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中国房地产业现状
第一章 全球房地产发展状况 第一节 全球房地产发展分析 一、2008 年全球房产市场现状 2008 年次贷危机引发全球房地产市场恶化，2008 年是房地产市场暗淡的一年，全球房地产市场形势比此前的 市场判断更为严峻。从全球范围来看，房屋价格下滑的情况还在加速。2008 年与 2007 年比较，房屋价格加速下跌。 只有德国和瑞士价格加速上涨，有 28 个国家房地产市场恶化。 在经过通货膨胀调整后，2008 年，32 个国家中，只有 8 个国家的房屋价格上升，20 个国家房屋价格下跌。与 此相反，在 2007 年，房地产市场价格下跌的情况刚刚开始，只有 6 个国家房屋价格下跌，24 个国家价格上升。 2008 年，房屋价格下跌的情况非常严重。房屋价格下跌的国家，幅度均超过 10%。2008 年第四季度与第三季 度比较，房屋价格加速下跌，显示情况恶化。第四季度，9 个国家价格下跌 5%或以上，3 个国家和地区价格下跌 10%以上，其中拉脱维亚里加下跌 15%，乌克兰基辅下跌 13%，香港下跌 15%。其他第四季度价格下跌 5%或以上 的国家包括阿联酋(8%)、立陶宛(7%)、冰岛(7%)、新加坡(6%)、保加利亚(5%)和英国(5%)(除了阿联酋之外，所有 数据经过通货膨胀调整)。 亚洲房地产市场中，2008 年新加坡私人住宅价格下跌 9%，2007 年则是上升 26%。香港房屋价格 2008 年下跌 6%，第四季度下跌 14%。菲律宾马尼拉马卡蒂区三房式公寓价格去年下跌 2%。 二、2009 年全球房产市场现状 继 2008 年全球房价持续回落之后，2009 年全球房价继续下行的压力很大，房地产市场不景气状况很难有明显 的改观。但是，随着各国政府刺激房地产市场政策效果的不断释放以及在房地产市场供求关系的调节下，预计 2009 年全球房价下跌幅度要小于 2008 年，并有望触底企稳。 由于全球金融危机仍在持续，世界经济形势更趋严峻，信贷条件继续紧缩，市场对房价继续下跌的预期较强， 购房支付能力较弱，房地产市场供应和需求继续下滑的压力较大。抑制全球房地产市场复苏的因素主要有： 金融危机是全球房地产市场难以复苏的首要因素。金融危机对房地产市场的供需双方均给予沉重打击，2008 年九、十月金融危机爆发之后，11 月美国新房开工量和住房销售量的下降幅度之大为历史最高水平。尽管目前全球 金融危机最严重的时期已过去，金融市场正逐渐走向稳定，2009 年信贷条件要比 2008 年相对宽松一些，但也不太 可能恢复到 2007 年初的水平。由于金融市场不确定性大，风险较高，银行不愿意或无力贷款、消费者不愿意或无 力购房、住房建筑商不愿意或无力投资建房的现象十分突出，住房消费需求和住房销售难有起色。 世界经济快速下滑加剧房地产市场继续下行。受全球金融危机的影响，2008 年美国、欧元区、英国、日本等 发达国家经济相继陷入衰退，2009 年要扭转经济衰退趋势的概率很低，可能进入更深的衰退之中。新兴市场和发 展中国家经济形势也更加严峻，增速大幅放缓。相应地，失业率上升，收入增长滞缓，住房消费能力减弱，房地产 市场复苏乏力。在世界经济普遍不景气的影响下，一方面，居民预期收入减少，消费信心急剧下滑，住房消费能力 和需求受到严重抑制，住房消费意向明显减弱；另一方面，住房建筑商的投资信心严重受损，对住房建筑投资热情 减弱。此外，在一些国家，尽管 2008 年房价大幅回落或下跌，但是与收入相比，房价依然偏高，市场对房价继续 下跌的预期较高，在很大程度上也制约着购房需求。 住房抵押市场尚未回稳，房价下跌趋势很难逆转。导致房地产市场陷入困境的美国、英国住房抵押贷款违约率 和丧失抵押品赎回权比例仍居高不下。据美国抵押贷款银行家协会调查，2008 年第三季度全国住房抵押贷款违约 率为 6.99%，比上季度高 0.6 个百分点；丧失抵押品赎回权比例为 1.07%，比上季度略有下降，但仍高于 2008 年 第一季度和 2007 年的平均水平。在金融危机、经济衰退、失业率上升等因素的影响下，美国住房抵押还贷能力下 降，贷款违约率居高不下，房地产市场继续下行的压力很大。丧失抵押品赎回权的住房大量上市，不仅增加了市场 待售房数量，而且这些住房通常以低价出售，进一步压低了市场房价。据估计，在美国现房销售量中丧失抵押品赎 回权的住房占 35%-40%。与此同时，由于房价持续下跌，许多房主为避免更大损失而折价出售房屋，也加剧了房价 下行的趋势。 房地产市场产业关联度高，与投资、消费和金融市场有着密切的联系。房地产市场持续恶化，既是全球金融危 机爆发的始发点，也是世界经济大幅下滑的根源。因此，房地产市场能否恢复，直接关系到同时也受制于全球金融 市场的稳定和世界经济的复苏。鉴于房地产业对推动经济增长、促进社会进步具有十分重要的作用，近期各国政府 采取空前行动，加大对住房消费需求的刺激力度，极力帮助房地产市场摆脱困境。美国政府则采取了一切可能的措 施全力拯救房地产市场，出台了包括降低住房抵押贷款利率、修订抵押贷款条款、宽免部分主要债务、将贷款购房 者的按揭还贷与收入比例降至 38%、 降低月还款额、 通过减免税收手段来鼓励中低收入家庭购房等一系列政策措施， 以增加住房需求，改善购房支付能力，防止更多止赎现象的发生。应该说，这些政策措施取得了一些实际效果，房 地产市场出现一些积极迹象。 其一，住房抵押贷款利率明显降低，购房贷款申请需求回升。由于美联储大幅降息并大量购买抵押贷款资产证 券，截至 2008 年 12 月 19 日，美国 30 年期住房抵押贷款利率从 2007 年的 6.3%下降至 5.04%，为历史新低。因 连续降息，英国、法国、澳大利亚等房贷利率呈下降趋势。其中，法国房贷利率从 2008 年 11 月的 5.15%降至 12 月的 5.01%，为 2005 年初以来首次下降。房贷利率下降，有助于刺激房贷需求，提振房地产市场信心。2008 年 11月美国住房抵押贷款申请数量大幅增加；澳大利亚住房信贷规模 2008 年 10 月、11 月连续两个月实现增长，结束 了持续 8 个月的减少趋势。 其二，美国丧失抵押品赎回权比例出现小幅回落。尽管目前美国丧失抵押品赎回权比例仍在高位上，但 2008 年三季度次级贷款的抵押品丧失赎回权的比例从二季度的 7.1%降至 6.4%，为 2006 年以来首次下降。这显示住房 抵押市场有望逐步走出困境。 其三，住房市场供需关系正趋向平衡，购房支付能力有所改善，房价继续下跌的空间在缩小。在需求方面，房 价持续下跌和利率急剧下降， 有力地支持住房消费需求、 提高购房支付能力。 目前美国房价已回落到 5 年前的水平， 英国房价也跌到 2005 年初的水平，房价收入比和房价租金比正在逐渐回落，接近长期平均水平。在供应方面，由 于住房建筑持续大幅下滑，市场待售房数量降低，住房供应减少，在一定程度上有助于改善房地产市场供求关系， 促进房价稳定。 其四，房地产景气指数显示，美国房地产市场正在触底。自 2007 年下半年以来，各国新房建筑开工数量大幅 收缩，意味着未来市场住房供应减少。由于住房建筑投资的潜在动力较大，一旦金融市场稳定，房地产市场可能会 很快恢复。 鉴于目前世界经济和金融形势的严峻性及其变化的持续性，预计 2009 年全球房地产市场总体依然低迷，但也 显现出回稳的迹象。2009 年上半年美国房价、新房销售量、新房开工量将继续呈下跌趋势，但跌幅收窄；下半年 有望企稳，并小幅回升。据美国抵押银行家协会预计，2009 年美国新房价格将继续下跌 5%，低于 2008 年 7.7%的 跌幅；现房将下跌 3.5%，低于 2008 年的 9.7%。2010 年房价将在低位上基本稳定，而新房开工量和住房销售量将 出现一定幅度的回升。另据英国房地产研究机构 2008 年 12 月预测，2009 年英国房价下跌 10%，略高于 2008 年 9%的跌幅；住房交易量减小 12%，低于 2008 年的 45%。2010 年英国房地产市场可能稳中略升。 三、2009 年全球房地产发展形势分析 首先，房地产市场低迷影响消费、投资增长。近年来全球范围内的流动性过剩并未首先表现在实体经济部门和 推高消费者物价指数，而是主要流向资产市场和房地产业。在导致全球房价高企的同时，更是通过次贷这一最薄弱 的环节导致金融危机并引起实体经济增长大幅下降。金融危机因房地产业泡沫破裂而产生，大量中低收入者无力偿 还债务，因此许多人停止向银行还款并放弃住房，甚至低价变卖房产，导致房屋需求大幅下降，而房地产价格下跌 又进一步加剧房地产泡沫破裂。因此从目前看，房地产市场危机不会很快结束。 房地产市场危机首先导致房地产投资大幅下降，并使得投资需求低迷。以美国为例，受房地产市场衰退影响， 住房投资已经自 2006 年第一季度以来连续 10 个季度负增长，2007 年第四季度的下降幅度达到 27%，导致 GDP 增长减少 1.33 个百分点；另一方面，居民消费是美国经济增长的核心动力，而房价下跌使很多房主的抵押贷款高于 其房屋价值，导致居民财富大幅缩水甚至产生?负资产?现象。近年来，美国消费增长很大程度上来源于房地产和 股票等资产价格上涨带来的财富效应，财富效应刺激了借贷消费，使借贷消费增长占到消费增长的 65%，2007 年 美国家庭债务达到了可支配收入的 133%。房产和股票价格双双下跌后，美国家庭财富缩水，消费必然受到影响， 并导致经济增长放缓。 财富效应是支撑美国居民消费能力的重要因素， 因此房地产市场危机直接影响居民消费增长。 其次，金融危机加剧信心和信贷危机。数据显示，许多国家居民消费信心指数都出现下滑，表明消费者正在削 减支出以应对未来的收入下降。另一方面，金融危机导致的信贷收缩已从金融机构向非金融的各类制造企业蔓延， 导致实体经济活动收缩。例如全球汽车业正面对销售和收入下降，融资困难和面临重组，对整体经济的影响不可小 视。 房地产市场危机是经济发展失衡和金融市场过度膨胀的表现，同时也对实体经济发展产生重大影响。目前，房 地产泡沫不仅出现在美国、英国、澳大利亚、西班牙和爱尔兰等发达国家，也波及中国、南非和印度等发展中国家。 按照英国《经济学家》杂志对世界 20 个主要国家和地区房价变动定期跟踪监测的数据，近一年来，北美、西欧、 日本、南非等国家住房价格涨幅普遍回落，不少国家的房价更出现下跌。目前看，全球房地产市场形势比预计更为 严重。尽管各国政府采取各种措施救助金融市场并纷纷降息，但是各国房地产市场目前仍然没有回稳迹象。2007 年第三季度， 法国、 西班牙等国房价十年来首次出现下滑； 英国房地产市场也从 2007 年底开始连续下跌。 进入 2008 年，欧洲各国的房地产市场或增速大幅放缓，或陷入停滞甚至大幅萎缩。英国国家建筑协会的数据显示，英国 2008 年 7 月份房价环比下降 1.7%，同比则大幅下降 8.1%，不仅连续 9 个月出现下降，更创下 16 年以来的最高降幅。 北爱尔兰地区曾经是欧洲房价上涨最快的地区，2008 年第二季度，北爱尔兰的房价大幅下降 19%。IMF 认为澳大 利亚是世界上房价被高估最严重的地区之一，目前也正面临房地产市场衰退，有机构预计到 2010 年，澳大利亚的 房价将比现在下降 30%。按照日本国土交通省的数据，6 月日本新房屋开工数量同比下降 16.7%，建筑订单同比下 降 11.7%。