房地产拆迁评估和一般的房地产价格评估的区别
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就业面广。我就在这个行业。
房地产估价师取得以后可以在房地产评估报告上签字%7E房地产评估报告包括房地产抵押、拆迁、等报告土地估价师取得后可以在土地报告上签字%7E土地报告包括出让报告、上市报告等房地产是建设部颁发的%7E土地是国土部颁发的%7E房地产每年都可以靠土地只能在偶数年可以靠%7E例如、2006相比较而言土地估价师比房地产估价师要好考一些%7E
土地估价师只对土地进行估价,房地产估价师是对房产进行估价(含房屋所占土地价格),一般是对二级市场房地产的估价.
一、房地产估价基本权意顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。（一）房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。1.基本要求。一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。（2）有丰富的房地产估价实务经验。（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。（4）有良好的职业道德修养。2.注册管理。为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。详见本卷附录。（二）估价目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。（三）估价原则估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。详见本章第四节。（四）估价程序一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。详见本章第五节。（五）估价方法科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类似房地产近期的市场交易价格；2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。二、房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。（一）居住房地产居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。1.居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。（1）按档次划分：l）普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。我国城市中量大面广的是普通住宅（即经济适用房），此类住宅采用地方或国产建筑材料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备。现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准，也制定上限标准，以利于宏观调控。普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。目前，可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度。随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给予适当的折扣。2）高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等；装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。3）简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。（2）按市场化程度划分：1）社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。其价格是不完全的成本价格，不包括土地增值的价值，有的甚至只包括部分成本费用。这类房地产的估价较为复杂，往往因交易对象不同，交易目的不同而出现不同的价格。2）市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。2.住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。（1）居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。（2）住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯可划分为单元。（3）住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。（4）居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。3.住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩余价值构成；后者由成本价格与不完全成本价格构成。我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。因此，在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。4.住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑结构、类型和等级；（2）装修；（3）设施与设备；（4）质量；（5）朝向；（6）楼层；（7）地段；（8）环境；（9）住宅楼的公用面积数；（10）交易时间；（11）交易情况。在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。5.居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。
