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房地产泡沫卷土重来
编辑点评：
概述：国际投资推高大城市房价，全球新一轮房地产泡沫正在膨胀。
Robert Shiller
Nobel Prize in Economics
Liam Bailey
Estate agents
概述：国际投资推高大城市房价，全球新一轮房地产泡沫正在膨胀。
Robert Shiller
Nobel Prize in Economics
Liam Bailey
Estate agents
Knight Frank
主持：cherryxyr
校对：赤_月
翻译&注解：cjsfight
答疑：cherryxyr
口语点评：xhlwrb
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It was one of the major factors that led to the global financial crisis from which we are still recovering - rapidly rising and unsustainably high house prices, and there are suggestions from some that the so-called housing bubbles that caused all that trouble five years ago are now re-emerging. Robert Shiller who earlier this month won a Nobel Prize in Economics warned global house prices looked bubbly and it's not hard to see why. I asked Liam Bailey, global head of residential research at the Estate agents Knight Frank, where the international hotspots are today.
The interests in markets at the moment are generally city-led. So it's places like London, New York, Miami, and over in Asia you'd be thinking about, say, Singapore and Hong Kong in particular, but also Sydney. And also to an extent, you might think about, say, Paris, and also some of the German cities at the moment.
Are there common factors which are driving these property markets?
The markets which are hotspots to a global buyer at the moment are those big cities. And what they are looking for at the moment is they want an investment return. As importantly, buyers are looking for somewhere where they think is a safe location to invest their equities. So ultimately things like clear property title, I mean the rule of law - all those kind of things are very important to the buyers when they're putting money into these markets.至今我们仍然没能从全球金融危机中恢复过来，当时导致这场危机的主要因素之一就是快速上涨且不可为继的高房价。一些人根据现在的情况提出意见称目前我们又在重蹈五年前引发一系列危机的房地产泡沫的覆辙。罗伯特·希勒在这个月初获得了诺贝尔经济学奖，他警告称全球房价又充满了泡沫，并且原因也显而易见。利亚姆·贝里是地产机构莱坊国际居住研究中心全球总监，我问他，今天全球高房价的热门地点都有哪些。
