律师！您好！请问我得了的扶贫搬迁户那么原来老家的房屋是不是要被拆掉呀？希望得到您的回复，谢谢您 - 110网免费法律咨询
您的位置：
&& 查看咨询 　　　　　　　今日活跃律师： &&&&&&&&&&
待解决问题
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
律师！您好！请问我得了的扶贫搬迁户那么原来老家的房屋是不是要被拆掉呀？希望得到您的回复，谢谢您
广东－深圳&04-30 06:32&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(0) 剩余时间:
律师！您好！请问我得了的扶贫搬迁户那么原来老家的房屋是不是要被拆掉呀？希望得到您的回复，谢谢您！
您也有法律问题？ 您可以 发布咨询，我们的律师随时在线为您服务
私密留言：
问题答案可能在这里 →
无锡推荐律师
最佳律师解答
(欧小脒)()&
(毕丽荣)()&
(李新杰)()&
(陈铠楷)()&
最新回复律师
北京 海淀区
上海 徐汇区
北京 朝阳区本期访谈Current GUEST
张辉，广东晋元律师事务所执业律师，毕业于北京大学法律本科。先后在北京、上海、广州等知名企业和上市公司从事法务；在合同、侵权、婚姻家庭等法律领域经验丰富。主要擅长：合同纠纷
以我之专业，解您之困惑！
张辉律师电话：
中顾高端访谈
现实生活中，很多朋友因为积蓄不够但又迫切想要买房，所以将目光房子二手房上，但是二手房交易手续相当复杂，所以一不小心就会出现合同纠纷。为了避免出现二手房合同纠纷问题，我们应该注意什么?出现合同纠纷之后我们又该怎么办?...
1、中顾法律网司南：非常欢迎您的到来，首先请张律师为我们简单介绍一下在现实生活中二手房买卖常见的几种类型?
张辉律师：近年来，随着二手房交易数量的增多，二手房屋买卖合同的纠纷也越来越多，笔者综合办案实践，就二手房交易过程中容易出现的纠纷简单总结为几种常见类型：一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同引起的纠纷;以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷;一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系;买方逾期支付房款;卖方逾期办理所有权转移登记手续;因中介行为引起的纠纷;房屋买卖合同对定金性质约定不明确;因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷;因房屋质量引起的纠纷;因&阴阳合同&引起的纠纷等等。
2、中顾法律网司南：二手房买卖交易不可避免的牵涉到过户的问题，那么房屋买卖合同签定后，迟迟未办过户，责任应当由谁承担?
张辉律师：房屋买卖合同签订以后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，卖方未履行办理所有权转移登记手续的，属于违反买卖合同约定义务的行为，卖方应承担相应的违约责任，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。
3、中顾法律网司南：一房多卖的情况已经变得很常见，尤其是在二手房买卖交易过程中，如果在一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，这种情况应该怎么处理?
张辉律师：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记;( 2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
4、中顾法律网司南：在二手房买卖交易过程中，经常看到这样的情形，买家以他人名义购房，此情形如果借名人与登记人之间发生的，应该如何处理?
张辉律师：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
5、中顾网司南：张律师上面讲了这么多，按照您多年的经验来看，在现实生活中二手房买卖交易签订合同时，作为买家应该注意哪些问题?
张辉律师：笔者认为，二手房屋买卖合同的纠纷的起因源于合同，一些纠纷可以通过买卖双方严谨的合同约定来避免，或可以通过合同约定使纠纷简单化，给遵守合约一方带来最大利益。
二手房买卖时，三个合同特别重要，第一个合同是中介委托合同，如果是通过中介买房，那中介一般不会让你直接见卖房人，他们会担心你会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让你跟他签一个中间合同。
第二个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。
如果买二手房时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。这种情况下，对于消费者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。
6、中顾网司南：如果在二手房买卖交易中，卖家违约，作为买家是否有权解除合同?应该怎么处理?
张辉律师：为了维护市场经济的交易秩序，合同解除权不能任意行使，即使卖方违约，买家要行使解除权仍需要具备合同解除权。解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权即双方协商一致在合同内约定的一方可以解除合同的条件，该条件具备时，一方可以通知解除合同。法定解除权即合同法规定的对方违约情况下的解除权，主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使己方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。在以上情况之一的，才可以解除合同。
7、中顾司南：关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?