房屋拆迁估价是以旧房所处的地段商品介，旧房屋建设所使用的材料，如砖混结构，彩钢结构，按每平米估价。房地产估价是指开发公司或是土地出让部门，按现地段的土地商品价，未来一两年的土地增值来评估的。两者之间的关系：房屋拆迁若是估价过高，就会造成商品房开发成本过高，就没有开发商竞标了。所以，房屋拆迁估价，既不能过高，也不能过低，要双赢。
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城市房产：
热门城市房价：土地一级开发实务如何确定城市房屋拆迁补偿费问题
道可特点评
土地一级开发过程中，征地拆迁并对房屋进行补偿一向属于实务中的难点问题。针对城市房屋的拆迁补偿问题，又因为其涉及房价、物价的上涨，以及被拆房屋的地理位置、用途和面积以及被补偿人的生活情况等因素而有所不同。确定补偿方式时，不仅应当尊重被拆迁人的选择权，也应当尊重实际履行的可能性。在现实中无法达到补偿协议约定的安置方式时，应当全面考虑各种因素对被拆迁人进行补偿。
城市房屋拆迁补偿，要选择既合法又合理的补偿标准，充分保护被拆迁人的利益。在确定补偿标准时，应综合考虑今年房价、物价上涨的客观事实，结合被拆迁房屋的地理位置、用途、面积等因素，以及被拆除人的具体生活情况给予补偿。
申请再审人：李梦骅。
被申请人：贵阳兴源房地产开发有限公司。
被申请人：贵阳市云岩区城市改造建设指挥部。
一基本案情被拆迁人李梦骅拥有位于贵阳市中华北路55号私房一套，面积141.56平方米，其中营业房60.74平方米、住宅80.82平方米。1997年，贵阳市人民政府决定对贵阳市中华北路进行拓宽改造，需拆除李梦骅部分房屋。日，贵阳市房屋拆迁指挥部为甲方，李梦骅为乙方，双方签订协议书一份，该协议书载明，现由于中华北路道路拓宽改造急需拆迁，现拆除乙方位于贵阳市中华北路55号房屋A、B、C部分。协议约定了各家单位负责解决自身用地范围内住户安置原则，并由用地单位承担(原地安置)的责任。同时，该《协议书》明确了对李梦骅房屋在实施原地安置时，原房的成新估价拟算的价款为元等内容。日，贵阳市房屋拆迁指挥部为甲方、贵阳兴源房地产开发有限公司公司为乙方，双方签订协议书一份。该协议载明，1997年6月以前，该地块拆迁户的拆迁安置补偿及过渡费等由乙方按照拆迁法规，负责承担其合理费用，报拆迁处审定后乙方负责支付等内容。
李梦骅房屋被拆后，末得到安置补偿。日，李梦骅以指挥部、兴源公司为被告向贵阳市中级人民法院提起诉讼，请求两被告在贵阳市中华北路兴源大厦综合楼处对原告进行原地安置。
二原审情况贵阳市中级人民法院一审查明：兴源公司在中华北路与黔灵西路交叉口开发修建的房屋（现为铭都酒店）不具备原地安置住宅和营业房的条件。经一审法院向李梦骅释明后，李梦骅变更诉讼请求为货币安置。一审法院委托贵州惠仕物业资产评估有限公司对李梦骅房屋进行评估，该公司于日作出房地产估价报告，结论为：评估对象于评估基准日日的公开市场价值为人民币159．59万元;委估对象于评估基准日日的公开市场价值为人民币102.82万元。贵阳市中级人民法院一审认为：日，李梦骅与指挥部签订的协议书，既约定了原地安置，又约定了原房估价算式，根据当时的实际状况，因签约时，用地单位和开发方案均末确定，故该协议载明的真实意思应是若有安置条件，可进行原地安置，如无则可进行货币安置。该合同虽约定了原房估价算式，但该估价算式并非是原房的市场价格。本案中李梦骅的房屋被拆迁，指挥部作为签约一方，兴源公司作为该地段的开发建设单位，应承担对李梦骅的拆迁安置义务。因本案已不具备原地安置的条件，只能采取货币安置的方式。故判决两被告指挥部、兴源公司按协议签订时的公开市场价值支付给李梦骅l02.82万元。李梦骅与兴源公司均不服一审判决，向贵州省高级人民法院提出上诉。贵州省高级人民法院二审认为：李梦骅与指挥部签订的《协议书》，既约定了原地安置的方式，又对房屋货币安置的估价算式进行了具体约定。也就是若有安置条件即进行原地安置，若不具备安置条件，而双方又已对货币安置的估价算式进行了约定，则应从其约定，即应按双方协商一致的价格进行补偿。李梦骅上诉认为协议书中约定的是唯一的安置方式即原地安置，而按当时的情形，用地单位与开发方案尚未确定，且从开发的实际情况看，该地并不具备原地安置的条件。如果当时双方当事人真实意思是约定原地安置一种方式，那又对房屋估价算式进行约定显然于情理不符。当事人既有约定，则从其自愿，应以《协议书》约定的价款元为补偿标准。退一步说，即使双方在协议书中约定的是房屋的成新价，该价格亦是双方均认可的被拆迁房屋拆迁时的价格，在无法原地安置的情况下也应该以此价格作为货币补偿的标准。故判决：两被告指挥部、兴源公司支付李梦骅元。
三再审情况李梦骅不服二审判决，向最高人民法院申请再审，请求撤销一、二审判决，重新审理。其理由为：1、终审判决遗漏诉讼请求，申请人在起诉中要求解决的是中华北路55号A、B、C、D四栋房屋的拆迁纠纷，而终审判决依据申请人与指挥部所签《协议书》只涉及A、B、C栋房屋，没有对D栋房屋的拆迁安置作出判决。2、终审判决适用法律错误。《协议书》约定的安置方法是原地安置，当时的房屋估价元是原地安置的成新价，二审判决按照房屋成新估价进行补偿不符合法律规定。最高人民法院审查后作出民事裁定，指令贵州省高级人民法院再审本案。贵州省高级人民法院再审查明：李梦骅房屋分A、B、C、D四部分，在双方签订的《协议书》时，没有含D部分，原因是当时没有拆迁D栋，但事实上D栋已被拆除。
贵州省高级人民法院再审认为：《协议书》中拟算的价款元是实施原地安置时对原房的成新估价，不是原房货币补偿价，不应作为补偿标准，二审判决应予纠正。考虑到李梦骅长期没有得到安置补偿，加之近年房价、物价上涨因素，李梦骅有较大经济损失的客观事实，对李梦骅的被拆迁房屋按日基准评估价即人民币159．59万元标准补偿，才符合本案事实。一审法院以日为基准的评估价作为补偿标准，判决由两被告支付李梦骅102.82万元（包含了未在拆迁协议范围中的D部分房屋）不妥，应予纠正。故判决两被告指挥部、兴源公司支付李梦骅159.59万元。
本案争议的焦点是对李梦骅的拆迁房屋补偿标准应如何确定的问题。在解决这一问题之前，应首先明确房屋重置成新价与货币补偿金的区别。所谓房屋重置成新价，指在原地安置的情况下，对被拆除房屋按其新旧程度确定其价值。货币补偿金，则是在原地安置和协商不能的情况下，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的方式确定其价值并进行补偿。本案对李梦骅实施原地安置已不可能，故应采取货币补偿的方式。而本案《协议书》中拟算的价款元，是原房成新估价，是作为原地安置时新旧房的补差依据，而非原房买断的价格，不应作为补偿标准。
