伦敦买房记：四位个人投资者的故事_理财综合_互联网金融_全景网
<meta name="description" content="&&&&与机构投资者相似，金融危机之后，中国的个人投资者到英国进行房地产投资也形成了一股热潮。&&&&“我买房的目的很明确，就是为了女儿在英国读书时当宿舍用。”已经在伦敦投资了一套公寓的李莹女士坦率说。&&&&" />
伦敦买房记：四位个人投资者的故事
&&&&与机构投资者相似，金融危机之后，中国的个人投资者到英国进行房地产投资也形成了一股热潮。
&&&&“我买房的目的很明确，就是为了女儿在英国读书时当宿舍用。”已经在伦敦投资了一套公寓的李莹女士坦率说。
&&&&购买英国房产的华人投资者中，为了子女教育而购买房产的所占比例最大，大约超过八成。
&&&&国际大型房地产顾问服务机构莱坊公司最新发布的《2016财富报告》称，伦敦蝉联全球超高净值人士心目中最重要的城市。因其对财产权的严格保护、法制健全、社会保障制度完善、以及在文化教育、工作就业等方面的优势，成为全球投资者最理想的资产配置城市之一。
&&&&中国高净值人士进行海外资产配置的趋势才刚刚开始，英国作为中国留学生的主要留学目的地，对中国投资者的吸引力也与日俱增。有研究者认为，去年中国国家主席习近平成功访问英国开启中英两国全方位合作的“黄金时代”，进一步提升了英国作为中国人海外资产配置目的地的地位。
&&&&以房养学：超八成投资者是为子女教育
&&&&来自中国珠海的李莹2013年把女儿送到了英国剑桥市的Stephen&Perse中学读英国的大学考试A-level。在接受记者采访时，李莹表示，她已经跟女儿商定，报大学时全部选择位于伦敦的大学，而她也从2014年就开始在伦敦周边物色一套交通方便的公寓，作为女儿在伦敦读大学时的住处。
&&&&“我当时的计划是，希望女儿在大学第一年的时候，住在学校提供的宿舍。那样，我可以把房子整体出租一年，从大二开始，女儿可以搬到我们买的房子里，她自己住一间卧室，另外一个房间出租给可靠的同学。”李莹表示，“为了买房子，我对伦敦房地产市场研究了很久，最后在伦敦奥运会主会场Stratford地铁站附近，买了一套两个卧室的公寓。”
&&&&“当时看房子时，位置方面考虑得很直接，必须是坐地铁很方便到达伦敦市中心的几个大学。”如今李莹的女儿已经在伦敦大学学院读大一，计划今年9月份搬到自己家购买的公寓。“尽管我赶上了好时候，房价上涨得很快，涨的价格已经超出了我女儿这两三年上学的费用。但我并不是太在意价格变化，因为我买房的目的很直接，就是为了女儿当宿舍用。”李莹对记者说。
&&&&像李莹这样的中国投资者很多。到英国投资买房的中国人中，比例最大的就是子女到英国留学的家长们。
&&&&在大量的留英学生家长为子女买房之外，记者还采访到一位2008年通过100万英镑投资移民方式来英定居的傅先生。
&&&&“我移民来英国的目的很简单，女儿当时要读高中，我们从北京申请了新加坡的一所中学，但后来仔细一想，去新加坡上高中，最后还是会选择来英国留学，为什么不直接移民来英国呢？其实来英国也就是这么一念之间的变化，”傅先生跟记者说：“买房子是来英国后顺理成章的事情，从来没想过房价会涨得这么快。”
&&&&2008年移民到英国之后，傅先生在伦敦西南郊萨里地区自己女儿学校附近购买了一套有五个卧室的别墅：“买的时候刚好是金融危机期间，房地产的行情不太好；再加上房子的卖方全家要搬回美国，卖得也有点急，我们就砍下来5万多英镑，以不到65万英镑的价格买了下来。现在我家周边的五个卧室的房子大概没有低于200万英镑的了。”
&&&&“我从来没想过，也根本想不到，买这房子赚得钱，比我们一家移民花费的100万镑投资赚得还快很多。”最近，傅先生的大女儿已经收到伦敦帝国理工学院的录取通知书。更可喜的是，傅先生和妻子在英国居住等申请永久居留签证“坐移民监”的这五年里，还生了一对龙凤双胞胎。