显示日本房地产市场也在萎缩。因此，全球房地产市场萎缩状况仍将持续一段时期，对实体经济和金融 市场的冲击仍将继续。 第二节 世界部分国家房地产发展分析 一、2009 年美国房地产市场发展分析 美国 4 月份成屋签约销售指数大幅超出预期， 为连续第三个月上升， 并创下 2001 年 10 月以来的最大月度升幅。 当月美国二手房销量转为正增长。根据以上数据，一些分析人士认为，美国房地产市场正在逐步走出谷底。但笔者认为，基于房地产市场的整体 发展现状、实体经济的走势、信贷市场的特征以及居民资产负债表状况，可以得出基本的判断，即美国房地产市场 的底部尚未到来，市场仍处于调整过程中。 从美国房地产市场的整体发展现状来看，首先，在二手房方面，虽然美国二手房销量呈现回升迹象，但是仔细 分析其构成可以发现，促成销量增长的主要原因是大量丧失赎回权的房屋进入市场并打折销售。据统计，最近几个 月因丧失赎回权而贱卖的房产交易量已高达二手房购买量的约 50%。同时，当前创纪录的低水平住房抵押贷款利率 以及首次购房者的税收优惠措施，在一定程度上刺激了二手房销量上升和市场景气改善。从新房方面来看，4 月份， 美国新房开工量和新房建筑许可证发放量双双降至创纪录低点，这说明美国房地产市场的信心远没有恢复。赎回还 在继续，新房和二手房仍处在较高的库存水平，两者促使 4 月份房价继续下跌态势。 房地产市场需求的回升，是以美国居民收入的稳定或恢复增长为前提的，否则，居民将被迫消耗存款或增加储 蓄，而不会举债购买住房。居民收入的增长依赖于实体经济的复苏，而目前美国经济复苏的前景尚不明朗。随着包 括美国运通及通用汽车在内的大公司纷纷宣布大规模裁员决定，居民收入不断下降，失业率节节攀升。5 月份，美 国失业率进一步上升至 9.4%，创下 1983 年以来的最高水平。一些经济学家预测，美国年底失业率将突破 10%。依 据历史经验，经济复苏后失业率仍将进一步上升。所以，即使美国经济在 2009 年内开始复苏，但失业率上升的情 况将维持到 2010 年。2007 年 12 月此次危机开始以来，美国已经失去了超过 600 万个工作岗位。美联储主席伯南 克认为，美国经济很可能继续遭遇大规模的失业冲击。在收入水平下降、失业率居高不下的情况下，房地产市场难 以获得根本的支撑。 同时，房地产信贷市场依然紧缩。自危机爆发以来，美国商业银行和抵押贷款机构提高了住房贷款标准，一些 完全具备资格的购房者也被拒之门外。依据美国抵押银行家协会的报告，由于失业人数的增多导致更多美国人无力 支付其住房贷款，第一季度美国经季节调整后的抵押贷款违约率上升至 9.12%，已丧失抵押品赎回权的贷款比例则 上升至 1.37%，均创下 1972 年以来的最高水平。受失业人数增加的影响，目前每八个美国人中就有一人滞付抵押 贷款或已经进入丧失抵押品赎回权的某个阶段。为了应对违约率的上升，抵押贷款利率正在提高。最近一段时间， 美国长期国债收益率走高。长期国债收益率通常预示着长期利率的走势，因此利率的走高将会抑制房地产市场的复 苏。 居民资产负债表修复需要时间。长期以来，美国居民遵循一种低储蓄、高负债、高消费的模式。房地产是美国 居民广泛持有的一种资产。金融危机前，房地产占美国家庭资产的比例达 48.5%，住房抵押贷款相应地占家庭债务 的 69%。在金融危机的冲击下，居民资产大幅缩水，资产负债率上升，资产负债表恶化。而资产负债表的修复要么 通过收入增加，要么通过资产价格的回升，但这两者的实现都需要较长时间。在资产负债表修复之前，居民的支出 将受到抑制，这也将抑制美国房地产市场的复苏。 二、2009 年法国房地产市场发展分析 2009 年以来，法国房地产市场大幅萎缩，一些规模较大的房地产开发商或建筑企业经营困难，法国房地产市 场已是阴云密布。 法新社报道引用的数据表明， 3 月至 5 月，法国新房开工量为 83166 套，较前 3 个月下跌 21.6%；同期，新 房建筑许可 112933 套，下跌 19.9%。2007 年 6 月至 2008 年 5 月，新房开工量 410032 套，新房建筑许可 511377 套，同比分别下跌 2.6%和 10.7%。 对此，法国房地产开发建筑商联合会（F PC）主席 Jean-Fran?ois Gabilla 认为，自 2007 年第四季度起，法 房市大幅萎缩，新房销售已连续两个季度下降，是导致目前新房开工大幅下滑的主要原因。 在房地产市场下滑的同时， 房地产开发商也面临越来越大的困难。 法国实力较强的房地产开发商 Kaufman and Broad 近日宣布，上半年公司利润预计下降 71.3%，全年营业额下降 5%。建筑商 LNC 也下调了对 2008 年营业额 业绩的预测，由先前预测增长 20%下调到 10~15%，盈利由 10%下调到 8%。建筑商 LNC 是一家上市公司，年初以 来，其股票价值已下跌 37.5%。 房地产市场的不景气已影响到其他建筑企业。年初以来，在巴黎交易所，许多与建筑业有关的企业股票价值已 大幅下跌，其中，Bouygues 公司下跌 28%，Vinci 公司下跌 22%，Eiffage 公司下跌 36%，Saint-Gobain 公司下 跌 39%，Nexity 公司下跌 42%。 报道认为，目前，法国房地产市场遇到的主要问题是，随着地价和建筑成本的上升，市场需求方的支付能力受 到严重削弱。 今年第三季度法国新房开工量同比锐减了 36.2%，房建许可证发放量也同比下滑了 23.2%。专家预计，法国房 地产市场最早也要到明年夏季才会转暖，要真正复苏则需要政府维持援助力度和财税刺激政策。 今年 7 月至 9 月，法国的新房开工量不到 6.9 万套，房建许可证发放量不超过 8.4 万套。去年 10 月至今年 9 月，法国新房开工总量同比萎缩 21.1%，降至 29.3 万套；房建许可证发放量则下滑 20%，降至 36.1 万套。 巴黎大学经济学教授米歇尔?穆亚尔表示，今年全年法国的新房开工量可能很难超过 30 万套，这与政府确定的 每年 50 万套的目标相去甚远，与去年的 36.8 万套和前年的 43.5 万套都有不小差距，并将创下自 1998 年以来的新 低。穆亚尔说，明年上半年法国新房开工量会延续跌势，房建许可证发放量或许会从夏季开始出现上扬。他强调， 房地产市场的真正复苏还要等到几个季度之后，而且前提条件是政府维持相关的援助力度和财税刺激政策。 受金融危机影响，法国房地产市场短期难见起色，新房建筑市场也就很难快速走出颓势。危机令法国民众的资 产性收入大幅减少，失业率快速上升及对失业的担忧使人们捂紧腰包，直接导致房地产市场需求下降。另外，由于 房价可能进一步下跌，一些消费者仍持观望态度。 三、2009 年英国房地产市场发展分析 根据英国央行――英格兰银行 2 日公布的调查数据，4 月份英国获批的抵押房贷申请数量为 4．32 万份，是近 一年来的最高水平。 与 3 月相比，4 月获批的抵押房贷申请数量上涨了 7．9％，也好于市场预期。去年 11 月，该 数字曾跌至 2．75 万份的历史最低点。 尽管英国 4 月净抵押借款总额仍维持在 9．73 亿英镑的较低水平，但相比 而言，获批的抵押房贷申请数量是衡量房地产市场活跃程度的关键指标。 5 月份英国建筑业采购经理人指数较上月 上涨 7．8 至 45．9，达一年多来最高水平。该指数高于 50，表明建筑业扩张，反之则为收缩。 此间市场分析人士表示，在低利率和低房价的支撑下，英国房地产市场开始趋向平稳，银行也因为相信房地产 市场最糟糕时期即将过去而逐步增加放贷。不过，获批的抵押房贷申请数量要达到过去 7．5 万份的水平还需要较 长一段时间。 分析人士表示，目前英国失业率仍在不断走高，实际收入增速减缓，民众并没有太强的购房欲望。对那些首次 购房者而言，他们要获得抵押贷款仍存在一定难度。 另外，英格兰银行的数据还显示，4 月消费者信贷总额为 3．14 亿英镑，虽然环比有所上升，但仍处于较低水 平。 四、2009 年日本房地产市场发展分析 日本首都圈和近畿圈的公寓市场动态可以说是日本房地产市场的晴雨表，可集中反映日本房地产市场的状况。 日本民间调查机构不动产研究所公布的数据显示， 2008 年， 日本首都圈公寓销量为 4.3733 万户， 比上年减少 28.3%， 为 1992 年后 16 年来的最低水平;近畿圈的公寓销售量为 2.2744 万户，为 15 年来的最低水平。 出现这种情况的原因主要是，在经济不景气的状态下，不少房地产企业破产加大了消费者的不信任感。此外， 在金融市场不稳定的情况下，金融机构对住宅贷款的审查变得更加严格也对公寓销售产生不利影响。 进入今年以来，日本的房地产市场也没有出现好转迹象。今年 5 月，日本首都圈住宅销量同比减少 19.4%，连 续 21 个月低于上年同期水平，今年 1 至 5 月份的累计销量比上年同期减少 26.7%。因此，不动产研究所对年间销 量也从 1 月份时预计的 4.7 万户(比上年增加 7.5%)调整到 4 万户的水平。与此同时，日本另一大都市圈近畿圈的住 宅销量也继续下降，全年的销量也不容乐观。 住房销量下滑不止，也使日本的住宅、商业用地价格继续下跌。日本国土交通省公布的日本全国地价调查结果， 2009 年 1 月 1 日时的日本全国的土地平均价格(公示地价)比上年下跌 3.5%。这是该国的土地价格 3 年来首次出现 下跌。 其中，住宅用地价格同比下跌 3.2%，商业用地价格同比下跌 4.7%。在与上年可比的约 2.8 万个调查地点中， 只有 23 个调查点的地价出现上升，是自 1970 年开始这项调查以来上升地点最少的一次。 日本国土交通省分析指出，经济不景气办公楼出租率下降和住宅销售不振，再加上受金融危机影响投资基金撤 离房地产市场等原因导致房地产市场低迷是日本地价出现下跌的主要原因，土地价格下跌的趋势短期内难有大的变 化。 本次金融经济危机爆发后，日本政府在 2008 财年的补充预算中实施历史上规模最大的住宅贷款减税措施，在 2009 财年的补充预算中又提高了融资率。日本政府的这些措施都试图激起国民购买住房的热情，激活房地产市场， 最终达到扩大内需拉动经济增长的目的。 住宅贷款返还困难等问题确实存在也是不争的事实。总的来说，金融危机将再次使日本的房地产市场面临严峻 的考验。 第三节 港台地区房地产状况 一、2009 年香港房地产市场发展分析 但香港特区行政长官曾荫权(Donald Tsang)显然认为,他可以忽视这一次贷危机的历史教训。他最近在其施政 报告中说,不必担心豪华房地产价格的大幅上扬。 恒基兆业地产有限公司(Henderson Land, 简称:恒基地产)还在沾沾自喜于正在销售世界上最昂贵的物业。而 现在,外界的注意力却聚集到了该公司用以推高销售价格的可疑策略上。 恒基地产曾给这座售价破纪录的楼宇更改了 楼层数,以便买家能够得到吉利数字。这意味着,有些买到了 66、68 或 88 层楼的业主将发现自己实际买到的是四十 几层的楼面。上述带 8 的数字在中国的数字命理学中是吉祥数字。 香港的地产开发商们已经因香港由开发商自我监管的体系而饱受批评。这一体系并不要求开发商对建筑面积做 出有法律约束力的描述,这导致买家拿到手的房在面积上会缩水。虽然这次受骗上当的可能是中国大陆的富人,但受 到香港开发商系统性盘剥的主要还是辛苦打拼的香港人。