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出租人解除租赁合同有时间限制吗
　　2014年2月，张某与王某签订了一份，合同约定：张某将其给王某，租期为6年；未经张某同意王某不得转租房屋。2014年3月，王某将该房屋转租给李某。
　　2014年3月，李某在重新装修时征得张某的同意。2015年3月，张某以王某未经其同意转租为由，要求解除合同。双方协商不成，张某依据房屋租赁合同中的条款到烟台仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除双方之间的房屋租赁合同。经审理后认为，张某在李某告知重新装修时已经得知转租的事实，但在六个月内没有行使的权利，因此，驳回其要求解除房屋租赁合同的仲裁请求。
　　案例启示：
　　1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同，或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
　　本案中，合同双方虽然约定了&不得转租&的条款，但张某在李某告知重新装修时已经得知转租的事实，其在六个月内没有行使解除合同的权利，张某不得依照合同约定解除租赁合同。
　　2、出租人合同解除权行使期限为六个月，从出租人知道或者应当知道转租事由之时起计算，出租人应当注意权利的行使，怠于行使解除权的，则该解除权因除斥期间届满而消灭。
　　(原标题：出租人解除租赁合同有期限限制)
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解除合同有期限限制吗
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根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
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最新法律咨询合同解除异议期条款的适用限制
来源：中国法院网重庆频道
　　[要旨]
　　无合同解除权的一方发出解除通知，另一方没有在法律规定的异议期内向法院起诉的，则法院应当对异议期的规定予以限缩性解释，审查解除方是否具有实质上的合同解除权。
　　[案情]
　　日，张某（甲方）与某房产公司（乙方）签订《商品房买卖意向协议》，约定：“乙方购买甲方开发的坐落于重庆市万州区白岩路185-197号万郡-华尔街之星三楼非住宅类的办公用房，建筑面积共1294.85平方米”、“该商品房按建筑面积计算售价为人民币每平方米3500元，总成交金额为人民币4 531 975元，张某另自付人民币每平方米80元，共计人民币103 588元”。
　　日，张某（乙方）与某房产公司（甲方）签订正式的《商品房买卖合同》，约定：“乙方购买甲方开发的坐落于重庆市万州区白岩路189号万郡大厦综合楼第三层，建筑面积为1356.87平方米，建筑面积单价为2500元每平方米，总价款3 392 175元，乙方应在合同签订后7日内支付总价款的50%，余款按揭支付”、“因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，双方也可单方解除合同”。合同签订后，双方实际按照建筑面积3580元／平方米计算房屋价款，张某按照约定支付房产公司233.2万元房款。合同签订后，张某随即向重庆农村商业银行万州支行申请办理按揭贷款，但张某至今未申请到贷款，银行也没有不予办理贷款的书面通知。
　　日左右，该房产公司将双方合同中所涉的房屋中一部分卖给重庆银行股份有限公司，后者支付了部分房款。日，该房产公司以张某未能依约履行合同义务为由，书面通知张某解除合同。日，张某书面函告该房产公司不同意解除合同。2011年6月，该房产公司将张某诉至本院，要求确认其解除合同的行为有效，张某在该案审理中辩称该房产公司的解除行为无效，并且不同意解除合同，后该房产公司撤回该案的起诉。
　　[审判]
　　一审法院审理认为，根据合同法第九十三条和第九十四条的规定，只有约定的解除条件成就时或具有法律规定的解除情形时，合同当事人才可以行使解除权，该房产公司并没有证据能够证明张某具有迟延履行或违约行为等法定的解除合同的情形，也不符合双方约定的解除条件，而根据查明的事实，该公司在发出解除通知前，已经违约在先。因此，作为违约方的该房产公司，在对方没有违约时，不享有合同的解除权，故张某请求确认该房产公司解除合同的行为无效应予支持。
　　某房产公司不服一审判决，认为张某不按约支付除了按揭贷款外剩余的购房现金款，属于违约在先，公司有权利因张某的违约行为解除合同，请求二审改判，确认解除合同的行为有效。
　　二审法院审理认为，某房产公司认为张某违约的理由不能成立，张某在履约过程中，没有违约行为，某房产公司要求解除合同的理由不能成立，驳回上诉，维持原判。
　　[评析]