&&&&根据记者对近50位中国移民的调查，超过八成的投资者将“子女教育”作为购房置业的首要因素。他们根据家庭喜好和财务实力，主要集中在伦敦西南部的萨里郡（Surrey）、伦敦西部的皇家伯莎郡（Berkshire）、东南部的肯特郡（Kent）、伦敦西北部的南白金汉郡（Buckingham）、伦敦正北部的赫特福德郡（Hertford），以及英国著名的大学城牛津和剑桥等地置业安家。
&&&&伦敦楼价增幅放缓，炒楼花今非昔比
&&&&“现在已经没什么选择的余地了，只能尽快找银行申请按揭，把房子买下来。”刘晨说话的声音稍稍放低了一些，目光也从记者转向茶几上的咖啡杯，“还好手头只有两套，希望能够顺利拿到贷款吧。”
&&&&早年在香港一家国际大型投行供职，6年前跳槽到伦敦继续从事金融工作的刘晨，深受国内炒房热潮的影响，2010年刚到伦敦时就四处打听房产投资的机会。
&&&&“当时（在伦敦）买期房的华人不多，几大中介也不像现在有中国业务代表，因此很难打听到有效的信息。我只好自己到伦敦几个新开盘的楼盘售楼部了解情况。”刘晨回忆刚开始投资伦敦期房时的情形说：“我在伦敦买的第一套房子是离办公室不远的金丝雀码头（Canary&Wharf）一个高层楼盘的两居室公寓。记得很清楚，是2010年底拿到分红奖金后交的订金。大约一年后又去九榆新区（Nine&Elms）交了一套一居室的订金。”
&&&&“从2011年开始，我们留意到华人投资者越来越活跃，尤其是年，伦敦几个区域的大型楼盘期房销售中，华人面孔随处可见。”英国大型连锁房地产代理机构富可思顿（Foxton）国际部的托马斯?霍姆斯对记者说，根据他对伦敦市场过去15年的了解：“2008年金融危机期间和之前，几乎没有什么华人客户，更不用说投资很不了解的期房。”
&&&&华人投资者没能赶上2002年到2007年的那一轮英国期房投资热潮，但在2011年英国房地产市场从金融危机中复苏以来，新的一轮期房投资中，华人的身影随处可见，而且早期投资者获利颇丰。
&&&&刘晨在伦敦买的前两套期房楼花，已经在房子交楼前顺利地通过中介转手：“金丝雀码头那套，买的时候只交了36万英镑总价的10%首付，两年后交楼前卖出时总价是52万英镑；九榆新区那一套，买的时候是34万镑，转手的价格是54万，赚得比第一套还多。”
&&&&正是受前两套楼花投资几乎暴利的收益鼓舞，刘晨毫不犹豫地在之后又连买了两套期房的楼花，可是伦敦楼市在2014年经历了接近20%的上涨之后，房价涨幅在2015年放缓到10%左右，这对炒楼花的投资者而言，很难实现预期的收益。“这两套，目前有一套已经通过中介试着转卖，正在市场上，但我的要价只比买的时候高出了几万镑。另外一套，买的时候溢价就已经有点高，现在恐怕是不好卖了。”刘先生自己也在找原因：“后面这两套买的时候没考虑清楚，选的楼盘价位有点高，而且炒楼花的人有点多，现在好多单元都在市场上卖，价格要不上去。”
&&&&“看来，最好的办法是改变原来卖出的计划，找银行申请贷款，我自己先把房子买下来，然后再根据行情，看是老老实实地出租出去，还是找机会快点卖出去。”刘晨说。让他觉得为难的是，炒楼花快把自己炒成房东了；值得庆幸的是，他还有腾挪的空间，他手头的两套房子，按照出租行情，应该能够顺利地从银行贷到出租房按揭。
&&&&根据英国当地中文报纸《英国房产与投资周报》的一项调查，购买期房的华人因为购房目的不同，心态有很大差别：自住房购买者不太在意房价变化；而纯投资炒楼花的买家，则对房价变化格外敏感。
&&&&记者采访中没有遇到购买期房亏本的华人买家。但托马斯?霍姆斯表示，他们看到过不少2008年金融危机前购买期房的投资者，在金融危机爆发后赔光订金和10%首付款。采访中他们多次提醒，期房投资有风险，更不是一本万利。
&&&&以房养老成当地华人“共识”
&&&&“2004年-2005年那会儿，稍微有点钱的人如果不买几套房子，就好像脑子有问题似的。”家住英国中部考文垂的杨爱玲（Elaine）女士对记者表示。12年前，杨女士和丈夫从中国吉林移民到英国，开始几年通过开中医诊所有了一些积累，就面对如何投资的问题。
&&&&“那时，有次去房产中介，发现一个印度人跟中介的工作人员说，只要有人想卖一居室或者两居室的房子，都先给我留着。”杨女士至今记忆犹新，向记者描述她和丈夫开始决定投资出租房的起因。就这样，从2005年起到金融危机爆发的2007年底，杨女士夫妇在考文垂陆续购买了4套两居室的房产，在去年又增加了一套。
