未取得房产证的二手房买卖合同是有效吗_北京京创律师事务所未取得房产证的二手房买卖合同是有效吗　||　　2008年，韩某购买了某小区2201号期房一套（以下简称“该房屋”），并于2003年缴纳了该房屋公共维修基金。由于该房屋尚未建成，韩某一直没有取得该房屋所有权证。（以下简称“房产证”）。
　　2010年，因急于用钱，韩某考虑卖房，并开始以低于市场的价格寻找买主。一日，刘某找到韩某，表示愿意购买该房屋。韩某告诉刘某，自己尚未取得房产证，但已在办理过程中。刘某表示愿意先付款，等韩某取得房产证后再办理过户手续。2010年2月，双方签订了《房屋买卖合同》，约定由刘某购买该房屋，韩某应负责办理房屋过户手续。合同签订当天，刘某支付了2万元购房定金。韩某的房产证一直没有办妥。
　　2010年4月，刘某向法院提起诉讼，诉称因韩某未取得该房屋的房产证，导致该房屋无法办理过户手续，请求法院确认《房屋买卖合同》无效。判令韩某双倍返还定金。
　　韩某辩称：《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效；该房屋的房产证正在办理，办理周期不受韩某控制，不影响房屋交付使用，《房屋买卖合同》应继续履行。　
　　法院审理认为：韩某在签订《房屋买卖合同》虽未取得房产证，双方签订的《房屋买卖合同》并未违反法律强制性规定，属于有效合同。故判决驳回原告诉讼请求。
　　为什么法院如此判决？笔者从事律师数年，碰到过很多起的因为房产证没有下来，买卖双方对房屋买卖协议是否有效而发生争议的情况。法院在处理这类纠纷的时候，也经历了一个转变。
　　在日《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(二)》生效以前，天津市各区县法院处理此类纠纷时适用法律不完全统一，判决结果不尽相同。但以判决此类房屋买卖协议无效的居多，判决理由是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第六项“下列房产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”。判决买卖协议无效后，一般责令卖方退还所收定金、首付款、房款等，房屋中介除退还中介费外，还得对卖方退还所收定金、首付款、房款等承担连带责任。故，房屋中介在居间介绍买卖未取得产权证的房屋时，不仅存在全额退还中介费的可能，也存在在卖方拒不退还定金和房款时代为支付上述款项的可能，存在巨大的风险。
　　日，《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(二)》生效。该解释第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”此后，天津市各法院的做法趋向统一，均认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第六项之规定为行政管理性强制性规定。故不再将有关未取得产权证的房屋买卖的协议认为无效。
　　所以，目前天津法院的一般做法是只要在买卖协议中明确约定所买卖房屋的权属状况为产权证正在办理中（或尚未取得房屋产权证），且约定待卖方取得房屋产权证后再办理房屋过户手续的，均认定为此买卖协议不违反法律强制性规定，合法有效。
　　当然了，如果在签订未取得产权证的房屋买卖协议时，没有明确约定房屋尚未取得产权证，同时约定了具体的房屋过户时间，并在违约责任中约定因一方原因导致不能过户或者逾期办理过户手续10天以上的，另外一方有权解除合同，那么，房屋的买方以卖方违约为由要解除合同，或者以卖方在签订房屋买卖协议时没有明确告诉房屋权属状况存在欺诈为由要求撤销房屋买卖协议的，法院一旦查明属实，房屋买方的主张也会得到法院的支持。　　故，建议房屋买卖双方和房屋中介在签订有关未取得产权证的房屋买卖协议时，在协议中明确约定房屋产权证尚未取的情况，和约定待产权证下发后10日内前往房屋管理部门办理过户手续，以免造成所签协议被解除和被撤销的风险。相关阅读关键词离婚房产分割分家析产继承房屋拆迁安置房屋买卖纠纷其他房产纠纷诉讼常识二手房买卖合同，产权属于夫妻共有，其中一方（妻子）没有签字，合同是否有效？ - 110网免费法律咨询
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二手房买卖合同，产权属于夫妻共有，其中一方（妻子）没有签字，合同是否有效？
江苏&09-03 17:03&&悬赏 0&&发布者:杨飞112 & 回答:(16)
本人7月底签订了一套二手房，房屋属于卖方夫妻，在签合同是卖方的妻子没有来签字，是她老公代签，并出具了代理委托书，现在房价上涨了，卖方以产权共有人没有签字同意，不执行，并说委托书不是他妻子签的字。请问一下这个合同有效吗？如果起诉能拿到合同约定的违约金吗？
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这个合同有效。，你可以得到违约金，但金额不一定达到到合同约定的金额。
合同法第114条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的第二十九条规定：&当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
如需帮忙可以我联系。
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可以推定他有权代理他老婆签字，合同有效
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可以要求违约金，二手房买卖维权，本律师办理过该类案件，详询来电微信
