“借名买房”本就不靠谱 官司也真不少_新浪财经_新浪网
　　□金陵晚报记者 陈菲 通讯员 浦研
　　要问最近最火的网络语言是什么？莫过于“友谊的小船说翻就翻”这句话了。且这句话还在不断地延展，比如“爱情的巨轮说沉就沉”。日前，浦口法院审理了一起特殊的感情纠纷案件，这爱情的巨轮，有时候还真是说沉就沉！倘若这将沉的爱情巨轮上，还压着财产，比如房产，那恐怕沉得更快了……
　　“夫妻”篇
　　口头约定买的房到底属于谁
　　2013年，苏某和胡某在苏某老家办了订婚酒席，但一直没领结婚证。同年8月，胡某购买位于南京浦口的商品房一套，总价68万余元，其中胡某刷卡支付了2万元定金，苏父支付了15万购房款。之后，胡某、苏某对房屋进行装修，入住后共同还贷。
　　2015年初，苏某突然诉至法院，要求判决该房屋归其所有。爱情的巨轮说沉就沉？到底发生了什么？
　　苏某说，二人迟迟没有领证，是因为相处不和。买房时，因为其不是南京户口，又不符合南京当时的购房政策，于是，双方口头约定：以胡某的名义买房，暂且登记在胡某名下，以胡某名义还贷，但房款由苏某支付。
　　苏某说，因双方感情不和，胡某便企图占有此房屋，称房屋是她的，要求其搬出。苏某认为，尽管二人没有订立书面的借名买房协议，但有证据证明他借用胡某名义购房的事实，房屋所有权应属于他。
　　对此，胡某强调，该房是她和苏某合买的，苏某所说没有法律依据，希望法院能驳回其诉求。
　　浦口法院经审理认为，原被告身份关系特殊，2012年初确立了恋爱关系，后办理订婚酒席，且在胡某买房的过程中，苏某的父亲支付了购房款。在房屋的装修过程中，虽然目前证据无法证明双方的支出具体数额，但至少可以证明原被告以及原告父亲在装修过程中均有参与。胡某也认可苏某将工资交由其保管，用于共同生活以及归还房屋贷款。
　　综上可以看出，胡某购房是为了与苏某结婚并共同生活，并非苏某所称的“借名”购房。原被告没有办理结婚登记，在共同生活中的财产应另案诉讼进行分割。据此，判决驳回苏某的诉求。
　　“情侣”篇
　　借女儿名义买房还是为结婚买房
　　2012年，黄娟在板仓街买了一套二手房，是以女儿小丽和一个叫李伟的男子的名字购买。如今，黄娟想把房子过户到自己名下，但李伟却不配合。
　　李伟称，他和黄娟同住一个小区，二人产生感情，有了结婚打算。于是，两人决定买一套二手房。因为黄娟没有工作，贷款便以李伟的名义办理。他拿出仅有的5万元积蓄交给黄娟，首付款和贷款均由黄娟支付。
　　但李伟的说法却被黄娟推翻。她说，2012年，南京的房地产市场正受到限购令的约束，若以自己名义买房非常困难，于是，她就想以女儿小丽的名义购房。但女儿正在上大学，办不了贷款。这时，中介出了个主意，让黄娟加一个人的名字，只要这个人名下的银行卡有一定的流水就可以办到贷款了。于是，黄娟找熟人李伟帮忙。就这样，李伟的名字出现在了产权证上，但李伟并没有出过一分钱。
　　玄武法院经审理认为，李伟和黄娟到底是什么关系，对于案件并无实质性影响，问题的关键在于双方对房屋产权到底是怎么约定的。庭上，黄娟拿出了一纸协议。协议载明，小丽和李伟购买位于板仓街的房屋，首付款由黄娟支付，中介费由黄娟支付，贷款47万元由黄娟一人承担，房屋产权归黄娟一人所有，与小丽和李伟无关，等贷款还完后，李伟要无条件把名字从房产证上撤出。协议的最后，有李伟的签名。
　　对此，李伟的律师表示，李伟是受了黄娟的蒙蔽，签了该协议，该协议没有反映出那5万元。最终，法院依据双方的协议，判决小丽和李伟将房屋产权变更到黄娟名下。李伟表示，他将另案起诉来要回5万元。(文中人物系化名)
　　特别提醒
　　借名购房，你所想不到的风险！
　　近年来，由于房价的飞速上涨，各种各样的房产纠纷越来越多，如果你真的遇到借名购房这种情况，不管你是出资人还是被借名者，均有不可忽视的风险。
　　出资人所面临的风险
　　1、如借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。
　　2、如登记权利人擅自在该房屋上设定他项权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。
　　被借名者面临的风险
　　1、如购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策等。
　　2、如出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。大家都在搜：
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打借名买房是不是很困难
1993年我出资全款为父母购买单位福利房并主要赡养老人,但并未共同居住,房产证为父亲名字,(该房只能内部员工间交易,不能外卖,且交易价低于市场价),2007年父母相继去世,但兄弟姐妹不同意为我过户并要求平分,被我拒绝。自此房屋由我实际占有并对外出租,现哥哥有病要求卖掉此房并平分款项,被我拒绝,他要诉讼。请问,1.我当初交款并...