&&&&“我们都觉得房子是最让人心里踏实的投资，就像身边的印巴老人一样，除了领国家的养老金，每个月就是到处收房租，过得很自在。”杨爱玲说。杨爱玲如今50有余，她说她投资房产作为日常收入的补充并且作为将来养老的一部分收入，都是跟身边的邻居学习并慢慢领悟出来的。
&&&&“经历了金融危机之后，我们更加相信房地产投资是最踏实的。”杨女士表示，金融危机刚爆发时，因为以前在中国国内从来都没有经历过这样的事情，她非常担心这么多房子会出什么问题。因为银行每次来信，结尾总是有很大一行黑字“如果不能按时还贷款，你的房子将被收回”。
&&&&“那时房价好像是降了很多，我们挺担心的。还好手头不太缺钱，不需要卖房子。这两年，房价又涨回来了，心情好了很多。至于其它的闹心事儿，除了一套房子的房客因为工作没了，拖延了几个月房租，其它的都很好。”杨女士回忆说：“2005年买房子的时候，银行的贷款利率都是5%-6%，房租收入扣掉还银行的贷款，每套房子（每个月）也就300多英镑。金融危机开始后，银行利息反而降了很多，现在只有3.5%，每套房子（每个月）的收入反而涨了100多镑。”
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赴日游客越来越多，国内游客成为黑心商家的肥肉。
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　　标签:英国房产, 英国买房
　　宋女士：现金购买可以压价格
　　通过海外房产中介美亚置业集团刚在伦敦买下首套房的宋女士告诉说：“我是买房自住。在英国买房不比北京贵，甚至有些地区还要比北京房价便宜，但是在伦敦租房要比北京贵多了。因为打算长期在伦敦居住，所以还是要处理掉国内的房子置换一下，而且国内的投资环境和经济走势让人越来越不安心，很多人都选择把资产转移到国外。
　　在伦敦买房，我是现金购买。现金购买有优势，如果买家不是很多，可以压一下价格，如果买家争先恐后看好同一套房子，一般卖家会看好现金购房人，因为不涉及贷款，一方面成交概率大，另一方面流程少，购买过程相对简单快捷。
　　我认为，买房子最重要的就是地理位置。有孩子的要考虑周边的小学，中学教学品质。交通便利当然不用说，非常重要。距离地铁近，自己出行方便，要是想要出租，那交通更是需要重点考虑。此外，周边是否有大一点的超市，也是我考虑的因素，生活不便利也是很不爽的。
　　冯先生：考虑贷款买房
　　考虑在英国置办房产的冯先生告诉美亚：“英国有些城市房价还是比较贵。以同样的价格在伦敦地区只能买到很小面积的房子，现在伦敦的通勤地区，如牛津、剑桥等地房价也是不断上涨。所以我考虑贷款买房。我在英国有比较稳定的工作，申请贷款应该会顺利。
　　我想住宽敞一些的房子，所以可能会选择在伦敦外围买房，或者在伦敦通勤镇买房。买房是自住，暂时没有考虑把部分房间出租的问题。我不想买拍卖的房子，担心会有一些潜在的问题。我力求买房的过程简单。
　　买房最重要的是考虑孩子，房子附近要有很好的公立学校。房价只要不是过高，可以以后慢慢还款。同时我喜欢住在比较安静的地区，超市、交通也在我的考虑之中。”
　　Su先生：考虑购买首套房自住并出租
　　即将在英国置办房产的苏先生告诉美亚置业：“关于买房我会综合考虑很多的因素。首先考虑的，也是我认为最重要的就是安全，也就是地方的犯罪率。另外，房子要靠着著名的大学。因为著名的大学生源好，如果以后将房子出租，也会很容易找到租客。
　　我在买房前都会问在英国购买过房子的朋友，主要是问两件事。一件是哪个区安全、犯罪率低，因为家人的安全是最重要的。第二件就是问买房流程，现在通过美亚很多中间环节都不要操心，审了很大部分精力。
　　那么在英国，哪些城市的房产值得您去投资购买呢？下面，美亚置业为您推荐几个英国优质房产项目：
　　1、布莱克浦海边度假套房
　　房屋价格：GBP 3.5万起
　　最低首付：首付50%（15万元起）
　　房屋类型：公寓
　　建筑面积：11-58平方米
　　完工日期：2017年第四季度
