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塘沽区房地产业可持续发展对策研究.pdf 74页
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硕士学位论文
塘沽区房地产业可持续发展对策研究
姓名：撒世勇
申请学位级别：硕士
专业：工商管理
指导教师：王雪青
20世纪90年代，可持续发展作为一个全球性的议题开始被广泛关注。房地
产业作为可持续发展的重要组成部分，同样也受到了特别关注。随着我国加入世
贸组织，塘沽区作为连通欧亚大陆的重要港口城市，实现可持续发展具有更深层
次的意义。
房地产业作为国民经济的支柱产业，对天津市塘沽区的发展有着举足轻重的
作用。搞好房地产业，可以促进、带动相关产业的发展和兴起。所以，研究房地
产业的发展战略具有重大意义。
本文在介绍探讨可持续理论的起源、发展和现状的基础上，论述了房地产业
与可持续发展的关系。指出可持续发展是房地产业发展的方向。
对于塘沽区房地产业可持续发展的研究是在分析塘沽区房地产业，特别是住
宅业发展的历史和现状的基础上进行的。首先从宏观上分析了塘沽区住宅需求状
况及走势，然后通过塘沽区居民生活费支出中住房支出份额的变化，运用数学分
析(ELES、LES)的方法建立数学模型。通过对历史数据的采集、分析，进行
线性回归，导出线性回归方程，参照几个大城市的数据调整相关参数，从而预测
未来塘沽区居民的住宅需求量。
最后，针对塘沽区房地产业的现状和未来的发展目标，从宏观和微观两个方
面制定了相应的可持续发展对策。
关键词：可持续发展，战略，房地产业，预测
Intheninethesofthetwentieth
sustainable
century，the development
attention．Asan
ofthesustainable
world becomesclose
importantpart
withinterests，Withour
estatebusinessisalsofollowed
development．the
amemberofthe
Districtwhichis
harbourinChina
WTO，Tanggu
thesustainable
and Continent of
significances
joiningEurope
together，is
development．
business balance
economy，the
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2017我国房地产业发展的现状、问题及对策
更新时间：&&&&&&&&
来源：网络&&&&&&&&
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　　摘要：近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。本文重点研究我国房地产业的现状，并对目前房地产业存在的问题进行了深入分析，在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提出了政策建议。 　　关键词：房地产现状问题对策 　　 　　近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地产快速发展的今天，同样也暴露了不少问题，如房价收入偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等，因此，有必要树立新的房地产开发理念，及时采取相关的对应政策，实现我国房地产业的健康有序发展。 　　 　　一、我国当前房地产市场发展现状 　　中 　　国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。 　　（一）投资继续保持较快发展 　　26年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%增幅比去年同期高出.9个百分点，今年一季度，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。26年，东，中西部地区得房地产开发累计完成投资额分别高达12383.49亿元，3524.21亿元和3474.76亿元，同比增长17.4%，3.8%和3.3%。中部地区投资增长最快，增幅分别高于东部地区13.6个百分点。东，中，西部房地产开发投资比重分别为64%，17.8%和18.2%。今年一季度，东，中，西部地区同比增长24.3%，36.3%和29.3%。中部地区投资增速依然高于东部西部地区。 　　从各地区的房地产投资增长情况看，26年，全国31个省（区，市）中有16省（区，市）的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省份，同比增长幅度在3%以上。其中，内蒙古增速最为强劲，累计房地产开发投资增长超过一倍。上海和浙江投资增长5.6%和8.9%。 　　由此可见，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。 　　（二）土地开发面积增速持续大幅增长 　　我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长后，26年以来，房地产土地开发面积开始大幅度反弹。26年，全国房地产开发企业完成土地开发面积2666万平方米，同比增长17.3%，比去年同期上升4.3个百分点。今年1-4月份，全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米，同比增长4.6%。[4]这一增长速度再现了23年的高增长水平。