不知道香港金管局是否也曾提醒这些银行核查购房资金的 来源及合法性,而不仅是忙着赚取它们。 如果回顾一下 1997 年时的情形,人们可能会对这一限制按揭贷款的新措施变得较不乐观。当时香港房地产市场先是在香港主权移交前出现了泡沫,随后又出现了幅度达 60%的价格下跌。当时,作为反投机措施的一项内容,港府也 曾对按揭贷款比例设Z了上限。但一切都太迟了,泡沫还是膨胀过了头并最终发生破裂。 一些分析师上周正在进行这一历史类比。瑞银(UBS)警告说,随着新单元住宅的供应量跌至 5 年低点,楼价将升至 难以为继的高点。出于几点理由,曾荫权认为他能将房价上涨局限在买家仅限于超级富豪的豪华物业领域。但这一看 法的背后逻辑却存在漏洞。香港普通住宅市场的价格一直在上涨,而实例则显示,香港经济正在出现更广泛的价格上 涨。 香港黄金地段物业的高租金以及港元的疲弱是造成香港物业价格大幅上涨的原因。 或许,那些现金充裕的中国大 陆买家乐于出高价在香港购买衬衫,也乐于在这里购买有吉祥房号的住房? 解决这一问题的方法之一是大幅改革香港的土地供应体系。目前香港的土地是由港府依据一份申请表出售的, 只有当土地申购价达到港府土地保留价格的 80%时,港府才会举行土地拍卖。 这看上去是一种有意让土地随着价格上 涨而供应日益短缺的体制。 重新开始规范的土地拍卖将是一个良好开端。 更加深思熟虑的做法是,出台一项不以卖地收入最大化为唯一目标 的政策。港府新近提议要在香港中心区保留一些居住空间,这即使不是新政策,可能也暗示出政府的一些新想法。 当然,没人真的预计港府会出台太过激进的改革。对那些与陈德霖会晤的银行首席执行长来说,他们的银行对本 地开发商和购房人毕竟都有规模庞大的未偿还贷款。不过,除非能有一些新的政策思路,否则香港看来将在又一场房 地产泡沫破裂和直线上升的房地产价格使香港经济丧失元气间做出选择。 二、2009 年台湾上市公司有望直接投资大陆房地产 据上海证券报报道，根据国台办最新发布的 8 项具体方案，未来将鼓励和支持有条件的台资企业拓展大陆市场 并参与大陆扩大内需的基础设施和重大工程建设。大陆各地台办将会同有关主管部门为台资企业提供协助，推荐符 合资质的台资企业参与到当地基础设施和重大工程建设。大陆主管部门也将尽快提出参与企业资质和台湾相关专业 人士资格认定的具体办法。 对此，上海资深房地产策划人蔡为民表示，此政策有望打破多年来台湾上市公司直接投资大陆房地产市场的禁 令。台湾房地产中介机构经纪人资格也可能在大陆得到认可。这将对推动台资参与大陆房地产开发和二手房中介业 务产生重大利好。 蔡为民介绍，此前，台湾上市公司不允许在大陆直接投资房地产开发，多数财团是以个人名义参与投资。这主 要是由于房地产开发行业属于资金密集型，回报周期较长，而受两岸关系一些客观因素的影响，企业对投资回报的 稳定与安全性存在担忧。再加上资金往来不便利，大额资金多通过第三地周转，也影响了企业的直接投资意向。 随着两岸越来越良性的商贸和政治互动的展开，专家认为有可能在此契机下出现实质性突破。这种突破除了房 地产开发资格外，还可能在二手房经纪人资格上实现两岸互认 第二章 我国房地产发展环境 第一节 我国土地政策分析 1. 土地结构调整方面的政策 08 年政策分析 2008 年总理的政府工作报告里专门有一段提到：在新形势下要抓紧建立住房保障体系。这里提出三个原则， 作为 08 年抓的重点工作。作为国土资源管理部门，将按照政府工作报告的要求，努力从以下方面做好工作： (0） 做好土地供应计划，保证土地供应，特别是廉租房、经济适用住房和中低价位、中小商品房的土地供应； (1） 要加大土地供应结构调整力度。但这个土地供应结果全国和各个城市都不一样，所以在该是各个层次的人 民政府按照自己的职责，同时分析了房地产市场变化情况以后，来调整自己的供应结构； (2） 要加大土地审批的保障性住房供应。国土资源管理部从 07 年开始，在新增建设用地里规定用于保障性住 房和经济适用住房的用地达不到建设用地 70%的不审批。07 年 83 个城市报到部里审批的这三类保障性住房占建设 用地的 80%多； (3） 加快闲Z地的处Z力度，通过对闲Z地的处Z，保证政府工作报告里提出的，使供应出去的土地能够真正 转化为住房供应； (4） 加强对市场的监控和监测，及时根据变化的情况作出我们的调整，调整土地供应政策。 2. 土地调控政策分析 自《国务院关于土地调控有关问题的通知》 （国发[2006]31 号）下发后，党中央、国务院对土地管理工作高度 重视，中央经济工作会议上，胡锦涛总书记和温家宝总理的讲话中，涉及国土资源工作的有 28 处之多，文字达千 字以上。国务院相关部门相继出台了有关配套文件，以认真贯彻国家土地调控政策。其主要内容如下： 1) 全面实施工业用地招标拍卖挂牌出让。从 2007 年 1 月 1 日起，工业用地必须实行招标拍卖挂牌出让，且 工业项目出让价格不得低于国家统一规定的项目所在土地等别工业用地出让最低价标准。根据国土资源部发布的 《全国工业用地出让最低价标准》 （国土资发[ 号） ，我市属于十一等，工业用地出让最低价标准为 144 元 /平方米，即 9.6 万元/亩。严禁以减免或返还土地出让金等形式低价出让土地。对少数地区确需使用土地利用总体 规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格的可按不低于所在地的土地等别相对应最低价标准的 60%执行。对 307 号文件下发前，市、县人民政府已签订 用地范围和价格协议，项目用地已经国土部门预审，且按照经国务院、省政府批准转用、征收的项目用地，可按规 定的程序和要求以协议方式出让，但必须在 2007 年 6 月 30 日前依法办理供地手续。对擅自扩大范围、弄虚作假、 变相搭车和 2007 年 6 月 30 日以后仍以历史遗留问题为由采用协议方式出让工业用地土地使用权的要严肃处理。 2) 调整新增建设用地土地有偿使用费政策。从 2007 年 1 月 1 日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费 征收标准在原有基础上提高 1 倍，我市属十一等，新增建设用地土地有偿使用费征收标准为 24 元/平方米，即 1.6 万元/亩。新增建设用地土地有偿使用费实行中央与地方 30:70 分成体制，地方分成的 70%部分，一律全额纳入省 级国库（原市、县 50%部分已不存在） 。根据国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》 （国办 发[ 号）将土地出让收入全额纳入地方基金预算管理。从 2007 年 1 月 1 日起，土地出让收入全部缴入地 方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的?收支两条线? 。根据财政部、国土 资源部和中国人民银行《关于探矿权采矿权价款收入管理有关事项的通知》 （财建[ 号） ，从 2006 年 9 月 1 日起探矿权采矿权价款收入按中央与地方 20：80 分成。地方 80%部分按省 30%、市（县）100%、县（市）40%分 成。 3) 严格执行土地利用总体规划，实行新增建设用地指令性计划，控制新增建设用地规模。各地在申报年度用 地计划时，应将上一年度的工业项目和房地产项目有关的实施情况，同时呈报省国土厅。加强各类建设项目的预审 管理。凡未经预审的项目，一律不批准转用、征收和项目供地。同时严格预审中的实地踏勘和论证工作。坚持有保 有质，对限制类项目严格限制供应土地，禁止类项目一律不得通过预审、报批和供地，优先保证国家重点基础设施 项目、民生建设项目以及加强经济社会发展薄弱环节建设项目用地。 四、严控实施征地统一年产值标准和征地区域综合地价，切实维护被征地农民合法权益，全省征地统一年产值 标准和征地区综合地价经国土资源部审查通过并经省政府批准发布后，各地必须严格执行（我省拟定的征地统一年 产值和征地区价加权平均数为 1.9 万元/亩，比现标准提高 30%，我市具体标准尚未公布，估计高于 1.9 万元/亩） 。 征地补偿费用、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平不降低的补贴支出等应统一由市、县 人民政府从土地出让收入中列支。 3． 土地出让规定 国家出台土地出让收支新管理办法 1)自 2007 年 1 月 1 日起，土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。 2)任何地区、部门和单位都不得以?招商引资??旧城改造??国有企业改制?等各种名义减免土地出让收入， 、 、 实行?零地价? ，甚至?负地价? ，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。 3)对未及时足额缴纳土地出让收入，国土资源管理部门不予核发国有土地使用证。对违规核发国有土地使用证 的，应予收回和注销，并依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任。 4)土地出让收入的使用要重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。 5)土地前期开发要积极引入市场机制，严格控制支出，通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、 监理等单位，努力降低开发成本。 6)建立对被征地农民发放土地补偿费、安Z补助费以及地上附着物和青苗补偿费的公示制度。 7)对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日 加收违约金额 1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。 8)土地出让收入指政府以出让等方式配Z国有土地使用权取得的全部土地价款。土地出让收入使用范围包括征 地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。 4. 别墅类房地产开发用地政策 国土资源部：停止供应别墅房地产开发用地 5． 城镇土地使用税 关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税[ 号 为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下： 1) 关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中， 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度 规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》 （财税地字[1986]第 008 号）第十五条同时废 止。 2) 关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题 公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。 