中国人去海外买房 靠谱不？
来源：搜狐财经
　　中国投资者赴海外买房早已不是什么新闻，但突如其来的人民币贬值很可能会进一步推动国人为求财富保值而购买海外的热情。“看到别人都去买，自己也去买一套。现在国内楼市前景看不准加上人民币贬值，那就去外国买呗，这就叫中国式买房。”国内各地房价分化以及人民币贬值预期的背景下， 国人热衷的海外买房似乎又暗潮汹涌。
　　或为移民或为赚钱
　　“只要1美元便可以买走一套房子。”这则有关美国底特律楼市的消息赚足了中国投资者的眼球。其实，美国、澳大利亚等中国移民热门国家都已经没有买房移民政策，投资移民海外的门槛已经越来越高。所以，从购买海外房产目的上看，到美国买房基本上是纯投资，而到欧洲买房，则主要是为了移民。葡萄牙政府规定在葡萄牙购买50万欧元以上的房产即可办理临时永居卡，而在西班牙，外国人只要购买西班牙主权债务或房产，也可以获得居留许可，但是这两个国家的前提是通过语言考试，考试采用西班牙语和葡萄牙语，通过者不多。
　　“欧洲许多国家此前一直没有买房移民政策，现在推出买房移民主要是因为经济低迷，估计政策不会持续太久，将来肯定会收紧。所以，现在是到塞浦路斯买房的好时机。”塞浦路斯房地产开发商Paschali Developers的一位业务顾问对记者表示，“在塞浦路斯买房只需在当地投入30万欧元，各种税率也是整个欧洲最低的，年投资回报率可以达到10%以上。”
　　热门国家购房政策对比
热门国家购房政策对比 
　　教你在国外买到好房子
　　第一招：买还是不买？下面这些指标告诉你！
　　租售比――帮你判断当地楼市是否存在泡沫
　　在你的目标购房区域内，如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产，就说明当地楼市比较安全。
　　家庭年收入与房屋均价比――帮你判断当地房价是否合理
　　一般情况下，4~6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。
　　失业率――帮你判断未来3~6个月房价走势
　　通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或者下跌周期。
　　第二招：在哪个国家买？不能只看租金回报率！
　　在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。举例说明：“某区域的房产租金回报率7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，贷款利率6%，据此数据可以判断，低通货膨胀的经济状况下，租金收益高于存款利息，将促使更多人士放弃存款，转而利用银行较低利率，贷款投资房地产，从而增加市场需求，推高房产价格；而如果房产租金回报率9%，贷款利率15%，通货膨胀率5%，存款利率12%，据此数据可以判断，租金回报率远低于存款利率和贷款利率，房产市场应该处于房价的调整高位，银行在收紧银根，提高贷款利率抑制通货膨胀的同时，也抑制了投资需求，未来房价下行的预期强烈。”
　　第三招：买公寓还是别墅？海外购房，土地也是钱！
　　在海外购房时，千万别忽略土地的价值。国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。土地是有限资源，长期来看，土地的价值永远存在，而房产随着时间的推移，会有损坏、折旧。举例说明：李先生想在澳大利亚的墨尔本投资一套房产，目前他看好两套房产，价格同样是50万澳元，一套是公寓，另一套是独栋别墅。
　　高层公寓：投资额50万澳元，位于市中心，两房，2014年完工，在维多利亚州，需缴纳5000澳元印花税，根据规定，在该州买房只需缴纳土地价值5%的印花税，因此推算其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，联名地契。
　　别墅：投资额50万澳元，地点在郊区，需缴纳13500澳元印花税，因此土地价值27万澳元，建筑价值23万澳元，独立地契。
　　根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断：在相同或接近的投资额度下，选择土地价值与建筑价值比值高且是独立地契的别墅，更胜一筹。
　　第四招：买哪个地段？首推本地人或白人聚居区!
