南充一小区预交物管送旅游 业主：真情还是假意？
小区一业主观看交物业费送旅游的宣传海报小区业主按时交纳物管费是一项法定义务，一些物管公司也会给踊跃交费的业主一些甜头，比如打折等优惠，然而顺庆滨江大道中段的滨江名城小区物管送出“重磅福利”：凡是足额预交未来一年的物管费，物管公司将每家送4个旅游名额。消息一出，有人叫好，有人担忧。这个消息究竟是怎么回事，广大业主又该如何看待呢?为了帮助业主更好地认识和对待小区物业管理方面的新举措，本报邀请了物管行业专家、 社区干部、律师和热心市民，对此展开讨论。预交费用 物管返利送旅游?滨江名城小区位于顺庆区南门坝仿古街片区， 是一家入住将近10年的商品房小区。除了一幢电梯公寓外，其余全部为6+1的小高层，小区内绿化丰茂。近段时间来，有业主在QQ群和微信群里议论： 小区物管公司向每位预交物管费的业主返利送旅游， 最多返送的价值远远超过应交的全年物管费。一石激起千层浪。预交物管费送旅游，这么重的福利，靠不靠谱?于是，业主间各种争议不断，意见不一。预交物管费能够得到如此大的返利，物管公司甘当“冤大头”?昨日上午， 记者来到滨江名城小区实地走访。只见小区里道路干干净净，车辆停放整齐，给人一种清爽的印象。在热心业主刘先生带领下，记者来到小区物管中心。说明来意后，一名中年男子和蔼接话表示，他叫赵常忠，是滨江名城物管中心的负责人。赵常忠肯定了网传消息的真实性。他把记者带到物管中心大门外， 玻璃窗上张贴有一张喷绘广告： 交物管费送九寨沟四日游。旁边的“感恩回馈”四字特别醒目。在10月25日至12月14日之间， 凡是小区业主一次性预缴2017年物业管理费(住宅及车位物业管理费)， 可获赠九寨沟4日游4个名额。 但与网传全免费不同的是，赠额中只免吃、住、行费用，门票和观光车票，免费获得旅行社责任险与旅游意外险。但是，业主必须承担藏家家访活动、藏羌风情晚会项目，共计费用380元。“九赛沟四日游单人团费应为760元。”赵常忠说，按照全家去4人计算，每家获赠优惠费用高达1520元。化解矛盾 希望搭建一座“信任桥”物管公司为何要向业主推出这么大尺度的酬谢呢?赵常忠表示，他是一位职业经理人，过去从事高档宾馆管理10多年，希望给自己换换环境，才改做物管服务。他是一年前才来到滨江名城小区的。 尽管小区设施不错，物管服务尽心尽力，但是仍有七分之一的住户未交物业费。“很多小区都有部分业主拖欠物管费或拒交物管费的现象， 理由也是五花八门。”赵常忠说，他接手小区管理后，便狠练内功，增加物管服务品质和密度，然后逐步与业主沟通， 催缴费用。 对拒不交费的业主，还通过司法途径解决了问题。“物管与小区业主说到底还是水和鱼的关系，事事闹上法庭，既无必要，也不现实。我们还是本着以情感人的方式，做欠费业主的工作。”赵常忠说，去年端午节小区搞了趣味包粽子比赛， 今年又搞了送艾叶活动， 平时还联系社区医院上门为业主免费体检身体。“尤其是去年收物管费时，我们还开展了向业主赠送色拉油活动。”赵常忠说，通过这些活动，收到一定成效。因此，今年直接采取送旅游活动，“做这么多，就是希望搭建一座‘信任桥’，和谐小区。”业主质疑 其中会不会有猫腻?“滨江名城小区是纯住宅小区，小高层物管费收取标准是0.68元/平方米， 电梯公寓物管费收取标准是1元/平方米。”业主刘先生说，按照面积100平方米计算，应交物管费1000元左右， 而比回馈的旅游费用还少几百元，“物管公司愿做赔本买卖?”而业主李女士则担忧， 物管公司要维持日常运转，需要支付相应的成本。如果收取物管费变成倒贴赠送旅游， 那物管公司明年将如何运转，这其中会不会有猫腻?李女士说，现在送得安逸，要是明年物管公司亏损严重，会不会导致物管服务质量下滑?对此，赵常忠解释，业主们的担忧没必要，因为在此过程中，物管公司与旅行社只是基于资源共享，结成一种商业联盟，物管方并不会向旅行社额外支付费用。因此，物管公司明年的服务成本是完全按照预算走的，不会有任何问题。他还说，冬季是旅游淡季，旅行社根椐已有渠道拿到优惠价格，让利给业主，即使不赚钱，但是也发展了客户群。从这个层面讲， 这种资源共享的商业经营模式，最后仍然是让利给老百姓，也就是让利给交费的业主。赵常忠还说，这次与旅行社合作的新尝试，让他打开一种新的经营思路。往后这种共赢的模式， 只要能够让大家获利，就可以采用。“虽然离出团时间还有一段时间，但目前小区内已有很多业主对此表示浓厚兴趣，首批团成行应该不成问题。”专家声音预交费用 注意规避风险小区物管对预交物管费的业主送旅游，确实少见，也值得讨论。