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杭州购房限购政策出台后，投资哪种房产类型回报率高
&&&&准确判断目前的政策环境和市场发展是关键&&&&&&&&继杭州购房限购政策出台后，至今购房余热仍未消。随着“十一”黄金周的临近，各家房地产公司相继推出购房优惠，也就是说黄金周可能会迎来又一次的购房热潮。房产投资一直被人们视为最大的个人投资行为，曾有媒体报道称，某公司老板把名下几套房子出售后挽救了即将倒闭的公司，因为购房而选择假离婚的消息更是不绝于耳。业内人士表示，人们选择房产投资，看中的当然是房子的投资回报率，如果对行情有个准确的判断，回报率一定可观。&&&&45平方米的商住房&&&&约162%的投资回报率&&&&“在自己有居住房和有一定闲置资金的情况下，我觉得大多数人都会像我一样会选择投资房产，租出去也好几年后赚取差价也好，应该都有个不错的投资回报率。”市民李先生表示，最近一段时间身边的朋友谈论最多的就是房子的问题，有人买房也有人卖房，而卖房的确实在原先的房价上涨了不少。&&&&市民李先生于去年6月在城西申花板块购买了一套55万元45平方米的商住房（均价1.2万元/㎡）。因为商住房是精装修，李先生就直接出租了，每月收租金至少3000元。不考虑各项税收及物业费用，一年租金3.6万，40年产权到期后，可达144万。约162%的投资回报率，李先生也表示，目前并不打算将房子出售。&&&&商业地产优于住宅投资&&&&写字楼远超过住宅和商铺&&&&记者从浙江一家房产公司人士处了解到，目前商业地产投资回报明显优于住宅投资。该人士表示，如果李先生将这55万元用于购买该地段附近的普通住宅，根据历史数据，2015年6月该地段房价均价为2.1万，加入购买一套90方价值189万的房子。付三成首付跟商住房总额仅相差1.7万元，但由于不能一次付清要还房贷，假如选择公积金贷款及等额本息还款，期限30年，每月则需还近6000元。如果将其直接出租，房租大约4000元/月，并没有比商住房高很多，每月收回来的房租不能完全支付房贷。&&&&不同房产类型的收益结果也不尽相同。据云房数据《2016上半年中国房地产投资回报率调查报告》显示，写字楼投资回报率远超过住宅和商铺，成为回报率最高的一类物业。业内人士表示，近年来住宅投资风险不断加大，而商铺市场运营难度较高，写字楼的投资价值逐步凸显，特别是那些竞争力日益增强的优质写字楼产品，以其低风险、高回报、渐稀缺的属性，成为越来越多投资者关注的热点。然而，部分城市随着写字楼市场的快速开发，市场供应迅速增加，空置率居于高位，投资者需要警惕市场风险。&&&&&购房投资的关键&&&&是认清市场的走向和趋势&&&&自2014年以来，房地产发展红利期逐渐结束，市场分化不断加剧。随着2015年政策层面不断释放利好，尤其2016年初大量信贷进入楼市，一二线城市先后出现复苏，大量的投资性需求、刚性需求疯狂入市，致使市场需求透支、政策效应衰退，未来楼市的风险也在加大。&&&&受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，加之标的额大，政策的影响，也使得其投资要更加谨小慎微。房产投资的特质决定了投资者在置业时要谨慎选择具有投资价值，升值潜力大的楼盘为对象。&&&&业内人士表示，要判断一个区域的升值潜力，简单来说首先需要知道如何用一个合理的价值评估体系来判断该区域的价值，这样才能够根据区域发展及政策方向来判断其将来的价值高低，如环境、交通、配套、区域产业、人口结构、政策规划等。同时该人士还强调无论是初次投资房产的“新人”，还是名下十几套甚至几十套房产的“资深”房地产投资者，房产投资的关键是要认清房地产市场的走向和趋势，认清趋势的前提则是准确判断目前的政策环境和市场发展。