目前，市场利益基本上是城市导向的，所以像伦敦、纽约、迈阿密等地方，还有你能想到的亚洲城市尤其是新加坡和香港，还有悉尼，以及某种程度上还可能想到巴黎及德国的一些城市属于热门地点。
推动地产市场发展的常见因素有哪些？
全球买家一般都会将目标锁定在那些大城市，他们现在想要的是投资回报。同样，他们也在寻找一些安全又能投资股票的地方。所以结果是，清晰的产权以及法律保障，所有这类条件都对投资这些市场的买家至关重要。中国房地产泡沫让美股很受伤？-中国房地产泡沫,美股
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中国房地产泡沫让美股很受伤？
12:45:00&&文章来源：华尔街日报&&作者：佚名
核心提示：之所以会形成资产泡沫，要么是因为投资者不知道价格太高，要么就是较之长期结果，他们更关心短期获利潜力。导致中国房地产泡沫形成的原因似乎已从第一个转为第二个，而由此落得悲惨结局的甚至有可能包括那些并未购买中国房地产的美国股票投资者。
之所以会形成资产泡沫，要么是因为投资者不知道价格太高，要么就是较之长期结果，他们更关心短期获利潜力。导致中国房地产泡沫形成的原因似乎已从第一个转为第二个，而由此落得悲惨结局的甚至有可能包括那些并未购买中国房地产的美国投资者。新加坡国立大学的吴京（音）与邓永恒以及美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院的吉尔科（Joseph Gyourko）今年7月就这一情况发表的一份惊人报告说，2003年第一季度以来中国地价已累计上涨800%。中央政府一直是最热情的买家之一，其对可比较地产的出价较其他投资者平均高出27%。当然价格高不一定意味着过高，为了识别泡沫，投资者必须将价格与衡量内在价值的一些相关指标（比如的市盈率）进行对比，或与支付手段的衡量指标（比如大学费用与毕业生起薪的比率）相对比。在美国，创建了Case-Shiller房价指数的希勒（Robert Shiller）和凯斯（Karl Case）就应该受到赞扬，由于房价租金比和房价收入比达到纪录水平，他们在2006年美国房价达到峰值前很早就发出了警告。在上述三人为他们的研究收集相关数据前，中国还没有这样的数据。北京和中国其他七大城市的房价租金比自2007年初以来上涨了30%-70%不等。如果房价上涨的背后是经济的高速增长，那么可以预计房价、租金和收入或多或少将会先后增长。截至今年第一季度，北京和上海的房价租金比已超过45，从上海坐高速列车80分钟就可以到达的杭州，其房价租金比已达到65。多高才算过高？2007年4月，据笔者计算，从1940年到2005年，美国独栋房屋中数价格与中数租金的比率增加一倍至20，而在曼哈顿，每平方英尺的中数比率为22。该研究的作者猜想，如果人们突然预计中国经济将只会实现一般速度的增长，那么房价至少要下降40%。中国的房价泡沫对美国普通投资者几乎没有影响，但有两个方面值得担忧。第一，房地产泡沫往往产生于经济危机之前。据马里兰大学（University of Maryland）的瑞恩哈特（Carmen Reinhart）和哈佛大学的罗格夫（Kenneth Rogoff）说，二战后所发生的五次银行业大危机，其爆发前三年内危机发生国的房价都平均上涨了25%左右。这五大危机分别是西班牙于1977年、挪威于1987年、芬兰和瑞典于1991年以及日本于1992年发生的业危机。每次危机都伴随有长期的经济低迷。这两位也是《时代变迁：八百年的闹剧》（This Time It's Different: Eight Centuries of Financial Follies）一书的作者。