业主拿不到房产证怎么办退房差价难补偿
| 来源 ：北京青年报 | 作者： 陈晔
●地产盲点●
吴先生2006年购买了宣武区某楼盘三期的商品住房，2008年入住，但直到现在房产证还没有办下来，吴先生告诉《广厦时代》，开发商由于手续上的问题，还没有拿到这栋楼的大产权。在朝阳区某楼盘购房的张女士，也向我们反映她所居住的项目房产证迟迟不发的情况。房产证为何迟迟不发？一旦遇到了房产证迟迟不发的现象，买房人应该怎么办？因购房纠纷引起的退房差价又应当由谁来补偿？
●开发商违约应承担的责任
退房或支付违约金
据北京市展达律师事务所张永魁律师介绍，开发商未及时办理房屋初始登记，从而不能取得大产权证，是导致购房者房产证迟发的主要原因。开发商未及时办理房屋初始登记的原因有很多，如项目未及时办理规划验收或拖欠土地出让金等都会导致开发商不能及时办理产权初始登记。
他表示，房产证的办理期限，买卖双方可以在购房合同上明确约定。如果购房合同上未约定房产证办理期限，根据《商品房销售管理办法》规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门备案。另根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：&预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。&
由于开发商的原因，导致购房者未按期取得房产证，买卖双方可在买卖合同中约定，如选择退房或要求支付违约金等，如果合同上未约定，开发商应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向购房者支付违约金。如果购房者在约定的时间届满1年内（未约定时间的在房屋交付后1年零90天内或合同签订后1年零90天内）未取得房产证的，可要求退房，并可要求赔偿损失。
●现象：鲜有业主提出退房
遇到购房纠纷，虽然对开发商有诸多抱怨，却很少有购房者主动提出退房。为何购房者不愿退房？
居住在朝阳区某楼盘的张女士就遇到了这样的麻烦。她在2006年买房，2007年入住，已经住了两年，但房产证还没拿到，想要退房，但每平方米好几千元的差价，谁来补偿呢？
在查询中了解到，张女士所居住的项目2006年的均价为13000元/平方米，目前已涨至18000元/平方米。&如果不退房，两年多了没有房产证，住着也不踏实，如果退房，得按合同签订时的价格退款，所得的房款赔偿根本就不够重新在这个区域买房，真是左右为难！&据张女士介绍，目前该项目已经有多户业主通过法律手段要求开发商赔偿，却很少有主动要求退房的，原因也就在此。
（责任编辑：陈影--）
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房子一定要办房产证吗？购房须知
来源：房天下 &&发布时间：
购买过房子的人都知道,在买好房子之后需要,房产证对于房子的意义在某种程度上来说就相当于我们的身份证,没有了房产证的房屋是无法得到国家的法律保障的,所以为了避免以后出现不必要的纠纷,请一定要办理房产证。那么,我们具体应该呢?
办理房产证具体需要的主要材料: 1、交易的时候统一发票原件。 2、房屋购销的合同原件还有补充的相关合同原件。 3、房屋的外业测绘调查表以及分层分户的平面图原件。 (如果房屋测绘报告为旧格式的,那么还需要出具竣工的验收单以及填写合法的登记申请书,新格式仅仅需要提供房屋的外业测绘调查表以及分层分户平面图原件即可。) 4、完税有效的凭证(的缴款书) 5、其他所必需的相关材料 契税的税率: 1、假若是普通的住宅像144㎡以下的那么就为1.5%,而144㎡以上为3%; 2、假若(例如高档住宅如等)那么就为3%了; 需要注意的事项: 一定要保证合同﹑发票以及测绘地的报告等每个凭证资料的内容一致,经过认真地核对,确保措辞，各项数据以及日期等一致无误才行。 办理的详细流程: 1、买卖双方在进行房产的交易后大概一个月内带上房屋买卖的合同和其他证件到房地产交易所办理买卖登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《合同》等证件和资料。 2、买卖双方在接收到交易所办理过户手续的相关通知后,应携带身份证、户口本、图章等,在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契,原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和的,可出具委托书委托代理人代为办理。 3、办理完买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房产卖契,在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有:卖方所有的整栋楼的、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、、身份证复印件、《转移登记表》、《墙界表》、《表》。 4、通过房地产的管理部门审查验证以后,买方才可以真正地领取房地的。 以上就是有关办理房产证的问题,房产证对于保障房屋的权利具有极其重要的意义,一定要及时办理,如果有什么不明白的可以咨询专业人士。
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国家有没有规定新房业主一定要办房产证
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房子是特殊商品，一定要办。没有房产证的房子有巨大的风险，房屋适用不动产登记制度，不进行登记，否则不发生权利转移。意思是说没有房产证，房子都不是你的。根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
不知道下面这条知识能否帮助到您
买房过户,房产证办理是重要的一步。在房管局办理完房产证后,购房者多久才能拿到房产证?