　　投资回报：
　　包租5年，每年净收益8%，包租期过后可选择继续续租或者委托开发商代为出售或者以原价的110%让开发商回购
　　项目介绍：
　　Blackpool DJ Suites坐落于全英第二大海滨度假胜地 - 布莱克浦市中心，英国知名度假海滩Blackpool Beach就在附近。步行5分钟便是综合购物中心，餐饮娱乐琳琅满目，完全符合人们休闲娱乐的度假需求。酒店需求量在当地供不应求，该项目未来入住情况一片看好。
　　2、丽晶88：伦敦服务型办公室
　　房屋价格：GBP 3.4万起
　　房屋类型：服务型办公室
　　最低首付:50%（15万元起）
　　建筑面积：2.8平方米起
　　完工日期：2017年4月
　　投资回报：包租10年，8%年回报率，第11年可以原价130%回购。
　　项目介绍：
　　1）今年4月底即可完工，由英国知名开发商DanielJohns公司倾力打造，坐落于2012年伦敦奥运会场区。
　　2）位于伦敦第二大金融中心Stratford，距离伦敦中心金融区和金丝雀码头仅十分钟车程，独享伦敦地区最具发展前景的地段。
　　3）Crossrail和HS2高铁的开通将成为丽晶办公室的交通投资热点。
　　4）欧洲众多金融公司都在区域设置办公点，带来巨大租赁需求。
　　3、伦敦摄政公园景观公寓
　　位处国际金融中心伦敦,享有绝美景观，城市绿肺,交通便利，租赁市场需求稳定。
　　房型：两房，三房
　　房屋价格：95万英镑起
　　建筑面积：63-124平方米
　　投资环境稳定，回报率高
　　外币投资，分散风险
　　教育名城，名校林立，伦敦大学学院、伦敦大学国王学院、伦敦艺术大学、帝国理工大学、卡斯商学院、圣马丁大
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客服邮箱：中国买家改变伦敦人购房习惯 为学龄前孩子买房
伦敦房地产开发商W1 Developments董事总经理克里斯托弗·莫瑞（Christopher Murray）在接受《第一财经日报》记者采访时表示：“伦敦当地居民在购房竞争越发激烈的情况下，突然意识到提前买房的重要性，现在甚至像中国买家一样开始为学龄前的孩子买房。”
[ 伦敦居民向来比较保守，倾向于等到房子建成后才买，但现在受到中国买家的影响，越来越多的伦敦人也开始提前买房，做长远的投资计划，因为如果不这样，等他们想买的时候好房子已经没了 ]近日，总部位于纽约的“外国房地产投资者协会”(AFIRE) 发布的调查报告显示，英国伦敦取代纽约成为最适合外国人进行房地产投资的城市。国际投资者的大举进攻，使伦敦房价节节攀升，仅2014年第二季度，该地区房价同比上涨12%，均价达到每套53万英镑（540万人民币）。在大量涌入伦敦房地产市场的国际投资者中，约有60%来自亚洲地区，而这其中的主力军，自然少不了中国买家的身影。攀升的房价以及国际投资者的抢购，正悄然改变着伦敦居民的购房习惯。伦敦房地产开发商W1 Developments董事总经理克里斯托弗·莫瑞（Christopher Murray）在接受《第一财经日报》记者采访时表示：“伦敦当地居民在购房竞争越发激烈的情况下，突然意识到提前买房的重要性，现在甚至像中国买家一样开始为学龄前的孩子买房。”中国买家影响大在AFIRE的调查报告中，伦敦自2009年以来首次当选最适合外国人进行房地产投资的城市，同时也是上榜前5名中唯一一个美国以外的城市。纽约、旧金山、休斯敦和洛杉矶分别位居榜单的二至五名。“外国人在伦敦进行不动产投资比较容易。伦敦是一座国际大都市，它吸引并汇聚了大量来自欧洲、中东以及亚洲的资金。这里对国际地产投资商们没有限制，税收政策也利于国际投资者。” AFIRE执行总裁詹姆斯·费特加特（(James Fetgatter)说道。仲量联行（JLL）国际住宅部负责人刘艺淇对《第一财经日报》记者表示：“伦敦房地产市场相较于其他热门城市，不仅具有较好的保值能力，随着英国经济的稳定复苏，目前也表现出更大的增值潜力。虽然澳大利亚的房产也受到国内投资者追捧，但其增值潜力略逊于伦敦。”