国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度，而开发企业本年土地购置面积继续减少。26年，本年土地购置面积36791万平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2个百分点。 　　（三）国内贷款成为房地产投资强有力的支撑 　　26年，全国房地产开发企业累计到位资金22764.27亿元，同比增长29.8%。今年一季度房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的两倍。作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金预收款两项所占比重超过5%，自25年以来，两者走势发生了截然相反的变化，国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预收款的作用明显减弱。 　　与定金及预收款下降形成鲜明对比的是，国内贷款在经历了24年的增速回落期后，于25年6月开始逐步回升。今年以来，国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势，国内贷款猛增44.9%，远远超过去年同期水平，强有力的国内贷款支撑了房地产投资，与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的18.2%提高至2.3%。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信息不足，房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。同时，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，利用外资步伐加快。27年，资金来源中外资增速仅次于国内贷款，利用外资总额12.63亿元。 　　（四）供销总量基本平衡 　　商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回落，但竣工面积和销售面积增幅有所上升。全国商品房施工面积17.62亿平方米，同比增长18.4%，商品住宅施工面积3.77亿平方米，同比增长19.2%，商品住宅竣工面积2.51亿平方米，同比增长8.9%，增幅比去年同期下降9.5个百分点，商品房竣工面积3.5亿平方米，同比增长8.8%，增幅比去年同期下降9.8个百分点，商品房销售面积4.6亿平方米，同比增长12%，商品房空置面积12355万平方米，同比增长7.9%。其中，商品住宅空置面积6723万平方米，东，中部分地区空置商品住宅同比呈负增长，4个重点城市中，有1个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。 　　（五）房地产价格持续上升 　　26年全国商品房平均价格（同期商品房销售额除以销售面积，未考虑地段，结构等因素）同比增长5.2%。其中，新建商品住宅销售价格同比上涨6.8%。今年一季度新建商品住宅销售价格涨幅在6.上下波动。全国7个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，比上季度高出.3个百分点。涨幅较大的城市有：北海15.1%，深圳1.3%，北京9.8%，广州9.%，福州8.8%和泸州8.8%等。东，中部地区商品房平均价格增幅凭险高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。有22个省商品房平均价格不同程度上升，4个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。商品房价格上涨的主要原因：土地价格上涨；建筑材料价格上涨；新建住宅品质（建筑材料品质，户型及配套设施，小区环境的优化等）提升导致房价的上涨；房地产市场供求结构变动，中低位价格商品住宅供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬和房地产市场结构性矛盾。这种结构失衡的原因：首先是政府对经济适用房投资的减少。其次是市场内在决定力量，在较高收入这的需求未满足之前，市场供给的重点不太可能档次较低，盈利较差的低价商品房。再次是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格；投资和投机性购房拉动；国家对房地产开发的“地根”，“银根”缩紧，特别是对“地根”的减缩，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意思炒作，进一步强化了消费的心里预期，引以更多人跟风；房地产市场中存在定型的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外，较高的利润是产业吸引外资本向其流动的基本条件之一，更始新的产业兴起和发展的基础，房地产业在我国起步晚，属于新兴产业。 　　（六）商品房需求依然旺盛 　　尽管23年以来，各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情依然不减，销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑是需求持续增长的动力。首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%，住宅价格平均增长率未3.82%。随着收入的增长，生活水平的不段提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房，旧居换新居等。