　　一、　单方解除合同的效力之争辩
　　本案双方争议的焦点就是张某在规定的异议期三个月内未提起诉讼，合同是否已经解除，换而言之，就是如何理解合同法司法解释（二）第二十四条的规定。
　　第一种观点认为合同已经解除，原因是：
　　第一，合同解除权是一种形成权，解除合同的通知一经到达对方，合同即告解除，被解除方如果未在约定的或者法定的异议期内提起异议之诉，法院将不予支持。就该案而言，房产公司发出解除通知并送达给了张某，张某就应在三个月的异议期内申请仲裁或提起诉讼，但张某超过了三个月才起诉，其请求就不应该支持。
　　第二，最高院之所以规定三个月的异议期，是为了追求效率，避免合同效力长期处于不确定的状态，故合同的解除方发出解除通知时，只要其解除事由在形式上符合法定的或者约定的解除要件，就应当适用关于异议期的规定，如果三个月内没有提出异议，那么就视为提出解除的一方有解除权，合同已经解除，否则司法解释规定的三个月就没有意义了。至于实质上是否符合解除要件，则需要法院事后实体审查才能判断。就该案而言，房产公司认为张某未支付现金余款，已经构成了违约，在形式上已经具备解除要件，那么房产公司就可以发出解除通知，要求解除合同。
　　第二种观点认为合同并未解除，理由是：
　　第一，合同解除权是一种形成权，形成权适用除斥期间的规定，但不适用诉讼时效的规定，而该条款规定了三个月的异议期，等于规定了其诉讼时效，这与法理相违背；而且，消灭或取得权利的时效应当由法律来规定，司法解释无权对此进行规定，况且，如果超过三个月的异议期就不对是否有解除权进行实质审查的话，合同法第九十三条、九十四条就没有办法实际适用了。
　　第二，行使合同解除权的前提是符合法定的或者约定的解除条件，即该条款只适用于有解除权的一方，在该方发出解除通知，对方在约定的或者法定的异议期满后提出异议的，不予支持。换言之，如果发出解除通知的一方依法不享有解除权，则被解除方不受该条款的约束，即使被解除方在收到解除通知后未在异议期内提出异议，合同也不是必然被解除。就该案而言，房产公司在发出解除通知前，已经违约了，但实际上张某没有违约的情形，也就是说，房产公司没有解除权，既然其没有解除权，张某大可不必理会其发出的解除通知，也就不存在异议期。
　　二、合同解除权及合同解除异议期的立法规定
　　第一，合同解除权的立法规定。合同解除权就是指合同的当事人依照法律的规定或者合同的约定享有的解除当事人之间签订的合同的权利。其中，《合同法》第九十六条对解除权行使的方式进行了规定，包括通知与进行批准、登记；《合同法》第九十三条和第九十四条对解除权产生的条件进行了规定，包括约定解除和法定解除。
　　第二，合同解除异议期的立法规定。合同法司法解释（二）第二十四条对合同解除的异议期做出明确规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，该条是对合同法第九十六条、第九十九条规定的异议期间及其法律后果的解释。
　　三、合同解除异议期条款在审判实践中遇到的问题
　　第一，无合同解除权的一方发出解除通知，被解除方在异议期满后提起诉讼的，法院是否需要进行实质性的审查。
　　有观点认为不需要进行实质性的审查，理由是：该条款已经规定了“法院不予支持”，不支持即包括对合同解除异议的不支持，也包括对违约责任等解除后果的不支持。被解除方没有在约定的或者法定的期间提出异议的，就丧失了异议权，合同已经被解除。
　　笔者认为，这种观点并不正确，法院需要进行实质性的审查。因该条款的确立，是为了效率，避免合同长期处于待定状态，影响经济的快速运行，但不能因此就推定被解除方同意解除合同，否则，对其不公平。
　　第二，无合同解除权的一方发出解除通知，被解除方在异议期满后提出异议的，合同是否已经解除。司法实践中，关于合同是否已经解除，有两种截然相反的观点，一种观点认为合同已经解除，另一种观点认为合同没有解除，这两种观点都有各自的理由，在前文中已经进行了阐述，这里就不再赘述。
　　笔者认为，合同并没有解除。理由如下：
　　首先，合同解除权在性质上属于形成权，至于何谓形成权，通说认为，形成权就是依权利人的单方意思表示就能使权利发生、变更或者消灭的权利，根据该定义，形成权的主体为“权利人”，也就是说不是权利人就没有形成权，而权利人不是法律直接规定的主体，就是当事人约定的主体，除此之外的主体均不享有形成权。显然，无合同解除权的一方，或者说违约的一方，不是形成权的主体，不能单方面解除合同，其单方面解除合同并不产生相应的法律效力。
　　其次，根据合同法第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……”，适用本条的前提条件是“依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定”，再来看看合同法第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同。……”、第94条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形” ，也就是说，适用合同法第九十六条应具备约定的或者法定的解除合同的条件，如果发出解除通知的一方根本就没有解除权，就不涉及解除权的问题，当然也就不存在“异议”。