张辉律师：定金在二手房交易中经常涉及，我就定金的相关问题简要补充几点：定金是指买卖双方在订立买卖合同或履行合同之前，为了担保合同的订立或履行而由一方向另一方支付一定数额的金钱作为订约或履约的保证金。《合同法》第八十九条规定&当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。&该条通常也称为定金罚则条款。
1)定金交付越多，是否赔偿越多?《合同法》第九十一条&定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。&以及最高人院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条&当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人院不予支持。&定金数额最多不能超过房屋价款的百分之二十。如果一方违反订金合同约定，多交的定金部分，另一方需要退还或不需要双倍返还。因此，超过法律规定数额的&定金&，不是法律意义上的&定金&，不适用定金罚则。
2)买卖合同未能达成一致协议，定金罚则是否适用?双方因买卖合同条款没有达成一致意见，而未能签订买卖合同，即使交付了定金，&定金罚则&也得不到适用。因此，不一定交付了定金，就一定能够合同的顺利签约，或适用定金罚则。在此，笔者建议：双方在签订定金合同或交付定金时，应先就买卖合同条款达成一致意见，并将买卖合同附于定金合同后;或将买卖合同主要条款在定金合同中列明;或将定金条款写进买卖合同内。以避免日后一方以买卖合同未能达成一致意见为由，不签订买卖合同，发生定金罚则条款不能适用的情形。
3)&定金&与&订金&的区别。&定金&与&订金&只有一字之差，&定金&是法律上的概念，法律对定金有明确的规定，具有担保性，适用定金罚则，但&订金&法律没有明确的加以规定，一般视为预付款，且不具有担保性，不适用定金罚则。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定&当事人交付留置金、担保金、金、订约金、押金或者订金等，但没有约定性质的，当事人主张权利的，人民法院不予支持。&笔者建议，双方在合同中应当明确所付款项为&定金&，并约定付定金的一方违约，无权要求返还定金，另一方违约，应双倍返还定金。
免责声明：本文仅代表作者个人观点，其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考。
版权所有：济南中顾法商网络科技股份有限公司
国家信息产业部备案 鲁ICP备号 【济南市公安局网警支队备案：20】
公司地址：山东省济南市高新区新泺大街1166号奥盛大厦3号楼16层随笔三十七—律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件
律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件
&&隆安律师事务所高级合伙人 陈旭
&& & &今天来到这里，主要就律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件进行交流，这个问题在房地产纠纷领域是很窄的专业领域。这种案件起源于 2007 年，当时建设部叫停小产权房，引发了大批的原来城镇居民购买农村宅基地房屋，现在农民一方由于看到房价、地价的大幅上涨的现象，所以很多原来卖掉了自家农家小院的农民，利用现有的政策，提出原来所进行的宅基地房屋买卖合同无效，并要求法院确认合同无效。
&& & &这样就引发了一个很大的社会问题，2007 年在北京最有名的一个案件就是宋庄画家村，画家和当地农民进行的宅基地房屋买卖纠纷案件，是我所代理的。我还办理了很多不同的宅基地房屋买卖案件，对此类问题，多少有些经验。到今天再来看这个问题，这类案件应该怎么处理，已经比较成熟了。在被确认宅基地房屋买卖无效以后，作为毁约一方的农民，该承担什么样的法律责任，作为买农村房屋宅基 地的居民们或者不是同村的农民，他们有什么权利，现在已经有比较成熟的司法实践。但在 2007 年，这种案子刚刚出来，该如何去认定和处理，在司法界也是有争议的。
&& & &据我所办理了宋庄画家村案件而言，我是在二审接手的，一审律师认定这个交易是有效的，引经据典的论证下来。这些案件从法理上来说，是有效的交易行为，主要依据《宪法》、《土地管理法》、 《物权法》、《民法通则》、《立法法》等法律来论证这种交易行为的合法有效性。但在司法实践中，就北京范围而言，2004 年北京市高法院出台的《农村私有房屋买卖合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（以下简称&会议纪要&），就成了人民法院审理这类案件的准据法。 &会议纪要&主要讲了几个问题，一是涉及农村私有房屋买卖纠纷案件主要情况。二是关于农村私有房屋买卖合同效力认定相关意见。三是目前农村房屋买卖无法办理产权证，变更登记买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护，认定买卖合同有效不利于保护出卖人利益。概括起来，&会议纪要&把这种交易认定为无效，是作为一般情况处理的，认定为有效是例外。即便这样，&会议纪要&对具体细则规定是非常粗线条的。我们在处理这类案件时，该如何正确处理？如何提出代理意见？作为不同的当事人的代理人是有不同的说辞。
&& & &今天讲几大类问题，第一，律师办理宅基地房屋买卖纠纷案件一些操作上的实务；第二，介绍一些案例，不同案件处理结果是不同的，不同案子有不同体会；第三，在办案当中，发现都存在哪些问题，作为一种个人看法提出来和大家交流；第四，在办理这些案件中，发现这些问题后，我们有一些立法、执法方面的建议。我认为，和大家交流这些问题，对于如何办好农村宅基地房屋纠纷案件是有一些启发作用的。