　　以投资为目的的购房者，需要考虑的是如何以最低价格购房，获得最高收益；而以养老自住为目的的购房者，则有更多的个性化需求。
　　无论是自住还是投资，首先要明确目标城市的购房区域和周围的居住人群。那些海外买房者最热衷的国家，同样是移民者最热衷的国家，聚集着世界各地各个民族的人。这时，一个城市居住区域的划分标准，就不仅是财富了。以最热门的移民城市悉尼为例，北面和西面的居民以本地人和英格兰人为主，华人也很多，相应地价也贵很多，如西区一套中等偏上的独立屋价格在200万澳元左右，高档社区和海景房的价格甚至达到1000万澳元。
　　选择本地人居住较多的区域购房，未来出手的时候会更方便，价格也会稳定增长。关键是套现的时候，承接者以及银行会客观评估其价值。
　　海外买房当心陷阱
　　陷阱1 蚂蚁搬家转或被盯上
　　外管局上海分局被曝下发通知，要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。这意味着从前的现金购房者习惯使用的"蚂蚁搬家"购房方式在将来可能面临着一旦发现，当事人就会被拉进关注名单，禁止外汇交易以及汇款的窘境。目前合法的海外置业四种方式分别是：国内有银行提供"以人民币形式离岸，到当地再购汇"的业务;我爱我家、链家等已经进入美国市场中介公司的委托付款;银行以及金融机构提供的内存外贷;通过投资购置海外房产。
　　陷阱2 国外买房幻想"赚翻"
　　"李女士卖掉她在北京的一套房，筹得300多万元人民币，在美国休斯敦买入六套房，她的算盘是：每月每套房子的租金是400多美元，不仅可以把北京的房子租回来，还能月赚1万元人民币。"广州市乾行海外总经理邓志远表示，欧洲与澳大利亚租房的租金回报大致维持在4%~6%之间，国内租房以广州为例，1%~2%的回报率算是较高的水平。但是与国内购房基本上属于一次性付款的情况不同，在海外的部分国家购买房产需要缴纳高额的印花税以及一年一次的房产税。例如美国，每年缴纳的房产税占房产总价值的1%~4%。相对来说，澳大利亚房产的持有成本比较低，没有房产税。
　　陷阱3 中介"大牌"未必都好
　　在海外买一套房产，中介会要求看房、差旅费、看楼诚意金，机票、酒店费用等。其实，这些费用是自行定价，没有统一标准，所以一些处于业务拓展期的中介公司会尽量在这些环节降低价格以达到揽客以及树立口碑的目的。
　　陷阱4 "学区房"并不适用国外
　　国外是没有"学区房"这种说法的，主要是被国内一些中介根据国人习惯性的买房思维炒起来的。在美国，国外公立学校虽然也是实行"就近入学"的方式，但是入学条件并不与购房落户挂钩。即使家长在学区内没有房产也不要紧，租住学区的房子也能办理入学。但同时，所谓"学区房"用于出租是有一定优势的。有些地方学校比较多，学生和家长租房的比例比较大，用于出租会有客源保证，并且租金也会高于其他同类房产。
(责任编辑：UF025)
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中国人买海外房产门槛或降低
　　海外置业
　　HAI WAI ZHI YE
　　□金陵晚报记者孙梅欣
　　4月14日央行发布公告，自4月16日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一，外汇指定银行为客户提供当日美元最高现汇卖出价与最低现汇买入价之差不得超过当日汇率中间价的幅度由1%扩大至2%。
　　随后，4月16日，也就是央行公告发布后的首个交易日，开盘后人民币兑美元汇率一度冲低，较中间价贬值近千分之五，但随即受企业实际的客盘需求带动，缩减了跌幅，当日人民币对美元汇率中间价报6.2960，与上一交易日相比下降81个基点。
　　消息一出，一些海外房产购房人表示出担心：“汇率浮动区间扩大，对海外房产投资收益，是否会产生影响？”对此，有业内人士指出，短期的海外房产投资会出现购入门槛降低，收益缩水的情况：“但是长期持有，影响则会降低。”
　　选择稳健货币可保证长期收益
　　“简单来说，就是人民币对外币的汇率浮动变大，可能出现人民币对外升值、对内贬值的情况。”一位多年从事金融行业研究的专业人士认为，波幅震荡从短期来看，并不会对海外购房人产生太大的影响：“汇率波幅和股票一样，从购房人的角度，在什么样的价位买入卖出，才是影响收益的主要因素，如果房子是在汇率低点买入，高点抛出，对于投资者而言会产生比较好的收益情况。”
　　对此，美国房产专家James Sun认为，汇率波幅扩大，对海外购房可能产生的影响是，购房门槛降低，但是投资回报出现缩水：“以美元为例，从过去的1美元兑换8元人民币，到现在1美元兑换近6美元人民币，从国人外出消费来看，成本是降低的，因此购房也会变得便宜。但是如果将房屋持有的租金收益，从美元兑换成人民币，收益量则在减少，出现缩水的情况。”
