初次见游客，大熊猫幼仔抱着饲养员的腿不放。
一辆小轿车和路过的火车发生碰撞，事故致2死1伤。
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　　开发商的营销模式多种多样，而“去售楼处化”的营销似乎并不多见。6月18日，天恒集团房山别墅项目在北京海洋馆亮相，项目主打的“乐学主题”以及近期即将开放的乐学世界科技馆体验中心，被业内视作颠覆传统房地产营销的尝试。
　　“不用售楼处就能卖房子”
　　据了解，天恒摩墅项目号称“不用售楼处就能卖房子”，这样的营销模式究竟是怎么一回事？对此，天恒立信置业有限公司总经理马强指出，这句话实质是天恒“乐学”概念体现在房地产营销过程中的一种创新。
　　何为“乐学”？马强的解释是，天恒集团在融入欧洲森林式教育和美国营体教育的经验基础上，融入中国家庭生活和教育行为研发并提出的一种创新型教育模式，其核心在于“寓教于乐”。
　　具体到营销环节，天恒在传统售楼处卖房的形式上，将“乐学”概念落地为乐学世界科技馆体验中心，强化客户家庭的“乐学”体验，相对弱化房地产“售卖行为”，从而增强客户家庭对于项目主题与家庭教育的实践认知。
　　据悉，乐学世界科技馆体验中心由迪士尼“御用”团队司姆泰克公司参与研发设计。据乐学世界科技馆体验中心项目总监吕光炎透露，司姆泰克是一个中西合璧的团队，其创意总监有过东京、巴黎、香港等地迪士尼乐园设计工作的深厚资历，乐学世界科技馆体验中心的司姆泰克团队成员亦是上海迪士尼海盗湾的核心制作成员。
　　值得一提的是，通过前沿的科学技术，天恒乐学世界科技馆体验中心将这个世界的前生今世逐步呈现。据了解，科技馆里拥有环幕立体影院、生态农场、大脑训练营、物流体验港、3D魔幻动画园、音乐走廊等等设施，诸多工程为国内首创，这对孩子而言，是前所未有的学习窗口，对父母而言，则是亲子的桥梁。
　　房企云集房山 产品趋向高端化
　　中新网记者梳理发现，近年来已有不少房企选择布局北京房山。截至目前，包括万科、首开、中粮、天恒、金隅、五矿等品牌地产公司都已进驻房山，而且，产品从较为单一的刚需型住房，逐渐升级至改善型产品。
　　相对而言，天恒算是房山楼市的老面孔。为此，北京天恒集团地产事业部副总经理常世芳指出，天恒乐活城是集团十年前首个进驻房山的项目，当时的定位更多考虑承接北京刚需外溢的客群。但随着房山区域“一区一城”战略的推进，区域置业客群逐步升级，产品品质得以改善，因而，天恒继乐活城之后的五个项目均定位为高端改善型产品。
　　此外常世芳还透露，天恒集团在房山阎村另一块地将打造成乐墅的“姊妹篇”。而在今年9月，天恒还将在大学城板块推出一款别墅产品，有望成为房山最高端的产品。
　　为什么这么多房企选择来到房山？其实，在北京土地资源日益稀缺的当下，北京市区周边郊县早已成为房地产市场的主战场。近年来，北京通州、大兴、顺义、房山等区域成为楼盘的主要供应区，其中房山便是重要市场之一。
　　在北京房山周口店镇党委副书记杨兆军看来，定位为生态宜居新城的房山成为不少楼盘发展的契机。同时，伴随着区域内轨道交通、商业建设，以及深厚的人文底蕴、得天独厚的自然地貌和丰富多样的天然风光，都成为房山楼市崛起的重要依托。未来，已进驻开发商在继续深耕区域的同时，还会有更多房企布局此处，房山楼市将更加成熟。
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你可能喜欢如何提升售楼部来访量？
