购买法院拍卖房，有何利弊？_第一财经
购买法院拍卖房，有何利弊？
财商孙涛 15:06
因为房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，在这样的背景下通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么，凡事都有两面性，有利有弊，今天我们根据以往办理此类案件的经验跟大家分享一下，在律师眼中的利与弊。
关于“利”的分析
可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。
可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。
关于“弊”的分析
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。
上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。
风险一：房屋所有权证的办理难以确定
因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。
如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。
那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。
风险二：房屋质量没保障
因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。
一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。
风险三：法律规定的执行回转
《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。
通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。
如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。
这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。
风险四：购房成本风险
这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。
其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。
拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。
另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。
风险五：实际居住人拒绝搬离房屋
如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。
这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。
以上几点，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时，对经常出现的几种风险类型的总结。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，可能对大家有帮助。
综合起来看，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。
（作者供职于北京铭滔律师事务所）
此内容为第一财经原创。未经第一财经授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经将追究侵权者的法律责任。
如需获得授权请联系第一财经版权部：021-1-；。
编辑：群硕系统白菜价！苏州有一批房子将司法拍卖，最低38万！还不限购！
提到司法拍卖有很多人都会觉得很神秘其实现在都已经非常公开化啦网上都可以竞拍！下面就来看看苏州各区法院拍卖的房产吧！来瞅瞅这价格算便宜吗？1姑苏区人民法院看点01姑苏区和茂苑5幢1506室房产建筑面积：267.12平方米起拍价：382万元拍卖时间：日10时至日10时止（延时除外）看点02苏州市虹桥路6号8幢104室房产建筑面积：190.90平方米起拍价：488万元拍卖时间：日10时至日10时止（延时除外）看点03苏州工业园区苏都花园6幢504室房产建筑面积：171.34平方米（其中阁楼52.1平方米）起拍价：480万元拍卖时间：日10时至日10时止（延时除外）看点04苏州市新康花园81幢206室房产建筑面积：120.54平方米起拍价：180万元拍卖时间：日10时至日10时止（延时除外）看点05苏州工业园区新馨花园45幢501室房产建筑面积：193.99平方米（其中阁楼面积72.05平方米）起拍价：336.8万元拍卖时间：日10时至日10时止（延时除外）2工业园区人民法院看点01苏州工业园区唯亭镇科能路18号维纳阳光花园31幢504室建筑面积：99.97平方米起拍价：160万元拍卖时间：日10时至日10时止。注：此标的物不限购，具体政策请联系当地有关部门看点02苏州市相城区望亭镇望馨花苑67号的房地产建筑面积：67号145.62平方米，车库19.36平方米，夹层30.38平方米，合计195.26平方米起拍价：174万元拍卖时间：日10时至日10时止注：此标的物不限购，具体政策请联系当地有关部门看点03苏州市姑苏区三元二村102幢709室的房地产建筑面积：141.85平方米起拍价：165万元拍卖时间：日10时至日10时止注：此标的物不限购，具体政策请联系当地有关部门看点04苏州市西环路10室的房地产建筑面积：43.88平方米起拍价：43万元拍卖时间：日10时至日10时止注：此标的物不限购，具体政策请联系当地有关部门看点05苏州市相城区相城大道789号1-19017室房地产建筑面积：52.89平方米起拍价：38万元拍卖时间：日10时至日10时止注：此标的物不限购，具体政策请联系当地有关部门看点06苏州市姑苏区桐泾南路333号胥江岸花园2幢3301室房地产建筑面积：139.73平方米起拍价：2831486元拍卖时间：日10时至日10时止注：此标的物不限购，具体政策请联系当地有关部门3虎丘区人民法院看点01苏州市吴中区临湖镇东润花园31幢106室建筑面积：100.26平方米起拍价：75万元拍卖时间：日10时至日10时止注：此标的物不限购，具体政策请联系当地有关部门看点02苏州市姑苏区三香路439号名仕花园3幢201室建筑面积：160.85平方米起拍价：360万元拍卖时间：日10时至日10时止注：此标的物不限购，具体政策请联系当地有关部门看点03苏