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某大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）立项可行性报告.doc56页
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报告摘要 3
1 项目基本情况 6
2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 6
2.1 ××市概况及投资环境分析 6
2.2 ××市宏观经济发展基本情况 6
2.3 ××市商业发展现状分析 6
2.4 ××市商业地产市场的基本情况 12
2.5 ××市商业地产市场发展总结 19
3 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据 19
4立地开发条件 19
4.1 项目立地条件 19
4.2 项目地块基本指标 20
4.3商业区位及道路交通 20
4.4 附近商业及生活配套 29
4.5 市政基础及公建配套设施 30
4.6 立地综合评述 31
5 项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况 31
5.1供给分析 31
5.2 需求分析 34
5.3 租售分析 38
5.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价 41
5.5 商业用房项目SWOT分析 42
6 项目定位及设计建议 44
6.1 市场定位 44
6.2 产品定位 50
6.3 目标客户定位 54
7 项目综合分析 57
1、项目概况
××××项目是房地产开发公司在地区开发的大型商业地产项目，占地46亩，通过前期设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个购物中心。项目优势
，交通通达性和通畅性均好；
周已经有的居民住宅落成；
项目西靠CBD商务人群，接垡头边缘集团，顾客数量
燕莎OUTLETS的开业的商业和充足客流
项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求；
开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。
2.2项目劣势
项目四环路性目前正处于开发阶段
项目周边的基础设施不完善
项目现规划体量，规模优势
2.3项目机会
将四环重要商业设施与业态互补，
项目区域的四、五环间的空
未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。
2.4项目威胁
华贸中心20万平方米商业
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HTTP Error 503. The service is unavailable.（定稿）大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）项目可行性论证送审报告（完整版）
发布时间： 02:39:10
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内容简介：&&&> （定稿）大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）项目可行性论证送审报告（完整版） 4000DP达到美元，标准化、连锁化便利店将成为发展较快业态。目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿进发展便利店。?传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展一部分继续巩固百货市场，另一部分则利用资本集聚优势向大型综合超市或购物中心转型。?产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店、专业店得到很大发展，并且将在未来占据重要地位。重视品牌经营，以及采用先进质量管理系统和配送系统是专业店、专卖店成功要点。在未来零售格局中，专业店、专卖店应占有相当比重。目前在图书、医药、汽车及配件、家用电器、钟表、眼镜等领域都有很快发展。餐饮娱乐市场分析娱乐业经营对于餐饮业和零售业具有相当依附性，其发展特点和餐饮有一定类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。?餐饮品种齐全性和地域性特征明显。餐馆林立，名店星罗棋布，鲁、京、川、粤、苏、湘、西式等风味佳肴充分满足顾客不同口味。?注重文化品位。连锁企业不仅在产品上体现当地人文特色，同时还提炼并渲染自己饮食文化。九头鸟、楚天情、红番茄靠就是楚菜楚文化；渝乡人家、沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位营造。?连锁经营形成强势，市近几年发展起来餐饮店铺不少是采取连锁策略。酒锁企业较少。?川菜：连锁企业众多，口味大众化。单店面积较大，有些可达到平方米以上，典型如麻辣诱惑、陶然居、小天鹅等?火锅：连锁企业较多，单店面积在平方米左右，典型如小肥羊、福华肥牛等。?家常菜：连锁企业较多，单店面积在-平方米，典型如金百万、大鸭梨等。零售企业大型综合超市：以引进世界强企业为主，主要商家：沃尔玛、家乐福、麦德龙、欧尚、伊藤洋华堂、易初莲花，华联等建材家居超市：宜家家居、欧培德、乐华梅兰、红星美凯龙、好美佳、东方家园、爱家家居等百货店：百盛、华堂商场、华联、王府井百货、太平洋百货等电子数码专卖：赛博数码、百脑汇等项目综合分析通过上述分析，我们认为本项目有如下特征从位臵特征来看，项目拥有良好地段位臵，交通通达性和通畅性均好；周围已经有相当数量居民住宅落成，但基本商圈较为薄弱；位于CBD外延，紧靠商务人群，项目向西紧靠CBD商务中心区，向西连接垡头边缘集团，保证了充足外围商圈顾客数量，因此应大力发展辐射性强商业，缩小社区商业面积。