3) 关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款 的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。第二节 政策环境 1. 2008 年主要?救市?政策综述 1) 央行下调金融机构人民币存贷款基准利率 中国人民银行决定下调贷款基准利率和存款准备金率 为了贯彻党中央、国务院对下半年经济工作的部署，解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有 保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金 融机构人民币存款准备金率： 从 2008 年 9 月 16 日起，下调一年期人民币贷款基准利率 0.27 个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短 期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。 从 2008 年 9 月 25 日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外， 其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调 1 个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调 2 个百分点。 从 2008 年 10 月 15 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点；从 2008 年 10 月 9 日起下 调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 从 2008 年 10 月 30 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的 3.87%下调至 3.60%，下调 0.27 个百分点；一年期贷款基准利率由现行的 6.93%下调至 6.66%，下调 0.27 个百分点。 从 2008 年 10 月 30 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的 3.87%下调至 3.60%，下调 0.27 个百分点；一年期贷款基准利率由现行的 6.93%下调至 6.66%，下调 0.27 个百分点；其他各档 次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。 2) 扩大住房贷款利率下浮幅度，首付调为两成 3) 个人首次购买 90 平米以下普通住房契税调到 1% 从 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人 销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免 政策。 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准 利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调 0.27 个百分点。 汶川地震灾区居民灾后购Z自住房的贷款利率下限、 最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。 要 加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。近日发布城市 低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认 定行为。 4) 国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见 国办发 “ 号 中的相关规定 （十）落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。加大对城市低收入 居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持。支持汽车消费信贷业务发展，拓宽汽车金融公司融资渠道。 积极扩大农村消费信贷市场。 （十四）积极发展?三农?保险，进一步扩大农业保险覆盖范围，鼓励保险公司开发农业和农村小额保险及产 品质量保险。稳步发展与住房、汽车消费等相关的保险。积极发展建工险、工程险等业务，为重大基础设施项目建 设提供风险保障。做好灾后重建保险服务，支持灾区群众基本生活设施和公共服务基础设施恢复重建。研究开放短 期出口信用保险市场，引入商业保险公司参与竞争，支持出口贸易。 （十八）开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。发挥债券市场避险功能，稳步推进债券市 场交易工具和相关金融产品创新。开展项目收益债券试点。 2. 政策在一定程度上稳定了交易 国家和地方政府的?保增长?政策在一定程度上稳定了交易量 3 季度的房地产市场快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视，国家调控政策从上半年的?抑制过热? 转为下半年的?维稳? ，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定房地 产市场。央行连续 5 次降息，财政部下调居民首次购房契税至 1%。地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低 了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调 整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。 从中国指数研究院监测的最新市场数据来看，11 月中国主要城市商品住宅成交面积与 10 月这个传统销售旺季 相比出现了大幅上涨，如北京上涨了 52.35%,上海 40.43%，深圳 74.86%，杭州 30.48%,南京 59.15%，而 11 月 1 日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。 进入 12 月后，主要城市交易量仍保持一定增长，但增幅下降明显，如上海和深圳 12 月交易量环比增速分别为 17.41%和 23.14%，增幅相比上月分别下降 23.02 和 51.71 个百分点。武汉、重庆销售面积环比增幅亦有明显下降， 北京、天津当月交易面积更是环比下降。此外，各主要城市交易量相对上年仍有较大程度的下滑。综合来看，中央 及地方政府各种措施的陆续出台，对提高支付能力、增强消费信心有一定促进作用，但市场交易量的恢复仍比较有限。 3. 保障性住房政策对房地产市场的影响 1) 有利于推进住房保障体系建设 实施保障性住房方案，每年可改善 400 多万户困难家庭住房条件，3 年下来可解决 1 200 多万户低收入家庭住 房困难问题，还能初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架，使我国住房保障体 系建设迈出一大步。 2) 有利于稳定房地产投资增长 2008 年政府安排的保障性住房投资不足 2000 亿元，占全国房地产投资不足 7％(实际投入数量还要少一些)。 如果今后 3 年政府保障性住房投资每年增加到 4 063 亿元，比 2008 年增长 1 倍多，占全国房地产投资的比重将提 高到 14.5％。这可拉动相当规模的房地产投资和一批相关产业投资。 3) 保障性住房大量入市影响房地产供求关系 从目前房地产市场的现状看，受国内经济增速下滑趋势和房地产业自身发展周期性等因素影响，我国房地产市 场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于一个复杂敏感期。在这种情 况下，2008 底年出台的加大保障性住房投资建设的政策被股市上认定为房地产行业的一个利空因素。主要原因是， 这可能加深当前住房市场供大于求的矛盾，对正在调整下行的房地产市场带来新压力。从经济适用住房看，主要面 向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可回收和循环使用。经济适用房拥 有独立产权，可直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场 的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。 因此，政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。从廉 租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿 投入。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买。如政府大规 模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场需求。从公共租赁住房看，主要按政府规定的租金标准向符合条件 的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资 建设。从国际经验看，这种住房保障方式在城市化快速推进阶段具有重要作用，也是我国住房保障体系中亟须加强 的一个重要组成部分。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求， 进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。 4) 保障性住房大量入市，会拉低房地产价格
年保障性住房投资将达到 9 000 亿元，其中，经济适用房投资为 6 000 亿元，其他为廉租房和棚 户区、林区改造等投资。尽管经济适用房和廉租房的客户群与商品住宅存在区别，但经济适用房的投资将对商品住 宅供给、需求和销售价格均产生影响。从国家统计局的数据看，截至 2008 年 11 月末，全国商品房空Z面积 1.36 亿平方米，同比增长 15.3％，增幅比 1～10 月提高 2.2 个百分点。其中，空Z商品住宅 7 084 万平方米，同比增长 22.9％。以 2008 年的平均销售量来计算，中国主要城市商品住宅 2008 年的库存，其加权平均的吸纳周期为 17 至 21 个月。而考虑到 2009 年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为 34 至 40 个月，在最乐观的预期下，假设销售量 全国整体反弹 50％，其加权平均的吸纳周期也为 23 至 27 个月。假设