1993年我出资全款为父母购买单位福利房并主要赡养老人,但并未共同居住,房产证为父亲名字,(该房只能内部员工间交易,不能外卖,且交易价低于市场价),2007年父母相继去世,但兄弟姐妹不同意为我过户并要求平分,被我拒绝。自此房屋由我实际占有并对外出租,现哥哥有病要求卖掉此房并平分款项,被我拒绝,他要诉讼。请问,1.我当初交款并保留购房收据,收据上的交款人是我,我签字的。但是现金付款。打借名买房是不是很困难?2.房产单位内交易价100万,同地区商品房200万。听过如果调解不成,法院会对房屋价格进行评估,预计评估价是否低于单位内交易价?
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您好！1如果没有借名合意，一般很难；2可以评估
不知道下面这条知识能否帮助到您
现在很多朋友都有买房的朋友都有买房的想法,但是究竟是买多层还是高层却又成为了大家纠结的问题。多层住着舒服,得房率高,高层的话视野开阔,痛风采光都好一些。那么,买房时,是选多层还是高层呢?
选择困难症:买房选择高层还是多层
物权法出台以前可以借名买房，如需帮助预约面谈
你好：如果是借名买房，需要起诉确权；我长期代理房产纠纷的案件，可以看我的案例；必要时建议委托律师介入，如需代理，可以联系我。
你好，建议，搜集证据起诉解决
不属于借名买房。婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
你好，搜集证据，积极应诉
您好，建议作为债权处理
在老人名下没有遗嘱涉及继承　有证据出资　可以要求多分
您好！不属于借名买房。婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
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借名买房有什么风险？
原标题：借名买房有什么风险？蔡某购买深圳某房产，交易后，房产登记在蔡某名下。李某随后将户口迁至房产内并居住至今。李某主张是其支付购房款借蔡某之名购买房产，蔡某否认。李某诉至法院要求确认房产归其所有，蔡某协助办理过户手续。一审法院判决驳回李某的全部诉讼请求，李某不服提起上诉。借名买房，风险到底大不大？●案情蔡某购买深圳某房产，交易后，房产登记在蔡某名下。李某随后将户口迁至房产内并居住至今。李某主张是其支付购房款借蔡某之名购买房产，蔡某否认。李某诉至法院要求确认房产归其所有，蔡某协助办理过户手续。一审法院判决驳回李某的全部诉讼请求，李某不服提起上诉。●法院判决二审法院根据如下证据认定李某为实际产权人，判决支持了李某上诉请求：认定蔡某只是房屋名义购房人,李某为实际房屋产权人。●评析借名买房即借用他人名义购买房屋，购房款项由实际买房人支付。房地产作为不动产，根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，即不动产以物权登记为准。在借名买房的情况下，因房产是登记在名义产权人名下，其有权作出处理，可能导致实际产权人“房财两空”。要最大程度规避风险，建议做到以下几点：第一、购房前审查房产的性质，若为特殊住房，建议不要购买；第二、签定借名买房的书面协议，以书面方式确定实际出资人，明确产权归属及双方权利义务；第三、保留购房合同、贷款合同、购房款发票、向银行支付按揭款的付款凭证等相关资料原件；第四、保留支付装修费、物业管理费等费用的收款收据、发票原件，费用通过银行转账支付。此外，双方还可签订抵押合同，把房产抵押给实际产权人，并办理抵押登记，防止名义产权人擅自出售房屋及作出其他行为损害实际产权人的利益。
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本帖最后由 好家居房介 于
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在房地产调控政策、贷款审批条件等政策法规的影响下，不少没有资格或贷款困难的买房人便另辟蹊径，借用他人名义来购买房屋。但“借名买房”的背后，却隐藏着巨大的法律风险：
一、名义产权人反悔
如果名义产权人（被借名买房的人，非实际购房者）反悔，而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。
二、银行贷款合同提前解除
如果银行查明实际购房人与贷款人不是同一个人，也可能依据贷款合同的相关规定，提前解除合同。而一旦无法取得贷款，房屋的购买就可能出现困难。
三、名义产权人陷入债务等纠纷
从名义产权人领取房产证，到将房屋产权过户给出资人的这段时间，一种情况是，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖。
另一种情况是，名义产权人中途发生意外，很可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而只能要求对方返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。
四、名义产权人私下卖房