从项目自身条件来看，充足场地面积为项目提供足够发展空间。只要规划得当，项目有充分条件成为东南地区新城市餐饮娱乐购物中心。中心。大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张势头不减，如家乐福中关村店和双井店、易初莲花朝阳店、百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。为增强在市场竞争力而重新包装定位旧项目，也开始投入市场，比如恒基中心和西单文化广场。跨国零售企业对大型超市、主力店店址需求仍然强烈，如美国沃尔玛、英国百安居、法国欧尚和家乐福，都竞相在选址开店。此外，很多国外品牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。随着政策逐步放开和消费水平提高，一些国外知名品牌也加快了进入市场步伐，如杰尼亚、克里斯汀〃迪奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌入驻标志着当地消费水平提高，并对其他品牌起带动作用。餐饮和服装方面品牌店、大卖场式主力店仍是主要力量。另外，商业市场也吸引着外地大型零售商青睐，对商铺需求构成一支重要力量，如上半年山西华宇集团华宇时尚购物中心、云南盛兴集团盛兴购物广场都已正式开业。各商业业态竞争性分析零售业报告摘要、项目概况项目是房地产开发公司在地区开发大型商业地产项目，占地亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为万平方米，拟建成东部地区一个标志性购物中心。、项目分析结果通过对项目自身条件与市场环境分析，对本项目判断如下：项目优势?项目位于规划中环四环商业带上，交通通达性和通畅性均好；?项目周边已经有一定规模和层次居民住宅落成，形成基本消费；?项目西靠CBD商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足；?燕莎OUTLETS开业形成初步且能够互补商业氛围和充足客流；?项目前期良好规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户需求；?开发商商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。项目劣势?项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳中在人流量大、交通方便住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟地段。朝阳区东三环为充分体现规模效应，实现“一站式消费”目，项目总体量要保持在一定水准，这样才能在与其他项目竞争时占据有利位臵根据我们前期估算，我们建议本项目总面积在万平方米左右，其中包括约万平方米停车场和万平方米商业面积。功能定位多功能原则虽然不同类型购物中心有不同特色，但由于消费连带性以及行业相关因素作用，决定了购物中心基本功能却应当是大体一致，只是重点、档次、风格不同而已。作为休闲娱乐型购物中心，在功能上应当具有以下五项基本功能：一是购物；二是休闲娱乐；三是商业观光；四是餐饮服务，五是文化交流。推荐方案我们对本项目区位条件、市场定位及商圈内竞争状况分析；并以经营内容选择原则为尺度而提出两种可供选择方案。换言之，下述两项可备选择方案，在总体上与其市场发展状况及其基本经济制约条件是相吻合，因而才具有现实可行性。?方案一：主力业种：大型影城、KTV和建材超市组合；辅助业种：大型餐饮、大型综合超市此方案充分突出了项目餐饮娱乐中心特点，考虑业种安排主要依据来源与当地居民消费习惯分析。调研结果显示，在本区域居民进行业余休闲活动选择时，娱乐消费前两名是看电影（占比）、KTV（占比）。针对这两种娱乐消费进行调研时发现，被访者看电影频次为平均每月次，平均每次消费元左右，根据周边居民和办公人员数量，这部分月消费总额约在万元左右。而KTV人均消费在元左右，频次为平均每月次，这部分月消费总额约在万元左右，这两个业种有很大市场需求，并且在项目区域竞争并不是非常激烈，只要招商得当，引进商家品牌有吸引力，上述业种将拥有广阔发展前景。本项目方便交通条件对于大型综合超市也有相当吸引力，并且周边居民也有这方面需求，因此可以作为辅助业态引入本项目。?方案二：主营项目：大型影城、KTV和品牌电子数码专卖组合；辅助项目：大型餐饮、更是占到了左右）。而高收入阶层在休闲娱乐方面支出占比更高，月收入至元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为。所以在高收入居民聚集地方，休闲娱乐餐饮业一般有着更好发展前景。总之，庞大人口规模与高端购买力水平为其奠定了良好商业发展饮娱乐市场分析娱乐业经营对于餐饮业和零售业具有相当依附性，其发展特点和餐饮有一定类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。?餐饮品种齐全性和地域性特征明显。餐馆林立，名店星罗棋布，鲁、京、川、粤、苏、湘、西式等风味佳肴充分满足顾客不同口味。?注重文化品位。连锁企业不仅在产品上体现当地人文特色，同时还提炼并渲染自己饮食文化。九头鸟、楚天情、红番茄靠就是楚菜楚文化；渝乡人家、沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位营造。?连锁经营形成强势，市近几年发展起来餐饮店铺不少是采取连锁策略。酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。以连锁经营模式发展店铺，多数选择重点占领市某一特定区域，围绕这一商圈做足做满。?旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外地区发展。?餐厅聚集旺市。多处美食街，基本上是一条街尝遍流行吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。商业发展现状总结?零售业发展迅速：连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把作为近几年开店重点区域，使近年连锁企业如雨后春笋般四处扎根；专卖店、专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。?餐饮业势头迅猛。近年餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏加快和旅游业发展，人们外餐比例大大提高，餐饮业蕴藏着巨大市场商机。?娱乐业异军突起。随居民生活水平提高，娱乐业得到长足发展，出现一批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。商业发展预测?基于对商业现状认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局战略发展模式，这一战略模式确定，对预测商业今后几年发展方向具有重要意义。?从零售业发展来看，根据业态不同将走向不同方向，经营日常用品超市、便利店等业态其连锁经营趋势已经非常明显，统一采购，统一管理，同一定价，统一经营方向已经势不可挡，追求共性是这些业态共同特征；而专卖店、专业市场、百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进一步细分，充分满足自己面向客层需求。?餐饮娱乐业是讲求个性化消费行业，随居民收入水平提高和消费习惯变化，伴随着近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发展。市商业地产市场基本情况据市统计局资料显示，年底市人均商业面积约为平方米，而国外发达国家平均水平却早已达到~平方米，上海、大连等城市人均商业面积也相继超过了平方米。作为高度国际化大都市，近几年商业地产发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。由于不遵循商业规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现项目仍然越来越多。预计在未来几年内，商业地产盲目开发热潮将会回落。商业地产开发企业发展概况但是商铺所显示空臵率和供应规模还是远远小于锁企业较少。?川菜：连锁企业众多，口味大众化。单店面积较大，有些可达到平方米以上，典型如麻辣诱惑、陶然居、小天鹅等?火锅：连锁企业较多，单店面积在平方米左右，典型如小肥羊、福华肥牛等。?家常菜：连锁企业较多，单店面积在-平方米，典型如金百万、大鸭梨等。零售企业大型综合超市：以引进世界强企业为主，主要商家：沃尔玛、家乐福、麦德龙、欧尚、伊藤洋华堂、易初莲花
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某大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）投资项目建议书.doc53页
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1、项目概况
××××项目是房地产开发公司在地区开发的大型商业地产项目，占地46亩，通过前期设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个购物中心。项目优势
，交通通达性和通畅性均好；
周已经有的居民住宅落成；
项目西靠CBD商务人群，接垡头边缘集团，顾客数量
燕莎OUTLETS的开业的商业和充足客流
项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求；
开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。
2.2项目劣势
项目四环路性目前正处于开发阶段
项目周边的基础设施不完善
项目现规划体量，规模优势
2.3项目机会
将四环重要商业设施与业态互补，
项目区域的四、五环间的空
未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。
2.4项目威胁
华贸中心20万平方米商业本项目作用
项目周边楼盘商业对本项目客流分流作用综上所述，我们的结论是：项目，建议项目的定位是：为东南区居民提供餐饮、娱乐和购物服务的娱乐型购物中心（Shopping Center）。项目高收入阶层，建成东休闲娱乐购物中心。我们对本项目区位条件、市场定位及商圈内竞争状况的分析；并以经营内容选择原则为尺度而提出的种可供选择的方案大型影城、KTV大型餐饮方案一：大型影城建材方案：大型影城电子数码项目基本情况项目是房地产开发公司在地区开发的大型商业地产项目，项目占地46亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个购物中心。
为了更好的对项目进行定位和规划，房地产开发公司委托世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，
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