第二，美国公司的销售额对中国市场有显著依赖，它们的业绩增长很大程度上受中国市场推动，且美国公司在这两方面对中国市场的依赖正在快速增长。美中贸易全国委员会（U.S.-China Business Council）本周早些时候在向国会提供的证词中说，美国公司目前每年在华实现销售额超过1,500亿美元。美国去年对华出口总额为695亿美元，美国公司在中国的业务当年实现在华销售额984亿美元，比2000年增长了四倍。对比来看，道琼斯工业平均价格指数成份股公司的年均销售额约为900亿美元。美中贸易全国委员会副总裁恩尼斯（Errin Ennis）说，中国现在是美国公司的十大市场之一。该委员会是花旗（Citibank）和卡特彼勒（Caterpillar）等在中国经营的美国公司的代表。花旗8月底宣布计划在未来三年内将其在华的员工总数由4,500人增至12,000人。卡特彼勒首席执行长欧博赫尔曼（Doug Oberhelman）在8月份的一个分析师会议中说，我们正大举加快速度，对我们在中国有投资需求的地方投入资金。以上销售数据也许并不能充分说明美国公司在中国的发展情况。这些是九个月前的数据，而中国经济正以每年约10%的速度在增长。同时，这些数字还不包括美国对部分欧洲公司的销售，而这些公司的发展一定程度上也依赖中国。目前，在中国的房价比去年上涨9%、道琼斯指数突破11000点的情况下，似乎没什么可担心的。而这恰恰是担心的理由。Jack Hough本文译自SmartMoney
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The markets which are hotspots to a global buyer at the moment are those big cities. And what they are looking for at the moment is they want an investment return. As importantly, buyers are looking for somewhere where they think is a safe location to invest their equities. So ultimately things like clear property title, I mean the rule of law - all those kind of things are very important to the buyers when they're putting money into these markets.至今我们仍然没能从全球金融危机中恢复过来，当时导致这场危机的主要因素之一就是快速上涨且不可为继的高房价。一些人根据现在的情况提出意见称目前我们又在重蹈五年前引发一系列危机的房地产泡沫的覆辙。罗伯特·希勒在这个月初获得了诺贝尔经济学奖，他警告称全球房价又充满了泡沫，并且原因也显而易见。利亚姆·贝里是地产机构莱坊国际居住研究中心全球总监，我问他，今天全球高房价的热门地点都有哪些。
目前，市场利益基本上是城市导向的，所以像伦敦、纽约、迈阿密等地方，还有你能想到的亚洲城市尤其是新加坡和香港，还有悉尼，以及某种程度上还可能想到巴黎及德国的一些城市属于热门地点。
推动地产市场发展的常见因素有哪些？
全球买家一般都会将目标锁定在那些大城市，他们现在想要的是投资回报。同样，他们也在寻找一些安全又能投资股票的地方。所以结果是，清晰的产权以及法律保障，所有这类条件都对投资这些市场的买家至关重要。新财富杂志检索
个人投资者需警惕资产泡沫
　时间：10年02月11日 16:21
　作者：徐春
