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下载：5积分导读：提高出让土地资金用于城市基础设施建设比例，其中高新技术产品产值578.78亿元，待估宗地位于佛山市禅城区城南高新技术产业开发园内，土地肥沃，待估宗地位于城南高新技术产业开发园内，待估宗地所在区内支柱产业和产业发展重点为电子信息、光机电一体化技术、生物技术、新，待估宗地所在区域附近有“佛山分析仪器厂”、“高浦电子公司”、“佛山特种医用导管公，待估宗地土地使用权面积为6,876M2，剩余土地使用年
代管的南海市、顺德市、三水市、高明市，形成“一市辖五区”（即辖禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区五区）的管理体制。未来几年，佛山市将以提高城市综合竞争力为核心，以结构调整、资源整合为主要任务，以体制创新、科技创新、扩大开放为动力，以提高人民生活水平为目的，围绕建设广东省第三大城市这个目标，建设产业强市、文化名城和现代化大城市。
A、推进区域中心城市建设
佛山新城区位于中心组团的东南部，规划范围为佛山大道以东、同济路以南、华阳路以西和三乐路以北区域，总规划面积达43.3平方公里。在强化佛山市区区域中心地位和作用的同时，抓好各市区域中心城市建设。根据省发展壮大珠江三角洲城市群的要求，各地在修编本地区城市总体规划的同时，明确定位，优化功能，提高品位，增强区域中心城市的凝聚和辐射力。注意与周边城市规划相衔接，尽量避免重复建设，造成资源浪费。
B、加快小城镇发展
把发展小城镇作为推进佛山市城市化的重要战略措施。按照区域协调发展要求，根据小城镇发展实际，在全市范围内选择10个左右具有区位优势、产业优势、规模优势的中心城镇，优先发展。小城镇发展要统一规划，合理布局，功能分区，处理好城镇发展与产业发展、经济布局、资源和环境保护以及整个区域经济发展的关系，积极组织和引导乡镇企业向小城镇和工业小区聚集。根据经济发展需要，对有条件的行政镇进行合理调整和重组。
C、建立城镇建设投融资新机制
加大政府对城市建设的投入，按规定收取的各项城建税费全部用于城镇建设和管理，提高出让土地资金用于城市基础设施建设比例。鼓励和引导外资和民间资金投资城市基础设施、教育和各种民政社会福利事业。市政公用设施部分实行有偿使用。
D、完善基础设施建设
“十五”时期佛山市的基础设施建设重点是完善和提高公路网、气网和快速轨道交通的建设，初步实现基础设施现代化。
（5）城市社会经济发展状况
2003年全市国内生产总值1381.39亿元，比上年增长16.1%；工业总产值2823.34亿元，增长19.2%，其中高新技术产品产值578.78亿元，占工业总产值20.5%；农业总产值141.24亿元，增长3.8%；全市社会消费品零售总额452.58亿元。佛山市工业基础比较雄厚，农业基础好、交通便利、商业繁荣、城市基础设施比较完善；工业以纺织、电子、塑料、陶瓷、电器等为骨干，机械、化工、食品、饮食、医药、印刷、工艺美术等也具有相当生产能力和规模。
2、区域因素
（1）区域概况
待估宗地位于佛山市禅城区城南高新技术产业开发园内，禅城区位于佛山市中心，面积153.69平方公里，人口80.08万人。下辖一个镇：南庄镇，十二个街道办事处：张槎街道办事处、澜石街道办事处、环市街道办事处、石湾街道办事处、祖庙街道办事处、城门头街道办事处、普君街道办事处、升平街道办事处、同济街道办事处、永安街道办事处、城南街道办事处和江湾街道办事处。禅城区有着优越的地理环境和自然条件，地处珠江三角洲腹地，境内河流纵横，地势平坦，土地肥沃，气候温和，特产丰富，经济文化一向较为发达。
（2）交通条件
禅城区东距南方大都市广州仅16公里，东南距香港96公里，南距澳门135公里，广珠（海）、广湛（江）公路和广茂铁路横贯境内，距佛山机场仅6公里，是个适合发展经济的好地方。
公路：公路四通八达，公路密度89公里/百平方公里。
铁路：广茂铁路横贯东西与全国铁路联网，佛山火车站至香港九龙直通车是继广州之后第二个通香港的铁路口岸。
水路运输：河道纵横，水运便捷，拥有2个港口码头，往上游可达三水、肇庆、广西梧州等地，往下直
通香港、澳门。
航空：佛山机场已开通国内20多个大中城市的航班，距广州白云机场仅20公里。
（3）基础设施条件
区域内分地下和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压城市水层，地表水源来自市区周围的河流，市区供水水源来自石湾水厂和沙口水厂，日供水量最高达72万立方米，综合生活用水指标38万立方米/日，工业用水日消耗量26万立方米，城市给水网络以环状为主，辅以支网，供水管径0.8-1.6米，用水保证率98%。
