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土地被开发商抵押 对业主有影响吗？
　　土地被开发商抵押　　对业主有影响吗？　　南宁市不动产登记局针对房产热点问题一一答疑　　-当代生活报记者 蒙进煌 实习生 谢润益 黄海航　　核心提示　　此前，网上一篇“开发商抵押土地，购房者无法卖房”的帖子，引起广大市民关注。南宁市不动产登记局（以下简称“登记局”）也曾解释称“土地被开发商抵押不影响房屋买卖”，但是土地使用权归属问题，还是让购房者有疑问。　　8月24日，南宁市不动产登记局给本报的回复称，购房者的不动产权中，包含了房产所有权和土地使用权，拿到不动产权证的购房者，可以将该不动产用于抵押，这不受开发商抵押土地的影响。此外，登记局还回答了一些关于房产的热点问题。　　土地被开发商抵押，房屋还能买卖吗？　　答：有房产证的不影响交易　　登记局此前回复称，楼盘土地有抵押问题，开发商往往是在取得土地使用权后，进行空地抵押。因此，即使是小区土地有抵押的情况，市民也不必恐慌，因为土地设立抵押时，地上并不存在建筑物，不属于土地使用权与地上建筑物一并抵押的情况。　　据了解，根据我国《物权法》规定，地上新增的建筑物不在抵押担保范围之列。也就是说，原土地抵押范围不包括土地抵押后新建并属于小区业主专属所有的房屋，业主转让该房产不需征得原土地抵押权人的同意，可自行交易。目前，不动产登记机构也不受理该类业务。　　如果楼盘土地有查封的问题，会影响房屋买卖吗？据不动产登记机构接受咨询及受理情况，目前确实有少部分楼盘存在土地被查封的情况。根据调查，这些楼盘在法院查封前均已销售给小区业主，法院查封时，小区业主已取得房屋产权，法院并未对小区业主的房屋进行查封，小区业主依法享有对其房屋占有、使用、收益、处分的权利，并不会发生开发商犯的错由小区业主承担的情况。　　买二手房能否拿到“土地使用权”？　　答：拿到不动产权证即可　　那么，购房者将房屋卖出时，土地使用权归属将有怎样的变动？购买二手房的人能否行使“土地使用权”？　　登记局解释，开发商销售商品房，房屋对应的土地随之一并转移给购房人。因此，小区的土地应属全体业主共同共有，只要小区业主取得了房屋产权证，应视为其既享有房屋所有权又占有相应土地使用权。　　假如，B先生从A先生那里买下房子，并拿到了不动产权证，他可以将该不动产用于抵押，其抵押财产中，包含了国有建设用地使用权及房屋（构筑物）所有权，且B先生抵押其享有的不动产不受开发商抵押土地的影响。　　根据物权法及相关法律法规，房屋等建筑物抵押的，对应的土地使用权一并抵押。因此，购房人无论是不动产统一登记前还是统一登记后，只要办理了房屋抵押登记，其对应土地也一并抵押，办理土地抵押的，其房屋也一并抵押。　　集资房能否上市买卖？　　答：补缴交土地出让金后可交易　　此前，登记局已经回答，集体土地上所建“小产权房”不可能借机转正。那么，通过划拨国有土地所建成的集资房，购房人想要交易、出租、抵押和继承其房产时，应该符合什么条件？　　据了解，南宁有不少集资房的购房人，有些已办得个人房产证，有些则未办得个人房产证。在不动产统一登记政策之下，这一类购房人也在打听集资房该如何进行交易、出租、抵押和继承等。　　登记局回答称，划拨土地上，集资房购房人未取得房产证的，应按目前南宁市“国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记办事指南”的相关指引，由购房人及建设单位双方到各受理点递交登记申请，办理购房人个人不动产权证。　　取得不动产权证后，如购房人想进行交易、出租、抵押和继承等，需先到房改部门办理上市申请，再到不动产登记受理窗口，申请办理补缴土地出让金手续后即可交易过户。　　根据日实施的《南宁市划拨土地上的住房补缴土地出让价款计算说明》规定，已购公有住房、经济适用房、集资房补缴土地出让价款的缴纳标准为：网格点楼面基准地价×房屋建筑面积×容积率修正系数×年期修正系数×期日修正系数×10%。　　