老人过世房产的继承公证手续该怎么办理，需要哪些手续和费用
房产继承法律规定是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。它是房地产转让中的一种方式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋所有权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。　　一、继承应当在被继承人(在房产继承中就是遗留下房产的人)死亡后才能发生。　　这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。　　二、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。　　这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱， 将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、 集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。　　三、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。 这是继承的第三个条件。 有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进 行产权分割将属于被继承人配偶的份额(除有约定者外，一般应分出房产份额的一半)分割出来以后，再对遗产进行继承。　　继承开始后,按照法定继承办理:有遗嘱的,按照遗嘱继承或遗赠办理;有遗赠扶养协议的按照协议办理。被继承人死亡后,如果生前立有遗嘱,或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠扶养协议的,应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处理。没有遗嘱或协议的,则按法定继承处理。　　法定继承是依照法律的规定,由继承人按继承顺序、继承份额进行继承。《继承法》规定的法定继承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。　　继承顺序是指上述继承人继承遗产的先后顺序。《继承法》将继承人分成两个继承顺序：　　第一顺序：配偶、子女、父母;　　第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。　　继承开始后，先由第一顺序的继承人继承，没有第一顺序继承人继承(包括没有第一顺序继承　　人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的，才由第二顺序继承人继承。　　继承份额是指同一顺序继承人继承遗产时，份额一般均等。对于有特殊困难的人、未成年人、缺　　乏劳动能力又无生活来源的继承人，应该予以照顾，适当多分配一些遗产。对于有抚养能力和抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，在分配遗产时应当不分或少分，。继承人经过协商一致，可以平均分配遗产,也可以不平均分配遗产，这一点在房产的继承上尤为重要。　　继承人的继承权可以因继承人的下列行为而丧失：　　1、故意杀害被继承人的;　　2、为争夺遗产而杀害其他人的;　　3、遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的;　　4、伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。　　房产的继承和分割与其他财产不同，房产虽然可以分割但这种分割是有限的，如不能把一间房屋分成许多份。在这种情况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产。如一定要分割时，可以采用作　　价分割的方法。房地产继承分为两种形式：一种是法定继承，即死者生前没有交待或立下遗嘱，因此继承的顺序以法律规定的程序进行;另一种是遗嘱继承，即死者在生前留有明确的意愿和指示，指示把自己的遗产死后留给什么人继承。　　1.房产继承时如何申请产权转移登记?　　房产继承时申请所有权转移应提交下列文件：①申请书;②继承人身份证伯;③原房地产权证;④被继承人死亡证明;⑤继承证明文件及公证书。　　2.分割房屋遗产，采取何种方式为宜?　　房屋遗产分割不同于其他财产的分割，因为房屋是不动产，不能随意移动，或因继承人人数较多不易分割，或因房屋遗产本身的结构也难以分割等，如果强行分开、割断，可能损害房屋的效用，以致造成生产无法正常使用，或给生活带来不便。　　因此，如果分割房屋遗产在客观上可行，且不损害房屋的效用，不影响生产、生活， 可以分割处理。对于不宜分割的房屋，可以采取以下两种方法处理：　　1、折价补偿方法。一般是归居住使用者所有，由其按各继承人应继承的房屋遗产份额折价补偿。房屋作价标准可以由继承人自行协商确定，或根据房屋所在地人民政府规定的私房评估标准，并参照当地的市场价格合理评定。　　2、共有方法。各继承人也可以商定遗产房屋为共同所有，可以是按份共有，也可以是共同所有。在房屋遗产分割中，应尽量采取折价补偿的方法，共有的方法并没有彻底解决纠纷，应视为对第一种方法的补充，如折价一方因经济能力负担不起折价款时，采取共有方法，也可减少矛盾。
(一)、所需材料：办理房产继承公证，公证机关应要求当事人填写公证申请表，并提交下列证明、材料：
　　A法定继承应提交：
　　1、申请人的居民身份证或户口簿及其复印件;
　　2、代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件;其他代理人需提交有代理权资格的证明;
　　3、被继承房产的产权证明;
　　4、被继承人的死亡证明;
　　5、法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明;
　　6、 被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明;
　　7、 公证人员认为应提交的其他证明、材料;
　　B遗嘱继承人应提交：
　　1、前款1、2、3、4项规定应提交的证明、材料;
　　2、被继承人的遗嘱书;
　　3、有遗嘱执行人的，提交执行人的身份证件及其复印件;
　　4、公证人员认为应提交的其他证明、材料。
　　经审查上述证明、材料真实、齐备，符合《公证程序规则(试行)》规定，公证处应予受理、登记、并办理公证。
　　(二)、流程：