年经济适用房平均每年投资为 2 000 亿元，那么 2009 年住宅开发投资将达 17 622.43～18 309.29 亿元，但住宅市场结构将由商品住宅所占比例 95.83％下降至 88.65％～89.08％，而住宅市场的平均价格也由此下降 3.68％-3.45％。 4. 2009 年物业税对房地产行业属于制度性利空 《关于 2009 年深化经济体制改革工作意见》再度提出物业税问题，可能对房地产业带来一场根本性的产业调 整，对目前状态的房地产行业绝对属于制度性利空，并使市场预期形成中期看空房地产的方向。 尽管是作为改革工作意见提出，但是估计这个税种的产生和成立、实施需要很长的时间，并不是短期可以完成 的工作。从方向上看，我国物业税的实施是一定会实现的，不仅物业税，与民生积累性财富相关的产品的增量性和 流转性的税种都将成为可能的目标，这是不以人的意志为转移的客观必然。 5. 2009 年资本金比例下调将刺激房地产投资回升 国务院日前公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果， 其中普通商品住房项目投资的最低资本金比 例从 35%调低至 20%。 对此消息，市场各方反应各异：银行顾虑不少，担心市场波动增加信贷风险；开发商喜了，资金上可以稍 舒口气；购房者喜忧有别，既希望此举能增加供应、刺激竞争、降低房价，也担心资金无虞的开发商更有了涨价的 底气。 银行：风险无疑大大提高 今年以来，房地产开发贷款的闸门有所松动，特别是大型品牌开发商得到银行的融资支持，各大上市银行 披露的一季报也显示，房地产贷款增速有所提高。 一些银行业人士进而担心，此次房地产项目资本金门槛降低，是把开发商的风险转嫁给银行，一旦市场波 动，银行将承担巨大的信贷风险。 ?降低房地产开发项目资本金比例，银行风险无疑大大提高。就像个人住房按揭，首付比例越低，违约风险越大。 ?一位不愿透露姓名的银行界人士说。多家银行对记者表示，资本金比例降低并不 意味着银行就会放开闸门，房地产授信仍是银行风险控制的高压区。交通银行研究员唐建伟则认为，降低房地产开 发项目资本金比例，银行贷款风险确实有所增加；但另一方面，房地产资本金比例降低，有利于推动企业加快投资 开发力度，增加市场供应，活跃交易，促进行业平稳发展。 ?今年以来楼市交易回暖，开发商资金压力有所缓解， 银行承担的系统性风险反而有所降低。 ? 数据显示，房地产贷款质量整体呈现平稳可控态势。3 月末，上海银行业金融机构房地产不良贷款余额比 上月减少 2.1 亿元，不良贷款率为 1.03%，较上月下降 0.05 个百分点，低于同期银行业机构总体不良贷款率 1.54% 的水平。其中，房地产开发贷款不良贷款率为 1.63%，比上月下降 0.08 个百分点。 开发商：资金困境稍缓 供应量有望增加 在房地产业中，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例。2004 年 9 月，银监会颁 布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本 金比例不低于 35%。这一比例限定至今，5 年未动。 经历了去年的低谷，银根收紧，地价高企，销售低迷，一向?不差钱?的房地产业遇到了资金困境。记者 采访发现，从去年年底至今年一季度，上海有不少房地产项目出现了缓建甚至停建的局面，一些实力较弱的开发商 不得不?拆东墙补西墙? 。 国家统计局公布的数据显示，1~4 月，全国完成房地产开发投资 7290 亿元，比去年同期回落 27.2%。全 国房地产开发企业房屋施工面积 20.1 亿平方米，比去年同期回落 13.0%；房屋新开工面积 2.78 亿平方米，同比下 降 15.6%。今年以来，经历了快速去库存化之后，后市供应量的问题广受关注，这不但直接关乎房地产的投资内需， 也影响着整个房地产市场的平稳。 上海望源房地产开发公司董事长季宝红说，一般说来，银行信贷超过房地产开发总投资的 50%；在目前的 形势下，降低资本金比例将解决开发商的燃眉之急，有利于提高贷款数额，尤其对大开发商来说更是利好。 上海一大型楼盘开发企业负责人谷文胜认为，资金困难是阻碍开发商不敢投资的重要因素之一，其中在前 几年高价拿地、去年销售不畅的房地产企业更是如此。此次项目资本金比例大幅降低，将直接减轻开发商的资金负 担，增加拿地、建房量，对维持商品房供应，推动楼市健康平稳发展都有良好作用。 某知名网站新进行的调查显示，有 18%的被调查者认为降低项目资本金比例将?使房企间竞争更加激烈， 促使房价下降? ，有 73%的人认为这将导致?房企资金压力缓解，房价上涨? 。 6. 2009 年北京、上海、天津 3 地试点房地产信托投资基金 6 月 10 日,在北京全国工商联房地产商会召开的全国房地产商会秘书长会议上， 国务院已批准北京、 上海、 天津三城市为房地产信托投资基金(REITs)试点城市。此前，上海、广州、天津、深圳、北京等五大城市均欲获得试 点城市资格而开展激烈竞争。 房地产信托投资基金(REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金， 由专门投资机构进 行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上讲，REITs 是属于资产证 券化的一种方式。REITs 产品设计的基础在于有一个稳定的现金回报，它应该是能产生稳定现金流的物业，包括商业 和工业。商业里面包括商场、办公楼等；工业里面像工业园区模式的都可以。 房地产金融衍生品 REITs 的推出，正是让地产商继续持有项目所有权前提下，获得资金继续滚动开发，拓 宽房地产融资渠道，以解决房地产开发商贷款难的问题。按目前的市场供需，5 年内，全国 REITs 规模可能达到 1 万亿元。 上海已将一批国企商业地产等项目进行初步打包，其规模初值 50 亿元左右，目前选择的不动产及物业， 主要来自于浦东国资地产公司等旗下商业地产、高科技孵化楼甚至工业厂房，出租率均在 80%以上。三季度可进入 市场实现交易。 天津是最早推出房地产信托投资基金的城市。早在 2006 年 12 月 30 日，我国首支中资产业投资基金―― ―渤海产业投资基金在天津发起设立。就在渤海产业投资基金发起设立前两天，天津滨海新区领锐资产管理公司成 立。天津经济技术开发区的优质工业地产和廉租住房被纳入领锐的资产池，探索房地产信托投资基金的发行试点。 2007 年初，天津滨海新区创业风险投资引导基金发起设立。旨在通过?母基金?的运作方式，吸引国内外优秀的 创业投资机构及管理团队进入滨海新区，设立商业性创业投资基金，促进国内外优质创业资本、项目、技术、人才 向滨海新区聚集。 北京市商业地产的存量很大，有一个市场机构的统计数据，说存量大概有 2000 万平方米，如果单纯依靠 出售或者出租来消化这部分库存，短期内是不现实的，所以资本和金融杠杆是一个有效的方案。北京市发改委副主 任霍学文早在今年 3 月 22 日的新闻发布会上就表示过，北京将拓宽房地产企业融资渠道。其一是支持在京设立房 地产信托投资基金。通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道，支 持房地产市场健康发展。同时，将大力推进?收益权质押加专项账户监管?的经济适用住房开发贷款模式试点，并 开展房地产项目收益债券试点工作，逐步将试点扩大到北京市其他重点行业。 第三节 当前经济形势下我国房地产宏观调控预测1) 当前形势下加强房地产市场调控的思考 对当前房地产发展总体形势的分析 （一）房地产投资的走势说明宏观调控已见成效 当前，一种持?房地产过热论??泡沫论?和?风险论?的观点认为， 、 ?此前的宏观调控对房地产的紧缩 效应并不明显? ，其依据是?1－6 月，房地产开发投资累计资金金额为 4924 亿元，与上年同期相比增长 28.7％? 。 我们认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化 趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。从图 1 中可以清晰的看出，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过 热的宏观调控措施充分发挥了作用。 （二）判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求 我们认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下 首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民 4.9 亿人，到实现?全面小康?的 2020 年，我国城市化水平将 达到 55－60％，城镇居民将增长到 8 亿至 8.5 亿人。在此期间约有 3－3.5 亿左右的新增城镇人口需要解决住房问 题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003 年末中国城镇居民人均住房面积为 23.8 平方米。 初步测算，我国 2020 年城镇居民的人均住房面积可能要达 35 平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要 在目前基础上再增加 10 平方米以上。 其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果 假定有 20％的城镇家庭有改善住房的要求， 而且这 20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加 20 平方米的住 房，那么中国 20％的城镇家庭是 2700 万户，每家增加 20 平方米，这个现实需求总量是 5.4 亿平方米。这个需求 是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。 在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地 产已经是?泡沫经济? 。 （三）房地产空Z量确实是影响我国房地产业发展的?双刃剑? 根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空Z现象的存在。从图 2 中可以看出，如果将商品房年竣工面 积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空Z问题。 但从动态上看，商品房空Z面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004 年 8 月底，商品房空Z面积 0.97 亿 平方米，同比减少 0.8％，比去年底减少 3％。这说明当前的房地产空Z问题并未恶化。我们认为，对于房地产空Z 现象，必须从两个方面认识：一方面，房地产空Z占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的 空Z对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种?库存? ，从而发挥平抑房价的作用。 需要补充说明的是，对于我国的房地产空Z率，不能简单套用国际上 10％的警戒线，其原因是国内空Z 率的计算方法和国际通行的并不一样。