昨日上午，顺庆区文丰街社区党委书记张小军表示， 滨江名城小区物管的这种举措， 没有给业主形成新的负担， 是一种惠民措施， 只要组织好，执行好，就是一件好事，也是物管工作的一种突破。 旅行社与物管公司之间的商业行为，只要尊重业主的选择权，切切实实给他们带来实惠，就无可厚非。市物管协会副秘书长吴子渝表示，物管费是物管服务的基础， 但物管费收取难的问题，在南充很多小区不同程度存在。这既有对业主进行普法教育滞后的问题，也有物管经营过程中未能解决好矛盾的问题。不管是哪方面原因，从合法收缴物管费的角度，物管公司有必要创新开展工作，不断尝试，摸索出新的缴费机制。预交物管费送旅游，不乏为一种好的尝试。当然，这些尝试好与不好，管不管用，还都需要实践去检验。作为物管领域的专业人士，大家对此乐见其成。不过业主在预交费用时，也要留心物管公司的经营状况，规避风险。一般来说，对于品牌连锁物管公司，其经营资质均由主管部门监管，物管公司的经营违法风险相对较小。律师姚秀表示，从法律角度讲，物管公司和旅行社之间这种合同，只要不增加业主负担，不侵犯业主选择权，整个活动真实有效，就可进行。但是，业主在与旅行社签定合同时要注意， 要避免搭车消费、强制消费等侵权约定。对合同没有约定的内容，在消费过程中业主有权说不。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved请不请物管，要尊重业主选择权
来源：信息时报
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五羊茶馆广东电视台“今日关注”报道：三年前，广州市海珠区祈乐苑小区的业主对旧物管不满意，踢走了旧物管，进行了业主自治。三年以来，原先脏乱差的小区面貌发生了根本的改变，不但环境变靓了，物管费一分钱都没升过。现在，每月的物管费还是0.7元/平方米，电梯楼1元/平方米，和10年前的价格一样。业委会通过停车费、广告等收入，一年还能赚四百多万元，这笔钱将全部投入对小区环境的升级。我们经常把小区叫作家园。小区确实就是一个大家庭，小区的物业管理，也就好比是管一个家。怎么管好一个家？各家各户的情况不一样，选择的方式也不一样。大户人家请管家以及各种工人；小户人家请保姆；更多的家庭则是自力更生，不请外人。同样道理，一个小区的物业管理，也可以有多种方式，既可以请专业的物业公司，也可以像祈乐苑小区那样业主自治。但就是这样简单的常识，却被人们有意无意地忽略了，不知从什么时候开始，形成了小区必须聘请物业公司的规矩。当然，这并不说聘请物业公司就一定不好，但小区居民的选择权却不能强行剥夺。请来物业公司也就罢了，更严重的问题是，小区居民却做不到“我的地盘我做主”，很多物业公司是由开发商越俎代庖指定的，小区居民搬进小区，就得接受这样一个既成事实。这到底是谁的家园？这么简单的问题，却常常令人困惑。祈乐苑小区业主自治的成功经验，给了我们一个新的启示：小区管理可以有多元化的模式。我们也不否定物业公司，毫无疑问，他们有专业的人才、能力和经验，如果能得到小区业主的积极配合，也是可以把小区打理得很好的。在这方面，有不少成功的例子。当然，反面事例也很多，比如物业公司尾大不掉，与业主冲突不断等等。在这种情况下，业主自治就是一种很好的选择。无论哪种模式，都是有利有弊，这就好比一个家庭，请管家、请保姆和自己动手干家务，同样有利有弊一样。关键在于，根据自家的实际情况，选择最有利于自己的模式，兴利除弊。说过来说过去，这还是一个选择权和话事权的问题。我们不能想象，一个家庭要不要请保姆、管家，却要他人来决定，也不能想象，一个家庭的主人对保姆和管家不满意，却不能炒掉他们。当前最紧迫的，还是保障好小区业主的选择权、话事权。这就又回到“多数小区难以成立业委会”的老话题。作为政府部门，应该对小区业委会的成立和运行保驾护航，在业主法定权利被屡屡侵犯时，应进行干预。同时，对于小区业委会自治管理问题，要尽快建章立制，在法律上予以充分的鼓励和保障。◎周云 华南理工大学教授
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评论：物管差异化收费的本质是明白消费
日期： 10:59:14