　　资产泡沫的最大受害者，往往是那些被市场急剧上升的收益效应吸引的“不知情者”，因此，投资者不仅需要保持清醒，更要避免过度借贷。 　　就经济现状而言，太平洋两岸的中国和美国似乎一个在天堂，一个在地狱。西岸的中国，汽车年销量超过1300万辆，有钱还不一定提得到车；房价按两位数上涨，上海等城市的房屋计价单位更由百万元跃上千万元的台阶。反观东岸，车商在精心准备着将汽车按照品牌打包卖给中国人；有些房东甚至将房子按照汽车的价格来叫卖。这一切恐怕都要归因于全球金融危机，为了应对它，中国推出的积极财政政策和宽松货币政策造就了车市和房市的一派繁荣景象；也是因为它，美国的各级政府和广大民众深感囊中羞涩，苦不堪言。不过，笔者认为，中国的个人投资者需要保持清醒的头脑，对资产的泡沫化要有所认知、警觉和防范。 　　资产泡沫的生命周期　　根据《非理性繁荣》（Irrational Exuberance）一书的作者、美国耶鲁大学经济学教授希勒（Robert J. Shiller）的描述，资产泡沫是一个由众多投资者的非理性行为导致的自然金字塔骗局（庞氏骗局，Ponzi Scheme）。以股市为例，一个典型泡沫的生命周期大致包含五个阶段。　　第一阶段，当一部分人在股市里赚到钱的故事通过媒体发布或口耳相传等途径传播后，许多人会被吸引入市，从而导致股市赚钱效应快速急剧放大，进一步吸引更多的投资者加入。但是，股票的内在投资价值并不由短期的市场需求决定，而由上市企业的长期可持续盈利能力决定。当由短期需求决定的股票价格超过其内在投资价值一定程度时，部分“知情”的投资者会逐步套现并撤离市场，甚至开始做空。被赚钱效应吸引进来、怀有不切实际收益预期的“不知情”投资者的队伍则不断壮大，透支交易也开始活跃起来。　　第二阶段，随着市场上“不知情”投资者队伍的进一步壮大，交投进一步活跃，股价的上涨逼迫做空者不断买入股票平仓，进一步推高了股价。此时，人们的注意力从业绩较好、市值盘子较大、在国民经济或产业中占有举足轻重地位的“蓝筹”公司，转移到业绩平平甚至糟糕、市值盘子小、绝对股价低的中小盘或“垃圾”股票，市场氛围由投资向投机发生质的变化。在此背景下，“知情”投资者加速离场，投机者透支开始泛滥，市场空头头寸也开始放大，市场参与者对后市看法出现严重的分歧。与此同时，媒体、学术界乃至监管者也被卷入到股市估值是否合理的口水战中。第三阶段，当市场是否存在“泡沫”的争论白热化到一定程度时，未加入市场的潜在“不知情”投资者在决策上更为迟疑和谨慎；已经参与市场的投资者开始感到焦虑和不安，并开始怀疑自己的预期，甚至动摇信心；投机者开始缩减透支规模；空头投资者则进一步放大头寸。　　第四阶段，在投资者情绪变化的潜移默化之下，市场供求关系再次发生变化。当这种变化积累到临界程度时，市场的风险也到了最大极限。这时，任何政策面或消息面的突发事件都有可能成为市场向下的导火索。此时，潜在的投资者会驻足不前，现有投资者的信心被动摇，越来越大的卖压导致股价开始加速下跌，泡沫开始破裂。　　第五阶段，不断下跌的市场导致透支交易的抵押证券市值缩水，券商不得不对那些无法追加保证金的账户进行强制平仓，这会进一步加剧市场的下跌。同时，那些遍体鳞伤的“不知情”投资者的风险承受力底线被突破，纷纷割肉离场，泡沫彻底破裂。　　不难看出，泡沫的形成主要依赖于庞大的“不知情”投资者或投机者队伍以及唾手可得的信用。由于人性的弱点所致，投资者非常容易好了伤疤忘了疼，从而导致泡沫总会在不同的时间、资产或者市场上重现。以股市为例，上世纪80年代末，日本出现严重的资产泡沫，以日经255指数为代表的东京股市于日触顶后转势直下，20年过去了，当年投资日经255指数的1万日元到2009年底只剩约2700日元。千禧年发生在美国的互联网股票泡沫的破裂同样令部分投资者刻骨铭心，由不包含金融股的纳斯达克市场最大的100只股票组成的纳斯达克100指数，于日见顶后，在一年时间里跌逾80%，如今近十年过去了，其损失仍然高达60%。最让中国投资者记忆犹新的莫过于2007年A股市场的疯狂上涨和2008年的惨痛下跌，时至今日，上证指数仍有约一半的失地尚未收复（表1）。
