院是不予支持的。应等业主拿了房产证后，再按照房产证上的面积去主张补差价。
　　什么情况算“取得产权证”？
　　办房产证3
　　买房长征路，还剩一大步———苦等房产证。很多业主等啊等，合同约定交付房产证的期限明明到了，可房产证还是不见影。天河员村的宋先生就因此事将开发商告上法院，要求其支付违约金。
　　一审法院审理后发现，开发商已将手续都办妥了，房产证迟迟不下来，是因为房管局的办事效率慢。为此，一审法院对业主诉求不予支持。
　　可宋先生不干了。因为合同约定期限内要“取得产权证”，现在确实没“取得”产权证，为什么不能追究开发商违约？
　　广州中院对此类案件也统一了裁判尺度：如果合同约定是“取得产权证”，则只要房产证没到业主手里，开发商就算违约。二审法院为此改判开发商违约。
　　●提醒：
　　开发商不得“扣证要挟”
　　房产庭法官表示，现在的格式合同中关于房产证一般有三种表述，一种是“协助办证”，一种是“办妥”，一种是“取得”。
　　法院在审理此类案件时，凡是合同约定“协助办证的”，只要开发商取得递件回执就算完事儿；如果约定“办妥的”，则以房管部门出证算完结，至于出证之后发没发到业主手里则不管了；如果约定“取得产权证的”，则必须将房产证交付给业主才算完。
　　法官表示，现在有的开发商还会把房产证攥在手里不给业主，要求业主补缴各类款项，要求业主签订种种“不平等条约”，对于此类案件，法院明确，“产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人”。
　　小业主可起诉外墙脱落
　　公共区域4
　　房子也住了，证也拿到了，公共区域却出了问题没人管，如临水临电、消防验收不合格、大楼外墙脱落……这些涉及众多业主共同权益的诉讼，谁才有资格代表大家去打官司？一个小业主能自己去单挑开发商吗？
　　对于此类问题，法院明确：有关业主共同权益的诉讼（比如起诉请求办理永久水电、消防验收等，且不涉及到赔偿款的案件），业委会、全体业主或单个业主均是适格的原告，都可以去告。该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的，则以已经作出生效判决及违反“一事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉。
　　但是，如果上述诉讼涉及赔偿的，就只有业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。
　　交楼陷阱
　　临水临电也交楼
　　逼签“不平等条约”
　　有的开发商在与买家签购房合同时就设下了陷阱。《预售商品房买卖合同》中规定三种选项可以作为交楼的条件：一是该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续；二是该商品房项目已办理初始登记手续；三是双方可以在上述条件之外，另行约定交房条件。其中第三点是可以自行填充内容的，开发商往往利用这一条，注明交楼条件是质检站出具的工程竣工报告。如果只是按这一条作为交楼条件，就变成临水临电也可以交楼了。
　　●提醒：
　　《建设工程竣工备案表》会涵盖如规划、水电、煤气、通邮等所有部门的验收内容，市民买房时一定要要求以取得《建设工程竣工备案表》为交楼条件。
　　不签《收楼确认书》不让收楼
　　交楼时，不良开发商还会强行要求业主签《收楼确认书》来免除自己的违约责任。
　　如富基广场业主收楼时，开发商曾要求业主签一份《收楼确认书》，而且不签名不让收楼。而《收楼确认书》中列出众多不平等条款，签名后业主不能追究开发商迟交楼、改规划、货不对板等责任。（黄颖）
　　面积差陷阱
　　买时算建筑面积
　　补钱按实用面积
　　买楼时少报面积
　　交楼后再要回来
　　现在市民买房子，开发商往往按建筑面积计算每套房子的价格。如一套建筑面积100平方米的单位，总价80万元，单价也就是8000元/平方米。但因为广州《预售商品房买卖合同》是按照实用面积计算面积的，那么在补面积差的时候，计算面积的单价就高了。如上面100平方米的房子实用面积只有80平方米，那么按实用面积计算单价就是1万元/平方米。如果最后房管局实测面积按实用面积算多了2平方米，那么业主就得按1万元/平方米的价格来补差价，而不是按8000元/平方米补差价，当中相差了4000元。目前尚没有相关的法规能防范开发商做类似的小动作。
　　买楼时少报面积
　　交楼后再要回来
　　有的楼盘为了吸引市民买房，对外报每套房子的面积时刻意把面积报少一两平方米，这样相同的单价计算总价就会低一些。如一套100平方米的单位对外报称98平方米，按10000元/平方米单价计算总价98万元。市民买了房后，虽然买房时能少交一点房款，可到了房管局测算面积后，多增加的面积只要误差不超出3%，市民还得补交房款。开发商往往用这种方法先吸引市民买看似便宜一点的房子，然后以后再补回来。目前尚没有相关的法规能防范开发商做类似的小动作。
　　（黄颖）
(责任编辑：陈大伟)
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