为什么国内房产投资者的心理大都在投资房产

根据日本NHK电视台报道,2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元(约合642.8亿人民币),占日本国内房产市场的2成之多。海外买家中,大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望,在过去一年中,至少有360亿日元(约合3亿美元)的中国私人资本挺进日本房地产市场。
  来源:新华网传播思想力的高端智库平台:思客  趁你不注意,久未大涨的日本房地产市场,从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。  根据日本NHK电视台报道,2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元(约合642.8亿人民币),占日本国内房产市场的2成之多。  东京市中心的高档物业被外国买家抢购:美国黑石集团去年耗资1900亿日元(约合16亿美元)在东京市区购买了5000多套住宅;复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元(约合5.9亿美元),购买了一座25层的综合性办公楼;美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。  海外买家中,大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望,在过去一年中,至少有360亿日元(约合3亿美元)的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的显示,公司每月的房屋成交量可以达到100件以上,公司客户主要来自中国大陆、香港、台湾。  海外投资者在日本购买不动产历年成交额(来源:NHK)  与上述果断的投资者不同,犹豫的投资者认为日本经济“失去了二十年”、人口“”、“少子化”等问题对房产市场来说均不是利好,黑石、复星都疯了吗?  作为发达国家的日本,的确不像新兴国家那么有增长潜力。然而赴日的机构和个人投资者似乎并不在意日本人口老龄化和经济增长乏力。  是哪些因素能驱使他们忽略日本的两大问题呢?泡沫破裂后的日本房产市场趋理性,久未经历大涨  与其它国际大都市相比,日本大城市房价并不算抢眼,不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市,也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后,日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。  下图对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。我们不难发现在五个国家中,日本的房价指数是最低的,从91年泡沫破裂后,再未经历较大涨幅。日本从1980年至今,房价的涨幅是五个国家中最小的,且与其他四国之间的差距相当大。  一方面,我们可以认为房价乏力,是“失去的二十年”之结果;另一方面,微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性,房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国,已经经历过不止一轮的涨幅了,且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。  五国房价指数对比(来源:经济学人)  另外,我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。  租售比=月租金/房价。比值越大,收回房产购买价的期限越短,该房产越值得投资。按国际通用标准来说,1:200 – 1:300是房价健康的区间。如果比值低于1:300(即300个月以上的租金收入才能收房成本),说明房产泡沫显现。若租售比值高于1:200,则说明房产比较具有投资价值。  根据掘金大师8月3日的文章,我们看到东京、大阪的租售比都比较高,中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报,算出其租售比是1:200—1:300,也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准,日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见,如能找到房屋中介代为打理,这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来,租售比高达1:120—1:150,可谓极具投资价值。  若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比,以中小户型为例,纽约和旧金山租售比在1:255左右,伦敦1:400,香港1:428,新加坡(非政府组屋)1:461,广州1:470,北京、上海1:666,深圳1:714。  一目了然,日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市,租金回报率成为投资亮点。核心城市的地价、房价近年来回暖  上文提到去年日本全国地价涨幅为2.99%,但日本一些主要城市的涨幅较为突出,包括东京、大阪、名古屋、福冈等。  东京市中心的一些区,土地价格涨幅比较可观,尤其是中央区,千代田区,港区,新宿区。大阪市区涨幅也不错,大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外,福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅,外国投资者也寄望于土地和资产增值。  东京都各区去年土地价格涨幅(来源:土地DATA日本土地价格)  下图为日本国土交通省的数据,绿线代表的公寓在过去三年有较大涨幅,达到23%左右。红线是所有类型住宅平均涨幅,蓝色代表独栋别墅,黄色代表住宅地价。别墅近年来几乎没有涨幅,这是日本老龄化和高空置率的现实反映。不过,在公寓的带动下,日本住宅平均价格在过去三年呈涨势,这让人不得不联想到奥运概念助推。  日本全国范围年住宅价格指数(来源:日本国土交通省)东京概念成诱因  无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今,日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。  理论上说,筹备奥运会需大兴土木,新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市,带动需求上升,推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设,交通是重中之重。交通网络的完善,能带动干线和中转站附近的地产增值。  从历史经验来看,历年奥运会举办之后的五年内,举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。下图是“房天下”对“举办奥运会与房价变化之间关系”的整合报道,前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅;激战正酣的里约从2008年到2013年,房价上涨了225%;08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。  东京会否续写这一“规律”?就最近几年看,这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势(下图)。