国际上的空Z率是用空Z量除以全部存量房，而我国目前的空Z量是用空Z 量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空Z率与国际比较偏高。 对房地产价格上涨的分析 (一)关于房价上涨的两个基本观点 1、房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨 正常情况下，房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。另一方面，不能将房价上涨的长期趋势与房价 中短期的周期波动趋势混淆。在市场经济下，各行业包括房地产业都有复苏、高涨、危机、萧条的周期变化，只不 过周期的长短、起伏不同。从长期看，房价应该是平稳缓慢增长；但对长期增长趋势的分析，不能代替对中短期周 期波动的分析。长期增长趋势是在中短期周期波动中实现，在这个实现过程中，可能出现大的波动甚至是剧烈波动。 房价的平稳变化只是一种理想状态，现实是房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落，甚至是大涨大跌、大起大 落。理论上通过宏观调控可以减缓波动。但由于我们的主观认识具有一定的局限性，对事物的发展规律并不总能科 学正确地把握，因此对调控时机、力度的把握不可能总是最忧，对调控效果的评价也不宜只从短期目标出发。有时 对长期房价的合理调控反而会对短期房价起到加剧波动的作用。 2、现阶段房价下跌不一定就是好事 目前我国城镇已有 72％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因?住房资产 缩水?而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的?住房资产负 债? ，甚至导致所谓?理性违约? ，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益， 不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房（不仅是经济适用住房，还应包括中低价 位的商品住房和）供给的措施，我们认为是完全正确的，这种结构性的降价不会伤害有房的居民。 （二）房价上涨的原因分析 1、地价上涨推动 随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因?级差地租?变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这 是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。 另外，必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 2、房地产供给结构变动推动 目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档 商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。 3、多种住房需求旺盛 除了第一部分分析的自用性需求，也就是消费需求外，当前房地产市场中还存在大量投资需求。在一定条 件下，局部地区的投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。 （三）房地产价格上涨深层次原因在于消费者预期改变 以上主要是从成本和供求关系两个方面来分析房价。但实际上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。 简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本， 甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子， 或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例，为亚洲金融危机以来，香 港的房价 6 年间跌去了 65％。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的 社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系 大得多。 从当前我国的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。ＣＰＩ（消费价格指数）是观察和分 析消费心理预期的重要指标。最新统计表明，2004 年 8 月居民消费物价与去年同期相比上涨 5.3％，这已是连续第 3 个月居民消费物价涨幅达到 5％以上；从环比增长看，8 月居民消费物价上涨 0.7％，改变了前两个月同比上涨但 环比下降的走势。强劲的ＣＰＩ上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。 更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。当前采取的调控措施主要有二： 一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，二是暂停农用地转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为建设 用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应。从国家的角度讲， 是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理 预期就是?开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了? 。 在这个过程中，开发商利用政策和市场信息的不对称，利用自己的话语权，通过媒体宣扬?房价还要继续 上涨?的观点，进一步强化老百姓的心理预期，造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。 对房地产金融风险的分析 （一）房地产金融风险必然存在 1、房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在 房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性。另一方面，房地产业所需要的大量资 金以及房地产开发运用的?财务杠杆原理?决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工 具融资。金融业介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此，房地产金融风险是必然 存在的。 2、我国房地产业融资主要依靠银行贷款，导致银行承担了大部分金融风险 从国外发达国家成熟的房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产 投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资 40％。 而我国目前的情况是，房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶段都 离不开银行资金的支持。事实上，除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行。据我们测算，目前房地产 开发资金 60％左右来自银行贷款，这一结论和央行的分析也是吻合的。 显然，我国目前的确存在房地产企业对银行的依存度过高的问题，一旦房地产经济发生波动，企业的经营 风险将转变为银行的金融风险。 （二）房地产金融风险存在并不意味着房地产业已经?挟持?国家金融和经济 1、房地产金融仍是银行的优质业务 银行本身愿意向房地产业提供资金。在房地产融资过程中，不仅房地产企业是主动的，银行也是主动的， 银行分享着房地产开发的高利润。 首先，商业银行拥有巨大的存贷差。 其次，银行愿意分享房地产开发的高利润。房地产业的高利润、高收益对银行有巨大的吸引力，明知有风 险，银行也愿意对其融资。 第三，住房抵押贷款仍是银行的优质业务。 2、评价中国房地产金融风险需要和全部资源的资产信用比较 衡量房地产金融风险不仅需要将当期房地产信贷规模与当期房地产实物资源的市场价值进行比较， 还需要 将总的银行信贷规模和全社会总的房地产实物资源的市场价值进行比较。在发达国家或者地区，通常全社会所有住 房的总市值中有 40％以上的比重实际是通过?按揭?方式从银行借的钱。而中国的情况是，绝大部分存量房产，特别是通过住房改革获得自有住房的的房屋所有者并未向银行借贷，目前银行拥有债权的住房主要是最近几年开发和 销售的新房。 3、房地产金融风险是否转变为危机依赖于国民经济整体的运行状况 房地产经济的发展不是孤立的，是与国民经济的整体宏观形势紧密联系的。我们认为，只要国民经济保持 持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言?房地产泡沫要破灭??房地产经济要崩溃? 、 。 （三）依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，也就是说，最好的途径是让投资者直接承担 产业风险的市场化融资。 从国际经验看，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场 上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债 券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险；具有股票性质的购房者与开发商?合伙建房? ，即允许购房 者直接通过?入股?方式和开发商?合伙?建房；发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 另一方面，可以利用资本市场，创新金融品种。例如允许银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权 ?打包?在债市上卖掉。允许银行房贷在债市上?打包?转让流通。此外，随着今后房地产贷款的投向由开发贷款 转向个人按揭消费贷款，个人抵押贷款的证券化将成为化解金融风险的有效途径。 2) 2009 年房地产宏观调控政策取向预测 由全球金融危机引发的世界经济衰退目前来看尚无见底迹象，2009 年我国经济也将在很大程度上受国际 经济不确定性影响，宏观经济走势不容乐观。但值得期待的是，目前国家?保增长?的决心很大，国务院总理温家 宝在 2009 年政府工作报告中指出： ?我国经济社会发展的基本面和长期向好的趋势没有改变。我们完全有信心、有 条件、有能力克服困难，战胜挑战。 ? 总体而言，2009 年宏观经济的调控重点是：在?扩内需、保增长、调结构、重民生?