什么是违建，以前盖的房子，现在由于要拆迁，城管说是违建，是否合法-5年前我买了城边农村的地盖了几间营业房，没有准建证，现...
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什么是违建，以前盖的房子，现在由于要拆迁，城管说是违建，是否合法_5年前我买了城边农村的地盖了几间营业房，没有准建证，现...
什么是违建，以前盖的房子，现在由于要拆迁，城管说是违建，是否合法
并且建筑是在2008年之前首次建造或改扩建，这是一个什么概念？首先有完整的土地使用权及完整的土地使用权证书，但是现在《城市规划法》已经废止掉了，或相应的职能职权部门为您确定的房屋使用权，或乡镇企业一次性买断的集体建设用地使用权，原因在于我国的《城乡规划法》是在日实施的，对于城市和乡村最终确定是否为违章建筑也是《城乡规划法》所规定的，2008年之前的《城市规划法》也是有所规定的，有完整的土地使用权2008年建造、翻建，如果满足了上述这些情况、扩建的房屋，也就是讲是否是违章建筑，这里的土地使用权可能是宅基地使用权、集体建设用地使用权或国有土地工业住宅商业使用权，或者通过招拍挂取得的国有工业用地使用权，所有都依据《城乡规划法》，这样就有法律溯及力和法律适用的问题。实践中我所主张，建筑是在2008年之前，并且是拥有完整的土地使用权，要警醒自己的房屋是否适用《城乡规划法》，是否满足了当时土地利用总体规划，都要进行考量
什么是违建,以前盖的房子,现在由于要拆迁,城管说是违建,是否合法 [
2008年建造、翻建、扩建的房屋,有完整的土地使用权,这里的土地使用权可能是宅基地使用权、集体建设用...]违章建筑法律的界定从哪一年实行的 [
违章建筑,从严格意义上讲,是指违反《中华人民共和国土地管理法》(日起施行)、《中华人...]拆迁以前是不是要把违章建筑拆掉 [
不是不需要办法律手续,而是你们不知道,你们应该是农村土地吧,在农村里面建房的确只是村长一句话,有可能...]土地法实施以前的建筑算不算违章建筑 [
有一个更直接的问题就是,建国之前的建筑算不算违章建筑,,同等道理,,只要有人认领,而且在规定时间内没...]城乡规划法实施以前的违章建筑 [
还是违章建筑,不会成为合法的。]城市违章建筑从什么时间为界线是以前不拆房子 [
您好,没有时间界限的,只要是属于违章建筑都应当及时予以拆除的!]零八年以前的违章建筑拆除适用什么法律法规? [
违章建筑本来就必须要拆除的,除非赶紧去走报审手续,把违章建筑弄成合法建筑就行了。。如果赶不及,只能谈...]是不是09年以前的违章建筑暂不处理啊 [
龟虽寿 曹操 神龟虽寿,犹有竟时;腾蛇乘雾,终为土灰。老骥伏枥,志在千里。烈士暮年, 壮心不已。盈缩...]多少年以上的房子不算违章建筑 [
1.城市规划后的违章建筑自始自终都是违章建筑。 根据法律规定,房子面积以房产证上登记的为准。建房者私...]