　　最后，从社会效果上来分析，如果无权解除方在发出解除通知后，被解除方未在规定的时间内提出异议，就导致合同解除，则违约方就有可能通过发出解除通知的方式来规避违约责任，这与公平及诚实信用的市场原则相违背，也不利于经济的健康发展。
　　第三，无合同解除权的一方发出解除通知，被解除方在异议期内提出异议的，是否只能申请仲裁或提起诉讼，换言之，就是异议的形式是否只限于这两种。合同法第九十六条规定“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，该条是说确认合同的效力问题，当然应由有权机关进行确认，但对于异议的方式，并没有明确的规定。笔者认为，在经济运行中，涉及合同比较多，如果每次解除都要仲裁或诉讼，势必造成当事人的诉累，也增加了社会运行的成本。因此，对异议的形式，在异议期内，应允许采用多种方式，比如律师函、对解除通知的回函等，只要对方在异议期内提出了异议，表示不同意解除合同，并送达了解除方，在以后的仲裁或起诉时，就可以不受三个月异议期的限制。
　　四、合同解除异议权之审视
　　该案的房屋买卖合同是否解除，可以根据前文的论述，进行重新梳理：
　　首先，房产公司之所以发出解除通知，是认为张某存在违约行为，但实际上根据查明的事实，张某并没有违约，只是双方未明确约定付款时间，在此情况下，房产公司虚构了张某违约，其在形式上不具备解除合同的要件，也就没有解除权。
　　其次，房产公司在发出解除通知前，已经将卖与张某的部分房屋卖与他人，其已经违约，在这种情况，房产公司作为违约的一方，应当不享有解除权。
　　最后，在三个月的异议期内，张某已经发出书面的回复，表示不同意解除合同，而公司又在异议期内提起了诉讼，要求确认解除行为有效，张某也积极应诉并进行了抗辩，其已经表示了异议，应予认定。
　　综合上述分析可以认定，房产公司在没有解除权的情况下发出解除通知，张某在异议期满后提起诉讼的，法院应予支持。
　　五、结语
　　综上所述，对于合同法司法解除（二）关于合同解除异议期的规定，必须加以限缩性的解释，即提出合同解除的一方必须要具备合同法第九十六条的条件，同时还要采用法律、法规规定的方式通知被解除方，只有具备上述条件，被解除方未在约定的或法定三个月的异议期内提出异议的，才意味着合同解除。若一方当事人不具备合同解除的条件，则不受异议期制度的保护。
　　（作者单位：重庆市万州区人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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　　一、什么是合同解除权？
　　合同解除权，是指合同当事人可以解除合同的权利，它的行使能发生合同解除的法律后果，包括约定解除权和法定解除权。我国《合同法》第九十五条第一款规定解除权行使的除斥期间既可以由法律规定，也可以由当事人约定；第二款规定在法律没有规定或当事人没有约定的情况下，经对方催告后的合理期限为除斥期间。但合同法第九十五条还遗漏了一种情况下的除斥期间，即法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，且对方没有催告的情况下解除权的除斥期间。
　　二、合同解除权的有效期间是多长？
　　对法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，且对方没有催告的情况下解除权行使的期限时，如何确定合同解除权除斥期间（有效期限）的问题。有人认为既然对方没有催告，那么享有解除权的一方当事人可以随时行使解除权。我们不赞同此种观点。崔建远在《解除权问题的疑问与释答（上篇）》一文中说：“如果说为了保护守约方的合法权益，防止违约方利用违约获取‘不当得利’，赋予守约方解除权，系公平正义要求的体现，那么，允许解除权人在过长的期限内解除合同，动辄废止既有的合同关系，且恢复原状，则破坏现存的法律秩序，走到了公平正义的反面。”因此，我们认为，此时可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定……，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定。其理由是：
　　1、合同法第五十五条规定撤销权的行使期间为一年，而解除权与撤销权都属于形成权，因此参照此规定也比较合理。
　　2、规定一年的期限是为了督促权利人及时行使解除权，这样不仅有利于尽早确定违约行为发生后的合同关系，而且可以防止权利人滥用权力给对方当事人带来不必要的担心和损失。
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