排水设施主要靠排水管网和明沟排水两种，区域内有污水处理厂一座，污水处理能力达10万立方/日，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，排水顺畅。
区域内电源来自110千伏及以上变电网和沙口电厂，供电量100亿千瓦时以上，电网分为高压网和中压网，有供电保证。
区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，辅以架空线路，市话普及率47.2%，长途交换机容量122.4万门，移动电话总容量69.81万门，通讯线路通畅。
（4）环境条件
待估宗地位于城南高新技术产业开发园内，西临***评估师信息网***，北面靠近魁奇路，属佛山市轻度污染区，主要污染物为废气、粉尘等。
（5）产业聚集度
依照规划，待估宗地所在区内支柱产业和产业发展重点为电子信息、光机电一体化技术、生物技术、新材料技术产业等，待估宗地所在区域附近有“佛山分析仪器厂”、“高浦电子公司”、“佛山特种医用导管公司”、“米高控制技术公司”和“软件产业集团公司”等，工业配套设施完备，产业集聚度高。
3、个别因素
待估宗地土地使用权面积为6,876M2，待估宗地的登记用途为工业，评估设定用途为工业，剩余土地使用年限约为47.8年，宗地权利状况详见表3。
待估宗地西临***评估师信息网***，南通澜石路，至估价基准日，该宗地已完成红线外“五通”和红线内“场地平整”，宗地地势平坦，呈矩形，形状较为规则，可利用程度较高。
一、估价原则
本次评估过程中，遵循的主要原则有：
1、最有效利用原则
土地用途具有多样性，不同的利用方式可能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，地价是以该宗地的最有效发挥为前提的。本次评估设定待估宗地获得最有效利用。
2、替代原则
根据市场运行规律，在同一种商品市场中，商品和提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品和服务同时存在时，商品和服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用
价值、有替代可能的宗地之间，会互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。本次估价中运用的基准地价系数修正法便遵循了替代原则。
3、供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
4、贡献原则
土地总收益是由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地收益的贡献大小来决定。
5、变动原则
地价受自然、经济、社会及政治许多因素的影响，是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些因素经常处于变动中。因此，在进行地价评估工作中，应综合分析各因素之间的因果关系及变动规律，把握主导因素，准确合理地进行估价。
6、预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
二、估价方法和估价过程
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价估价的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
本次估价对象位于城南高新技术产业开发园内，由土地使用权人以出让方式取得工业用地的使用权，证载用途为工业，据估价人员实地调查，本次估价设定为工业用途，估价时，采用基准地价系数修正法和成本逼近法。
（一）基准地价系数修正法
1、基准地价成果介绍及内涵
佛山市区的国有土地定级及基准地价标准的修订工作于2002年12月初结束，其成果《佛山市区国有土地定级及基准地价标准》于日经佛山市人民政府以佛府[2002]70号文件公布。
本次基准地价是在基准日为日的法定最高土地使用年限（商业40年、住宅70年、工业50年、综合或其他用地50年）的地价，其内涵为各土地级别区域内的商业、住宅“六通一平”（工业“五通一平”）土地开发程度下，平均容积率（商业、住宅用地平均容积率为2.0，工业用地平均容积率为1.5）下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。佛山市区（禅城区）不同级别、不同用途的国有土地定级及基准地价标准见表4。
表4 佛山市区国有土地定级及基准地价标准
面积单位：元/M2
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规范》和《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（以下简称“应用指南”），其基本公式为：
