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房地产企业所得税汇算清缴例解 0:0:0　用友Tplus小编
房地产企业所得税汇算清缴例解 房地产企业所得税汇算清缴例解
　每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的汇算清缴又开始了！较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。为了方便人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。 　　相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[号）、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号）、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[号）、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[号，以下简称国税函[号）等。 　　在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。 　　1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。国税函[号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 　　2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。 　　3.筹办期业务招待费等费用税前扣除问题。《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（2012年国家税务总局第15号公告）明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。 　　4.企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 　　5.企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 　　6.企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 　　例解 　　某房地产开发企业月有关资料如下：（1）征用开发用地10 000平方米，支付土地价款2 000万元，缴纳契税100万元，发生其他征用土地费用50万元。（2）在该土地上开发一楼盘，发生前期工程费300万元，基础设施建造费500万元，建筑安装工程费8 000万元，开发间接费用150万元，至年底未完工。（3）9月取得预售许可证，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同预售面积20 000平方米、均价为每平方米8 000元，开发企业会计处理为：借记&银行存款&16 000万元，贷记&预收账款&16 000万元。（4）发生管理费用800万元（其中：一次性列支的开办费470万元，业务招待费100万元）；销售费用300万元（其中广告费100万元）；财务费用370万元（其中列支因开发该楼盘向银行借款的利息支出350万元）。（5）通过教育部门向&希望工程&的捐赠支出110万元。（6）账面利润为-1 580万元。 　　要求： 　　（1）计算该开发企业2012年发生的开发成本； 　　（2）计算该开发企业2012年纳税调整增加额； 　　（3）计算该开发企业2012年纳税调整减少额； 　　（4）计算该开发企业2012年度的纳税调整后所得或应纳税所得额。 　　案例分析： 　　（1）土地征用费及拆迁补偿费=2 000+100+50=2 150（万元），前期工程费=300万元，基础设施建设费=500万元，建筑安装工程费=8 000万元，公共配套设施费=0，开发间接费=150+350（借款费用）=500（万元）。 　　2012年发生的开发成本合计=2 150+300+500+8 000+500=11 450（万元）。 　　（2）该开发企业2012年纳税调整增加额计算如下：①预计利润调增=20 000&8 000&10 000&10%=1 600（万元）；②业务招待费限额=20 000&8 000&5&=80&100&60%=60（万元），准予扣除60万元，业务招待费调增=100-60=40（万元）；③广告费，不超过当年销售（营业）收入15%，无需纳税调整。④财务费用中应予资本化部分调增350万元。⑤根据《企业所得》第九条、《企业所得税法实施条例》第五十三条规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除，该开发企业通过教育部门向&希望工程&的捐赠支出110万元不得扣除。综上，纳税调整增加额合计=1 600+40+350+110=2 100（万元）。 　　（3）依据国税发[2009]31号第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、金及附加、土地准予当期按规定扣除。该开发企业预缴的营业税金及附加、土地增值税共1 224万元准予扣除，应作纳税调整减少额。 　　（4）应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额=-1 580+2 100-1 224=-704（万元），即为《企业所得税年度纳税申报表》第23行&纳税调整后所得&704万元，即税法确认的亏损。该开发企业2012年度的亏损704万元，依据《企业所得税法》第十八条规定，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。