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合同有效。建议诉继续履行
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1、合同有效；2、法律支持合同规定的违约金，对方有能力可以拿到违约金。
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合同有效，按照合同约定能主张违约金。法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》&第三条&当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
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可以按照合同的约定起诉要求承担违约责任&。
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您好，根据司法解释，合同肯定是有效的。你可以依据合同约定起诉对方主张违约金。
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如果该授权书确实是女方签字的，认定为买卖合同有效
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你好，合同有效，可以追究对方的违约责任
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合同有效，可以拿到违约金。
我的补充：
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
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你好，有效，协商不成，起诉解决
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1.她本人是否坚持说委托书不是她本人签的字？
2.他老公是否坚持说委托书是她本人签名？
3.究竟是谁伪造她的签名？建议申请笔迹鉴定……
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合同有效。
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有效，可以起诉维权
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合同有效。即使授授权委托书存在问题，可依据《合同法》第四十九条“【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”&推定合同有效。
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二手房买卖合同已经签好了,但是卖方未办产权证,可以生效吗?
二手房买卖合同已经签好了，但是卖方未办产权证，可以生效吗？如果买方不付钱，这样算违约吗？当时的我交的定金可以拿回吗？
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房产证办下来是你的名字还是业主的名字呢?如果是你的名字就有效，如果还是业主的名字，那么就无效，而且这种房子风险很大！不要到时候你买了这套房子，钱交了，合同也签了，而房产证办下来又不是你的名字，那么损失的还是你！买这种房子要做好多方面的工作才行！
不知道下面这条知识能否帮助到您
在进行二手房买卖时,如果需要进行贷款的话,则需要对房屋进行评估,根据房屋的估价来决定贷款的数额。那么如何对于二手房进行估价呢,在估价时又需要注意哪些事项呢??
二手房买卖合同签了以后卖方违约该怎么办
有效了，，，
你是不要此房就可以要回你的定金，没有房产证的房子是不合法交易的。
可以直接用你的名字办房产证。
可以生效，如果是房产证出来业主还没去交税的话就让卖方去交，如果是一手刚买过来，就要到开发商那办理更名！
这些应该在签合同的时候把那些东西签好，出现问题自己协商，但按常理来说是不能退的。
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二手房买卖时没拿到房本其购买合同是否有效
随着居高不下的购房热，大量买卖纠纷案件涌入法院。为公开透明审理此类案件，市高级人民法院近日对社会公布《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(试行)。《指导意见》对二手房买卖中出现的没拿到房本是否可以交易、借名买房出现纠纷法院是否会判决合同无效、夫妻一方出售共有房产另一方能否追回等与百姓生活密切相关的纠纷如何裁判，均作出了明确规定。目前该《指导意见》已经在二手房买卖纠纷案件审理裁判中施行。规定一没拿到房本交易不能算无效合同《城市》第38条规定“未依法登记领取权属証书”的房屋不得转让。市高院《指导意见》则认为，该规定在性质上不属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国》司法解释中规定的合同无效的相关解释，不应作为认定房屋无效的法律依据。《指导意见》还规定，对于将来可能取得所有权的房屋的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。卖房人在期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买房人无法过户，应当承担相应的违约责任。