V=V1b×（1+∑K）×K1×K2×K3
其中：V―侍估宗地价格
V1b―宗地所在区域的基准地价
∑K―某宗地全部影响地价因素总修正值
K1―期日修正系数
K2―土地使用年限修正系数
K3―容积率修正系数（只对住宅、商业用地）
2、确定估价对象的土地级别及基准地价
待估宗地登记用途为工业用地，本次估价设定待估宗地用途为工业用地。按照《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》附件4《佛山市工业用地基准地价图》（佛府[2002]70号），待估宗地的土地级别为工业一级用地，根据上表4，工业一级用地的基准地价V1b值为600元/M2。
3、确定影响地价区域因素及个别因素修正系数
根据《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）的有关规定，待估宗地工业用地的修正系数取值见下表5：
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基准地价法评估实例
[05-05 15:20:58] & 来源：& 房地产调研报告 & 阅读：<font color="#FF次
概要：X国用 (1999) 字第 4010025 号 298.6
XX国用 (1998) 字第 4010100 号 19223.6
XX国用 (1998) 字第 4010027 号 299.5
XX国用 (1999) 字第 4010030 号 277.0
XX国用 (1999) 字第 4010031 号 493.3
XX国用 (1999) 字第 4010032 号 246.5
XX国用 (1999) 字第 4010033 号 253.8
合计: 21466平方米
区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。
参照基准地价均值为:453元 / 平方米。
土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自日起。截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。
容积率:按上述合同附件
基准地价法评估实例,
&&& 一、评估目的
&&& 目的是为该地块抵押贷款提供依据。
&&& 二、评估原则(略)
&&& 按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
&&& 三、评估基准日
&&& 一九九九年三月三十日。
&&& 四、评估依据(略)
&&& 五、评估方法
&&& 基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。
&&& 六、评估说明
&&& 1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。
&&& 2、实例为技术报告。
&&& (二)土地使用权评估
&&& 1、基准地价修正法
&&& (1)、数据取值
&&& 评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件):
&&& 《国有土地使用证》编号 地块面积 备注
&&& 郊国用(95)字第 0049 号 29292.4 老证
&&& XX国用 (1999) 字第 4010026 号 373.7
&&& XX国用 (1999) 字第 4010025 号 298.6
&&& XX国用 (1998) 字第 4010100 号 19223.6
&&& XX国用 (1998) 字第 4010027 号 299.5
&&& XX国用 (1999) 字第 4010030 号 277.0
&&& XX国用 (1999) 字第 4010031 号 493.3
&&& XX国用 (1999) 字第 4010032 号 246.5
&&& XX国用 (1999) 字第 4010033 号 253.8
&&& 合计: 21466平方米
&&& 区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。
&&& 参照基准地价均值为:453元 / 平方米。
&&& 土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自日起。截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。
&&& 容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为 0.786 ,建筑密度为 25