的方针指导下，首 先落实 2008 年第 4 季度出台的诸多措施，如：财政政策方面的?4 万亿投资计划?和减税计划等；货币政策方面 的减息、降低存款准备金率、增加货币发行量、增加流动性等；在此基础上，还会有新的补充和追加性质的经济政 策出台。如央行在 1 月初召开的 2009 年年度工作会议上强调，2009 年将综合运用利率、存款准备金率、公开市场 操作等政策工具，灵活调节资金供求，必要时还可以使用创新金融工具保持市场的合理流动性等。全国政协委员、 中国人民银行副行长苏宁在?两会?期间亦表示： ?当前中国货币政策调控空间仍然充裕，法定存款准备金率还有 很大的下调空间。 ? 在这些强有力的宏观调控政策的综合作用下，国内经济学家普遍认为，我国经济将会领先于世界经济开始 好转。国家统计局中国经济景气监测中心 2008 年 12 月末进行的一项中国百名经济学家信心调查显示：从对增长的 预期看，68%的经济学家预期 2009 年 GDP 增长在 8.5%以下，其中 32%预计 8%以下，平均预测值为 8.0%。对于 经济回暖预期，经济学家普遍认为世界经济回暖尚需时日。调查显示，62%的经济学家认为世界经济将在 2010 年 及以后触底反弹， 其中 37%认为是 ?2010 年? 21%认为是 ， ?2011 年? 4%认为是 ， ?2012 年以后? 38%认为是 2009 ； 年，其中 30%认为是?2009 年下半年? 。经济学家预期中国经济回暖的时间要明显早于对全球经济的相关预期。关 于中国本轮经济增长周期的最低点，绝大多数（90%）认为将出现在 2009 年，其中认为在 2009 年 1 季度、2 季度、 3 季度和 4 季度的分别占 20%、41%、20%和 9%。 房地产是典型的经济周期性行业， 在全球金融危机向实体经济进一步蔓延以及我国经济增速放缓等因素影 响下，尽管 2008 年 10 月以来政府出台了一系列?救市?措施，但业内对房地产的未来走势却并不乐观，多家研究 机构普遍认为，房地产市场必然出现深度调整。 多家研究机构对?房地产市场必然出现调整?的相关预测 研究机构 相关报告 预测内容 中国人民大学 《中国宏观经济分析与预测》 课题组 中国房地产行业的大幅度调整将在 2009 年全面爆发，房地产将出现严重的资金短缺问题，而这势必会引起房地产投资能力的大幅度下降，房地产?硬着陆? 的风险将加大。 北京师范大学金融研究中心 《2008 中国房地产行业资金报告》 2009 年的房地产市场走势有两 种可能――中期调整和短期调整， 中期调整是指 2009 年行业没有复苏势头， 短期调整是指 2009 年年底会出现较为 明显的复苏势头，需求萎缩和资金链绷紧决定了 2009 年楼市陷入中期调整的可能性更大。 中国社科院 2009 年《经济蓝皮书》 受制于改善型、投资型需求延后，短期内房价下调将成定 局，预计 2009 年房地产市场将步入较长时间的调整期。 中国银行国际金融研究所 《2009 年宏观经济金融展望》 随着全球经济和我国经济增长?拐点?的 出现，经济增长开始处于下降周期，我国房地产市场也开始进入调整。同时，前期支撑中国房价快速上升的因素已 经发生的变化也决定了短期内中国房地产市场难有起色。 上海易居房地产研究院 《 年中国房地产市场趋势》研究报告 2009 年全国房屋成 交量将依然在低位徘徊，全年成交价格将出现负增长；2010 年全国楼市触底反弹的可能性最大。 (资料来源：国研网行业研究部整理) 在宏观经济下行和 2008 年 10 月以来出台的相关政策具有滞后性的双重影响下，2009 年我国房地产市场 依然将以低迷为主基调。在这种形势下，为了避免房地产市场出现?硬着陆? ，在?强化住房保障与稳定市场发展? 的方针指导下，预计还会有新的房地产政策出台。 一是全面推进住房保障建设与促进市场发展将是 2009 年房地产政策调控的两条主线。 2009 年 3 月 5 日， 国务院总理温家宝在十一届全国人大二次会议作的政府工作报告中对房地产市场 2009 年工作任务进行了阐述： ?要促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期， 稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。 ?具体来说，报告对以下两点进行了重点阐述： 一是?加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决 750 万户城市低收入住房 困难家庭和 240 万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投 资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排 430 亿元用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。 选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲Z资金补充用于经济适用住房建设，积极发展公共租赁住 房。 ? 二是?促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。落实好支 持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因 地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。 ? 政府工作报告对房地产行业的大篇幅阐述再次表明了政府高度关注房地产健康发展对于我国经济持续稳 定增长特别是对 2009 年经济增长?保 8?的重要性，对稳定房地产市场的信心和预期具有较大的促进作用。同时， 以上两条也将是 2009 年我国房地产政策趋向的两条主线， 2009 年政府将在继续加大保障性住房建设力度的同时， 即 进一步鼓励普通商品住房消费。住房和城乡建设部副部长齐骥 3 月 6 日在出席全国政协十一届二次会议提案办理会 时表示，为保证房地产业一定规模的投资及开工面积，为农民工提供稳定的就业岗位，住房和城乡建设部将继续从 消费端到开发建设端对房地产市场予以支持和鼓励……勿庸Z疑的是，相关政策的发布实施必将有利于引导房地产 开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，以刺激经济增长，促进房地产行业顺利度过本轮调整周期。 二是减税并没有触及底线，政府在税收上还有进一步的操作空间。 2008 年以来我国政府共 3 次调整了房地产税收政策：第一次为支持廉租住房和经济适用房建设、鼓励住 房租赁市场发展，减免了有关税收；第二次为减轻个人购房者的负担，将个人首次购买 90 平方米以下普通住房契 税税率下调到 1%，同时还规定个人住房买卖时可以免征印花税和土地增值税；第三次对住房转让环节的营业税暂 定一年实行减免政策，这些政策的出台对市场供求双方产生了积极的影响。财政部税政司副司长王晓华在国务院新 闻办 2009 年 1 月 6 日召开的新闻发布会上说： ?2009 年是否出台新的房地产税收优惠政策，要根据 2008 年出台 的房地产税收优惠政策执行情况来定。如果执行得好，可能会延续这些政策；如果执行得不好，可能会考虑出台其 他更好的政策? 。这说明政府在税收上还有进一步的操作空间。总体上看，房地产市场目前所推出的减免税费等相 关政策主要集中在交易环节，实际上，在房地产开发环节还有城建税、土地增值税和教育费附加等十几项税种，而 目前的减税并没有触及国家政策底线，因此，预计 2009 年将有进一步的减免税费政策出台。 三是谨慎松绑二套房贷政策， ?70/90?政策或会放松。 根据国务院办公厅 2008 年 12 月 20 日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 ，在落实居民 首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积 低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通 自住房的优惠政策。与此同时，温家宝总理在今年的政府工作报告中再次提出对符合条件的第二套普通自住房购买 者实行相关的优惠政策。目前，部分商业银行已对还清房贷的第二套住房购买者采用基准利率；而部分股份制银行 则能享受贷款利率 15%的优惠政策。显然，为刺激改善型住房需求的释放，二套房贷政策将成为新一轮楼市提振计 划的焦点。 在提振房地产市场需求的同时，2006 年为调整住房供应结构而出台的?90 平方米以下中小户型不得低于 70%?的调控政策也有可能放宽。因为目前房地产市场存货价值虽然很高，但其中很大一部分还是土地，处于未开 工状态。其中，开发商受规划限制而延缓开工是重要原因之一。更关键的是，今后三年保障性产品的供应比重将占 全国住宅供应总量的五成左右，而这类产品都属于中小户型，纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。一方 面强化住房保障，另一方面也应使商品房更加市场化，这样将使开发企业能够自主的在风险和收益之间做决策，符 合市场规则。 3 月 5 日召开的全国 在 ?两会? 亦有代表委员在议案中建议 上， ?取消有悖于市场经济规律要求的 ‘90/70’ 政策限制，提高市场效率? 。因此，放宽户型限制政策，推动地产商开发适应市场的产品，加大包括改善型产品和 中高端产品在内的各类户型产品的供应，也应是楼市刺激计划、调整开发结构的重要组成部分。 另外，地方政府根据自己的需求制定的地方性政策可能有：一是适度放松土地政策，对于开发商拿地由于 资金困难不能按时付款的，可根据实际情况批准延期；查处闲Z土地力度也会减弱，实际上部分地方政府几个月前 已经开始放松；二是在国家户籍制度改革着力推进的情况下，2009 年可能有更多城市实行购房入户政策。事实上， 自 2008 年 12 月 12 日成都市率先实施购房落户新政后，已有众多城市先后效仿：2009 年 1 月 19 日，武汉市发布购房落户新政细则，对购房范围、落户条件、新旧政策适用的界定等问题进行了明确。1 月 20 日，重庆推出 17 条 房市新政，其中便包含了放宽外来购房者入户限制的相关内容。2 月 4 日，天津市政府宣布申办天津市蓝印户口的 购房款标准，对于各大城区的购房入户标准均有所放宽。同时，全国范围内包括北京、上海、杭州、广东、西安等 众多省、市都已相继出台了鼓励住房消费和扶持开发商的政策，这些政策在一段时间内将对部分刚性需求的购房者 产生刺激作用，吸引这部分人入市；同时也对开发商紧绷的资金链有了一定程度的缓解。 综上所述，房地产行业从宏观政策的密集调控对象到再次被定位为?国民经济的重要支柱产业? ；从想方 设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求……一系列促进房地产行业健 康发展的调控政策对行业将产生重大而深远的影响。但从目前房地产市场运行态势来看，对通过房地产业拉动内需 的前景并不能盲目乐观。虽然 2008 年以来全国房价涨幅逐月回落，但相对于居民购买力而言，房价仍然过高。