小产权房能买吗？
想要买套房，通常需要一代人或者两代人的毕生积蓄。仅靠年轻人自己工作几年，不说不可能，是真的非常困难。所以在越来越贵的房价面前，很多人将买房目光转向了“小产权房”。
一、什么是小产权房?
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
二、小产权房的类型?
在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
三、小产权房产生的原因?
城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。
擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。
四、买小产权房有什么风险?
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
2. 房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
3. 政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
4. 监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
所在在买房时，购房者要核实清楚所购房屋的产权性质，以避免买到小产权房陷入纠纷。
来源 |杭州链家网、《中华人民共和国土地管理法》
责任编辑：
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今日搜狐热点TA的帖子：
发表于 13:46:16
查看: 45219
赶上拆迁，没地方住，就寻思着买套小产权房过渡一下，前些时好像听到新闻里有说，以后的小产权房都会合法化。几个邻居也都已经买了小产权的房子，大概一平米一千五，三室两厅的也就四十来万。他们都买了，我也在犹豫，不知道是该买还是不该买。看了好多新闻不是都说拆迁的小产权房也包赔了钱。所以发了这个贴子，想问问大家的意见。
1500&&你准备买到哪？&&确切的说 哪里的房子
／陌、生人 发表于
1500&&你准备买到哪？&&确切的说 哪里的房子
小产权房，我说的是小产权房能不能买，我不是在说房子的价格，
可以买，但是，但是。
你告诉我地址，只要不太远的话我去买
伟大的大伟 发表于
你告诉我地址，只要不太远的话我去买
这以说是可以买了，是三千多一平米
小学五年级
最好不要买，以后还分房子了，又不是没房子，
买产权？你以后就等着哭吧，
我的几个朋友都是郑州城中村的，
人家给我说小产权卖给外面的人那就是坑人的，
几年以后房主说收回你一点脾气都没有，当初买房多少钱人家还还你多少。
不是人家大队的户口你买这房就是暂住。
以后的小产权会合法化，但注意现在也不违法好吧，只是没有完善交易权限。
等完善了，合法生效期是颁布当日还是前一年算起，这个得考虑在内。
日香港将实施特别行政区法案，但以前的一些事情拖尾的处理还是会偏重参考英国法律。
小产权里还涉及很多问题，比如利用小产权非法融资集资，比如村官腐败关联，水深着呢，
一平米一两千，这是小便宜还是大馅饼呢。将来房一收回处理那都是钱，争着夺。
你的钱说好听的折旧还给你，说不好听的，出现贪污坏账，你慢慢要去吧，房子你是不能住了。
15:52:15 进行了修改
大侠一 发表于
这以说是可以买了，是三千多一平米
三千多，那不便宜了，关键是小产权得全款，你有这个钱也可以去交个首付
当然，高风险也意味着高收益
现在买小产权要注意几点：
1、必须是现房
2、已经有人居住
3、最好是大社区
4、有本地村民入住的更好
2条以上不符合者不建议购买
諾亜 发表于
买产权？你以后就等着哭吧，
我的几个朋友都是郑州城中村的，
人家给我说小产权卖给外面的人那就是坑人的， ...
你是说他们最后还会退还全款？
大侠一 发表于
你是说他们最后还会退还全款？
我是我们这儿改造，没地方住，现在出去租也不便宜，而且买商品房的话，钱多了没有，钱少了又买的太小，不够住，就想着先买一套小产权房，等以后我们这儿的房盖好后，再回迁，迁回来以后，再把那套小产权房给卖了。但是就害怕这中间出什么差错，三五年说长不长，说短也不短。
逗号 发表于
最好不要买，以后还分房子了，又不是没房子，
是有房子，陈寨庙李都拆迁了，你说让去哪租房，再说租金可也不便宜。现在买了，以后再卖掉了不也行嘛。
大侠一 发表于
是有房子，陈寨庙李都拆迁了，你说让去哪租房，再说租金可也不便宜。现在买了，以后再卖掉了不也行嘛。 ...
最后退全款是理想化状态，但基本不实际，并且这个全款也是扣除房屋租赁费用之后的所谓全款。
諾亜 发表于
最后退全款是理想化状态，但基本不实际，并且这个全款也是扣除房屋租赁费用之后的所谓全款。 ...
諾亜 发表于
最后退全款是理想化状态，但基本不实际，并且这个全款也是扣除房屋租赁费用之后的所谓全款。 ...