　　1、到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续;
　　2、到“房地产估价”窗口办理评估手续;
　　3、到“公证”窗口办理公证手续;
　　4、到“私房交易”窗口办理交易手续;
　　5、到“契税、印花税”窗口缴纳印花税;
　　6、到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。
　　案例：李老师的母亲几年前去世，在荔湾区周门街留下一套房屋给李老师三姐弟。李老师三姐弟均拥有房产产权，经协商后打算把这套房子卖出去。出售房子，房屋的产权人就必须办理转名。复杂繁琐的房产继承手续令李老师一筹莫展。最后李老师通过委托中介公司，经过约1个月时间的手续办理，终于把房屋的产权问题顺利办妥，同时房子亦很快找到了买家。
　　原来办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤如下：
　　1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。
　　2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。
3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。
　　4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。
　　5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。
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赵女士咨询：我公公婆婆年岁已高，欲将购买的房改房赠与我儿子，他们在有生之年仍要居住在该房屋。我儿子现在外地上大学，老人要赠与房屋的事还未与家里的其他人商量。请问，老人的其他子女如果反对，是否有权限制老人赠与房产？赠与合同签订以后，不去办理产权过户手续是否有效？另外，倘若老人将来反悔怎么办？ 解答：你要咨询的包含三个方面的问题。一是老年人对自有房屋产权的处分权问题。你公公婆婆均健在，他们对该房改房具有完整的产权，因而也就拥有完全的处分权，包括子女在内的任何人都无权干扰和限制他们自由处分合法财产。老人可以自主决定通过赠与的方式，将房屋转给你儿子，也可以选择通过立遗嘱的方式将房屋产权于身后转移给你的儿子； 二是赠与合同的效力问题。所谓赠与合同，是指一方当事将自己的财产无偿给与他方，他方受领该赠与财产的合同。赠与的动产所有权自交付时起转移，不动产所有权依不动产权利转移方式转移。赠与合同原则上在财产交付之前，赠与人是可以反悔的。但是有一条，凡是经过公证的赠与合同，在交付之前也不能反悔。但是即便是已经公证过的赠与合同，在它成立以后也不一定生效。因为《合同法》上有一个规定，就是当事人对于他们订立的合同可以附加条件，只有当条件成熟的时候，合同才开始生效；如果条件没有成熟的话，那就不生效。两位老人要将房屋赠与你儿子，需同你儿子签订赠与合同，并办理公证。合同中可以约定老人保留居住权。如赠与合同未附条件或期限，合同成立时也就生效了，你儿子随时可以要求办理产权过户手续，但房屋所有权自产权过户手续完成时才发生转移。 三是关于赠与合同的撤销问题。赠与的撤销有任意撤销与法定撤销之分。赠与合同成立后，除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同，以及经公证的合同外，赠与人在赠与物交付前得任意撤销合同。对于已经履行的赠与合同，受赠人有如下情形的，赠与人也得撤销合同：（1）受赠人对赠与人或其近亲属有故意侵害行为，（2）对赠与人有抚养义务而不履行的，（3）不履行赠与合同约定的义务的。以上三项撤销权自赠与人知道有撤销原因时起1年内有效。（4）对于受赠人违法行为致使赠与人死亡或丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或法定代理人可以撤销赠与。该撤销权的行使期限为6个月。由此可见，赠与合同签订并办理公证后，除上述情况外，老人是不能反悔的。
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老人把房子赠给孩子先要办理赠予公证书
来源：燕赵晚报
&&近期省会不少市民咨询房产交易过户，尤其是亲属间房产转让所涉及到的流程和税费。对此，石市住房局房屋资产权属登记监理中心汇总了近期咨询最热门的六类涉房问题，给房产交易中的百姓提个醒儿。
&&■家中老人去世，将房屋过户至子女名下如何办理？
&&解答：首先要去公证，取得继承公证书。然后拿着继承公证书、房产证、继承人身份证去房屋登记部门办理即可。
&&■老人要赠予孩子一套市区内50平米的老房子，都需要缴纳哪些费用？具体税率是多少？
&&解答：首先要去公证处办理赠予公证书，然后到房屋登记部门办理过户手续。费用包括契税、住房交易手续费和房屋登记费。赠与房产如果是90平米以下的，且 是家庭唯一住房，需要交纳1%的契税；如果不是唯一住房，需要交纳3%的契税。交易手续费为3元/平方米。房屋登记费为每件80元。
&&■90平方米以下二手房已经满五年，首套房过户免个人所得税，是要买房人的首套房证明还是卖房人首套房证明？
&&解答：个人转让住房，卖房人应按照财产转让所得缴纳个人所得税。但是个人销售自用5年以上，并且是家庭唯一住房取得的所得，免征个人所得税。房地产登记管理系统对是否是首套房都有记载的，不需要卖房人开具首套证明。
&&■孩子还没有成年，名下已经有了一套房子，长辈又给孩子买了一套房子。现在还能再以孩子名义买房吗？
&&解答：限购是以家庭为单位的，孩子未满18周岁且名下已经有了两套住房，是不允许再购买住房的。
&&■老式的单位宿舍，一个单元两套房共有一个房产证，可以把这两套房子的房产证分开吗？
&&解答：如果业主的房子当初规划的就是两套房，并且有两个房号，是可以分开的。如果只是在入住后自己人为地开了两个户门，那样是不可以分开的。
&&■涉及的房地产契税、营业税、印花税标准如何？
&&解答：如果住宅房屋建筑面积在140平方米以上，税率为4%；140平方米以下的，税率为3%。日后，如果购买房屋为家庭唯一住房且在90平方米以上、140平方米以下，税率为1.5%；90平方米及以下的税率为1%。
&&营业税的税率为5%，加上城建税、教育费附加等，营业税的税率为5.6%。印花税目前免征。
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过去，各房企跨区域布局，追求规模扩张的时候，人才十分重要；现在，房企开始多元化布局，人才更加重要！
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