房产交易过户手续办理时限延长了？　　答：不动产登记办理时限30个工作日　　近日，不少市民向本报反映称，他们听说，在新的房产登记政策之下，卖一套房子要等90个工作日才能拿到钱；中介公司也说，办理房产交易过户手续，以前只需要半年，现在需要一年。这是真的吗？不动产统一登记政策，让群众“少跑腿”的同时，在办结时限上是否超出了群众的心理预期？　　登记局回答称，当前各不动产登记受理点均采取房产交易与不动产登记合署办公模式运作，申请事项包含了住房局负责的房源信息、房屋交易合法性审查与不动产登记机构负责登记的两项业务。因此，办理时限包含两项办理业务的时限。尽管如此，每一项登记的办理时限，暂时都按照《不动产登记暂行条例》规定30个工作日设定。　　南宁市市区设3个不动产受理点，实行房屋交易与不动产登记联合办公模式运作，申请事项包括了南宁市住房局负责的房屋交易合法性审查及市不动产登记局负责的不动产登记两个事项。其中，交易审查办理时限18个工作日，不动产登记办理时限30个工作日。　　登记局解释称，市民所反映二手房交易需要上百个工作日的情况，实际上是主观地对各项业务办理时限简单叠加而得出的结论。　　比如，对同一不动产单元，第一次办理登记业务时，需要对其房、地数据进行融合后，方能审核、登簿、发证。但是，此后再办理其他相关业务时，就可直接在已有的登记簿数据基础上办理，因而业务时间大幅缩短。此外，通过软件开发，许多业务可以并联处理，时限会大大缩短。　　登记局还表示，不动产统一登记运行一段时间后，根据运行实际情况，对办理的业务时限将进行优化和调整，再重新公布办理时限；这个“过渡时期”预计三个月左右，最多不超过半年。　　如何查询房屋所在土地的权属？　　答：可执证到国土局4楼档案馆查询　　登记局介绍，南宁市民可以到南宁市国土资源局4楼档案馆，查询房屋所在地的土地权属情况。前往查询时，提供本人身份证及相关产权证书，按规定进行查询。
编辑：苏琳&
作者：蒙进煌】
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只吃素能降血脂？专家:也会致高血脂未办土地出让手续 白龙小区业主买房17年没有土地证
都市时报 &&
&& 日 09:39 &&
房子都买了17年了，土地证却一直没有办下来。家住白龙小区的黄先生多次跑到昆明市国土资源局盘龙分局询问办理国有土地使用证，但每次都被告知办理不了。因开发商没有办理土地出让手续，因此住户不能办理土地证。开发商表示，此事较复杂，正在与相关部门协商解决。
没有土地证房子卖不出去
昨日上午，黄先生介绍，他想把白龙小区的一套房子出售，但因没有土地证，房子卖不出去。
1998年，黄先生从云南官房地产公司购买了白龙小区的一套房屋。“买了房之后，我们只拿到了房产证，一直没有办到土地证。”黄先生说，从2007年以后，他多次到昆明市国土资源局盘龙分局咨询办理土地证。“他们告诉我，开发商没有办理土地出让手续，因此业主不能办理土地证。每次我们找到开发商，他们都说正在协商，一直没有下文。”
小区住户刘女士也表示，自己家的房屋只有房产证，没有土地证。“我想把房子转到妹妹名下，却转不了。每次去相关部门询问，都被告知开发商没有办理土地出让手续。”
先前办了证的200户需重办
该小区物管公司相关负责人黄先生表示：“小区共1408户住户，当时只有200多户住户有土地证，但他们的土地证写的都是划拨土地，不是出让土地。因此，这200多户也要重新办理土地证。可以说，整个小区住户都没有土地证。”
黄先生还补充，2005年，要办理土地证，就由勘测公司对房屋进行勘测，并出示相关图纸，当时每家交了150元的勘测费，由物管公司收取，后全部交给了勘测公司。“交纳费用后，土地证却办不了，小区住户总是来找我们索要费用，我们也是没有办法。”
因历史原因没办土地出让手续
云南官房土地房屋开发经营股份有限公司相关负责人孟先生表示，公司1997年建房，按照当时的规定，房屋拆迁以及道路的修建均由开发商负责，没有让缴纳土地出让金。