本网编辑：猫小腻
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浙ICP备号-1今天南京论坛爆出真相：买房人又回来了！有钱还是想投资房产！南京有钱还是杭州有钱 - 广州家博资讯网
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今天南京论坛爆出真相：买房人又回来了！有钱还是想投资房产！
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撰文：南京楼市微信平台编辑吴芳仪（F_fang0121）
导语今天下午，南京楼市微信平台在河西北部的恒盛金陵湾售楼处，举办了一场买房论坛活动，主题是“调控窗口期，南京什么房子才是保值增值硬通货”，现场来了近200个买房人，甚至还有很多是来自外地…
南京本地最大房地产微信公众号↑点击订阅撰文：南京楼市微信平台编辑吴芳仪（F_fang0121）导语今天下午，南京楼市微信平台在河西北部的恒盛金陵湾售楼处，举办了一场买房论坛活动，主题是“调控窗口期，南京什么房子才是保值增值硬通货”，现场来了近200个买房人，甚至还有很多是来自外地的朋友。很多买房人表示，已不太相信调控会让南京房价大跌，决定还是抓住新房限价的机会来买房，所以春节后又出来到处看房了，只不过目前很多热点楼盘都没房子卖，自己很焦虑。南京市房地产学会副会长、南京楼市微信平台主编李子墨，南京楼市微信平台副主编于越在现场，回答了买房人当下最关心的问题，也爆出了很多猛料，现场也能感受到大家焦虑的心情，同时也感受到了新一轮财富分配正在到来，千万不能再错过机会。先来看张图，感受一下活动现场买房人的热情。今天很多人都是想买恒盛金陵湾的学区房：该楼盘预计3月底加推2号楼约522套毛坯房，户型68-124㎡，都是70年产权的住宅，预计均价维持在前期开盘价37500元／㎡，总价250万起就能买到河西最牛学区房，2019年交付。南京排名前列的树人学校，就在楼盘隔壁。这吸引很多家长为孩子来买学区房。注：本文所有照片都是南京楼市微信平台御用摄影师007现场拍摄，图文顺序并不对应，大家不用对号入座哦。南京市房地产学会副会长、南京楼市微信平台主编李子墨在现场回答买房人关心的问题。李子墨：一定要抓住楼市调控的窗口期，来实现买房梦真相一：南京人一旦有钱，还是想要买房；目前南京新房供应不足。南京网上房地产的数据显示，目前南京新房库存量为23054套，按照去年平均每月成交1.06万套新房来计算，只够卖2个月左右。河西、江心洲、鼓楼滨江、南京南站等热门板块，几乎没有新房可卖。但市场的购房需求一直在累积。不少人相信未来南京房价还是会涨，所以只要手上有钱、有购房资格和贷款资格，还是想买房。最近，找我咨询买房的身边朋友太多了，就连从业十多年的房地产代理公司副总经理，也出手买房了。真相二：错过这一轮调控窗口期，可能要后悔很久；年南京新房预计都会限价，这就相当于稳住了南京房价之锚。二手房价是跟着新房价格走的。稳定住了新房房价，二手房也不会怎么涨。这等于是政府帮我们摁住房价，这就是我们买房的窗口期。大城市的房价波动，差不多是每3年一个周期。每一轮调控都带来新一轮买房时机，调控是房价在等你，如果你抓不住这个历史性机遇，可能又要多奋斗N年。真相三：通胀+大城建时代，新一轮财富洗劫又来了今天经济学家马光远在镇江演讲表示，通胀背景下，一二线城市的优质房产，成为人们资金避险的主要方式。富人还好，通过加杠杆买房、资产配置，还能打一场财富保卫战，化解通胀下财富缩水的危机。没有买房的人最惨，只能眼睁睁地看着自己沦为LOSER，成为这轮财富盛宴中唯一沉默的人群，进而沦为“愤怒的阶层”。