其次是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求，旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。 　　 　　二、现阶段我国房地产业发展中存在的问题 　　 　　在房地产业快速发展中，我们也应情形的看到其中存在这影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题，具体表现在： 　　（一）供求结构矛盾明显 　　高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。据有关部门去年对18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品中，单价3元/平方米以下的仅占3.7%，3-45元/平方米的也只占38.7%，建筑面积8平方米的户型仅占1.1%，8-12平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此类户型已占8.9%。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高档住宅和写字楼占8%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-1%之间。从我国实际需要看，我国家大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市出现经济适用房供求比例达到1：8。北京，上海等达城市出现高档商品房面积空置，而经济适用房和低档房则供不应求。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定，开发公司过多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这样一来，既不符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。 　　（二）局部地区商品房价格上涨过快 　　近几年，我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上，个别城市商品房平均价格涨幅超过2%。资料显示：1999年-25年，我国商品房销售价格逐年上升，25年增幅为19.46%，27年，住宅物业上涨.4%，土地交易价格同比上涨9.8%，涨幅比上季度高3.7个百分点，其中，居民用地，工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.9%，5.7%和2.9%。除商业营业用房外，商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是一些地理，人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，也可能影响金融安全。另外，基础设施，环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。 　　（三）房地产金融存在风险 　　我国人民银行在《24年我国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约7%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有3%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在4%-5%以上。房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款，占用建筑商和够藏者的资金比重过高，这实际商就把应当自己承担的风险转嫁到了银行，建筑商以及购房者的头上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源与银行，在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上，如果过量供应或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就会迅速增加。 　　（四）房地产开发土地购置呈高速增长 　　由于我国土地交易市场仍存在土地的多头供应和无序供应现象。“近几年来，我国房地产开发土地购呈高速增长趋势，1999年增长18.3%，2年增长41.4%，21年增长38.5%，22年增长38.1%，23年增长42.3%，均远远高于同期房地产开发的增长速度”。资料显示：全国有3万多家房地产开发企业均参与了土地超前购置的圈地活动，这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展是极为不利的。 　　（五）住房保障体系不完善 　　近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。 　　当前，部分城市还没有建立廉租住房制度，廉租住房的资金保障还不到位，廉租房的覆盖面仍比较低，经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅，甚至有两年出现负增长，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等等。还没有认真规范管理。而住房公积金缴纳率和使用率偏低，住房公积金管理过程中的风险不断显露。 　　总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨。 转贴于 看准网