州相城区春申湖中路637号锦绣江南花园38幢1001室建筑面积：110.67平方米起拍价：130万元拍卖时间：日10时至日10时止注：此标的物不限购，具体政策请联系当地有关部门看点04苏州高新区青山绿庭二区9幢306室（含车库）建筑面积：248.74㎡平方米，车库54.68㎡起拍价：400万元拍卖时间：日10时至日10时止注：此标的物不限购，具体政策请联系当地有关部门看点05苏州高新区上河花园一区16幢106室房地产建筑面积：282.04平方米起拍价：328万元拍卖时间：日10时至日10时注：此标的物不限购，具体政策请联系当地有关部门4吴中区人民法院看点01苏州市姑苏区狮林寺巷24号建筑面积：855.19平方米起拍价：元拍卖时间：日10时至日10时止（延时的除外）看点02苏州市吴江区汾湖镇康力大道588号月亮湾大花园7幢520室房地产建筑面积：84.39平米起拍价：60万元拍卖时间：日10时至日10时止看点03苏州市高新区悦景馨苑9幢2101室房屋（毛坯）及国有土地使用权建筑面积：100.54平米起拍价：168万元拍卖时间：日10时至日10时止5相城区人民法院看点01苏州市相城区元和街道峰汇园花园一区9幢2201室房地产建筑面积：107.55起拍价：元拍卖时间：日10时至日10时止（延时除外）看点02苏州市相城区太平镇民墅路房地产及装修建筑面积：1132.94平米起拍价：5477000元拍卖时间：日10时至日10时止（延时除外）看点03苏州市吴中西路666号4幢901室建筑面积：158.93平米起拍价：元拍卖时间：日10时至日10时止（延时除外）看点04苏州市吴中区木渎镇花苑新村4幢507室房地产建筑面积：90.64平米起拍价：742000元拍卖时间：日10时至日10时止（延时除外）看点05苏州市姑苏区大观花园81幢2008室（含阁楼）房地产及装修建筑面积：118.74平米起拍价：2272200元拍卖时间：日10时至日10时止（延时除外）以上信息均从苏州各区法院的淘宝网司法拍卖网络平台上获取有兴趣的朋友可以自己去查询不过小编得多说一句这起拍价看上去很美其实条条框框的限制也很多哦！司法拍卖的房子缺点也不少1、大多需要一次性付款淘宝司法拍卖的房源，大都需要一次性付款。一次性付款，成为购买这些低于市场价的司法拍卖房屋的一道门槛。有的房源后面有贷款支持的标记，但是短期贷款利息非常高，比银行贷款高50%以上，而且还款期限也只有几个月或者一年。要是凑不足钱，买受人悔拍的话，保证金不予退还。　　2、所有税费均要买家承担司法拍卖的房子、车子都比市场价便宜很多，但是还有一笔费用往往被竞拍者忽视。根据淘宝司法拍卖的规则，拍卖房子的所有费用均由竞拍人承担，这里面包括了房屋款、税费及拖欠的水费、电费、物业费、滞纳金等一切费用等。众所周知，在我们普通的房产买卖中，契税是由买方交的，营业税和个人所得税是卖方交的。法院的司法拍卖，因为原来的房东不可能到现场，所以，所有的费用均由竞拍人来承担。不少拍卖房是开发商产证没有办出的，在此涉及二次过户的问题，即契税交2次。3、买房人看房不方便一般市民购买二手房都是可以仔仔细细多次看房，而司法拍卖的房子看房没有正规二手房方便。如果竞买人浏览网页，没有实地看样、调查，很可能会碰到存在瑕疵的房产。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。法院对房子的瑕疵不担责。4、容易惹上其他债权纠纷有的房东把房子一房多卖或者多次抵押，虽然竞买人拍到了，但是其他的受害者会和竞买人来抢房子，虽然竞买人拿着强制执行的文书，但是还是有被恐吓、骚扰的风险和可能性。从债权上看，法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知的，购买了这样的房屋，入住后可能会遭其他“债主”的追讨。运气不好的话，会遇到一些不明真相的债主会上门泼油漆，还有拍卖的房子仍然有住户居住，尤其是有户口关系的话，户口不迁出等麻烦的事情比较多。看来白菜价的房子也不是那么好捡的啊不过小编并不觉得遗憾因为小编连保证金都凑不齐！来源：苏州中级人民法院官网淘宝网司法拍卖网络平台苏小萌微信ID：suxiaomeng0512商务电话：↙↙↙点击“阅读原文”，赶紧报名吧！
微信号：gusuwang扫描二维码关注公众号 为1300万新老苏州人提供实用可靠的本地资讯、生活经验、消费信息。
Copyright2017.杨邱自媒体资讯站，让大家及时掌握各行各业第一手资讯新闻！无锡法律咨询
请您选择相应地区
您当前位置： &>&&>&&>&&>&
法院拍卖的房子怎么过户？
[标签： ]　作者：sisi　浏览量：17401　更新日期：
　　核心提示：首先确认法院是否解除了对该房产的查封；材料准备好，用书面方式寄给有关部门；当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记。具体有关法院拍卖的房子过户手续由法律快车编辑为您介绍。 　　一、法院拍卖的房子怎么过户？ 　　(一)首先确认法院是否解除了对该房产的查封； 　　(二)材料准备好，用书面方式寄给有关部门； 　　(三)当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记；当事人一方不愿履行判决、裁定义务的，由银行向法院提出强制执行申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户； 　　(四)可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系，依法办理房产过户手续。 　　二、需提交证件(以下资料必须是原件) 　　(一)协助执行通知书； 　　(二)民事裁定书； 　　(三)委托拍卖书(法院委托)； 　　(四)拍卖成交确认书及发票; 　　(五)私有房地产权登记申请书及身份证； 　　(六)地税完税证明； 　　(七)契税证明。 　　注意： 　　1、个人买受拍卖标的房屋需另提供资料： 　　(1)买受人身份证明(核对原件收取复印件)； 　　(2)买受人婚姻状况证明(核对原件收取复印件)； 　　(3)流动人口婚育证明(买受人为18-49周岁非本市户口的女性流动人员需提供，核对原件收取复印件)。 　　2、单位承受拍卖标的房屋需另提供资料： 　　(1)工商营业执照或组织机构代码证(核对原件收取加盖公章复印件)； 　　(2)代理人身份证明(核对原件收取复印件)。
以上内容仅供参考，如果您需要解决具体法律问题，建议您详细咨询网站相关律师。
相关经验参考
相关法律知识
浏览了该咨询的用户还关注了
最新热门法律经验推荐
扫一扫，法律管家助您生活无忧！
法律快车 版权所有 2005- 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-
(注：此客服QQ不进行法律咨询！)