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北京市中闻律师事务所
徐西华律师
目前社会上很多企业用工业性质用地进行房地产开发，并公开进行销售，这类性质的房地产开发存在着较大的法律风险。
一．& 违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。
《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”
《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”
《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。
国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。
工业用地进行商品房开发对开发商法律风险
（一）交还土地使用权
《土地管理法》&第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”《城市房地产管理法》第十七条也有类似规定。
2000年6月联建公司以竞标方式获得某市国土资源局某宗地，《出让合同》约定出让宗地用途为工业用地。在土地依约转让后，联建公司在开发建设中，未经国土局同意，擅自将工业用地改为商业用地进行房地产开发。国土局发现后要求联建公司依据合同约定的用途使用土地，联建公司对国土局的要求未予理睬。随后国土局向某市中级人民法院提起诉讼，要求解除合同，收回国有土地使用权。法院审理认为：联建公司在《出让合同》履行过程中，事先未经国土局同意，事后也未经国土局追认擅自改变土地用途，是违约行为，判决：解除《出让合同》，国土局返还联建公司缴纳的出让金，并支付联建公司的开发建设支出；联建公司承担违约责任，支付违约金，返还土地使用权。
从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。
（二）补缴土地出让金
《城市房地产管理法》第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十七条规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。”
在法律实务中，要求交还土地使用权的情况较少。土地受让者将工业用地进行房地产开发面临的主要风险是补缴土地出让金。
（三）以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地使用权
《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点规定“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
土地受让人改变土地出让合同中约定的土地用途，超出政府批准的土地开发利用范围使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用权。即土地受让人返还原工业用地土地使用权，然后再按照商品住宅土地使用权的获得途径，以招标、拍卖或者挂牌出让的方式重新获得该土地的使用权。
（四）行政罚款
擅自将工业用地变更为商品住宅的行为本质上是违法行为，无论发生了以上三种的哪种情形，土地受让人还面临行政处罚的风险。
《土地管理法》第八十条明确规定了对不按照批准的用途使用国有土地的，处以罚款。《土地管理法实施条例》　第四十三条规定“依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。”
三．& 购买工业用地建设的住宅存在以下法律风险
开发商将工业用地专做住宅楼盘进行销售，因为价格低廉，一般比同类楼盘低20%-30%，这些楼盘的销售火爆一时。但是这类商品房属于改变土地用途的违规建筑，购买后存在较大的法律风险。
（一）没有产权证，权利无法得到保障
《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。”《北京市房屋买卖管理暂行规定》第九条也明确规定“自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权。”
工业用地上进行的房地产开发，由于改变了土地的批准用途，开发的房地产属于非法建筑，开发企业无法办理产权证。如果开发企业办理了工业性质的房产证，其产权只能是开发企业自己的产权，由于是工业用房，房产也无法进行分割。
因此，对于购买房屋的产权人来说，将无法得到房屋的产权证明。由于房屋不具有产权证，其对房屋所拥有的权利将无法得到保障。
（二）使用年限短，届满后不能自动续签
普通商品房土地使用权的年限一般为70年，工业用地土地使用权最高年限为50年。普通商品房和工业用地建设的住宅的使用年限相差20年甚至更多。
《物权法》第一百四十九条的规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”《城市房地产管理法》第二十二条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”
当土地使用权届满时，住宅建设用地使用权可以自动续期，非住宅建设用地的续期没有明确规定。如果工业用地的企业不存在或者没有及时申请续期或者申请续期未被批准，开发企业不再拥有土地使用权，土地被收回，而地上的房子也会面临被拆的风险。
（三）水电、贷款、增值税等其他费用的增高，无法落户口
小区的水、电、煤气等费用都是根据土地性质收取的，工业用地开发的住宅，按工业标准收取水、电、煤气、物业费等。比如，北京普通工业电价0.7565元/度，居民生活用电电价0.44元/千瓦时。生活成本差价的日积月累也是一笔不容忽视的费用。
在贷款方面，对于居住用地的房产，银行在首付、贷款期限方面都有较非居住用地的房产更多的优惠政策。比如，对于居住用地的房产，银行会允许贷款人办理首付最少三成的住房贷款，但是购买非居住用地的房产，首付最少为四成。