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新版《不动产权证书》曝光 全国业主痛失房屋所有权
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3月1日起颁发的房地合一《不动产权证书》内页 原标题：一夜之间，新制作的《不动产权证书》令全中国的业主都变成了房客！ 这几天的网上，最醒目最令人震惊的新闻之一就是国土资源部公布的几张图片&&新制作的房地合一的《不动产权证书》！关键是内页的内容，在所设计的唯一表格上，竟然以&使用期限&来体现不动产权利！既然是唯一表格，自然是既适用于土地也适用于房屋！& 以往，针对八、九十年代&房地产开发&以后产生的新房产，只是给土地定了使用权期限（之后《物权法》又表示其中住宅&自动续期&，但既然&自动&，就不应存在&期&和&续期&。自相矛盾也无人解释。），但房屋不是&使用权&，没有期限，是永久的所有权。这些年来房和地的这种不统一当然非常荒诞，本应通过修改1982年宪法和若干法律来重归正常，让所有宅地恢复1982年以前的私人永久所有权，现在却朝相反方向&解决问题&了！ 事实上，只要是所有权，就一定是永久的，只要是使用权，就一定是有期限的。前者是所有者的业权，后者是非所有者的租权，两者在常识和逻辑上根本不可能附着于同一个物，一个人不会同时兼做某一栋房子的房主和房客。由于在此之前，房地权属一直是分开记载的（指1982年宪法和1988年宪法修正案以后出现的新不动产），或者分别记载在《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上（内页有&权&字，即土地使用权），或者统一记载在房地合一的《房地产权证》上（如上海），但分成两页分别表述土地和房屋，所以深层问题没有明显地暴露出来。 但现在这份新制作的《不动产权证书》却把主和客放在了同一表格也是唯一的表格上，内在的荒谬便像火山岩浆一样突然喷出来了&&到底业主们是主还是客？是拥有自己的房子还仅是使用它？制作方国土资源部应该，面对这仅有的一页表格，它已经不能回避私人土地所有权的问题了&&业主们或者是房屋和土地（分摊宗地或整块宗地（注：具有财产权利的土地叫做宗地））的所有权人，或者就都不是！此时国土资源部应该做的是与政府高层沟通，以求解决法律规定上的障碍，还众业主一个明朗的身份，但它没有负起这份责任，而是选择硬性出台这份违反最基本法理的权证，房地的&分离&就这样被统一了。 可是大家要知道，在过去即八十年代以前的中国大陆，并不存在这种房地权利不一致的情景，尤其是没有经历过&土改&和人民公社的城镇。在城镇如北京胡同或老街巷，业主既拥有房屋的私人所有权，也拥有土地的私人所有权，两权一致，而所持有的权证叫做《房地产所有证》。又由于是所有权，所以权利当然是永久的，没有任何期限。同时，1954年的宪法也早已明确规定保护这些私人财产（源自不同时代：清代、民国和1966年&文革&之前的人民共和国）。 其间众业主虽然经历了&文革&的磨难&&住所被外来人占有，权证被红卫兵暴力逼迫上缴给房管局，但在法律层次上，业主已合法登记的私人所有权当然至今有效，无论产权人是否在&文革&后得以顺利地返回家园。&文革&自然是被否定的，&文革&初期红卫兵&通告&上叫嚷的&土地立刻收归国有&也当然是无效的。&文革&结束后的1982年3月，国家建设总局就曾发文表示：&《房地产所有证》是房地产所有权的凭证，具有法律效力&&凡在城镇范围内的房地产，不论属于国家、集体或和个人所有，均须到房管机关办理产权登记，领取《房地产所有证》。& 写到这里，必须要澄清一个很普遍的认识上的误区，就是认为&中华人民共和国实行社会主义的土地公有制&。但这句话其实来自1986年的《土地管理法》，它既没有写在1982年以前的三部宪法里，也没有写在忽然间宣布&城市土地属于国家所有&的1982年宪法里。同时这种说法也没有事实依据&&如果&土地公有&是与社会主义制度相关，那么难道1949年至八十年代的中国大陆不是社会主义制度吗？