　　虽然讨论历史上的股市泡沫多少有些马后炮的味道，但是历史告诉我们，资产泡沫的最大受害者都是那些被市场急剧上升的收益效应所吸引的新“不知情”投资者。令人担忧的是，许多投资者似乎没有完全从2007年股市泡沫的破裂中吸取教训，又被近年房地产市场急剧上升的收益所吸引。 　　房地产的投资价值由基本面因素决定　　从估值上看，房地产的投资价值取决于两个因素：租金收入与升值预期。在一个估值相对正常的市场上，租金收入通常能够或接近于能够支付房地产的贷款利息、物业税费、修缮和维护费用等支出，从而节省投资成本；而房价的升值预期通常取决于投资者所要求的风险溢价和物业本身的地理位置溢价。　　从价格上看，房地产的交易价格取决于市场上买卖力道的平衡，即供求关系的均衡。土地稀缺与否、开发和动工许可制度、政府对房地产开发商的政策取向、银行等金融机构对开发商的信贷政策等，都是影响供给的关键因素；人口增长率和就业率、劳动力薪酬和可支配收入水平、住房按揭贷款等信用工具的发达程度和借贷成本、业主税费负担、市场上投资者的情绪等，则直接决定了房地产的需求水平。　　无论是租房还是贷款买房，居民必须有一定的财富积累或者稳定的可支配收入来承受现金支出，因此，房地产价值的长期走势取决于当地经济发展所导致的人口增长和居民收入增长所决定的长期需求。我们不难理解，当房价和家庭收入之间的比例超出一定的范围时，为了维持必要的生活水平，居民的购房能力将受到严重影响，其购房欲望也必然受到打压。同样，当一地的租房成本占居民可支配收入的比例达到一定限度时，一方面，租客们可能会选择迁居其他住房成本相对较低的地方，减少对出租房屋的需求；另一方面，较高的租金回报率可能吸引更多的房地产投资，增加可出租房屋的供给，这都有利于将租金水平维持在比较合理的范围内。　　以美国为例，无论业主还是租客（平均收入约为业主人群的一半），其住房支出基本上不超过收入的1/3（图1）。即使如此，在金融危机的冲击下，2009年仍有约280万个单位的业主因无法按时支付按揭款而收到了止赎通知。
　　可见，一幢房屋的价值还是取决于它到底能够创造多少包括租金收入或租金节省在内的现金流价值，完全依赖房价升值的预期来投资房地产是盲目的。 　　旧金山的房价　　为什么会跌？　　长期以来，旧金山是许多美国富人（尤其是亚裔）投资房地产的首选之地。优美的海洋城市风光、四季宜人的气候、开放包容的文化等吸引着众多国内外投资者前来置业。周边的斯坦福大学等众多高校源源不断地给硅谷的高科技企业输送高素质的人才，这些企业则通过员工持股计划制造着大批的科技富人。这一切不断将旧金山的房价推向高位，也让许多投资者认为：如果有房地产泡沫破裂这回事，旧金山肯定是最后一站。　　但是，由于连续多年的房价上涨速度超过了居民收入的增长速度，导致当地房价和收入比也一路攀升，于2007年超过了11倍，远高于全美4-5倍的平均水平，其房地产泡沫化的程度可见一斑。受金融危机这一外因的影响，旧金山的房价在年都出现了大幅度的下滑，自2007年的历史高位已经累计下跌约50%，泡沫完全破灭（图2）。如果考虑到房地产的按揭特性，我们可想而知，有多少不幸业主体现在房屋净值上的财富已被洗劫一空。
　　如果历史还能够给我们一些关于泡沫的教训的话，那就是世界上没有只涨不跌的单边市场。尽管在泡沫形成的过程中，资产市场都经历了令人目眩的急涨阶段，但是，泡沫的破裂也都让投资者经历了不堪回首的惨烈下跌阶段。可惜的是，2000年互联网泡沫破裂后，受伤至深的旧金山等地的美国投资者不仅未能真正从中吸取教训，反而盲目地将另一个泡沫市场—楼市当成了避风港，从而再次成为泡沫资产的受害者。　　谁说房地产市场　　无泡沫？　　对于房地产市场到底有没有泡沫这一问题，不同的人有不同的认识，投资者应该在兼听各方观点和分析方法后，再结合自己的实际投资需求进行具体分析，并且尤其要谨慎对待那些出于自身利益需要而对市场进行公开评论人士的言论，比如，踏空的投资者唱空的目的，可能在于促使价格下跌到低位后买进物业。同时，投资者更需要警惕那些房地产无泡沫论的鼓吹者，他们包括通过房地产泡沫可以透支更多土地出让金的地方政府官员、攫取更多暴利的开发商、将存款转化为贷款并获取巨额利差收益的银行、获取更多佣金的地产中介、坐地收取高额广告费的媒体等等。　　投资者最需要预习的功课则是，假如房地产有泡沫且一旦破裂，对自己有什么样的负面影响？对于一个有固定收入而且可以负担按揭月供的自住客，泡沫破裂可能无关紧要，但是，对于一个将资产主要配置在房地产上而且大量利用贷款的投资者，泡沫破裂的副作用可能是毁灭性的。对于后一类投资者，在市场高位锁定利润，乘机降低财务杠杆风险，不失为一个明智的理财选择。　　总之，只要有市场经济的外部大环境，人性的贪婪和跟风弱点就会制造泡沫，泡沫的破裂就会导致经济或者金融危机的发生，从而对民众的财富构成威胁。不过，只要能够定期或及时地审视自己的财务状况、投资目标和风险承受能力，并据此重新调整资产配置，实现投资组合的多元化，同时避免过度借贷，手持足够的现金储备，投资者就能够从容应对资产泡沫的破裂，甚至在破裂后的市场上趁低吸纳，获取收益。对于本文内容您有任何评论或补充,请发邮件至。陈昌华：房产泡沫破裂将严重冲击金融系统