　　（六）市场发展不规范，管理制度不完善 　　我国的房地产业经过近些年来的持续高速发展，使房地产市场逐步多极化的市场结构，多样化的交易方式，产业化与社会化的市场信息，开放，统一，同时又有封闭，垄断的房地产市场，相比之下，房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后，导致房地产开发与消费，投资，投机等多种不良行为的产生，在一定程度上影响了我国房地产的持续，健康发展和人民群众生活水平提高的进程。 　　三、确保我国房地产业持续健康发展的对策 　　 　　在社会主义市场经济条件下，现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务，确保房地产业持续健康的发展，切实保障人民群众生活水平的不断提高，政府必须依据自身的职能，围绕房地产业发展的基本动力，针对房地产业存在的问题，以科学发展观为统领，采取科学、规范、务实、高效的政策措施。 　　(一)弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力 　　正因为房地产业在国民经济发展中具有十分重要的地位和产业关联影响面广泛的原因，长期以来，政府为推动经济增长，不自觉地都将房地产业作为新经济增长点而大力推动。为此，政府要转变职能，改变计划经济时代的经济发展绝对主导思维，切实履行现代服务政府的公共管理职能，科学确定经济与社会发展的目标和方向，积极倡导经济可持续发展和社会和谐发展，规范传统产业稳定发展，积极推进创新型产业的加速发展，以为当前过热的房地产业降温，规避房地产经济泡沫，防范各种金融和社会风险。 　　　　(二)确定政府公共管理绩效的考核标准 　　众所周知，房地产虽然在我国如火如荼，但并非象某些开发商所说的那样，完全是来自市场需求因素，而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣联盟即是‘你发财、我发展，成本社会掏’的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长，通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此，必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括ＧＤＰ增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求ＧＤＰ增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力。 　　(三)引导房地产的理论管理 　　当前，我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况，其真实原因是在于市场需求过高但不理性上。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先，政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。据统计，我国城乡居民的住房私有化度近8%，远比欧美发达国家的5%左右、香港的4%左右要高出许多，为什么在发达国家和地区并为产生矛盾呢，就因为他们有较为成熟和理性的消费需求。其次，政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策，帮助社会公众提高有购买力的住房需求，通过扩大有购买力的需求，使房地产业步入良性发展的轨道。 　　(四)积极履行经济调节和市场监管职能 　　首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准，对价格成本比较高者征收累进税，在确保房地产开发商一定利润回报的前提下，适当降低商品房的市场价格。其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本。 　　(五)弱化外资对房地产业的助力 　　资料显示，仅26年上半年外国投资者计划向我国房地产行业投入3亿美元。由于金融市场的高流动性以及对人民币升值的预期高涨，加上房地产投资的规模效应，国外热钱、包括部分“黑钱”加速流入，提高了房地产价格，也降低了宏观经济政策的效力。政府应通过对外资的行业准入、税收调节、融资渠道与方式等公共政策的修订和完善，在限制其对房地产业的过度投资和投机行为，而将其投资热点引导到基础设施和城乡公用实施建设中。这既能保护国境外投资者的投资热情和利益，又能在一定程度上减弱外资在房地产业的强大示范效应，从而弱化我国房地产业的外来助力。 　　(六)制定产业政策，追求公共利益 　　“政府所制定的公共政策，必须反应社会公众的利益要求并以追求公共利益为永恒的目标，为实现和维护公共利益提供必要的政策支持。”首先，政府应树立“只有共享、才能和谐”的管理理念，一切政策的制定与实施活动均要体现社会公众的公共利益，让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。其次，政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位，通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。政府要建立和完善住房社会保障制度，首先要规范房地产建设住房结构比例，尽可能增加中、小面积的商品房供给量;其次是取消经济适用房制度，强制实施廉租房制度，将用于经济适用房建设的资金转为建设廉租房，通过扩大廉租房建设规模，对低收入家庭给予房租补贴等以真正实现“居者有其屋”，维护社会公平。再次，政府要给予社会公众个体作为弱势群体的组织化机会，鼓励其建立合作组织和维权组织，增加市场竞争力，维护其自身的合法权益。 　　 　　四、房地产业发展趋势 　　 　　26年的宏观调控取得了一定的成效，但经济运行中的突出矛盾和问题还没有完全解决，制约经济平稳较快发展的体制性保障还没有消除，经济社会发展中一些长期性和深层次性的矛盾依然存在。