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近日，珠海市发改局公布了《珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准(征求意见稿)》，物业管理收费拟由“综合式”改为“菜单式”，业主可依据小区不同等级服务项目缴纳相应物业费。“菜单”的本意是列明收费细目以及标准，让顾客自主选择，这是充分尊重业主选择权的新规定。
近日，珠海市发改局公布了《珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准(征求意见稿)》，物业管理收费拟由“综合式”改为“菜单式”，业主可依据小区不同等级服务项目缴纳相应物业费。“菜单”的本意是列明收费细目以及标准，让顾客自主选择，这是充分尊重业主选择权的新规定。
长期以来，物业服务收费一直就是物业管理部门与业主之间矛盾冲突的根源之一。一方面，随着物价及人工成本上升，物业公司要求跟随物价水平提高物业服务收费标准；另一方面，只要是收费，业主往往都反对，却又不停地要求提供优质服务。结果经常出现的情况就是物管一旦提价，业主就集体反对，影响社区和谐。
据笔者了解，目前国内社区70%以上都没有业委会，要让分散的业主就收费事项达成一致十分困难，因此，物管和业主在物业服务收费上的博弈经常扰乱社区的安宁。这样的情况在珠海同样也有出现，此次出台的物业服务收费新规也是为了解决这一难题而出。
按照新规，珠海市住宅物业服务收费政府指导价实行最高收费标准管理，但收费标准将适度提高。珠海市现行住宅物业服务收费政府指导价标准是2001年制定的，实行新规后，由于原有物业服务收费已在合同中约定收费标准，需调整、变更的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，新的指导价标准调整后对原有物业服务收费的影响不大。
也就是说，收费标准是提高了，但调整变更的门槛依然很高，结果调价还是很难。这里实际上涉及的是两个层面的问题：一是收费标准的制定依据；二是收费标准的实施条件，只有这两个层面的问题都得到好的解决，珠海的物业服务收费新规才能更好地执行下去。
物管服务收费的调整，有现实的需要。近年来人工等成本上涨导致物业服务成本上升，部分住宅小区的物业服务成本已超过2001年制定的政府指导价最高收费标准，这不利于物业服务市场的健康发展，客观上需要重新制定住宅物业服务内容和服务标准。有数据显示，2001年至今，珠海市企业职工最低工资从480元/月上涨至1380元/月，在岗职工月平均工资也由1420元上涨至4665元。两者分别上涨了两三倍，而物业服务费基本没变，确实有不合理之处。
另一方面，由于住宅小区物业服务收费政府指导价多年未调整，受近年人工等成本上升的影响，珠海市部分住宅小区物业服务存在着岗位人员配备不规范、服务水平较差等问题，特别是老旧小区，物业服务收费较低，服务水平更差。结果是，物业服务费缴费率较低，业主不缴费导致物业服务企业降低服务质量，形成恶性循环。
物业服务管理收费之难，不排除有部分业主会存在耍赖、搭便车等心态和想法，但实际上大多数业主希望的是缴费缴得明明白白，物有所值。与全国大城市情况大同小异，珠海市住宅小区规模及物业服务内容、服务水平的差异以及物业服务成本的差异较大。因此，对政府指导价进行分类细化是适应差异化收费的基础，也是明白收费的前提，只有明白收费，业主才更愿意“缴费”。
为了让业主“花钱享受到应有的服务”，珠海规定物业收费由现行的“综合式”收费模式改为“菜单式”收费，小区住宅将不再简单分成四五个级别收取物业服务费，而是在每个级别下再细分出综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务项目，每个服务项目要达到什么标准，相应地就交纳多少服务费用。这样就使收费差异化、精细化，业主可以选择符合自己条件和要求的服务和收费，就如同按菜单点菜，丰俭由人。
通常一个城市里，各住宅小区物业情况差异较大，业主与物业服务企业在协商确定收费标准时，可根据物业情况对五个项目分别选择不同收费等级，物业服务费为各项服务收费的总和。形象地说，既可多要荤菜，也可多要素菜，但最后都统一买单。
与现行“综合式”收费模式相比较，“菜单式”收费考虑了物业服务的差异性。通过细化物业服务内容和等级，为业主与物业公司协商定价提供参考依据，使业主从量化的服务、透明的付费中实现理性的消费、明明白白的消费，这对解决珠海各小区的物业管理问题应有较好的促进作用。
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