　　真实的地产泡沫
　　尽管4月14日以来房贷新政不断，但关于“中国房价是否太高，房地产市场是否有泡沫”这一问题，仍然有不同声音。判断一个市场是否有泡沫，在泡沫破裂之前往往是很难确定的。但从以下几方面来看，我们有理由相信泡沫已然出现。
　　首先，房价上升了很多。据中原地产跟踪的国内主要城市房价指数，假定房价指数在2004年中是100，那么深圳、北京、广州和上海的房价指数在2010年2月分别是308、291、257和230。这意味着在2010年初时，中国大城市的房价是2004年时的两三倍，这个评估跟一般老百姓的印象较吻合。然而，在美国房产泡沫高峰期内，根据Case-Shiller指数，美国的房产价格指数（包括纽约和旧金山等主要市场）不过是从100上升到220左右。
　　其次，房价在很多城市已上升到普通百姓不能承受的程度。如果假定首付比例为20%、还款期为20年、利率为4%，一套150万元人民币的住房（目前这个价位的房子在北京和上海不太容易找），平均每月需还款7000元人民币。若月供占收入比例限于50%的话，那么这个家庭的月均收入需达到14000元。若我们假定在北京和上海这些城市的普通百姓家庭月收入为10000元的话，那么一套住房的价格相当于一年收入的12倍，这是一个相当高的水平。
　　当然，很多房地产商和经济学家也指出，房价和收入比过高并非严重问题。他们的理由不外乎以下几条：
　　首先，在中国，年轻夫妇一般都有整个家庭（包括父母和祖父母）作为后盾，因此在财力上不至于负担不起。事实上，很多论者在上个世纪80年代和90年代时曾用相同的论点来支持日本和香港的房产市场并无泡沫，但结果如何大家有目共睹。
　　其次，中国年轻人不一定非要买房，可以考虑租房来解决住房问题。对这个观点，我们首先要问“为什么今天的年轻人这么紧张买房子，但十年前的年轻人没有这样呢？”答案很简单，房价比收入升得更快，如果今天不买，明天就更难买到。
　　其三，在中国居民收入高增长背景下，刚置房的年轻人可能月供压力较大，但随着收入增长压力会逐渐减少。这个理由不无道理，但一旦遭遇中国经济增长放缓（很多经济体在经历多年高速增长后都会减缓），情形则不容乐观。
　　除了房价和收入严重背离，让笔者深感不安的另一点是，中国房产市场中投资客比例严重偏高。2009年年底，瑞信在国内八个主要城市进行了调研。其调研结果，我们判断，投资购房的比例可能已接近甚至超过了购房需求的30%。一般而言，投资客通常会瞄准中高端住宅，如果我们假定投资客约占购房量的三分之一，而这些“投资房”的均价是“自住房”2倍的话，那么从购房金额来说，投资性购房可能已高达购房总额的一半。
　　一个更值得关注的问题是，一旦房产泡沫破裂，它对金融系统造成的冲击将比现有数据所反映的情况更为严重。根据央行公布的数字，在2009年底房地产开发和居民按揭贷款的总额约为7万亿元人民币，占2009年底贷款总额的18%。这个数字不算高，但在现金支付的购房者中，有多少是间接利用了银行贷款呢？
　　如果依照前述推断，投资性购房占购房总额一半的话，那么在2005年-2009年间12万亿元人民币的房地产销售总额中，约6万亿元是投资性购房，这里面有多大比例是间接通过银行贷款来进行购买的？在2009年底，中国贷款规模为40万亿元，而其中逾30万亿元是对公司企业的贷款。如果说当中有2万亿-3万亿元的贷款被挪到房地产投资（以10%比例来估算），再加上对房产业的7万亿元贷款，那么银行对房地产业的直接和间接贷款可能将超过10万亿元人民币―足够造成系统性风险了。
　　作者为瑞信证券中国研究主管
责任编辑：克伟
进口商品吸收国内“纯购买力”，恰恰有利于抑制通胀。
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