&&& %,绿化比率为51%。容积率与建筑密度联合修正系数为0。
&&& 评估期日:按委托方要求, 评估期日为1999年3月
30日。期日修正为 1 。
&&& 区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表(%)修正如下:
&&& 因素 修正系数%
&&& 距服务中心级距 1.20
&&& 交通便捷度 1.87
&&& 水电气综合保证率 1.34
&&& 公用服务设施完备度 0.67
&&& 环境质量状况 1.34
&&& 规划用途 0.80
&&& 宗地形状与面积 0.67
&&& 建筑朝向与采光 1.60
&&& 自然灾害危害程度 0.67
&&& 合计: 10.16
&&& (2)、计算程序
&&& 评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、 容积率、期日、区域及个别条件修正确定。
&&& 评估宗地地价:
&&& X(1 + 10.16 % )/70 =
&&& = 1010.00 万元
&&& 评估宗地地价为 1010.00 万元。
&&& 2、成本逼近法
&&& (1)、成本构成(以实际发生额为依据)
&&& 土地取得费:400万元。(含土地补偿费、 附着物和青苗补偿费、安置补助费和拆迁补偿费。
&&& 土地开发费:
&&& 项目 金额:万元
&&& 土方工程 130
&&& 道路征用及平整 108.2
&&& 边坡修整 20.0
&&& 道路征地 25.20
&&& 挡土墙 274.68
&&& 供水设施 38.80
&&& 内排水 80.00
&&& 交通邮电设施配套费 25.20
&&& 用电增容 50.00
&&& 临时施工用电及供电工程施工费 10.00
&&& 合计: 762.08
&&& 税费:按 10 %计算,即: 116.21 万元。包括土地管理费、造地费、工农业发展基金、防洪保安基金、 营业税和契税等。
&&& 投资利息:按总投资额的 7.11 %计算,开发期为4年。 ( 400 + 762.08 ) X7.11 % X4/2 = 165.25 万元
&&& 土地开发利润为12%, ( 400 + 762.08 )X12%= 139.45 万元
&&& 土地出让金:据土地出让合同,出让金为 87.6 万元。
&&& (2)、计算过程:
&&& 土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+土地开发利润+土地出让金) X32.19/43.938
&&& =( 400+762.08+165.25+139.45+87.6+116.21 ) X32.19/43.938 = 1223.9 万元 [1]&&&
标签:房地产调研报告，房地产市场调研报告大全,房地产市场调研，房地产知识 - 房地产调研报告
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我国土地使用权评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法五种。但存在使用条件方面的限制：如收益还原法、市场比较法和剩余法对土地交易市场和房地产交易市场的成熟程度有较高的要求,而成本法不能计算出土地所在位置和用途对价值的影响程度。因此在评估实务中，较多的是基准地价系数修正法与上述的某一种方法并用，然后对两种方法的计算结果进行简单平均或加权平均。所谓基准地价系数修正法，就是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等已有数据，按照替代原则，将待估宗地的区域和其他特征与其所处区域的平均条件相比较，然后根据修正系数表选取区域因素修正系数和个别因素修正系数，对基准地价进行修正；同时对待估宗地进行交易日期修正、剩余使用年限修正和容积率修正，最后求取待估宗地价值。由于基准地价系数修正法是根据政府制定的基准地价和基准地价系数修正表作为基础进行评估的，故基准地价系数修正法具有较强的权威性，容易被交易方所接受，尤其在缺少可参照交易案例的中小城市，基准地价系数修正法既可作为确定土地出让金的主要方法，也可作为在土地使用权转让、抵押、投资、权利交换、确定纳税价值中确定土地价格的重要方法。在土地价值评估时，若基准地价系数修正法的结果与其他方法的结果产生较大差异时，以基准地价系数修正法得出的结果在调整中一般也被赋予较大的权数。在采用基准地价系数修正法时，根据待估宗地的规划用途、土地等级即可确定其基准地价；根据现场勘察、资料调查可以确定其区域因素、个别因素的修正系数；根据出让合同和国有土地使用证可以确定其容积率与剩余使用年限修正系数。