如果名义产权人不守诚信，偷偷将该房产出售，而购房者（第三人）因基于对房产登记的信任，购买了该房产，那么，真正出资的购房人就可能无法追回该房产。
五、借名买房合同无效
如果借名买房购买的房屋为经济适用房等特殊房屋，该借名买房合同一般被认定为无效。其法律依据是当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形。即便双方签署了这种书面协议后，向公证机关申请公证，公证机关也不予受理。
六、过户产生的税费
即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下，也要负担相应的税费。
·如何尽可能地规避“借名买房”带来的风险？
一、弄清楚所购房屋的性质
如果所要购买的房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。
二、签订“借名买房合同”需言明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务
借名买房人一般是实际出资人，因此，应当在借名买房合同中格外注明“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关”等特殊条款，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。
三、借名买房人控制买房手续材料、留存足够的证据
出资的原始凭证，如存折、购房发票等，务必保存好。这样一旦名义产权人对借名买房合同的约定反悔，借名买房人就可以凭借足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权归借名买房人所有。
四、约定严格的违约责任
为防止名义产权人违反借名买房合同的约定，将该房转让或抵押给第三人，在借名买房合同中最好约定：登记购房人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人，等等；如果出现此类违约情况，就要承担相应的违约责任。这样就为双方严格履行借名买房合同，提供了相对充分的法律保障。
转载自微信公众号：深圳罗湖区法院
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借名买房起纠纷该如何处理？
　　本期介绍：近几年来，各级政府出台一系列房地产调控政策。不少购房者为了规避政策，降低购房成本，采用借名买房的方式。随着房价上涨，借名买房方式存在风险，导致借名买房引发纠纷时常发生。因此如何解决借名买房纠纷？我们有幸地邀请到了天津房地产专家——杨富刚律师参加法律快车《律师零距离》关于房产纠纷的专访，以下欢迎杨富刚律师来为我们专业解答“借名买房起纠纷该如何解决”等相关问题。
　　访谈嘉宾简介：杨富刚律师，现执业于北京盈科（天津）律师事务所，杨富刚律师专业于房产纠纷，婚姻家庭、合同纠纷等案件的研究，工作中积累了丰富的办案经验和处理各类复杂案件的能力，在上述几个方面多年来成功率颇高。杨富刚律师秉承“客观务实、认真负责”的工作态度，最大限度的维护当事人的合法权益，获得当事人的一致好评。
　　咨询热线：186-（来电请说明来自法律快车网）
杨富刚律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽出时间接受法律快车专访组的访谈。现实生活中，不少购房者借他人名义购买房屋，他们借名买房的原因有哪些？
　　借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。为何会发生这种情况呢？在现实生活中，一般是出于以下原因：一、由于法律或者购房政策对购房者资格的限制，比如“限购令”等；二、由于待售房屋对特定人群的优惠政策；三、利用不动产产权登记逃避债务、转移财产等。
儿子张某为父母借名买经适房，李某符合购买经济适用房的条件，便借用李某的名字购买一套经济适用房，双方签订借名购房协议，约定由张某全款购买房屋，李某协助办理产权过户手续，几年后李某起诉到法院要求确认房屋所有权。张某和张某父母应该怎么办？
　　双方签订的借名购房协议约定的是购买经济适用房。借名购买经适房的合同效力，各地法院判决不太一样，有的法院认为合同以合法形式掩盖非法目的或者损害社会公共利益而无效，有的法院认为合同不违反法律、行政法规强制性规定而有效。所以张某和父母，要看当地法院的司法政策或以往案例，如当地法院认为有效，可提起反诉，要求确认房屋所有权归自己所有，并要求李某协助办理房屋过户手续；如当地法院认为无效，也可提起反诉，但只能要求李某归还房款，并要求李某赔偿损失。
张某夫妻因年龄原因无法办理银行贷款，以儿子名义购买一套二手房，买房前，张某夫妻和儿子签订借名买房协议，张某夫妻支付房屋首付款和相关税费，并一直偿还贷款，而房产证写儿子名义。后来儿子买（应为卖）房，买家将房屋总价款打入张某夫妻，儿子要求父母返还房屋总价款。张某夫妻应该怎么做？