当 房价已经超过居民承受能力时，要使楼市回暖、拉动交易量上升就显得十分困难。因此，通过扩大消费需求，促使 房价合理回归，解决房地产行业的深层次问题是当前各级政府需要面对的重要课题。 第三章 2008 年我国房地产业运行回顾 第一节 2008 年我国房地产景气指数分析 ?国房景气指数?进入?不景气?区间 当前房地产市场处于低迷状态，第一个指标是?国房景气指数? ，它反应的是行业景气度，尤其体现开发 商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2007 年 11 月达到高点，其后一路下滑，今年 10 月份为 99.68，比 9 月份回落 1.47 点，比去年同期回落 6.06 点，步入不景气区间。 前三季度，全国完成房地产开发投资 21278 亿元，同比增长 26.5%，相比 2007 年 31.8%的增幅，明显回 落。住宅完成投资 15508 亿元，增长 28.7%。其中，经济适用住房投资 638 亿元，增长 19.9%，说明很多地政府依 然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积 1.79 亿平方米，同比下降 1.6%。 前三季度，全国房屋施工面积 24.04 亿平方米，增长 20.3%，比 2007 年的 21.5%稍稍回落。其中，住宅 施工面积 19.07 亿平方米，增长 21.2%；办公楼施工面积 8150 万平方米，增长 8.3%，比 2007 年的 12.5%明显回 落；商业营业用房施工面积 25026 万平方米，增长 12%。 截止到 9 月末，全国商品房空Z面积为 1.3 亿平方米，同比增长 10.2%。其中，空Z商品住宅 6641 万平 方米，增长 14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空Z房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼 影响较大。 第二个指标是全国 70 个大中城市房屋销售价格指数。分析下图可知，以月度房价同比涨幅来看，2008 年 1 月达到高点，同比去年 1 月增长 11.3%，其后增幅加速递减，今年 10 月已降至 1.6%，预计 11 月或 12 月份， 将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情况更能说 明近期走势，环比增幅的高点出现在去年 9 月，其后递减，直至今年 8 月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正 式出现，也即全国房价正式开始下跌，9 月份继续下滑，这一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至 2010 年。 分析： ?国房景气指数? ，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。该指数今 年 10 月份比去年同期回落 6.06 点，步入不景气区间。 房地产市场还在继续下滑，前期支撑房价快速上升的因素已经发生了变化，也决定了房地产市场短期内难 有起色。 第二节 2008 年我国房地产业供给情况分析 一、土地开发及购Z面积 与 2007 年购地狂潮不同的是，2008 年全国房地产土地购Z面积和开发面积增幅下降，土地购Z费用增 长。 二、房地产投资完成额 尽管全国房地产投资增幅下半年回落，但全年同比仍达 20%以上，在应对国际金融危机，宏观经济形势发 生重大变化的背景下，房地产投资没有出现过大的波动，维持了较大幅度的增长。 三、资金来源分析 对于房地产业资金来源，银行贷款增幅较小，个人按揭贷款下滑幅度最大，自筹资金大幅增长，利用外资 增幅下降。 四、房屋施竣工面积 商品房与住宅竣工面积同比增幅均呈逐月下降态势。 五、房地产业市场供给结构分析 首先，我们先看看我国住宅供给结构现状，这张图说明供给方式的变化，表明住宅市场化和产业化步伐在 大大加快，房地产业通过市场化方式建设的住宅面积占城镇住宅面积的比例大幅度上升。第二，时代的变迁带来住 宅条件的改善，住宅户均面积呈现扩大化趋势，我们对统计局 5.6 万个家庭住户调查结果进行分析，通过分析可以 看出 1980 年以前的住宅户均面积只有 57 平米，之后逐渐上升， 年这个阶段建设的住宅户均面积上升到 108 平米，特别是
年之间，还有
年。从不同建筑样式户均面积也可以看出这个趋势，每一种建筑样式户均面积都有比较大的提高，随着时间的推移住宅面积扩大趋势十分明显，这种趋势主要是由于住宅功能 的改善带来的。第三，存量住房在一定程度上体现了保证功能，根据住户调查结果，我们可以看出租赁公房、租赁 私房，房改房和租赁公房的家庭比例超过 60%，这两类住宅是以明确低于市场价出售的，或者含有政府补贴，具有 住房保障功能，保障水平存在比较明显差异，机关事业单位、国有垄断企业保障程度比较高，经济效益一般的企业、 城市贫民保障水平比较低；第二存在过渡保障，相当多的高收入阶层也一次性享受到了房改房的优惠；第四，解决 适用房和廉租房供给增长比较慢，经济适用房比例有一个比较明显的下降，从 1997 年的 15.4%，下降到 2005 年的 6.5%，未来可能会有一些变化，这也是一个好趋势，从商品房和经济适用房销售比例来看，从
年之间销 售比例从 5.1：1 迅速上升到 14.1：1，在一些大中城市这种情况更加明显。很多城市有意无意忽略了提供廉租房的 责任。第五，不同收入阶层住房存在差异，最高收入的平均面积 97 平米，最低的只有 64 平米，包括最高收入户和 最低守住户居住面积也有比较。收入水平的高低和住宅条件的好坏的相关性是比较显著的，随着收入水平和生活质 量的提高，人们对住宅居室扩大有比较明显的要求。第六，现有的小户型住宅数量比较比较庞大了，根据住户调查 结果，现在一共有接近 80%是单元房的一、二、三居室，平均面积只有 75 平米，74%的单元房是二、三居室，平 均面积只有 78 平米，这些住户实际上具有比较强的改善住房条件的愿望，目前我国城镇一共 2.9 亿套住宅，这是 2005 年的数据，这么推算的话，全国城镇有一亿套单元房是一、二、三居室，说明现有小户型的数量比较大。我 们也测算了一下， 现在每年城镇新建住宅 500、 万套， 600 按照目前 80%是小户型计算， 每年新增的小户型维持 70%， 2020 年小户型占住宅的比例是 75.6%，即使未来小户型在增量中的比例要下降到 30%，2020 年小户型住宅仍然占 60%，15 年以后小户型比例仍然不低。在盘活住宅存量情况下新建住宅户型面积完全可以有更多选择，只有这样才 能满足城市居民未来消费的新需求。 住宅供给结构的矛盾，我们觉得住宅供给结构的矛盾实际上是全流通住宅和限制流通住宅发展的不协调，这种 不协调迫使房屋需求者基本上只能通过市场解决住房问题，导致了商品房价格迅速上升，中低收入人群改善住房条 件的意愿越来越难以满足，实际包括三方面内容：第一，片面的住房供给制度设计，谁供给的问题没有真正解决， 政府大量精力用在调控市场方面，使用各方面政策推进住宅供给市场产业化同时忽视了住房保障职能，住房市场如 何供给问题上并没有真正解决，包括政策性住房供给和市场化供给界限的模糊，从而产生了一系列行为的混乱。第 二，两类住房供给门坎并没有清晰的界定出来；第三，两类住房权属没有界定清楚；第四，两类住房的建设规则没 有界定清楚，再有失衡的住房供求结构体系，建设部曾经提出所谓的两个家庭层的问题，再有商品房和保障住房不 平衡，二手房和一手房不平衡，租赁市场和买卖市场发展的不平衡。 (资料来源：) 分析： 住宅供给结构的矛盾， 我们觉得住宅供给结构的矛盾实际上是全流通住宅和限制流通住宅发展的不协调， 这种不协调迫使房屋需求者基本上只能通过市场解决住房问题，导致了商品房价格迅速上升，中低收入人群改善住 房条件的意愿越来越难以满足。 第三节 2008 年我国房地产业需求情况分析 2008 年，增加土地出让面积、加快供地速度、对开发企业囤积土地的行为进行抑制、加大闲Z土地的清理力 度、大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施将继续执行，供应紧张的状况将得到一定程度的缓解。 但从另一方面看，土地供应量的大幅增加仍存在较强的制约，一是对土地出让数量的控制将是长期的。确保 18 亿亩耕地面积是不可逾越的底线，这意味着对土地出让数量进行严格控制的政策将是长期的，是不能松动的。二 是征地拆迁难度将加大，增加土地供应的难度。 《物权法》实施后，客观上征地拆迁的难度将加大，拆迁周期会延 长，这无疑会增加土地供应的难度。三是开发企业储备充裕的土地是公司生存发展的需要，短期难以得到改变。房 地产开发企业，特别是房地产上市公司，土地储备的多寡是衡量其投资价值的关键指标，因此其储备土地存在内在 驱动，抑制出让土地如期形成市场供应。 供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约供给的因素依然存在。 一、2008 年房地产市场调整：以销售面积大幅下降为主要特征 2008 年房市?打折、促销?甚至?大幅降价?等商家活动层出不穷，但大部分购房者并没有感受到。事实上， 尽管环比增幅回落、年末出现房价绝对价微降，但从全国、全年看，房价仍在继续上涨，房地产市场的调整主要体 现在销售量上，还不是全面的调整。 2008 年商品房销售面积同比下降 19.7%，销售大幅下降，住房制度改革以来，商品房销售面积逐年连续增长， 2008 年商品房销售量大幅减少是住房制度改革以来首次，成为 2008 年房地产市场?调整?最明显的标志。 但市场其他主要指标并没有类似态势： 全国房地产投资额同比增长 20.9%，增幅虽较 2007 年下降 9.3 个百分点，但延续了房改以来投资逐年连续增 长的趋势，在 2008 年达到历史最高，商品住宅投资走势也如此。 土地购Z面积同比减少，但仍处于近年波动范围之内：2004 年创新高近 4 亿平方米后，2006 年减少到 3.65 亿平方米，2007 年再创新高略超 4 亿后，2008 年减少到略高于 2006 年的水平。 新开工面积同比小幅上升。 施工面积与投资指标一样，从房改以来也在逐年连续增长，2008 年达到最高。但需要注意的是，2008 年的施 工面积基本逐月减少，后半年大幅减少，需要关注此种趋势。竣工面积与 2007 年相比减少 3.5%，但仍高于 2006 年。 房价：从全年看，房价依然增长，呈现?量跌价涨?局面；从年初到年末的变化看，房价增幅逐步回落，年末 绝对价微跌，呈现下调趋势。 2008 年全国商品房销量大幅萎缩，成为市场不景气的主要反映，但全年房价在历经多年快速增长、价位高企 的情况下同比却仍上涨了 6.5%，呈现?量跌价涨?特点。从各月看，1 月到 11 月房价同比仍然在上升，但环比增 幅逐月下降，12 月份绝对价同比出现微降，房价呈现走低趋势。 房价高企并继续增长与销售清淡、需求萎缩并存，与开发商主导市场定价权不无关系。销售量大幅下降，表明 供大于求或价格偏离市场支撑，是市场向开发商发出的下调产品价格的明确信号，但许多开发商为继续维持高利润 不