然而，伦敦房地产市场的大受欢迎，却给当地居民带来了一些“困扰”。莫瑞告诉记者，伦敦居民向来比较保守，倾向于等到房子建成后才买，但现在受到中国买家的影响，越来越多的伦敦人也开始提前买房，做长远的投资计划，因为如果不这样，等他们想买的时候好房子已经没了。“我们看到一个趋势，相比商业地产，中国的个人投资者更喜欢投资住宅类地产。伦敦作为国际性大都市，吸引了很多来自中国的学生。很多父母提前买房，既可以获得租金回报和资产增值，同时等孩子来上学后，又有一个属于自己的房子，很多伦敦人因此意识到了买房的重要性。” 莫瑞说道。除个人投资外，中国企业的大举进攻，也让伦敦的房地产商表示“压力很大”。统计显示，短短一年的时间，包括中国建设银行(601939,股吧)(601939,股吧)、中投公司、万达集团、绿地集团等在内的中资公司大举投资伦敦房地产市场，总资产规模将超过92亿英镑（约930亿人民币），所收购或待建项目包括伦敦多个地标。今年上半年，在伦敦市政府的各种鼓励扶持政策下，更多的中国投资资本迅速融进这个正在超速上升的地产市场。2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元，增长主要来自住宅投资。2014年上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。“明显感觉到来自中国地产开发商的竞争，他们大多实力雄厚，尤其是伦敦的黄金地段，竞争异常激烈，我们有一个项目谈判了8年才拿下，过程中不乏中国开发商想要拿这块地。”莫瑞说道。伦敦或有地产泡沫房地产市场持续繁荣引发了市场对于英国是否存在房地产泡沫的关注，英国央行（BOE）此前发出警告称房价快速上涨已成为威胁英国经济稳定的最主要风险之一。但更多的分析人士认为，英国目前只有伦敦地区存在房地产泡沫的风险。英国财政部秘书长丹尼·亚历山大（Danny Alexande）在7月份接受采访时表示：“英国房地产泡沫仅存在于伦敦和英国东南部地区。其他地区的地产价格也在上涨，但上涨水平无需担忧。”数据显示，伦敦房价是英国其他地区的两倍。英格兰和苏格兰地区6月份的房地产均价约为每套26万英镑，同比涨幅只有5.9%。而伦敦房价最贵的肯辛顿－切尔西区（RBKC）和威斯敏斯特区（ Westminster）房价在过去12个月上涨了11.29%，销售量上升20%，创2007年以来新高。“伦敦有很多地区房价是正常的，而有些地区波动非常明显。波动可以分为两类，一类是有机增长，是基于该地区的基本面出现的一个非常有序、健康的增长；另一类是过度增长，即一个地区没有任何原因地突然出现一个大幅度的价（、、）整，” 莫瑞说道，“作为普通投资者，如果你绞尽脑汁想不出为什么值这个价钱，那就不要投资，很可能确实存在泡沫。”
伦敦房价不断攀升的最大“受害者”，即为当地的普通居民。目前伦敦首次购房者平均需向银行贷款20万英镑，约相当于当地人均年收入的4倍。同时，8月中旬公布的英国第二季度薪资水平同比下滑0.2%，创历史最低水平，这一数值也远低于1.9%的通胀率，意味着英国民众的实际工资不增反降。在这种情况下，英国央行行长马克 ·卡尼（Mark camey)对于市场日渐高涨的加息预期做出回应，他担心如果加息，英国民众恐怕无法承担更高的借贷成本，房地产市场及国民经济均会受到严重影响。但莫瑞认为，加息对于购买1000万英镑以上地产的投资者来说影响更大一些，但对于购买70万到200万英镑普通住房的居民来说影响不大。“房地产市场也不会因为加息受到很大波动，因为目前利率一直处于极低的水平，市场早就消化了加息的预期，预计会在今年圣诞节前加息0.25个百分点。”他说道。
本文来源：第一财经日报
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牛！中国人居然改变了伦敦的购房习惯！
9:56:00搜房网房天下海外房产网&|
提前买房、买教育房产……越来越多的中国买家涌入伦敦，改变了这里居民的买房习惯。
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