1998年房子建好，开始出售，2002年房子售完。“2007年，公司却被告知要办理土地出让手续，要缴纳土地出让金。卖房时我们并没有把土地出让金的费用加到房价里面来，因此觉得不能按照2007年的收费标准来收取土地出让金。另外，我们拆迁了房屋以及修了周边道路，政府也应给予补助。”孟先生说，“等我们和相关部门把这些事情协商好后，业主便能办理土地证了。”
但对于什么时候能协商好，孟先生只说报告已经上交相关部门了，并未告知具体的时限。
国土部门：
办理土地出让手续后才能*
对此，昆明市国土资源局盘龙分局地籍科工作人员丁先生介绍，1997年，云南官房土地房屋开发经营股份有限公司开发的土地属于划拨土地。2007年根据相关政策，开发商要办理土地出让手续，住户才能办理土地证，但不知什么原因，该开发商却迟迟没有办理该手续。
“现在只有等开发商把土地出让手续办理了，住户才可以办理国有土地使用证。”丁先生说。
没有土地证
房屋不能再交易
云南凌云律师事务所律师朱绍坤表示，从法律角度讲，我国遵循房地一体原则，房产证和土地使用证是购房者拥有该房产所有权以及土地使用权的凭证，二者密不可分，没有土地证，就意味着房主不具备对该土地的使用权。
市民购房后，如果不及时办理或不能办理土地证，将面临以下风险：虽然拥有房产证，但土地使用权仍属于房地产开发商或国家，这就不能排除开发商以该土地使用权“大证”向银行抵押贷款的风险及不能办理土地证的风险；土地使用证和房产证不齐，不得再次进行市场交易，包括买卖、抵押等；在房屋拆迁补偿时会遭受损失。
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待售待定02-17土地年限严重缩水 坑爹盘如何让你入坑
开发商故意隐瞒误导、买家轻信粗心是主要原因，也有开发商补缴地价延长土地年限
&&&&虽然惠州市目前尚未有楼盘土地使用年限到期的案例，但缩水事件却不断引发购房纠纷。南都记者搜集了惠州近几年土地年限缩水而引发购房者关注的案例，以资地产从业者及购房者参考。&&&&售楼员刻意误导&&&&乔弘模范生：土地使用年限缩水42年&&&&去年4月，购买水口乔弘模范生三期的业主黄先生在西子论坛发帖称，由于楼盘销售人员刻意隐瞒欺骗，其购买的三期房源，土地使用年限到日到期，仅剩下不到28年，比开盘时承诺的70年房屋产权年限缩水42年。&&&&据乔弘模范生的部分业主反映，销售人员卖楼时说是70年土地使用权，也有其他业主表示自己询问时得到的回复是70年，但他老婆去问的时候又说是50年。业主认为销售员所述不一，刻意误导，但销售员却否认自己刻意隐瞒土地年限，并表示合同样板上明确标注土地使用权终止日期为日，只剩28年，购房者可以自己看，既然没问，他就没必要说实话。&&&&售楼人员的否认遭到了业主的强烈反击：“乔弘模范生土地年限28年的公示在售楼处的最上面，和很多证件公示牌放在一起，根本难以看清，买房时很少人去看，这是开发商的刻意隐瞒行为。”&&&&此事引发了业主的维权，要求开发商退还定金或补缴地价。对此，惠州九韬律师事务所主任律师邹朝贵称，开发商和销售员在卖房过程中确实存在故意没告知或告知方式不明确的问题，违反了诚实信用的原则，存在重大误解的交易行为，依照合同法相关规定，如果开发商不补缴地价，购房者可以要求开发商退还定金。&&&&购房者不认真看合同&&&&宝安山水龙城：土地使用年限仅剩48年&&&&早在2013年，权益受损的水口宝安山水龙城业主在网络问政平台频频询问，山水龙城花园土地使用年限严重缩水，使用年限只有50年，追问开发企业，解释得含糊不清，态度强硬。然而在之后的2015年，山水龙城还是继续出现业主买了一套房子，在签合同后才看到土地使用年限是1992年至2062年，只剩48年的事件，这比开发商宝安地产对外宣称的70年房屋产权年限足足缩水22年，业主认为开发商和售楼人员欺诈业主。