世界上的销售工作其实都是一样的本质，那就是交易。你提供自我 产品，客户提供认可 钞票。但一切交易的前提，是客户的来访。如果没有客源基数，永远无法提升效益。应悦友后台留言，今天我们就来聊聊如何解决客户增量问题？先说说传播口，我个人的想法有这几点：1、口碑传播。口碑是最好的宣传力。比所有的广告都好。口碑传播一般都是人脉圈层中传播。2、G点传播。最具有卖点的、最能打动人、最能解决痛点的，这些G点的提炼至关重要，可以无限量地放大宣传，让优势点在目标群体中深入人心。3、悬念传播。令人着迷的永远是充满好奇、有跟踪了解欲望的内容，勾起了无限的兴趣，但得不到答案，会让人疯狂，营销中这样的手段让客户屡试不爽。4、活动传播。项目的定位决定客户的归属，所有的活动都是可以丰富此群体客户对项目的自我肯定的。活动同时也是扩大影响，佐证客户购买选择的，令客户更加坚定自己选择的正确。在营销口，这几个比较传统的招式也屡试不爽：1、一口价很多项目一入市就实行低价策略，不分楼层户型朝向，全部一口价。这种方式要注意销控。2、议价销售出现很大的问题，货包量大，任务重，时间紧，肿么办？议价！一般都是一房一议，一人一议，不可串价。关键问题是不要形成差评效应。如果客户因此更加厌弃产品，那就适得其反了。3、内部价这招真是不分地域，不分男女，深悦会原来的多位管理员所在的项目都是这样操作过的。这样做，既体现了公司对员工的关怀，同时也让员工有福利购房的机会。也有一部分操作成为员工炒房，这种炒不像温州炒房团的投机。员工会赚些小钱，但同时也增加了销售，一举好几得。4、减首付对于大多数人来讲，买房最大的一个障碍之一就是首付重，因为按揭相对来说，只要年限不是太短，一般不是那么沉重。有些开发商，首付可以分期、可以帮忙贷款，甚至直接划入按揭等等。但这些办法总有一些不同的毛病，比如交税、比如利息等等。5、特价房一天一套特价房，先到先得，我们经常见到这样的促销办法。一般来说，很多单位要么是户型差、要么是方位差，反正货品总是有或这样或那样的缺憾。也有一些为了去化回笼资金而坚持特价促销的。比较有吸引力的价格绝对是客户第一杀手。6、老带新今天的市场，差不多所有的项目都在用这招。这是最低的宣传方式，而且还是最有效的带客方式。给老客户一定的奖励，给新客户也一定的优惠，这样三方获益。但是，项目对于老客户的服务上，一定要做得非常好，如果老客户本身就不认可你，那可就是适得其反了咯。常见的一般是送购物卡、物业费抵扣、过节礼品等等给老客户。深悦见过一个项目，几乎所有的节日，不论是中国的，还是洋人的节日，都会有暖场活动，而且还很有特色，目的只有一个，就是与老客户关系搞铁。7、团购团购一般都与某单位合作，有些是直接与行政事业单位合作、有些是与企业合作，由单位工会组织团购。也有与报社或网站这样的平台合作，通过平台的宣传，把散户组织起来。也有在案场直接组织零星散户的，达到一定的数量，如3人、如5人等便成团，根据参团人数来制定不同的优惠价格，一般参团人越多，优惠越大。8、中介合作一般与二手房中介、分销团队、网站、自媒体等合作。发挥他们各自的优势，如二手房中介，本身有门面，如同另外开设的售楼部。同时他们本身就有大量的客户资源。今天的网站、电商、自媒体等中介性质平台，通过自身互联网传播的便捷，可以大量地宣传项目，促进来访。个人觉得，客户定位与项目定位的一致，这是战略上必须非常重视的。也就是说如果定位不精准，一切都是白搭。那么，如果我们通过前期的宣传推广，已经成功去化掉部分客户，现在考虑后面的货包怎么办？我觉得还是在渠道拓展上：1、互联网：首推这种方式的原因是，互联网渠道成本最低，效果却越明显，因为信息直达客户手中。无论是卖房的网站、APP，还是宣传的自媒体，互联网工具的使用绝对是首选。