这类住宅在买卖过程中也会负担更重的增值税，增加了住宅的流动成本。在交易过程中这类房产采用“工业算法”，与常规商品住宅相比，就土地增值税一项税费就高出许多。
个人的户口不能跟工业地产捆绑,不可以在房产上落户口。
（四）容积率、配套设施等实行工业标准，影响居住环境
工业用地建造的楼盘之所以售价便宜，除了工业用地使用权供应较多、土地转让金较低等原因外，容积率和配套设施实行工业标准也大大降低了开发成本。但容积率和配套设施是影响业主住宅舒适度和方便度的关键因素。
工业用地的容积率标准高于住宅用地。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
除了容积率，绿化率、停车位等配套设施的标准都存在差别。《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》中明确规定了居住区养老设施、教育设施、商业服务设施等配套设施的各项指标。工业用地建设的住宅不受这些指标约束，开发商为了追逐利益，可能通过降低这些指标节省成本。
风险防范 提示：
所以，在购买商品房时，房屋购买人一定要查验六证是否齐全（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证证》、《商品房预售许可证》及开发商的营业执照），上述证件不全者不能购买，以免上当受骗。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。【律师说法】翻建需审批 超建属违法；宅基地住房临时加盖房屋属“违建”
一、翻建需审批 超建属违法
北京后屯村张先生咨询：
我在村里有三间旧瓦房，去年6月份拆了在旧房原址上开始翻建三层砖房，在施工过程中，镇政府以没有依法办理宅基地翻建审批手续，且翻建面积已超出了原批准范围为由责令我停工。我认为自己翻建房屋虽没有办理手续，但翻建是在自己的宅基地上进行，原本就有房屋，现在只不过是把旧房换成新房，怎们能算是违法违规呢？请问按照法律规定我的行为合法吗？
北京市蒲泽律师事务所皇甫大卫律师解答：
首先，根据我国《土地管理法》规定，农村村民的宅基地的面积不得超过省、自治区和直辖市规定的标准。如果你翻建的面积确实超出了原来批准宅基地的范围，且事先未经依法批准。那么你的行为就属于擅自扩大宅基地面积，显然是违法的。政府有关部门依法有权制止、纠正。
其次，根据我国《城乡规划法》以及《北京市城乡规划条例》规定：村民使用原有宅基地进行村民住宅建设，实行规划许可管理，在原有宅基地上翻建房屋需要取得相关审批手续。其程序为：向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证，取得许可后才可以按具体要求实施原有宅基地的翻建行为。
2016年9月山西省长治市开展了“违建清零”专项活动，在排查中工作人员发现，长治市南石槽村民常某在其原宅基地上自行翻建起了3层新楼。经调查，常某擅自翻建房屋不仅没有办理相关审批手续，而且其翻建房屋的面积已超过原宅基地规定的面积。
为了巩固“违建清零”专项活动的成果，为五道五治、城中村改造打下坚实基础。长治市城区政府副区长姬双平主持召开了相关单位领导会议，明确了方向，坚定了决心！会后，向常某下达《限期拆除通知书》，要求其必须自行拆除，否则将在3日后组织相关部门强制拆除。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区和直辖市规定的标准。
第七十七条规定,农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
二、宅基地住房临时加盖房屋属“违建”
朝阳区龙爪树村的刘先生咨询：
我们这里是城中村，现在市里到处都在搞拆迁建设。自己村子里有好多人都在重新盖自己的房子，都是为了多获得些拆迁补偿金，有的人甚至说可以多补偿十几万。他们这种行为可以获得补偿吗？有没有违反法律规定？
北京市蒲泽律师事务所皇甫大卫律师解答：
公民合法的私有财产受法律保护，与此同时，国家基于公共利益的需要，依照法律规定可以对公民的私人财产进行征收或征用，并予以补偿。对于政府的城中村改造计划，如果你们的村子按照政府规划需要拆迁搬移，那么依照相关法律的规定，村民有权从政府获得适当的拆迁补偿。但是如果有的村民企图利用临时加盖的房屋骗取额外的拆迁补偿，这就已经超出了其行使自己法定权利的范围，变成了企图侵占国家利益的违法行为。他们加盖的房屋因没有合法的手续，属于违建。所以，这种行为在拆迁时是不可能获得额外的补偿。相反，这样擅自的加盖行为还会因为违反法律而受到处罚。
2014年4月初，云南省红河州金平县政府发出通知，计划对金河左岸进行“美丽家园”建设，对该片区土地决定统一征收。通知发出后，不少当地村民为了多获补偿，在几天时间内，就在金河左岸突击盖起了多栋房屋，对已有的房屋则进行了加盖、翻盖来扩大面积，原本的耕地、树林、道路一时间都变成了工地。
面对突击建房的行为，金平县里迅速成立工作组，开展了对违规建房的清理工作，由副县长牵头的工作组对新盖、加盖房屋的情况进行了调查统计，对于不符合规定的责令其限期拆除，逾期仍未拆除的，则由政府组织强制拆除，并加以处罚。
金平县政府工作人员表示，这些为骗取补偿而突击建造的房屋，不仅未按照相关法律法规进行审批备案，而且绝大部分房屋都毫无质量可言，安全隐患极大。与法与理都应该坚决拆除。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
《中华人民共和国土地管理法》第七十七条：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条：在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施。农村居民未经批准或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚。
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