&&&&之后，甚至出现业主集体拉横幅“土地年限严重缩水22年，涉嫌欺诈业主”到营销中心抗议事件，宝安地产为了平息业主的疑虑和愤怒出了一份公示：业主可在使用年限届满之前自行签订续期。依然难平众怒。&&&&对此，就有售楼人员表示，开发商没有欺骗购房者，合同上已经明确标注了土地使用年限是1&9&9&2年至20&62年，开发商在合同中以及销售时已经对相关事宜予以明示。目前使用权年限缩水的问题确实存在争议，需要业主自行斟酌是否签订合同，但是如果业主同意签署合同，就视为业主接受该房屋土地使用权不足50年的事实。&&&&业内人士提醒广大业主要在购房前看清楚合同，不少业主由于签订合同时匆匆忙忙，不认真看清楚购房合同，就按相关程序在合同上签下了自己的名字。有约在先的情况下，就算出现不合理条款对业主不利，吃了大亏也只能自认倒霉。&&&&买家轻信口头承诺&&&&上观国际：土地使用年限缩水28年&&&&20&15年，有业主购买了水口上观国际的房子。业主表示，在她购买前，开发商口头承诺上观国际的土地使用年限为70年，她选择了相信开发商，于是一冲动就把房子给定了下来。&&&&原本这是一件让人欢喜的事情，然而这位业主在之后却再也笑不出来，原来在她定房之后，去国土资源局查了一查，悲剧的事情发生了，她发现上观国际的土地使用年限竟然只剩42年，这与之前开发商跟她承诺的房子使用年限70年的情况截然不同，此事让她感到无比郁闷。&&&&买房前，大部分购房者会非常在意价格、户型、周边环境等看得见的部分，往往忽略关注房子的土地使用年限等隐性部分，容易轻信开发商的口头承诺，经过此次案例业内人士表示购房者还需自己长点心，小心土地使用年限严重缩水。&&&&小心这些伎俩&&&&商品房买卖合同可能对年限说谎&&&&惠阳博雅苑&&&&前身是一栋烂尾楼&&&&业主在商品房买卖合同上注明房子产权截止期为2074年，查阅土地使用证后却发现2042年就到期了，土地年限仅剩下26年。2011年惠阳区淡水街道博雅苑业主要求开发商惠州市惠阳区昶晓实业有限公司延长土地使用年限，但双方协商至今没有结果。&&&&惠阳区淡水街道博雅苑业主要求开发商惠州市惠阳区昶晓实业有限公司（以下简称“昶晓公司”）延长土地使用年限，但双方协商至今没有结果。惠阳区国土资源分局昨日表示，开发商可递交申请并按规定补缴费用，就可以将房子产权续足70年。&&&&一位业主此前受访时称她在2004年购买了其中一套125平方米的房子，在与开发商昶晓公司签订的商品房买卖合同上，写明了房子的产权是从2004年至2074年，一共70年。但房产证到手后才发现房子使用年限并不是合同所说的70年，而是到2042年就到期了。但开发商的回复称对博雅苑房产使用年限缩水的事情并不太清楚，无法解答，需要去查阅有关资料。&&&&对于博雅苑的土地使用年限问题，此前惠阳区国土资源分局建设用地科副科长温志杰说，博雅苑的前身是一栋烂尾楼，昶晓公司在2004年将其买下，拆掉后重新建起了现在的博雅苑。博雅苑最初开发的土地使用证期限是1992年至2042年，重新开发之后，在2005年开始售楼，言下之意则是开发商没有理由不知情。&&&&南线松苑雅居&&&&住宅用地属于二次转让&&&&2015年6月惠州南线松苑雅居业主孔小姐爆料称，开发商伪造土地使用年限欺骗业主签订购房合同。维权业主在惠州国土局查询得知，项目地块土地使用年限仅有28年，截止时间为日。&&&&南都记者查询惠州国土局官网显示，惠州天富实业的土地登记信息显示，其地块位于惠州古塘坳针南小区东侧，土地用途终止日期的确为日，使用权面积为4785平方米，仅剩下28年产权。但孔小姐出示的和开发商签订的购房合同项目建设依据一栏显示，土地使用权年限截至日。另一位不愿具名的业主在受访时称，在售楼处开发商的国土证悬挂在最高处，“根本看不到，业主查询到项目的土地使用权仅有28年后，去售楼处查看，搭着凳子用单反相机拍下来才能看清楚，确实是到2043年。”&&&&据国土局工作人员介绍，惠州天富实业有限公司在2009年拿下的现松苑雅居住宅用地属于二次转让。