2、传统媒体：深悦建议传统媒体还是适当要选择的，但各有侧重。比如说关键时期在报纸打品牌，给谁看呢？领导！客户！放在售楼部发给客户也行。比如说做大型活动和电视台合作，让客户上电视，也是不错的。3、DM等：点对点的方式也还是可以尝试一些的。但只能做为营销点的配套宣传。4、综合渠道：像短信、电视台飞字、户外广告、出租车LED屏等等，根据货包量，以及广告经费计划等等。5、看房专车：这种做法有时候可以起到奇兵的效果。有些项目在医院、商场、车场等等地方停放项目专车，免费乘坐，直接拉到售楼部。渠道之外，还有一些在后期操作时需要注意的，比如说：1、项目本身：工程进展速度、售楼部包装、看房通道、样板房装修等等。2、投放计划：没有与项目进度统一，是白花钱。投放太少，不起作用，耽误事。投放太多，浪费钱，效果还不一定。3、活动安排：暖场是必须的，但暖场活动做得好不好，对于挑剔的客户来讲，那是验证开发商实力、能力的因素之一。所以，要么不搞，要么一定要搞好。关于，提升售楼部来访量的一些技巧，其实深悦会以前也谈过不少。由于各个项目情况不一样，所以总有一些方法是实用的，而另外一些方法可能根本不可能。所以如果你看了本文，想用本文的方式去解决销售困境，一定要注意结合项目本身实际情况。俗话说量体裁衣，你可一定三思而后行。
TA的最新馆藏[转]&购房者走进售楼部就会陷入销售的套路，先介绍区位图、再进行沙盘讲解、再看样板间，有哪些你容易忽略的细节，都应该知道。一、介绍区位图一进入售楼处，置业顾问就会为购房者讲解区位图，这时你就要提防以下三个花招：1、 虚实不分区位图上会有很多已经建成和未建成的配套，为了刺激你的购买欲望，置业顾问常常会对这些配套进行夸大性的渲染，让你在脑海里构造出一副 " 要啥有啥 " 的场景。2、选择性忽略有些楼盘附近也许会有不少影响生活质量的建筑，比如变电站、垃圾站等，但他们通常不会把这些标注在区位图上，更不会主动说给你听。3、距离感错位距离感错位就是指明明有些配套实际上距离楼盘很远，但区位图上却标注得近在咫尺，让你产生一种生活十分便利的错觉。二、沙盘讲解沙盘讲解往往是整个销售过程中时间最长，也是信息最丰富的环节，因为置业顾问也会趁机耍不少花招，比如以下这些：1、 混淆绿化率和绿地率绿化率和绿地率是两个不同的概念，但置业顾问常常会把绿化率当绿地率介绍，就是为了让购房者混淆。绿地率指的是小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，是我们需要知道的重要数据。绿化率的准确说法是 " 绿化覆盖率 "，具体是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，简言之就是只要有块草皮就可以计入，没有参考意义。2、 隐瞒容积率除了绿地率之外，容积率也是一个重要的数据，但对于 " 这个小区容积率是多少 " 的问题，置业顾问往往不会说实话。即使告诉你了个数据，你还得问清楚它是整体容积率还是分组团住宅的容积率。三、观看样板间样板间是为了让你在营销阶段就能体验到后来生活的感受，因而产生购买的兴趣和冲动，虽然听起来不错，但其实你必须提防以下花招：1、样板间注水为了让样板间看起来更大，里面的家具往往比实际的家具要小很多，好给你造成视觉误判，有时还会用扩大开间和进深的方式来达到目的。2、样板间不做管线为了扩大空间感，同时页为了美观，样板间一般不做管线，但是在实际交房中这些管线一定存在的，这一点会影响整体装修的效果。
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