因此，27年年初的中央经济工作会议提出，要继续加强和改善调控，坚决抑制固定资产投资过快增长，继续收紧土地，信贷闸门的宏观经济环境下，房地产投资增速将回落到2%左右。同时，随着房地产宏观调控的逐步落实，个中类型的住房价格将出现不同的发展趋势。普通商品住房的价格将随着供给量的增加涨幅将稳步回落，高档房属调控范围之内，供给量将受到影响，价格将随着市场供求变化，二手房市场由于税收调控力度的加强，交易量近期将受到影响，一定量的投机性和投资性住宅将由零售转租，房产租赁市场将进一步活跃；由于供给总量中中低价房增加，房价总水平也将随之稳定。 　　 　　参考文献： 　　1.林毅夫.我国房地产现状房价、泡沫新解[Ｎ].中国青年报，24—12—3 　　2.24—25年房地产业形势分析与预测[ＥＢ/ＯＬ].中国网，25—4—18 　　3.国家统计局.26中国统计年鉴[Ｚ].26 　　4.吴元其、周业柱.公共决策体制与政策分析[Ｍ].北京:国家行政学院出版社，23转贴于 看准网
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试论我国房地产税收制度
会计城 | 日
来源 : 互联网
摘要：对房地产的开发、保有、使用和转让等活动课税构成了房地产税制的主要内容。目前，我国房地产税制涉及的相关税种达12个，但一方面显得纷繁复杂，有重复征税之嫌；另一方面又存在与房地产经济发展不协调，与国际惯例不接轨，弱化税收宏观调控功能等问题
　　摘要：对房地产的开发、保有、使用和转让等活动课税构成了房地产税制的主要内容。目前，我国房地产税制涉及的相关税种达12个，但一方面显得纷繁复杂，有重复征税之嫌；另一方面又存在与房地产经济发展不协调，与国际惯例不接轨，弱化税收宏观调控功能等问题，如何进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的健康有序发展将成为我国下一轮税制改革必须正视的问题。因此本人认为现行房地产税收制度已经不能适应经济发展的需要，亟待改革。本文提出了建立和完善房地产税制的设想，同时进一步完善有关房地产税收配套制度和政策等主张。 　　关键词:房地产制度 改革 完善 　　一、 我国房地产税收制度的建立及发展 　　（一）我国房地产税收制度的建立 　　中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入的经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可经暂时沿用原国民党政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。在1949年11月底至12月初召开的首届全国税务会议上，确定了统一全国税收制度，税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为14种，其中涉及房地产的税种有房产税、地产税、工商业税、印花税和遗产税。上述内容截入了日中央人民政府政务院发布的新中国税制建设的纲领性文件&&《全国税政实施要则》。此外，各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。 　　（二）我国房地产税收制度的发展 　　20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步衽了改革，20世纪80年代初恢复了征收契税；80年代后期开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税，其他相关税种也实行了改革。 　　（三）我国房地产税收制度现状 　　到目前为止，我国并没形成一套专门的房地产税制，现行税制中，涉及到房地产的税收主要有12种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税，契税、耕地占有税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。我们把这些税种单列出来，按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。 　　二、我国现行房地产税收存在的主要问题 　　（一）房地产相税费多，&费挤税&问题较突出。 　　&费挤税&问题的存在是房地产税收制度安排欠合理和投资环境不稳定的表现。&费挤税&使得费用变相地合理化了，其负面影响是显而易见的。 由地方费用摊派引起的间接&费挤税&，其典型表现是城市教育费附加税的征收。严格说，它并不与政府提供公共产品或劳务相对应，实际上属于地方费用摊派。按照合理负担原则，税费的征收以纳税对象的承受能力为限度，超过了这一限度无疑会削弱税基的稳定性。地方利益导入的直接后果是各种不正规费用排挤正税。 欠合理的地方税收规定引起的直接&费挤税&。在房地产税收征收中，某些地方的一些不成文的规定，如开发房地产必须在项目所在地成立项目公司。这种典型的&诸侯经济&的做法，旨在稳定本地区税源，但由于管理成本高昂，地方本位利益的干预，以及乱摊派等反而出现税源流失现象，最终损害的是国家的利益。同时，如此多的行政性收费，不仅大大加重了房地产开发者、经营者、销售者的负担，而且加重了房地产买受人的负担，致使许多地方的商品房价格居高不下，普通职工只能望房兴叹。 　　1994年税制改革后，在房地产的各个环节存在不同的相关税种共有12种，涉及房地产业的各种收费项目也名目繁多。仅从开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费多达50多项。从收费比例上看，有的各项收费占销售收入的35％，左右，相当于经营成本及费用的70％，租、税、费体系设置不合理，造成征收混乱。