该地块原先于1993年首次出让，土地使用年限截止2043年，有50年整的土地年限。据此推断，该地块原先应为工业用地。此后，该地块于2009年二次转让，由惠州市天富实业有限公司拿下，土地使用性质变更为城镇住宅用地。然而其土地使用年限并无续补，依旧是2043年终止。&&&&业主称当初签订的购房合同上写的是60年的土地使用年限，同时开发商告知业主会补齐土地年限，故意隐瞒了实际土地使用年限。&&&&说法&&&&卖“短命”盘的开发商怎么说&&&&惠阳枫叶雅堤开发商：&&&&期满后业主仍可继续居住&&&&2011年4月，深圳王小姐等4人在淡水城区楼盘枫叶雅堤购买了4套面积分别在80多平方米到110多平方米不等的房子。随后，王小姐等人发现合同上的房子使用年限仅37年，比通常的70年年限少了33年，于是要求退房或减价。业主给开发商签订的合同注明土地使用年限是从20&0&6年到20&43年。“我现在要求开发商降低价格，也就是按照37年的使用年限来卖，如果不行，我就退房。”艾小姐说。开发商负责人陈先生说，当初签约的时候，开发商已告知买主土地的使用年限的问题，“虽然只有37年，但是年限期满之后，业主仍可以继续居住”。&&&&仲恺凯欣苑销售方：&&&&土地有个开发周期&&&&交了1万元定金后，才发现房子产权严重缩水，在跟卖方交涉过程中，不但房子被转卖给了他人，连定金也打了水漂。这是2009年2月份市民魏女士在仲恺高新区陈江街道甲子路185号凯欣苑的购房遭遇。据魏女士描述，看房时，凯欣苑销售员王某热情接待了她，并向她介绍了有关房子的大概情况。但准备签购房合同的魏女士一看合同就傻眼了，在合同样本中，显示使用年限仅剩下35年（即日至日），这与之前售楼员跟她说的房子使用年限50年的情况截然不同。随后，魏女士多次要求卖方退还定金，但遭拒绝。销售方接受媒体采访时回应称，这块地的使用期限是50年，但有个开发周期。&&&&博罗一品中央开发商：&&&&消费者根本买不到70年权限的商品房&&&&日，博罗县石湾镇一品中央业主爆料称，交首付时才发现土地是在闲置了18年后才建的房，房子的土地使用权限只剩32年。与此同时开发商委托的销售代理公司在介绍该楼盘房屋产权年限时仍称是70年。南都记者调查发现，两块土地均是日以出让的方式取得，使用权终止日期均为日。随后开发商在受访时称，无论哪家房地产开发都需要一个周期，短则一两年，长的二十几年的也有，因此消费者根本买不到70年权限的商品房。&&&&正面案例&&&&惠州首个延长土地年限的开发商：&&&&宏益公馆补缴地价&&&&年限延至2077年&&&&2013年下半年，在江北宏益公馆社区的业主购房之初，便向开发商提出关于楼盘土地为二手地，土地仅剩50年使用年限的问题。开发商表示将办理相关手续，将土地使用年限延长到2077年。&&&&延长土地年限的过程却并不顺利。20&14年8月，开发商向市国土局递交的土地年限延期申请遭遇退件，引起部分业主担心开发商将不再延期土地年限，开始讨论维权事宜，开发商和业主磋商承诺尽快办好续约工作。此后，虽陆续有业主收到11月29日去收楼的通知，但这比合同规定的收楼时间提前了一个月，部分业主担忧土地延期手续尚未明确选择暂不收楼。开发商则表示理解业主的担心，也给业主做了大量解释工作，只是土地续约涉及多个政府部门，进程时间的不确定引起了业主的误解。&&&&最后，在2015年春节前，业主们就收到了开发商的一封公开信，信中显示，目前宏益公馆楼盘土地年限延期确已获批，相关业务流程已经完成并已下发批文，土地年限被延长至日。&&&&对此，宏益公馆的业主刘女士说道：“悬着的一颗心也总算是放下来了。”而宏益公馆也成为惠州首个土地使用年限尚未到期补缴地价，延长土地年限至满70年的开发商。游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
买房3年难办土地证 因开发商被注销资质
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