　　由于张某夫妻购买的是二手房，并且办理了银行贷款，所以张某购买的应该是商品房。张某夫妻和儿子签订借名买房协议，虽有恶意串通行为，但张某夫妻支付房屋首付款和相关税费，并一直偿还贷款，所以该合同没有损害银行的利益。综上二点，张某夫妻和儿子签订的借名买房协议，是合法有效受法律保护的。但房产证写的是儿子名义，第三人买房属于善意取得，张某夫妻就不能要求返还房屋了。当儿子要求父母返还房屋总价款时，张某夫妻完全可以合法有效的借名购房协议，主张房屋为自己购买，出卖房屋的总价款应为自己所有，要求驳回儿子的请求。
购房者因各种原因，借他人名义购买房子，但购房者与出名人容易出现各种纠纷，那么借名买房存在哪些法律风险？
　　一、难以取得房屋产权的风险。由于房屋的产权以登记为准，所以实际出资人虽然保管了房产证，这并不意味着其就是房产的所有人。名义购房人作为登记的产权人，是完全可以通过挂失的手段，重新取得房产证。这时实际出资人手中的房产证不过是废纸一张。因此，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。
　　二、房产被处理的风险。由于法律保护在交易中无过错的善意第三人的利益，因此，名义购房人处理房产的行为一般认定为有效，此时，实际出资人享有的不过是对名义购房人的债权而已，而债权能否实现还是未知数。另外，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产。
　　三、优惠购房不得的风险。在借用他人名义购买优惠房的情况下，即使双方签署了书面协议，一旦发生争议的话，这种协议由于涉嫌以合法形式掩盖非法目的，因此，很容易被法院认定为无效协议，达不到房产权属约定的效果。如果双方签署这种书面协议并向公证机关要求进行公证时，对此种协议，公证机关也是不予受理的。
　　四、房产被继承的风险。如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被名义购房人的亲属继承。
那么借名买房合同有法律效力，受法律保护吗？
　　根据不同的情况效力亦不同：
　　一、如果借名购房购买的是一般的商品房。对于该买卖合同应当认定为有效合同。意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
　　二、如果借名购买享有优惠政策类的房屋。比如“经济适用房”，对于该类合同的效力，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。
　　法院认识的不同可能会导致不同的结果。因此，借名买房者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。
若购房者确实需要采取借名买房，如何将借名买房的风险降到最低？
　　首先，我建议尽量不要采用借名买房的这种购房形式，但是若确实需要采用此法，作为实际出资购房人，我认为应注意以下几点：
　　一、保留好购房出资的凭据（比如现金给付凭证，收条，银行转账凭证等），建议资金流转采用银行转账形式。
　　二、与名义购房人签订相关协议，针对借名买房的各个环节作出详细约定，并有无利害关系证明人。
　　三、购房完成后，应及时将产权过户到自己名下。
　　总之，要尽可能的保留自己实际出资购房的各项证据，以防可能发生的风险。
借名买房存在很大法律风险，杨富刚律师对此有何防范建议？
　　针对借名买房的现象，结合以上的分析，我觉得应当注意一下几点：
　　一、尽量不要使用他人的名义购房。为了眼前的利益使用他人的名义购房，不仅会使自己买房后面临诸多的烦恼，更有可能会出现房财两空的严重后果。现实中一桩桩案件的教训值得我们每一个想以他人名义买房的人记取。
　　二、能够共同购买优惠房的，不要使用乙方的名义购房。有些优惠房比如公房，政策规定职工的子女是可以和父母共同购买的。如果职工子女众多，此时参与购房的子女就没有必要完全使用父母的名义购房，而应当采取父母联名的方式购房，并按份享有房屋的共同产权，从而避免纷争。
　　三、已经以他人名义购买的房产应及时过户到自己名下。如果购买的是商品房，如果没有贷款，则在交纳转让的有关税费后，即可办理过户手续。如果政策规定有年限限制的，则在年限期满后即可依照规定办理过户手续。
　　四、在向名义产权人追讨产权失败的情况下，应及时以不当得利为由要求对方返回购房款和利息损失。一般情况下，法院至少会判令对方返回已交纳的购房款，从而减轻实际出资购房人的经济损失。
本期的访谈即将结束了，我们非常感谢杨富刚律师接受法律快车《律师零距离》的专访，同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注，我们下期再见。
　　非常感谢法律快车《律师零距离》的专访，也非常感谢广大网友对此次专访的关注，如果网友还有什么具体问题，可以向我详细咨询，我一定会为大家提供大家满意的法律服务。谢谢！下次见！
随着房价的上涨以及国家购房政策的变化、限制而催生了借名购房现象的发生，实际出资购房人出于得利的目的采用借名购房，看似聪明，实则隐含着巨大的风险，购房后会面临种种烦恼和担忧，甚至有可能房财两空，建议慎重选择。
我要咨询杨富刚律师
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