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“售后租回”的会计与税务处理 “售后租回”的会计与税务处理
　　售后租回交易是指卖主将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主租回，是一种特殊形式的租赁业务，习惯上称之为“回租”。通过“回租”交易，资产的原有者在保留对资产的所有权的前提下，将固定资本转化为货币资本，以迅速筹备资金，作再投资之用。售后租回业务在会计实务中普遍存在，该项业务从形式上看涉及先“售”后“租”两笔业务，但由于售后租回交易中资产的售价和租金是相互关联的，且作一并计算，因此，资产的出售和租回实质上是同一项交易，其具体会计处理及税务处理也有其特点，现就此作简要介绍。
房地产企业营销设施如何处理？ 房地产企业营销设施如何处理？
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调整出入库单单号不能修改调整出入库单单号不能修改
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通2005plus1发货单单价带不出来通2005plus1发货单单价带不出来
通2005plus1-发货单单价带不出来自动编号:4090产品版本:通2005plus1产品模块:购销存所属行业: 通用适用产品:通2005关 键 字:单价、单据列问题名称:发货单单价带不出来问题现象:1、在录入发货单时有时单价带不出来，具体操作是&&&价格为存货价格，如果直接录入存货可以带出单价，但先入客户再录带不出单价&&&2、单据打印列用户建议能自动选择，因发货单对某些客户可能不打印单价，如果通单据设计来调的话大麻烦原因分析:第一个问题：请在客户档案上'信用'选项上,选择相应的价格选项.例 可选:批发价、一级批发价等&&&&&&第二个问题：如果只是不想打印单价，可以在打印之前，调整单价的列宽。如果单据太多，可以先做单，后打印，这样不用一张一张的调整。&&&解决方案:第一个问题：请在客户档案上'信用'选项上,选择相应的价格选项.例 可选:批发价、一级批发价等&&&&&&第二个问题：如果只是不想打印单价，可以在打印之前，调整单价的列宽。如果单据太多，可以先做单，后打印，这样不用一张一张的调整。&&&温馨提示：如果您的问题还没有解决，欢迎进入。
两项存货合并成一项？两项存货合并成一项？
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联想打印机打印空表如何处理联想打印机打印空表如何处理
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用友U8.52红字销售发票不能录入仓库U8.52红字销售发票不能录入仓库
U8.52-红字销售发票不能录入仓库自动编号:10728产品版本:U8.52产品模块:销售管理所属行业: 通用适用产品:U852----销售管理关 键 字:日常操作问题名称:红字销售发票不能录入仓库问题现象:客户是为了处理回扣问题而填制红字发票，数量为零，为了统计但仓库必须要录入。原因分析:同解决方案解决方案:填红字发票时退补标志选择为“退补”，属于退补的业务，各销售账表只统计其金额，不统计数量。温馨提示：如果您的问题还没有解决，欢迎进入。
用友U8.52总帐对帐不平-U8.52总帐对帐不平
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股权转让合同是否要缴纳印花税 股权转让合同是否要缴纳印花税
股权转让合同应按照产权转移书据税目缴纳印花税，计税依据为合同所载金额，税率为万分之五，纳税人为书立合同的各方当事人分别纳税。
核算模块反结账 核算模块反结账
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U8.52检测不到加密盒U8.52检测不到加密盒
U8.52-检测不到加密盒自动编号:17597产品版本:U8.52产品模块:总账所属行业: 通用适用产品:通用关 键 字:加密盒问题名称:检测不到加密盒问题现象:客户原来机器主板坏了，更换另外一块主板后，检测不到加密盒原因分析:这块主板是从其他机器上拆下来解决方案:把加密盒放在其他机器后检测，一切正常，后来发现更换后的主板，打印端口没有开放，在CMOS中打开端口即可温馨提示：如果您的问题还没有解决，欢迎进入。
U8.52采购入库单权限设置U8.52采购入库单权限设置
U8.52-采购入库单权限设置自动编号:12566产品版本:U8.52产品模块:采购管理所属行业: 通用适用产品:U852----企业门户关 键 字:采购入库单权限设置问题名称:采购入库单权限设置问题现象:在企业门户设置采购入库单字段级权限，我隐藏了单价、金额，在库存系统和存货系统有效，可是在采购管理的采购入库单的单价、金额不能隐藏。原因分析:同解决方案解决方案:目前采购销售等模块暂未控制字段级权限，以后版本综合考虑。温馨提示：如果您的问题还没有解决，欢迎进入。