解读我国《》对认定合同无效明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的属于合同无效。法律人士介绍说，《城市房地产管理法》系行政管理性法律，相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。可以拿到房本但是因为种种塬因尚未拿到房本，此类买卖合同没有按规定进行备案的行为仅属于违反管理性规定。不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。据相关法官说，《指导意见》出台后，《城市房地产管理法》中可以拿到房产証但是尚未拿到房产証不能进行房屋买卖的条款在司法审判中将不再适用。法官认为，《城市房地产管理法》中未拿到房产証的房屋不得转让的规定距今已近20年，20年中人们的生活已经发生了很大变化，现实中未取得房产証进行交易的房屋非常普遍，如果都机械地按照这一规定裁判，将不利于化解社会矛盾，而且还可能会引发新的矛盾。比如买卖双方在取得房产証之前进行二手房买卖，随着房价上涨卖房人以未取得房产証主张买卖合同无效，如果法院判决支持，将助长卖房人恶意毁约的行为，此外对买房人也不公平。规定二房本只有一人名单方卖房算有效《指导意见》规定，夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋，未经对方同意，擅自以自己名义转让给他人，买房人为善意购买的，可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《》规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，法院不予支持。解读对该规定法官解读称，房屋作为登记在夫或妻一人名下时，买房人从房产証上隻能看到登记方一人的名字，无法考証房主是否，也无法考証该房屋是否还有其他共有人。买房人出于对房产証登记的信任善意购买了该住房，应该认定购房合同有效。法官称，目前审判实践中经常出现这样的情况，卖房人看到房屋涨价后反悔，于是以夫妻单方出售共有住房为名起诉到法院，要求确认买卖合同无效。过去法院在审理此类案件时，对于所售房屋已经办理了过户手续的均认定买卖合同有效，而对于尚未办理过户手续的已售二手房，没有明确规定是否有效，这就会造成卖房人因房屋涨价以夫妻一方私售共有住房为由要求买卖合同无效的目的得逞，而对善意购买房屋的买房人造成不公平。《指导意见》对后者给予了明确规定。规定三经适房未满5年买卖合同无效《指导意见》规定，相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用房，当事人主张买卖合同无效的，法院可予支持。卖房人转让的经济适用房的塬购房合同系日(含)之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。解读对该条款法官解读称，上述条款界定了两项内容，第一是按照相关政策，经济适用房未满5年不能上市交易。所以对于未满5年进行交易的经济适用房，如果买卖一方起诉主张买卖合同无效，法院可予支持。第二按照相关政策，日之前签订购房合同的已购经济适用房上市出售，按照“老办法”执行。“老办法”规定，日之前签订购房合同的已购经济适用房，取得房产証满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。对于这类经济适用房，如果出现买卖纠纷，法院应认定买卖合同有效。《指导意见》的上述规定，完全符合政府对经济适用房的政策。规定四一房多卖闹纠纷谁办房本谁得房《指导意见》规定，卖房人一房多卖，而且与买房人签订的购房合同均为有效合同的情况下，按照以下顺序决定谁最终获得该房屋的所有权：一是已经办理房屋所有权转移登记的﹔二是虽未办理房屋所有权转移登记，但已经实际合法佔有房屋的。此外，均未办理房屋所有权转移登记，又未合法佔有房屋，法院应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。解读对该条款法官解读称，司法实践中开发商或二手房主一房多卖的案例佔到一定比例，特别是开发商“一女二嫁”或“一女多嫁”的现象曾被媒体多次报道。《指导意见》的上述规定明确了在卖房人一房多卖，而买房人又都要求法院确认买卖合同有效的情况下如何裁决房子最终归谁所有。按照《指导意见》商品房买卖纠纷也将参照《指导意见》执行，该条款对开发商一房多卖引发的纠纷如何裁决，也给出了明确的答案。规定五借名买房要过户诉到法院可支持《指导意见》规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，法院可予支持。当事人一方提供証据証明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以証明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。此外，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用房等政策性保障住房并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。解读对此规定法官表示，除去政策规定的经济适用房、两限房等需要相关资质方可购买的房屋不允许借名购买，其他商品房双方事先做出约定借名买房，法院将认定借名买房的行为有效。比如审判实践中曾遇到过有些人身在国外或者外地工作，身份証件等一时间无法送回北京，这种情况下借用亲戚或朋友的名字购买二手房屋。出借姓名的人在房价上涨之后反悔拒绝给借名买房的人办理过户，法院会支持借名买房人的过户诉求。延伸阅读：
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