　　不过，James Sun认为，所谓的资产收益缩水，是从人民币角度计算，如果以美元在全球范围内的货币兑换来看，坚挺还是主流：“而且在美国拥有固定资产的安全性，比单纯的拥有美元更加有保障。特别是在目前美国房价处于低位，但美国经济正出现好转的时候，如果购房，时机会比较好，即便短期收益出现缩水，但是从长期来看，房产的实际价值还是比较稳健的。”
　　地段选择比汇率影响更大
　　南京邦拓投资顾问有限公司的副经理王凯，也表达了类似观点：“汇率浮动是不可避免的，也是很正常的。但是对于海外购房人及海外投资人而言，选择一种稳健的货币，则是降低风险，保证收益的办法。从这样的角度来看，美元、加币、澳币等，都是比较好的选择。”
　　“以澳币为例，虽然2008年时，它的汇率浮动也比较大，一度跌至1澳元兑4元人民币的汇率谷底，但是最终还是恢复过来，所以相对来说还是比较稳健的，而且像2008年这样全球范围内的金融危机，还是比较少的。”王凯说，有些国内购房人，也是看上了当时汇率较低的机遇，大量购入澳洲房产：“这批人熬过了汇率低点，资产明显增值，汇率甚至比下跌前还要高。”
　　王凯认为，目前大多数的澳洲购房人，还是以租金抵贷款为主：“这样就不存在兑换损失的问题，在贷款结束以前，主要收益还是以房产增值为主。等贷款完结之后，租金则会成为比较客观的收益。”
　　因此，王凯认为，相较于汇率而言，房屋地段选择对房产的升值影响，大于汇率影响。
　　“在购房人实际入住前，降低投入成本和支撑收益的，还是房屋租金，而人口、地段的选择，是支撑租金的主要因素。”
　　王凯建议，目前澳洲购房，最好还是以选择人口数量较多的市中心为主：“即便出现房价贬值，或者汇率下跌的情况，租金收益也足以支撑到回到高点的时刻，换句话说就是以租金换时间，购房人完全可以等到汇率上升或者房产升值的时候再抛出。”
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人民日报警示海外囤房危险：圈套多多水很深
　　华人海外囤房
待涨有风险
　　苟瀚心
　　国内购房投资热尚未降温，近年来海外华人也掀起买房热潮。据媒体近日报道，加拿大多伦多滑铁卢市一投资型学生公寓在3天内被华人买走近百套。虽然海外房产成“香饽饽”，但是房市瞬息万变、圈套多多，华人仍需步步为营，切忌盲目投资。
　　不愿租房要买房
　　相对于外国人而言，华人对购房更为重视。据旅英华人李芥透露说，很多英国本地人喜欢租空屋子，但是华人总觉得需要有一个自己的房子，否则总会认为这不是自己的家，不愿意为这个地方置办东西。
　　华人海外购房能够蔚然成风，还与华人的购房投资理念有关。据报道，在中国人购买澳大利亚房产的四大主要原因中，投资是最主要的一个原因，占到51%。
　　法国购房程序琐碎，但法国华人的购房热情却未因此消减，对于不懂股票债券的投资者来说，投资房地产的风险最小。
　　投资买房当心陷阱
　　对海外华人而言，想要买到一套好的住房进行投资，必须下一番功夫了解清楚情况。
　　据调查显示，美国每月包括抵押贷款、房屋维护等在内的房屋持有成本平均为1059美元，约占美国家庭月收入的21%。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用，投资买房并没有想象中的那么能“摇钱”。
　　日本华人郑先生在斡裣卮谑锌粗幸惶锥址浚ゴ用磕甑姆孔馐找胬纯矗晔找媛士纱9%。但郑先生经过仔细估算后发现，一旦减去固定资产税、公寓管理费、修缮基金后，年收益率仅约6%。若干年后，减去折旧，5%的收益率也难确保。
　　另外，与本地人相比，海外华人在购房政策以及语言等方面的掌握程度上存在劣势，某些购房条款中的“水很深”，一旦深陷进去也只有哑巴吃黄连，有苦说不出。&
　　美国华人陈先生3年前在贝赛购下一栋两户型的二手房，但后来经楼宇局检查发现，陈先生的房子实际上已被前业主非法改建为4个家庭。陈先生本想通过买房出租赚取租金，现在却落得替人背黑锅的悲惨下场――不仅要缴纳5万多元的罚款，房子也被立即查封。
　　收益“看上去很美”
　　世界的经济形势尚未得到明显好转，许多国家的房价不断下降。有不少华人盘算着现在低价买入，等经济危机过去之后，再通过复苏的市场大赚一笔。
　　在转手卖出的等待期间，华人往往选择“以租养房”。但是现实的情况是，由于华人买房出租者众多，供过于求，招租并没有那么容易。又因为房价暴跌，以前没房子的人也都开始自己买房住。
　　不仅租金难赚到，算上一系列房屋持有成本，华人买房投资的收益实在只是“看上去很美”。对此，有专家建议说，华人在海外投资应该多元化，采取分篮投资的方式进行理性理财。
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