房地产开发企业出售的住房价格主要包含四个部分：成本、费用、税金、利润。有关资料表明国外房地产开发企业，这四部分的比重分别为73％，10％，10％，7％，而我国为35％、40％，16％，9％，造成房价居高不下的原因也在于税费过高，从而加重了房地产开发商的负担，影响了政府对企业的管理水平，不但使管理漏洞增多，而又容易滋生腐败。 　　（二）税收政策在房地产的分布不合理 　　从征税环节来看，我国现行房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节，而在房地产占用（保有）期间设计的税种较少，且免税范围较广。一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个房地产市场的上扬；另一方面，房地产占用（保有）环节的税费种类过少，使得大多数由使用者无偿取得土地仍然近似无偿地被持有着土地闲置和浪费的现象日趋严重。 　　（三）税项设置欠科学，税种重叠，税基交叉，存在重复课税 　　一是对房地产所有权转让收入既按全课征营业税，又按增值额课征土地增值税；二对纳税人房产座落地，既要从量课征城镇土地使用税，又要众价计征房产税；三是对房地产产权发生转移所签订的契约或合同工的双方均要课征印花税，对承受方还要课征契税；四是对土地课税设置城镇土地使用税和耕地占用税；五是对房屋租金收入，既征收5％的营业税，又征收12％的房产税；六是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税，又要计征企业所得税。这些从而造成了房地产税种多，环节多，又有征收不到位的情况。 　　对房地产的重复收税和多层次收费，成为商品房的房价居高不下的一个重要原因之一，对形成有效的买方市场也带来一定的难度。 在税收方面，例如营业税与土地增值税的同时征收，不利于土地的转让流通。营业税属于间接税，容易发生转移，真正承担税负的往往是买受者和承租人，不利于外资的进入与市场规模的扩大。房地产开发经营管理中的营业税和土地增值税都属于流转税，前者以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据，土地增值税则以转让房地产所取得的增值额为计税依据，从而造成对房地产开发转让的重复征税，打击了土地正常流通的积极性。 另一方面，以商业网点建设费为例,此项费用的原意是如果住宅区不按规定面积建设商业网点,就需向建委交纳代建费用。但实际上,一些地区无论开发商在住宅小区建设商业网点与否,都必须交纳此项费用,这无疑造成了重复收费,这部分自然要被计入成本。再如公共建筑配套费、绿地建设费等,在住宅小区基础设施和配套设施费中已被计入到相应的成本,在此综合收费中又一次出现,实属重复收费。 更甚的是税收与收费的重复。如以出让方式取得土地使用权从事房地产经营者，既要支付土地使用费，又要缴纳土地使用税，从而造成房地产市场中税费重复。 　　（四）现行房产税、城镇土地使用税存在缺陷 　　一是计税办法陈旧，对自用部分房产税的计税依据事实是以有房产原值扣除一定的比例后的余值作为计税依据，既没有考虑房屋的自然损耗因素，又未顾及房屋的后期升值因素，导致房地产税收无法随着房地产的增值而相应增加。二是征税范围狭窄，税基小。现行房产税、城镇土地使用税仅限于对城市、县城、建制镇、工矿区的土地征税，抑制了房地产税收作用的发挥也使得房地产税难以成为地方税中的主体税种。 　　（五）内、外资房地产企业税收制度不统一 　　一是两套所得税制。对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；二是两套房地产制和土地税制。而对涉外企业则只开征城市房地产税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地却不征收。这种&超国民待遇&虽在改革开放初期为吸引外资起到了一定积极的作用，但在世界经济全球化的今天，尤其是我国加入WTO后，外资企业将在更多领域进入中国市场，这两套税制的实行，将很大程度损害内资企业利益，影响税收公平性原则。 　　（六）土地增值税存在的问题土地增值税设计不当,调节力度有限。 　　从实际操作上看，现行的土地增值税的计税办法，税率等存在很多不科学的地方，计征繁琐，不易执行，实际征收效果极差。土地增值税按其实质也可以说是一种资本利得税。各国对资本利得税的课税,尽管具体方法不同,但都给予优惠待遇,这主要出于以下原因:&其一,资本利得的实现一般需要长时间,因而资本利得往往会有通货膨胀的因素;其二,资本利得是逐步实现的,若用普通的公司所得税率对实现的资本利得一次课征,显然比逐年按增值额课征税负要重;其三,对资本利得采用轻税政策,可在政策上达到鼓励资本流动,活跃资本市场,防止产生投资&锁住&状态的目的。其四,对资本利得实行优惠,可以鼓励投资,特别是风险投资,从而有利于提高经济增长率。&而我国现行的土地增值税不仅课及房地产业的资本利得,而且课及其正常所得,这就有些不尽合理。&我国的房地产业正处于资本原始积累阶段,其利润的产生错综复杂,大部分企业是通过开发经营活动获利,也有少数靠炒地、炒房发财。因此,防止土地增值收益流失,关键是土地使用制度的并轨和限制非正常投机行为。而不是&一刀切&统一征收土地增值税&。 　　（七）房地产税收实体法与程序法结合不紧密 　　实体法很多规定可操作性差，导致房地产税收征管难度大，税收流失比较严重。例如，根据我国建设部门的统计资料，我国每年有近8亿平方米商品房投入使用，若按2000年城镇商品房平均每平方米销价1000元计算，那么全国每年将实现商品房销售额8000亿元，若按应税所得率10℅计算，可为国家带来264亿元房地产开发企业所得税，事实上收到的不到十分之五。 　　