购房者贷款须知:公积金与商贷组合还款最优惠
贷款买房已成为大多数上海民众购房的一种普遍方式。就目前而言，贷款买房有三种方式：公积金贷款、纯商业贷款及组合贷款。但是，不管采用哪种方式贷款，均需按购房者自身经济状况情况来定夺。就上海搜房网数据监控中心统计，去年上海楼市成交均价27165元/平，这对普通上海民众来说购房无疑是一笔大开支。因而，贷款买房逐渐普遍化，根据上海市住房公积金管理中心文件显示公积金买房准则已调整如下：一、对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭，购买首套自住住房，执行首套房贷款政策。二、对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。三、从日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款为4.25%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率为3.75%。四、每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元（每人最高贷款限额为30万元），有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元（每人最高贷款限额为40万元）。此外，去年年底央行下调商业贷款利率，5年以上期限商业贷款利率下调至6.15%；将1-5年（含5年）期商业贷款利率下调至6%。沪上银行房贷利率均无折扣 组合还款方式最优惠综上，以300万的总房价（家庭符合本市购房标准且公积金可贷款最高额度80万）为例，在各大银行房贷利率均无优惠的情况下，分别按三种还款渠道计算，组合还款最省。 渠道一纯公积金贷款最高贷款80万，剩下的需要全部付完220万，五年以上公积金贷款利率为4.25%，每月贷款利率为，按照30年等额本息还款计算：A=800000×{6.15%/12(1+6.15%/12) ^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}月还款金额：3 935.52元渠道二纯商业贷款首付3成90万，剩余210万纯商业贷款，五年以上贷款基准利率为6.15%，按照30年等额本息还款计算：A=2100000×{6.15%/12(1+6.15%/12) ^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}月还款金额：12 793.79元总利息金额：元渠道三公积金与商贷组合贷款首付3成90万元，（有补充住房公积金的家庭）公积金80万元，五年以上公积金贷款利率为4.25%，按照30年等额本息还款计算：A=800000×{6.15%/12(1+6.15%/12) ^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}月还款金额：3 935.52元剩下的130万从银行贷款，五年以上贷款基准利率为6.15%，按照30年等额本息还款计算：A=1300000×{6.15%/12(1+6.15%/12) ^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}月还款金额：7 919.97元以上可知，月还款总金额为11855.49元总利息金额：元那么显然，若各大银行房贷利率均无优惠，则组合还款方式要较纯商业贷款方式更省，每月还款额减少938.3元。总利息金额减少337788元。沪上各银行房贷利率88折优惠 组合还款渠道依然最优惠据上海搜房网1月5日调查沪上27家大型银行发现，汇丰银行纯商贷100万以上可享受88这优惠;招商银行可执行公积金与商贷组合还款，且贷款金额在100-300万可执行95折。那么，依然以300万的总房价为例，以两种还款渠道计算，组合还款渠道依然最优惠。渠道一纯商贷首付3成90万，剩余210万纯商业贷款，按汇丰银行88这优惠计算，且五年以上贷款基准利率为6.15%，按照30年等额本息还款计算：A=.15%/12*0.88*(1+6.15%/12*0.88)^360/((1+6.15%/12*0.88)^360-1))月还款金额：11 807.88元渠道二组合还款首付3成90万元，（有补充住房公积金的家庭）公积金80万元，五年以上公积金贷款利率为4.25%，按照30年等额本息还款计算：A=800000×{6.15%/12(1+6.15%/12) ^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}月还款金额：3 935.52元剩下的130万从银行贷款，按招商银行95折优惠计算，五年以上贷款基准利率为6.15%，按照30年等额本息还款计算：A=.15%/12*0.95*(1+6.15%/12*0.95)^360/((1+6.15%/12*0.95)^360-1))月还款金额：7 663.01元因此，每月还款总金额为11598.53元综上可知，组合还款渠道较纯商业贷款每月还款金额减少209.35元。可见，即使沪上银行均无优惠的情况下和就目前沪上各大银行提供的房贷优惠来看，公积金与商贷组合的贷款方式均属最优渠道。
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公积金额度不够 用组合贷款买房有哪些条件?