还原 还原 通知识库问题号:1878适用产品:用友通软件版本:用友通标准版10.1软件模块:总账问题名称:还原问题现象:录完10月份凭证，进行了总帐查询没问题，但发现9月份凭证有点问题，对9月份期帐务进行了反结帐反记账反审核后进行了更改，后进行了重新审核，记帐并重新结帐，完毕后进行10月份总帐查询，发现没有数据，上面只显示只有月日空白表格，其他数据都不显示了（包括10月份以前总帐数据）这是怎么回事呢？问题原因:-关键字:解决方案:进入总帐查询界面，点还原按纽就可以了行业:补丁编号:解决状态:录入日期: 15:23:45最后更新时间:
过路过桥费等费用可否税前扣除 过路过桥费等费用可否税前扣除
　　【问题】　　企业者将自己车辆无偿提供给企业使用，发生的汽油费、过路过桥费等费用可否税前扣除？　　【解答】　　《中华人民共和国》第八条规定&企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应所得额时扣除。&据此，企业可在计算应纳税所得额时扣除的成本、费用、税金、损失和其他支出应当是企业本身发生的，而非企业投资者发生的，因此&私车公用&发生的诸如汽油费、过路过桥费等费用不得在计算应纳税所得额时扣除。
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生成凭证时怎么什么都没有，也不提示麻烦给看一下 您好，您是在哪个界面操作？业务单据生凭证吗？@畅捷服务卢金凤:老师，所有的用户都不能生成凭证，不是只有我这个账号，我到其他电脑上登录也不能生成凭证@NIKE0880:关于不能生成凭证，具体现象麻烦详细描述下。
生成凭证时，怎么是这样？有些是空白，有些能正确显示 生成凭证前，到总账-科目设置，设置好对应科目，生成凭证时才能带出科目@网Bfa:设置好了，同样是入库单，有些是这样，有些是正常的@梁先生:你是设置统一科目，还是设置不同存货分类不同科目。如果设置不同分类不同科目，要每个分类都设置科目无法带出还是和科目设置有关，请仔细检查科目设置，例如为采购入库单制单，要看下科目设置中的存货科目设置和存货对方科目设置，看下这两个设置里的扩展设置，存货对方科目选择按单据类型，里面的业务类型和存货分类都选择为空看下。存货科目中，如果要按照存货分类设置不同的科目，就需要选择各个分类去设置科目@服务社区苏娜:都是入库单，怎么走的科目会不一样呢，谢谢
“是否有客户信用控制”功能 “是否有客户信用控制”功能 通知识库问题号:36713适用产品:T6系列软件版本:T6-企业管理软件V6.1软件模块:销售管理问题名称:“是否有客户信用控制”功能问题现象:销售选项中的“是否有客户信用控制”功能是什么？问题原因:见问题答案关键字:销售选项中“是否有客户信用控制”功能有何作用解决方案:&P&1.不选择，在进行销售单据操作时，系统不进行客户信用的检查。&/P& &P&2.选择，且选择[只控制信用额度]或[信用额度+信用期间]，同时客户档案[是否控制信用额度]为是，对客户进行信用额度控制，否则不控制。&/P& &P&3.选择，且选择[只控制信用期间]或[信用额度+信用期间]，同时客户档案[是否控制信用期限]为是，对客户进行信用期限控制，否则不控制。&/P&行业:通用补丁编号:解决状态:最终解决方案录入日期: 15:23:45最后更新时间:
财务通U8.21固定资产请进行补… 财务通U8.21固定资产请进行补…
通知识库问题号:448适用产品:财务通软件版本:财务通标准版2005软件模块:总账问题名称:财务通U8.21固定资产请进行补…问题现象:财务通U8.21固定资产请进行补充 平均年限法（一），开始使用日期为,使用年限8年，已计提月份95个月，原值10000，月折旧额计算出错。附（图片） 经过反复测试：只要已计提月份为95和手工改为95个月，就出错。年限8年？问题原因:-关键字:解决方案:以上情况的资产可使用96个月，如果已计提月份为95，说明当前未结账月份是资产可计提月的最后一个月。如果在选项中选中了 最后一个月补足折旧，则折旧额就变了，结账后再查卡片的已计提月份才会加1变为96。系统的算法是如此设计的，并非错误。行业:补丁编号:解决状态:录入日期: 15:23:45最后更新时间:
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房地产开发企业在企业所得税汇算清缴时，房地产企业当年预售收入是否可以作为计算招待费、广告费的扣除依据？
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【来&&&&&&源】广西国家税务局
【引用文档】
【正&&&&&&文】
　　 问：房地产开发企业在企业所得税汇算清缴时，房地产企业当年预售收入是否可以作为计算招待费、广告费的扣除依据？ 　　 答：根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。 　　第四十四条规定，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 　　以及《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应确认为企业销售收入的实现。 　　因此，房地产企业当年预售收入是可以作为招待费、广告费的依据。
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