说的这么详细，莫非你有亲身经历？？？？
小产权如果变大产权还要再一平方掏出几千块钱。
如果中间不出什么问题的话，可以买。。
当然，没有谁能预料到会出什么事。。所以最好还是不要买了
做事要自己为自己负责。。不要想着到时候国 J给解决。。
人家合法的房子都被Z F强 C了。。谁管谁啊、、
肯定要买的。你是住的，花上10W买个小一点的，压力小、生活质量却提高不少，何乐而不为呢？
前两年可以买，现在别买
小学二年级
大侠一 发表于
你是说他们最后还会退还全款？
退还你全款又能怎么样& &到时候房价涨的你更买不起&&还不如现在买商品房呢
Copyright & 1998 - 2017 Tencent Inc.买小产权房 后遗症一大堆
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布沙公路旁某小产权房销售率较高，业主忙着装修。清湖湾花园位于龙华新区龙华办事处清湖社区大和路，6栋建筑的产权性质均为村委统建楼，俗称“小产权房”。百世珑庭的业主们还透露，除了物业费、停车费收取标准混乱，小区的15部电梯也是三天两头出故障。
　　布沙公路旁某小产权房销售率较高，业主忙着装修。（资料图片）深圳商报记者 姜志强 摄
　　深圳商报记者 秦兴梅
　　近日，我市部分小区的业主向深圳商报反映，他们所购买的小产权房（统建楼）不同程度存在霸王条款、管理混乱等诸多烦心问题。
　　“终身管家”没有物业管理资质
　　“小产权房问题一箩筐，慎重购买！”清湖湾花园的多名业主在经历与物业管理处的“斗争”仍无进展后，向深圳商报反映了他们的烦恼。
　　清湖湾花园位于龙华新区龙华办事处清湖社区大和路，6栋建筑的产权性质均为村委统建楼，俗称“小产权房”。由于周边配套成熟，加上价格只有同地区商品房的1/3，受到不少置业群体的青睐，目前入住率超过半数。
　　不过，验证了“一分钱一分货”，业主们买房后首先面对的是交楼时间延迟了4个多月且没有任何赔偿。随后，物业管理处要求每名业主必须签约承诺聘请他们为小区“终身管家”，否则不予入伙。而在物业公司提供的格式合同中，《深圳经济特区物业管理条例》及《深圳市物业管理服务收费管理规定》等法规皆成一纸空文，管理处自行设定：物业费逐年递增5%、电费按1元/度收取、水费按6元/吨收取……
　　业主张先生告诉记者，他们忍气吞声地入住了，问题却越来越多。比如，水表电表转得飞快，一家三口每月用电量超过400度。业主们将电表送到深圳市计量质量检测研究院检测，检定为“二级不合格产品，也未经供电部门调修”，一旦使用容易产生较大误差。业主们按1元/度交纳的电费、6元/吨交纳的水费也被吃了“差价”，管理处仅以电0.717元/度、水4.35元/吨的价格向主管部门交费。而他们的“终身管家”既没有物业管理资质，也没有小区停车场经营许可证。与此同时，牵头维权的部分小区业主还受到私停水电、不明身份人士的恐吓。
　　业主反对架空层加建被泼漆
　　与清湖湾花园一样，光明新区公明的业主近一年来也非常苦恼，小区的电梯频频上演停顿、滑坠等“惊魂”事件，原本用来活动的二楼架空层也被人改成了住宅公开销售……
　　百世珑庭位于光明新区公明办事处上村长春北路与公明河交会处，同样属于村委“统建楼”，于2013年1月入伙。业主们告诉记者，买楼时，销售员和现场的展示沙盘都表明二楼架空层是花园，给业主活动和健身娱乐用的。但入伙后，开发商深圳市弘邦投资有限公司却声称二楼架空层是他们所有，将其改造成房屋出售。
　　记者看到，二楼架空层新搭建好的房屋，不论是户型、外观都与3楼及以上并无二致。若非老业主揭露，根本看不出是加建。为了维权，业主们在这些房屋内墙上写下了大大的“违建”字样，警示置业者购房风险。但牵头的10多户业主在今年10月底陆续被人在门上泼了红色油漆，停车地库里的车也被扎破了轮胎，只能向派出所报警求助。
　　百世珑庭的业主们还透露，除了物业费、停车费收取标准混乱，小区的15部电梯也是三天两头出故障。比如：有电梯有次从2楼上行至14楼时，突然停顿后滑坠到12楼；还有的电梯运行到18楼后轿门无法正常打开，业主们靠两手掰开门才逃出。
　　小产权房维权难
　　小产权房价格诱人，但是“出身”不明，购房人对两者的权衡实际上就是对小产权未来“转正”前景的一种赌博。记者在调查中了解到，在国土资源部、住建部等有关部门发布的提示中，小产权房被警示存在法律风险、政策风险和监管缺位。
　　以清湖湾花园为例，据龙华办事处物业管理办介绍，该项目由上级部门发文确定属于“违建”，除了因适龄儿童上学需开具租赁合同的特殊情况外，其他证照的办理一律“封杀”，因此不仅正规物业公司不敢接手，其停车场也得不到经营许可。政府既不能赶走这些无证“管家”，留下烂摊子，也缺乏有效的监管手段。业主往往投诉无门，协商后权益也很难保障，损失自担。
　　据了解，小产权房有其特殊法律属性。如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错、合同无效，即使开发商或物业公司违约，购买人的权利也得不到法律的认可和保护。同时，小产权房的开发商常常缺乏资质，也没有得到政府机构监管，房屋质量和房屋售后保修难以保证，因此在入伙后如果发生房屋质量问题、公共设施维护和物业管理问题，其救济途径非常有限。
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编辑： 刘晓宇
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