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
，也许是最理想的一种方式了。当贷到较高额度以后，剩下的房款走。但是，想要申请组合贷款买房，需要同时满足商贷和公积金贷款这两者的要求。 一、能申请吗？ 1、借款人要申请公积金贷款买房，需要符合三大条件： 住房公积金开户一年以上，并连续缴存6个月； 仍在“缴存状态”； 没有未清洁的公积金贷款或贴息贷款。 除此之外，还有两种情况也可以申请公积金贷款：离退休职工或者翻修房屋。 2、所购房屋必须是的住宅。 二、能申请商业贷款买房吗？ 申请商业贷款，要看各银行的具体要求，一般情况下，银行会在借款人、房屋、卖房人这三方面做出限制。 1、借款人 有合法有效的身份证明； 稳定的就业和收入； 可以覆盖两倍的； 部分银行不接受未成年人贷款买房。 除了合法身份和信用良好，最重要的是： 年龄在18-65岁；稳定的收入证明；或者。 2、卖房人 卖房人离婚的，需要在离婚协议中或法院判决中明确房产的归属。 未涉及房产归属的，需要前配偶到场。 卖房人为未成年人的，部分银行不受理。 3、所购房屋 对所购房屋的地址有限制，部分银行不受理远郊区县的房屋； 房本有抵押，部分银行不受理。 三、组合贷款买房需要注意什么？ 组合贷款买房时，一定要注意自身条件和所购房屋既要符合商贷银行的要求，也要符合公积金贷款的要求，选择两者的交叉部分才可以。 1、房屋性质 商贷也受理的房屋类型较多；公积金贷款只受理70年产权的住宅。 2、 商贷对房屋面积有要求，一般银行不受理小于30㎡的住宅（且房屋面积会影响商贷的首付款比例）；公积金贷款无要求。 3、房屋有无抵押 商贷银行一般情况下可受理有抵押的房屋，只要前解抵押就可以；公积金贷款需要在评估前解抵押。 4、贷款年限 商贷的贷款年限与房龄和贷款人年限有关：各银行具体要求不同。 的计算与房龄、借款人年龄、房屋等有关。借款人申请组合贷款的时候，需保证商贷和组合贷的年限保持一致。 5、卖家拿尾款时间 相对于选择纯商贷和纯公积金贷款的购房者来说，组合贷款卖家拿到尾款的时间较长。 一般情况下，卖家处于换房过程中，或有其他急用钱的事情，不会同意买家走组合。
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组合贷款额度
组合贷款额度
组合贷款的总贷款额占所购房产总价的比例不得超过商业银行个人住房贷款最高比例。其中，住房公积金贷款金额不超过住房公积金个人住房贷款的最高限额。
组合贷款额度
组合贷款的总贷款额占所购房产总价的比例不得超过商业银行个人住房贷款最高比例。也就是说，组合贷款额度不高于实际购房总费用或房地产评估机构评估价值（以两者较低额为准）的80%。其中，住房公积金贷款金额不超过住房公积金个人住房贷款的最高限额。
组合贷款额度计算
第一步：计算公积金贷款额度
公积金贷款利率要比商业贷款利率低，所以购房者都希望能贷到更高额度的公积金贷款。
目前，各地公积金对于贷款额度的计算方法并不统一。以北京为例，首先计算本人及共同申请人的月收入：月收入=个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例；然后计算最高可贷款额度：家庭月收入扣除基本生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。
需要明确的是，计算出来的贷款额度若超过公积金管理中心规定的最高限额，则以最高限额为准。目前，北京购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度为120万元；购买第二套自住住房的，贷款最高额度为80万元。
附表：2016年各地公积金贷款最高额度
第二步：计算商业贷款额度
对于商业贷款部分，各地的标准比较统一 ，即商业贷款额度=实际购房总费用或房产评估价值×贷款比例-公积金贷款额度。
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