&& & &一、接案问题
&& & &我个人认为办案子不光是为了办案子而办案子，而是从更高的角度，从推动社会进步，建立健全完善法制制度去做一些案件。在接洽案件层面上，就个人而言，我代理居民、买受人一方的多一些，代理农民、毁约一方的少一些。我们在接洽案件的时候，要清楚来找你是居民，还是农民。一般买受人、居民是被告，如果被告找你，他买的房子是什么房子，现在的身份，是否是这个村的村民等。问题都需要核查。还有一些人，尽管是被告，也是农民，区别在于，他不是同一农村集体经济组织的成员。这几种被告的身份我都碰到过，假如我是原告、出卖人一方律师，他的诉求是什么，他毁约有没有道理，他所提出的诉求在多大程度上能得到法律的支持，这是在审查案件时要 审查的。有些当事人或者同行提出质疑，既然你替被告利益在呼吁，并提出了相关法律意见，为什么在另外一个角度，又去替毁约的农民去打官司？ 大家
分享这篇日志的人也喜欢
新一月求守护
要亲亲抱抱举高高
关黑屋了哦
感谢四月遇见了你们
四月的最后一天
热门日志推荐
人人最热标签
北京千橡网景科技发展有限公司：
文网文[号··京公网安备号·甲测资字
文化部监督电子邮箱：wlwh@··
文明办网文明上网举报电话： 举报邮箱：&&&&&&&&&&&&
请输入手机号，完成注册
请输入验证码
密码必须由6-20个字符组成
下载人人客户端
品评校花校草，体验校园广场&&& > 正文
预付款能收回吗?律师支招应对楼市新政下的房屋买卖纠纷
　　为了遏制楼价的不合理上涨，今年以来，国家连续出台了一系列楼市调控政策。伴随着这些政策的出台，房地产市场在经历波动的同时，也难免扑朔迷离，尤其是首付提高、利息增加、贷不出款等三个最根本的问题，不可避免地会在房屋买卖合同的履行中引发争执。那么，在楼市新政的背景下，应该如何应对楼市纠纷呢?
　　无力履行能否解除合同
　　日，平时并不是很富裕的姚芳决定购买一套价格百万的房屋。与房地产商签订购房合同时，不但已是倾其所有，而且借遍了亲朋好友，才算凑够了20万元首付款及税费。可不到半个月，姚芳便接到房地产商通知：根据新政，首付应不低于30%，即最少应补交10万元，同时贷款利率也将提高。这对经济承受能力已达极限的姚芳来说，不仅根本不可能承受，而且将导致日后生活严重困难。姚芳为此想到只有解除合同。
　　【点评】通常情况下，如果适当增加贷款首付、提高利率，买方仍有条件继续履行合同，是不得解除合同的。但《合同法》第九十四条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。楼市新政带来的交易风险，不属于一般性的商业风险，对于购销双方来说，都因没有商量余地而必须接受，无条件执行。但如果只让买方承担首付提高、利息增加后果，并非公平。本案也不例外。更何况，费用的增加不仅使姚芳无法正常生活，而且也因无法履行而不能实现合同目的，故其可提出解除合同。
　　购房者能否收回预付款
　　日，张虹以《意向性购房合同书》形式，向房地产商订购了一套总价120万元的套房。根据房地产商的要求，也为体现自己的购房诚意，张虹当即向房地产商交付了20万元的预付款，但双方当时并没有约定何时签订购房合同。4月6日，张虹根据房地产商的电话通知要求，前去签订正式购房合同时，被房地产商告知，根据楼市新政，应增加首付及房贷利息。张虹一番考虑之后，表示不购房了并要求房地产商退回预付款。
　　【点评】预付款是指在合同成立后，一方当事人预先向对方支付的部分金钱。它只是一种支付手段，其目的是作为合同履行的诚意，解决合同一方周转资金短缺，并不具有担保性质。该款能否退回，要看合同的约定。有约定按约定执行;没有约定的，则按照有关规定执行。对此，建设部发布的《商品房销售管理办法》中规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款。当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”
　　退房能否索要已交定金
　　日，秦璐与房地产商就一套价格为120万元的房屋签订了认购书。根据认购书的约定，秦璐交付了23万元定金，并由房地产商出具了收据。4月8日，秦璐从有关楼市新政中得知，已无法贷出80%的按揭房款，加之贷款利率上提，房地产商也明确要求至少必须交30%的首付，遂不想履行合同，并要房地产商退回定金。房地产商则以《合同法》第一百一十五条已明确规定，给付定的一方不履行合同时，无权要求返还定金为由拒绝。
　　【点评】能否退回定金，得看合同是否约定“贷不到款或不足，必须自筹资金补足。”如果有，购房人必须履约合同;如果没有，则因楼市新政引发的房贷变更属不可归责于当事人的事由，也就应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定处理，即：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
<<上一页&&&1&&&
&&&&以上网友评论只代表&亿房网友&个人观点，不代表亿房网观点
经济技术开发区
东湖高新开发区
经济适用房
<option value=以下
<option value=00
<option value=00
<option value=00
<option value=00
<option value=00
<option value=-10000
<option value=以上
放眼看世界
3100/O2800/O2500/O2500/O2500/O2150/O1550/O2600/O2500/O2300/O
Copyright & .CN
Inc. All rights Reserved. 亿房公司 版权所有