（八）房地产税收优惠政策深层次辐射力不强 　　一是对国家鼓励发展的经济适用房、廉租住房、危旧住房改造等没有明显税收优惠；二是现行房地产税收优惠政策不能发挥税收因地制宜的调节功能 和体现地区经济的特殊性，尤其是对产业竞争力比较弱的西部地区；三是现行房地产税收优惠政策大多集中于存量房地产，而对增量房地产的税收优惠政策相对比较少。 　　三、建立和完善房地产税制的设想 　　（一）用相应的税收代替地方政府对房地产业具有税收性质的收费 　　将那些性质与税收类似的并适合征税的项目改为税收，将那些经营性收费从政府收费中予以剥离，费改税后，应将各地小财政纳入大财政，把准税收性质收费项目分别并入中央税和地方税，使我国的房地产税收规模基本上与房地产业的发展水平相适应。 　　（二）按房地产取得、保有、经营（收益）三个环节重新设置税种，建立一套统一，规范、合理的新型房地产税收体系 　　1．在房地产取得环节，改革现行契税和印花税。 　　（1）将现行契税和房地产印花税（买方）合并，开征房地产取得税，课税对象包括单位和个人，但目前尚未开征遗产与赠与税，因此，建议在房地产取得税下分设购买取得、受赠取得、继承取得三个科目，为促进消化空置商品房，对购买取得采用较低比例税率，受赠取得、继承取得则采用超额累进税率计征。 　　（2）改革现行的耕地占用税，开征农地占用税，在房地产开发投资活动中，如果取得的建设用地是农地，从保护有限农地资源的角度出发，有必要开征农地占用税。 　　2．在房地产保有环节，将现行房产税，城市房地产税、城镇土地使用税合并，统一征收房地产税，并适时开征空地税。 　　（1）开征统一的房地产税，并实行从价课征。简化现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税，在房地产保有环节征收统一的房地产税，并扩大其征税范围，原则上应对我国境内拥有房地产的单位和个人都不得征税。同时，要改革现有的从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，一律改为从价计征。对于房地产转让环节征收的所得税，包括企业所得税和个人所得税，税率要根据所转让房地产持有时问的长短有所区分，时间越长税率越低，以抑制短期的房地产投机行为，引导房地产健康发展。 　　（2）将现行的&土地闲置费&改为&空地税&，即对闲置1年以上的土地课征空地税。目前，国家对闲置1年以上的土地征收土地闲置费，这已经从实践上法律上奠定了开征空地税的必要条件。 　　3．在房地产经营（收益）环节，可考虑保留原有的营业税，并适当降低税负，同时考虑设置统一的所得税，适时取消土地增值税。 　　（1）保留原有的营业税。营业税税率采用比现在更低的比例税率。 　　（2）合并内外两套房地产税制。如外资企业的土地使用费与内资企业的土地使用税、外资企业的城市房地产税与内资企业的房产税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税与内资企业的企业所得税，都应尽快统一，并统一实行国民待遇原则，营造公平竞争的良好环境，以适应我国加入WTO后的新情况。 　　（3）设置统一的房地产个人所得税。即对个人（含外籍人员）从房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税，采用比例税率，税负从轻。 　　（4）暂停征收土地增值税。随着中国房地产业盼快速发展、房地产市场的规范化，行业利润己逐步趋于平均化，土地增值税事实上己名存实亡。而且，目前中国国有企业产权重组情况越来越普遍，土地增值税对很多过去以低价取得士地使用权的国企产权转让形成了现实的障碍。至于取消土地增值税后产生的收入流失，可借鉴国际经验，把土地增值所得并入一般所得计征所得税。应考虑暂停征收土地增值税，其所得已不能通过所得税进行调控。通过上述改革调整后，将建立起以房地产为主，所得税、营业税为辅的新型房地产税收体系。 　　四、进一步完善有关房地产税收的配套制度和政策 　　（一）强化房地产产权登记制度。首先要清查土地，建立土地位置、权属及面积台帐；其次，改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。 　　（二）完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。 　　（三）赋予地方政府必要的地方税税权。对地方税种中的一些中等份量的税种如城建税和城镇土地使用税可以在税额上确定一个幅度，由地方政府根据其自身需要和实际承受能力选择确定；对方税种的上些零星小税种其立法开征权应完全交给地方政府。 　　（四）理顺城市土地和房屋管理体制，尽快实行&房地合一&的新体制，建立一下&精简、高效、统一、权威&的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的外部环境。 　　（五）采取有力征管措施，堵塞税收漏洞，实现公平税负。关键是落实三部委规定的房地产税收&一体化&管理规定，逐步建立房地产税源信息数据库。 　　（六）进一步完善现行的房地产税收优惠政策，以增强其辐射力。对国家鼓励发展的经济适用房、廉租住房、危旧住房改造等应出台相关税收优惠政策；赋予西部工区一定的税收优惠政策；适时取消内外有别的各种房地产业税收优惠政策。 　　参考文献： 　　1． 岳树民《中国税制优化的理论分析》，中国人民大学出版社2003年版。 　　2． 《天津师范大学学报》2003年第5期王明坤文《中国现行房地产税制改革探讨》 　　3． 李玉庆等:《房地产税收征管的调查与建议》，《税务研究》2005年第3期。 　　4． 北京市地方税务局课题组：《房地产税改革的国际借鉴及建议》，《税务研究》2005年第1期。 　　5． 《经济前沿》2003年第1期井明文《改革房地税制体系推动房地产业发展》 　　6． 刘震等《中国房地产市场》湖北人民出版社1999年版
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