很多专家都说了以下这个观点：在这个全新的时代，只有穷人，才只靠工资性收入。富人，主要都靠财产性收入。买房投资已经成为每个家庭的必备技能。可以说，房商，比智商情商更重要。在当前的通胀+大城建时代，我们要想避免被洗劫，就要在大城市的政府重点投资区域，买入优质房产，享受城市红利。南京在这一轮浪潮中，起了引领者的作用。近日，人民日报发布，南京跻身国家中心城市。此外，去年南京已被国家定位为长三角唯一特大城市，超越杭州。南京未来的人口红利不可小觑。目前，南京正在进入新一轮大城建时代：今年南京安排重大项目247个，总投资1.67万亿元。可以预见，未来南京城市发展将更好，房价还有上涨空间。实际上，以未来5年的眼光来看，目前南京房价还不算高，比如在燕子矶新城这样的南京主城区，还有2.5万元/㎡的新房，5年后你会觉得不可思议。于越：南京多个板块房价已超过3万元/㎡（南京楼市微信平台副主编 于越）相关数据显示，目前南京新房均价是26145元/㎡，按照90㎡一套计算，南京的购房门槛是235万元，首付3成、至少也要70万元。这个新房均价26145元/㎡，还是包含了高淳、溧水的，如果把这两个板块去掉，南京新房均价应该在3万/㎡以上。南京买房人现在面临的三个非常现实的问题就是：1、今年南京的房子上市量会非常小；2、性价比高的房子都很难买；3、在南京买房的门槛越来越高；4、在南京买房只能越来越远。买房人最关心的十大问题1、不要傻傻等待那些买不到的楼盘，别犹豫赶紧上车买房人：我是安徽人，来南京帮小孩买房，我们现在手上有100多万，孩子在软件大道工作，孩子月薪10000元以上，可以买哪里？李子墨：河西南、南京南站、江宁这几个板块你都可以考虑，首付100万，贷款200万，买套房，每月还贷一万多，家里人帮助一下小孩月供，应该没有问题。买房人：我想知道，如果我们通过正常渠道去摇号，能买到房子吗？几率有多大？李子墨：你刚刚提到的，河西南的几家楼盘、江宁的龙湖春江郦城、万科翡翠公园，都很难买，很多人现在都在找关系，如果你找不到关系，我建议你可以考虑南京南站周边几个盘，绿城深蓝、世茂城品，这两个楼盘你正常摇号，裸摇能买到的概率大一些。给你一句忠告，赶紧上车，不要错过这一轮机会。2、年轻人的第一套房，要买新区新房，不要买老城区二手房买房人：我是一个刚需，想买房自住，同时也兼顾投资，但是我不知道选择老城区二手房，还是新区的新房？因为老城区的二手房可以立马住，但新房的话就要等一段时间才能使用。我该怎么选择？李子墨：你买老城区的二手房，眼前确实方便、成熟，但未来升值幅度会比较小。你买新区新房，暂时是苦一点，但它未来升值幅度会更大。我认为应该毫不犹豫选择后者。而且现在年轻人都有车，开车半个小时、甚至1个小时上班，很正常的。买房人：那我可不可以拿一部分钱买一套小的二手房住，再买一套新房投资？李子墨：只要你有钱，当然可以。3、受南京带动，周边都市圈房价也开始上涨了买房人：我是从浙江过来的，最近很关注北京、上海、南京等城市周边区域的房价情况，我想问问，目前南京都市圈的投资潜力怎么样？值得投资吗？李子墨：最近南京都市圈的房价开始上涨，主要原因是大城市的挤压效应，张辉秘书长说过一句很经典的话：“富人进城，穷人出城。”也就是说现在的大城市，存在人口的更新换代，也就是大城市正在“洗人”。今天马光远说你买的不只是房子，更是大城市的船票，就是这个意思。此外，南京都市圈楼盘不限购不限贷，加上近些年宁镇扬一体化的推进，以及南京通达周边城市轨道交通的修建，都导致了这一轮南京都市圈房价的上涨。但房地产投资有一个很重要的原则，叫“熟悉原则”。现在买房进入到一个高智商时代，你一定要多跑多看，了解并熟悉你想投资的区域，要发现价值，挖掘价值，兑现价值。不熟悉的，不要轻易买。