实际上根据当时的制度设计，&公有制&只限于企业等生产资料，与属于生活资料的住宅宅地及房屋毫无关系。 但是《土地管理法》的这种说法却在三十年以来广泛地影响了法学界和一般民众的认识，使得很多人一谈及土地就以为涉及到了国家制度，就以为踩到了不便碰的雷区，这是非常荒唐的。 在法律用语中，每个字背后的含义都是重要的，看起来仿佛雷同的词汇，其不同的意思就体现在那细微的差别中。如上述82年宪法第十条的&城市土地属于国家所有&就属于虚义&&全民所有，而&土地管理法&却给添了一个&权&字，变成了&所有权&（&所有权属于国家&），即具体的实物土地的财产权，两者含义天壤之别。 事实上，只有购买了（或继承、受赠等）相关土地的业主才拥有这份财产的所有权，而非&全民&中的任意的一份子，也非集所有&全民份子&大成的&全民&即国家所有。况且，1982年以前的私房主所拥有的土地所有权（公民私人财产）也并没有被政府出钱买下来，没有经过任何登记程序转移给政府。所以，《土地管理法》在表述上是违反宪法的，需要修正，而1982年宪法第十条则需要加以解释，或者予以取消。 以上所说的是全中国城区老私房主至今拥有的土地所有权，它的性质和脉络非常清晰，毋庸置疑。 现在再说忽然间被一份权证做成&房客&的新业主，后者在土地上又究竟是什么权利呢？到底是地主还是地客呢？这种九十年代后源自政府&出让&的土地，业主是仅有使用土地的权利，还是拥有土地财产权呢？其实这一点在房产价格的成分中已显示得很清楚了：这里面是包含地价的，而且是以地价为主！地方政府把地卖给了开发商，收了，而后者卖房时则把地和相关款项都分摊到了各个单元里（注：自动续期&&房主拥有事实上的土地所有权）。换句话说，当某个楼盘全部卖掉之后，无论是政府还是开发商都不再对这个楼盘拥有任何财产权利，前者此时剩下的只是行政和司法管辖的权利，这一点在政府与开发商之间签署的某些土地出让合同里写得很清楚（原文：&国家对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管辖权&）。而日后如果业主把自己的单元卖给他人了，所转让的也同时是房屋和分摊的土地，即房屋财产和分摊的土地财产。 所以，每个楼房单元的业主都是这份财产的所有人，而非这份《不动产权证书》表格上所显示的有着使用期限的使用者，无论是针对房屋还是土地。 因此，八、九十年代以后的新业主也同样是事实上的土地所有权人。李嘉诚到中国大陆做房地产，他的土地来源和众单元业主的土地来源没有两样，都是自政府&出让&取得，区别只在于他拥有的地产比较多，而众业主仅拥有自家的地产。每当谈到李嘉诚拥有上海等地区的地产时，人们都觉得很自然，却没有想想自己是不是也同样拥有。前面已解释：以财产角度定义的土地叫做&宗地&。无论拥有几十万平方米的宗地，还是只拥有几平方米的宗地，权利都是一样的。 当然,以上所说的楼盘土地，凡还有欠债存在的，需要责任方先把债还清，才能具备合法身份，业主们也才能真正拥有合法的分摊的土地财产。这个欠债，欠的是部分老私房主的，因其被拆除的老宅至今没有得到赔偿。 数月前，当国务院法制办向公众征求对《不动产暂行条例征求意见稿》的意见时，我曾起草过一份有八百名城区老私房主参与签名的意见书，在权证角度，一方面要求归还&文革&中强行收走的《房地产所有证》，另一方面也要求国土部印制新的私人土地所有权证，以便后人继承父辈已经合法登记的财产。同时，还希望给全国所有的新业主也签发《房地产所有证》。意见书里表示，归还和制作祖宅的土地所有权证，不用修改八二宪法就可做到（因&法不溯及既往&），而对于新业主的土地所有权证，需要先对八二宪法做出修订。 总之，综上所述，目前刚出炉的这份《不动产权证书》是有严重错误的，希望国土部收回去重新制作。 凤凰财经独家稿件，转载请注明来源！违者必究！ 扫描二维码，关注公共账号&凤凰财知道&。（每天都有财经热点新闻的热辣点评和线下活动）
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