但根据交易日期差异应进行的修正，在实务操作时往往会被忽略。基准地价系数修正法是以基准地价为基础进行评估的，政府公布的基准地价对应的是处于基准地价评估基准日时期某种规划用途和土地等级的平均地价水平，随着时间的迁移，土地市场会发生变化，尤其是近几年我国土地价格增幅很大，而各地区各类地价的增幅也不尽相同。因此，根据交易日期对基准地价进行修正是评估时的一个重要程序。而根据交易日期进行修正的关键，是要把握土地使用权平均价格自基准地价评估基准日以来的涨落变化情况。因此，根据交易日期进行修正时可以采用价格指数或价格长期趋势对基准地价进行修正。在实务操作中，有以下五种价格指数可供选用：(1)一般物价指数，(2)全国土地价格指数，(3)某地区土地价格指数，(4)全国某类土地价格指数，(5)某地区某类土地价格指数。选用哪种价格指数，不仅要考虑引起土地价格变动的主要原因，还要关注到土地这一经济资源的特点。如果引起土地价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用一般物价指数，但是一般物价指数不能反映出土地资源的稀缺性、不可再生性和位置固定性等经济特点。另外，即使受相同外部经济的影响，不同地区、不同用途、不同等级的土地使用权，其价格变动的方向和程度也不完全相同，因此，严格来说，最适宜的土地价格指数应该是与待估宗地所在地区具有相同用途的土地价格指数。并且，如运用地区和用途类别细分的价格指数，则评估结果就越准确。采用价格长期趋势进行交易日期的修正，依据的是土地市场的历史资料。操作时可以根据土地价格的历史资料，采用移动平均法、几何平均法或最小二乘法消除周期变动和不规则变动的影响，计算出土地价格的长期变化趋势，得出修正系数。但由于影响土地价格的因素错综复杂且处于不断的变化中，土地市场的变化状况不可能是过去的简单重复，这样的修正系数最主要的缺点是不能反映现时市场变动的需求。所以根据价格长期趋势这种修正方法一般不宜在评估中单独使用，只能作为其他评估方法的补充和验证。下面以A省中部B市某幅二级商业用途的土地使用权的评估为例，说明根据交易日期对基准地价进行修正的过程。该案例评估基准日为日，评估过程如下：一、采用价格指数对基准地价进行交易日期修正A省国土资源厅发布《A省2003年城市地价动态监测报告》，报告指出2003年A省地价总体上涨13.62%；按土地用途分，住宅用地涨幅为16.61%，商业用地涨幅为9.36%，工业用地涨幅为1.10%；按地区分，南、中、北三地区的地价涨幅分别为16.49%、14.33%、10.03%。另外，A省年度地价总体涨幅分别为7.61%和8.47%。《B市城市土地价格调查技术报告（2001）》完成了对城市土地的分等定级估价工作，评估出商业、居住和工业用地等各级别的基准地价，并建立了宗地地价修正体系，基准地价的评估基准日为日。评估人员在评估中采用了弹性系数这个概念。弹性系数是指某类地价指数对综合地价指数变化的敏感程度，即当综合地价指数变化1%时，该类土地地价指数将发生的变化幅度。这里假设弹性系数各年保持不变。2003年全省商业地价弹性系数=2003年全省商业地价指数变化幅度/2003年全省地价综合指数变化幅度=9.36%÷13.62%=0.6872根据假设，2001年和2002年A省商业地价弹性系数与2003年相同，均为0.6872。由于无B市年度地价上涨幅度的数据，因此采用A省年度地价上涨幅度替代。这样可得B市商业用地从2001年至2003年历年商业地价指数为：2001年商业地价指数=2001年A省地价总体指数×弹性系数=7.61%×0.6872=5.23%2002年商业地价指数=2002年A省地价总体指数×弹性系数=8.47%×0.6872=5.82%2003年商业地价指数=2003年B市地价总体指数×弹性系数=14.33%×0.6872=9.85%综合修正系数=（1+2001年商业地价指数）×（1+2002年商业地价指数）×（1+2003年商业地价指数）=（1+5.23%）×(1+5.82%)×(1+9.85%)=122.32%二、采用价格长期趋势对基准地价进行交易日期修正《B市城市土地价格调查技术报告（2001）》中指出，从日到日，B市商业地价上涨20.57%，平均年上涨率为6.43%。一般来说，根据经济学的观察角度，3年属于短周期即小循环，易受投资、消费、技术和经济预期的各种因素的影响，波动大，不能较好地反映价格的长期趋势。长期趋势一般应采用8年的中周期来测算。但是，土地这种稀缺资源的价格主要是由需求方所决定的，而短周期价格的变化恰恰反映了投资和消费需求的变化，因此，可以用短周期的地价平均年上涨率作为地价的长期变化趋势，即：交易日期修正系数 =（1＋地价平均年上涨率）年期=（1＋6.43%）3= 120.56%（作者单位：江苏省南通恒信联合会计师事务所）提醒您本文地址：