我买套房，地下室没有产权，只有房屋转租协议议，这样的房子要吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-14 16:18 标签： 转租协议
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地下室白送？ 产权未明小心风险
来源：新浪乐居 &&发布时间：
商报记者 杜娟
“华侨城东岸花园洋房，150平方米一楼带140平方米花园和150平方米6米地下室，房东急卖248万元……”刘先生相中一套一楼的花园洋房，该住宅的地下室他特别心仪，但又难免犯嘀咕，“地下室的产权？物管费怎么交？以后使用起来会不会有麻烦？”
刘先生对地下室的疑问，不少购房者都有。成都商报记者发现，在成都楼市中，不少高端物业都设计了地下室。记者采访发现，白送的面积固然诱人，但因为涉及复杂的产权问题，地下室的赠与行为有可能埋下隐患，值得购房者注意。
带上地下室 房子更好卖
记者调查发现，目前市面上带地下室的商品住宅，主要是一些低密项目和花园洋房项目。这些的地下室产权情况大致有四类。一是地下室具有单独产权，或与房屋共同具有一个，此类地下室产权归所有，业主可以出租地下室，具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅买卖。二是作为人防工程的地下室，管理权归所有，但为保证其使用功能，不能随意租售。三是作为车库或其他公共用途的地下室，属于不可分摊的公用部分，开发商不能随意租售。四是地下室作为公用分摊到业主头上。地下室的管理权归社区的，任何业主都不能自行对地下室进行租售。
在成都，不少低密住宅的地下室都是有产权的。成都商报记者在麓山国际社区看到，两层的房子还带同等面积的两层地下室。开发商设计得十分巧妙，合理利用了坡度，使地下室高出了地面，采光充足，通风好。不仅仅可用作储藏室，还可用作会客室。除了低密住宅，一些刚需产品也引入地下室。的地下室虽然没有计入产权面积，但因为其设计合理，又是赠送形式，一度卖得很好。也推出过一种赠送地下室的户型，迅速被市场消化。对于购房者来说，赠送的地下室可以多出一些使用空间，而且不用缴纳各种交易费用和物管费，因此受到欢迎。去年在成都，在华神、名居等小区出现过几起一楼住户违规挖掘地下室的事情。在市场上，带上地下室的房子也更容易出手，特别是不计入产权面积的地下室。
未计入产权面积 小心有风险
针对购房者最关心的“什么样的地下室才能按全产权计算”的问题，记者采访了相关主管部门。市新闻工作人员称，地下室的产权办理与住宅一样，只要规划设计达到了产权证办理的要求，并具备与住宅同等的证件，房管局就予以办理。
泰律师事务所的杨律师表示：“地下室是否需要办理产权要看规划部门是否对地下室有规划许可，房产管理部门在颁发时，要看地下室是否在许可范围内，开发商是否对地下室进行了备案，否则就无法取得产权证。”
律师还告诉记者：“对于有产权的地下室，这部分自然会写进的‘建筑面积’，购房者无需担心。但是2.2米以下层高的地下室不算建筑面积，属于开发商附送，购房者一定要把这部分约定进合同，与花园一样，要明确面积误差范围和赔偿办法。”一般来说，独栋的“免费”地下室大抵没有问题，毕竟购房者购买的是整块土地的使用权。
然而面对联排双拼赠送的地下室，则有潜在风险，尤其是那些不计入产权面积的地下室。因为《物权法》规定，不计入私人产权的面积，就应属于公共产权。这类地下室恐怕会有麻烦，因为全体业主都有权力主张。当然，如果其他业主没有异议，则也相安无事。
人防工程地下室 产权归属未明
属于人防工程的地下室就更应当注意了，目前这种地下室的产权还不明确。物权法第五十二条规定：国防资产属于国家所有。虽然人民防空法第2条规定人民防空属于国防的组成部分，但这并不表示人防工程就属于国防资产。人民防空法第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。然而这条规定只涉及收益权，所有权定义中的占有、使用、收益、处分四类权利并没有被完全涵盖进去。总结起来就是，有人防部门管，投资方收益，但是产权归谁，在法律上未明确。去年，四川省人防建设工作会曾作出部署，表示将就防空地下室的产权归属问题出台明确规定。
因为产权不明，武侯区晋阳巷2号的曾出现过地下车库销售纠纷。对此，成都市人防办和成都市房管局于2008年4月联合发文：暂停办理地下车库中人防工程的产权。
什么样的地下室可办理产权？
根据相关规定，可办理产权的地下室层高要求在2.2米以上，包括相应的有永远性顶盖的出入口。同时房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室，房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。层高小于2.20米的地下室和半地下室不计算建筑面积。
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房屋转让协议书
20:01&&来源： |
房屋转让须规范（房屋转让协议） 　　本协议双方当事人： 　　转让方（以下简称甲方）： 工作单位： 　　住址： 身份证号： 　　受让方（以下简称乙方）： 工作单位： 　　住址： 身份证号： 　　经自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守： 　　第一条 转让房屋的基本情况转让房屋（以下简称该房屋）位于兰州市 区 路 号 单元 层 室，房屋结构为 ，建筑面积 平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施），实际使用面积 平方米。 　　第二条 转让价格双方商定该房屋转让价格为（人民币） 元整，大写（人民币） .第三条 付款方式双方一致同意购房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时，乙方应支付购房款 元（大写 ）；剩余房款 元（大写 ）在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具收据。 　　第四条 房屋交付甲方应于本合同生效之日起 日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。 　　第五条 房屋过户房屋交付乙方后，甲方应当在 时间内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担。 　　第六条 甲方的承诺保证甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在上的障碍。 　　甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。 　　第七条 违约责任。 　　甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20 %的违约金。 　　乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。 　　第八条 本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。 　　第九条 本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由 仲裁委员会仲裁。 　　第十条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。 　　第十一条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。 　　甲方：&& &乙方： 　　＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日
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