一审法院委托贵州惠仕物业资产评估有限公司对李梦骅房屋的市场价值进行评估，得出了两个评估价格。一个是评估对象于评估基准日日的公开市场价值为人民币159.59万元;另一个是评估对象于评估基准日日的公开市场价值为人民币102.82万元。到底采用哪个基准价格，更符合本案实际，是再审需要重点考量的问题。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。该条没有明确在有多个不同的评估基准日价格时，该如何参照适用的问题？本案中，由于双方签订的协议未明确安置方式，只是意向性计算被拆迁房屋1997年重置价为元。之后，由于各种原因，不能原地安置。李梦骅于日向贵阳市中级人民法院提起诉讼，距李梦骅房屋被拆迁已经7年了。再审考虑近年房价、物价上涨的客观因素，采用评估机构日作为评估基准日的公开市场价159.59万元价进行补偿，较好地保护了被拆迁人的利益，妥善解决了本案纠纷。日开始施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。此条规定了对被征收房屋价值的补偿的最低原则，可以看出其立法意图是为了充分保护被拆迁人的利益，也印证了再审判决的合法性与合理性。
目前，世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的房屋征用补偿制度，从而也形成各自不同的原则，有“正当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。如：日本现在实行“正当补偿”原则;法国实行全部、直接、物质补偿原则;美国实行在具体可获得补偿的对象上，除了财产本身的现实价值外，还包括财产由于长期经营或其他原因而存在的无形资产，并且考虑将来存在的增值可能。在界定补偿标准方面，一些欧美国家充分考虑了被拆迁人的利益。
我国现在适用的拆迁补偿标准总的来讲偏低，虽有“相应补偿”或“适当补偿”等原则性规定，但具体的补偿金往往小于被拆迁人的实际损失。因此，实务中应坚持公平、公正、合理等原则，切实保护被拆迁人的合法权益。
作者：邵小玲、刘荟宇 单位：贵州省高级人民法院审监二庭
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2015年房地产估价师《案例与分析》考点:城市房屋拆迁估价技术路线
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　　城市房屋拆迁估价技术路线
　　(一)“标本房屋”市场价格评估技术路线
　　城市旧城改造往往会涉及成片小区的拆迁，拆迁的数量大，估价工作量也十巨大，为提高估价效率，对这类拆迁评估，可先评估出在拆迁片区内有代表性的 “标本房屋”的市场价格，以此为基准评估出其他拆迁房屋的市场价格，即在一个拆迁片区中按房屋使用类型(居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等)各选取一处有代表性的房屋作为评估标本，运用市场法或其他方法评估出该“标本房屋”的市场价格，然后将各拆迁房屋与“标本房屋”进行比较，修正得出各拆迁房屋的市场价格。具体思路为：
　　1.确定“标本房屋”的基本条件
　　“标本房屋”的基本条件可从以下几个方面作出限定：①建筑类型。当拆迁片区存在多种类型的房屋，应选择所占比重大的作为“标本房屋”。例如某拆迁片区的居住用房有高层、多层、平房等，且以多层居多，则应选择多层住宅作为居住用房的“标本房屋”;②建造年代。根据不同房屋的建造年代，确定平均使用年限，选择平均使用年限的房屋作为“标本房屋”。例如某拆迁片区内多层住宅的平均使用年限为15年，则应以使用年限15年左右(或七成新)酌房屋作为“标本房屋”;③建筑结构。根据不同建筑结构类型，选择所占比重大的结构类型房屋作方“标本房屋”。例如某拆迁片区内多层住宅大多为砖混结构，则以砖混、结构的房屋作为“标本房屋”;④楼层、户型、朝向、面积、装修等。如果拆迁片区内多层住宅大多为两室一厅、一般都有朝南的房间、面积一般为60O左右、装修情况差异较大，则可选择位于中间层次(非顶层和底层)，两室一厅至少有了间朝南，面积60O左右，一般装修的房屋作为“标本房屋”。
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房地产估价｛搭/案｝加（成绩改过）通过
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湖北公司招聘专职的房地产评估师一位，挂靠评估师二位。
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2013年房地产估价师考试时间：10月12、13日。根据历年房地产估价师报名时间，预计20...
2月20日 15:41
大家好！我是会计专业的，今年想报考房产估价师，不知道难度大不大，该怎么样复习，请各位多指教
房地产业16题 第二章 建设用地制度与政策44题 第三章 国有土地上房屋征收46题 第四章
房地产开发经营管理制度与政策10题 第五章 规划设计与工程建设管理制度与政策73题 第六章 房地产交易管理制度与政策77题 第七章 房地产权属登记制度与政策14题
房地产估价概论50题 第二章 房地产及其描述50题 第三章
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房地产价格影响因素 55题 第五章 房地产估价原则 47题 第六章 市场法及其运用 51题 第七章 收益法及其运用 57题
房地产投资与投资风险 66题 第二章 房地产市场与市场运行 57题 第三章
房地产开发程序与管理 66题 第四章
房地产市场调查与分析 61题 第五章 现金流量与资金时间价值 53题 第六章 经济评价指标与方法51题 第七章 风险分析与决策 42题
房地产估价文书写作4题 第二章
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