4、镇江的房子可以暂时别卖，还会涨买房人：我想把镇江万科的房子卖掉，换到南京投资，可取吗？李子墨：我建议你不要这样操作，你的房子在镇江的南徐新城，又是品牌开发商，现在这个板块发展潜力很好。而且现在碧桂园、万科、雅居乐等开发商还争相到镇江拿地，大量资金还将涌入镇江。而且现在宁镇扬一体化，对镇江也是很大利好。镇江南徐新城的房价，还有上涨的空间。5、房产税没那么可怕，别杞人忧天买房人：我是普通工薪阶层，现在手上有三套房。我买房都是自己挣的辛苦钱。担心房产税出台。李子墨：房产税没那么可怕，不用杞人忧天。一，房产税不会来得那么快。二，就算房产税出台，也不会征重税。三，你在南京这样的城市拥有3套房，也不算太多。你完全可以睡得更安心。6、买房能贷款就不要全款，能首付3成绝不首付5成买房人：我在月牙湖有一套80多平的房子，一直想换一套大一些的房子，2015年的时候我感觉自己还可以换到120多平的房子，但后来发现越换越小，现在只能换80多平的，我很焦虑，请问能不能给我推荐一下江北带学区的房子？李子墨：其实江北现在有一些楼盘，附近是有学校的。比如雅居乐滨江国际、正荣润江城的附近，是南京市一中。房价在3万元/㎡左右。买房人：我不想贷款，想尽量全款买房，这个总价有点高了。李子墨：现在能用9折利率贷款买房，非常划算，我建议你能贷款就不要全款，能首付3成绝不首付5成。7、投资的话，河西南、江北优于城东买房人：请问地铁4号线沿线，特别是金马路站到夫子庙站之间，有没有什么比较好的楼盘可以投资？李子墨：地铁4号线很大一段是在城东板块，但如果想投资的话，其实南京很多板块的投资潜力是优于城东的。因为目前城东的房价已经很高了，另外政府在其他板块的投入力度是高于城东的，比如河西南和江北。8、是继续等待河西南？还是赶紧择机上车？买房人：我想买河西南的房子，基本每个星期都去那边看房子，最近绿地华侨城海珀滨江快开盘了，我想问问，我是应该继续等待河西南？还是赶紧上车，买恒盛金陵湾的学区房？李子墨：如果你有关系能买到河西南，或者你幻想你能摇到号，你就等。否则就不要等，哪个能买到就买哪个。买房人：另外，江北与河西南，哪个更值得投资？李子墨：河西南精装房被限价3.5万/㎡，江北也涨到3万/㎡，毫无疑问是河西南更值得投资。现在全南京人都首选河西南，但河西南的新房太紧俏了，多数人都买不到，这才分流到南京南站、鼓楼滨江、城北、江宁等区域去买房。9、南京VS杭州：都有潜力，值得布局，不过时机很重要买房人：我是浙江人，在杭州买过房，现在想来南京投资，南京和杭州这两个城市谁更有潜力一些？李子墨：我很看好杭州。G20峰会、亚运会是杭州城市新一轮发展的催化剂，同时，杭州以阿里巴巴为代表的新经济，发展得特别好，吸引了许多优秀人才流入。之前的2010年-2015年杭州房价不涨反跌，主要是浙江民营经济在2008年金融危机中受了伤，再加上杭州之前的土地供应量太大了。但年杭州房价也有很大的涨幅 ，我觉得接下来杭州房价还有上涨空间。当然南京也很好，是新一轮国家中心城市。整体来说，南京杭州都很有潜力，都值得布局，只不过要看什么样的时机，布局什么样的楼盘。这里面还是大有学问的。10、不要把希望寄托到根本买不到的房子上，应该锁定两三个目标从中买一套买房人：我想买个总价300万以内的房子，既自住也投资，但我想选择的区域有点宽泛，河西南、江宁、新玄武、南站、江北我都看过，自己也很纠结，请问有什么可以推荐的？李子墨：总价300万在河西南选择范围不大，只有佳兆业城市广场有一个小户型，总价300万出头，但这个太抢手，你肯定买不到。而新玄武、南站这两个区域，精装房价都卖到3.5万/㎡左右，也几乎没有300万以内的房子。建议你不要把希望寄托在根本买不到的房子上，浪费时间，应该切实一些，锁定两三个目标，从中选一个你能买到，且综合条件不错的房子。