直到2020年前后,东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观,奥运带来的利好不容忽视。  东京都和首都圈房价指数过去两年走势图(来源:三井地产)  日本三大城市群两年房价走势(来源:三井地产)  投资者偏爱日本人口净流入地区及经济发达地区  在老龄化的日本,有些地区的人口却是净流入的,而这些地区也成为外国投资者们的首选目的地。下面两张图为日本总务省所做的人口变动报告,反映过去十年日本地方行政区的人口增减。我们从第一张图中可以看到,关东地区的东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县人口均有增加。  日本地方行政区人口增长率(来源:日本总务省)  下图中可以看到近五年来,人口增长较多的城市也集中在关东地区、近畿地区(大阪附近)、福冈县等地方。人口净增长对经济、房屋租赁市场是利好因素。  年日本人口增减排名前十的城市(来源:日本总务省)  日本人口主要集中在关东地区(东京周边),占33%,即4300多万人。其它人口集中的地方还有近畿地方(大阪、京都城市群)2250万人,中部地方(名古屋市,长野、静冈、新泻、山梨等)2150万人。  日本各地区GDP和人均GDP排名前三的地方行政区(下图),也是日本人口最集中的三个地方,即关东、中部和近畿地区。日本人口集中地区是人均GDP高的地区。这些地区并未过多受到日本人口减少、经济停滞的负面影响,因此受到海外投资者青睐。  日本各地区GDP总额和人均GDP(来源:大日本水产会)  外国助力:外国游客、外国在留者、外国投资  近年来,日本外国游客和外国在留者也持续增加。自2003年起,日本政府提出了“观光立国”的政策,希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月,日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版,订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标,将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。  根据日本观光厅的数据,去年日本入境游客已达到1974万人次,比前一年增长32%;而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元(约合2301亿人民币)。随着外国游客增多,日本酒店业不堪重负,促使日本政府逐步解禁民宿行业。游客和政策的双重利好无疑会给日本短租、民宿市场带来相当程度的推动作用。  赴日旅游消费额与访日外国游客人数变化(来源:日本观光厅)  日本近三年来外国人增长率保持在1%-2%之间。其中,关东地区无疑是最吸引外国人居住的地区(下图)。东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县的外国居民增长率名列前茅。在本国人口负增长的情况下,外国人口净流入趋势(尤其是关东地区),能为日本的三大都市圈带来更多的有效需求,这也成为海外投资者考虑的因素之一。  日本主要行政区在留外国人数量变化(日本法务省)  此外,日本的稳定性也为外国投资者所看重。国际环境不确定性上升、“黑天鹅”事件频发、外国投资人寻求避险资产等因素,都为日本房地产业打了一针强心剂。  据彭博社报道,一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元(约合7261万人民币)买下了两栋新建住宅房。世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金,也在日本开展房地产投资,在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加,使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。  日本房地产市场中存在分化,由于多重利好因素和特殊性,日本大都市圈中的一些房产依然能够吸引海外投资机构和个人。  日本房产热潮能持续多久?是否有投资价值?能否成为美、澳之后的下一个风口?(作者:掘金大师)
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为什么近年在日投资房产如此火热
从日本不动产经济研究所获得的调查数据显示:由于中国资金的涌入,日本公寓的价格已上升至20世纪90年代以来的最高水平,比过去两年提高了11%。东京等大都市,今年以来部分区域房价上涨近三成。
近年来,随着赴日观光,赴日就医的流行以及日本房产的兴起,国人对日本的关注和热情持续升温。在去旅行,看病,买房的同时,选择移民或者定居日本的人也逐渐增多。那么为什么在日投资房产如此火热?
2015年上半年华人在日买房环比成交增3倍
中国旅客到日本旅游的人数2015年前三个季度同比增长达79.8%,这个增幅虽然可观,但是对比中国投资者赴日本买房的增长幅度,仍可谓是小巫见大巫,数据显示,单是中国投资者到日本买商业地产的增幅,至今已是去年全年的3倍。
从日本不动产经济研究所获得的调查数据显示:由于中国资金的涌入,日本公寓的价格已上升至20世纪90年代以来的最高水平,比过去两年提高了11%。东京等大都市,今年以来部分区域房价上涨近三成。目前中国人咨询日本房产的人数正在快速增长,中国人2015年上半年购买的日本房产成交额是2014年下半年的3倍。来自中国的购房者比去年同期增加了20%左右。
中国人赴日本买房热情高涨的三大因素
1、申办2020年东京奥运会
首先,在日本成功取得2020年东京奥运主办权后,可以感受到日本重燃希望的气息。景气持续回温下,东京不动产的基础设施加速建设,房地产业皆欢欣鼓舞期待呈现触底反弹后的未来黄金7年,这也许是中国人赴日本买房的一个基本原因。
2、日元持续贬值
其次,中国人赴日本买房,也是随着日元持续贬值,中国投资客对日本不动产的兴趣逐步加温。报道称,过去5年来,日元兑人民币累计下跌了25%,跌幅超过同期兑美元的15%。日元贬值,让今年到日本旅游的中国游客人数创新纪录,同时刺激了度假房产的投资。
3、租金收益率较高
其三,买家看到了投资日本的价值。日本新公寓楼年租金收益率可达到5%至6%,旧公寓年租金收益率甚至高达10%。另外,银座一些黄金地段的不动产,升值潜力巨大。赴日本买房具有很大的商机。
文章转自(出国风)&&英国脱欧后,爱尔兰的房价也将迎来新的增长。如今,一年一度的住房报告又出来了,不出大家所料的是,爱尔兰全国的住房状况依旧紧张,而房价也一直呈上升趋势,在爱尔兰投资既安全又可以获得稳健收益。所以说,移民要趁早哦。让我们一起回顾一下爱尔兰的房价涨幅情况:去年年初,爱尔兰特许测量师协会(SCSI)发布的《2016年度住宅回顾与展望报告》中预测过,爱尔兰的房产价格在2016年会呈持续上升状态。在MyHome...&你要搞清楚自己人生的剧本——不是你父母的续集,不是你子女的前传,更不是你朋友的外篇。——尼采我从18岁起,便在星巴克里当店员,店长说,我做事笨手笨脚,怕伺候不了金融圈这些主顾,就在一旁收银做点事罢。这些个金融圈主顾,虽然容易说话,但唠唠叨叨缠夹不清的也很不少。他们往往用掺杂各地方言的京腔儿问我什么什么可还有之类的话。在这么多唠叨的问话中,我工作也很为难,因为我也不知道他们说的是什么事,认不出哪个是...&写在前边的问答甲:咦?怎么新关注不了“大公馆”了?乙:那,也就是说,一旦我退出了对“大公馆”的关注,就不可以再回来关注了?大公馆小编:对的。所以,您的关注就是我们之间一份难得的回忆了哟。您的关注,也是一种难得的信息特权了哟。甲:大公馆2013?有什么不同?大公馆小编:大同小异,但大公馆2013会在次日清晨发布,或有一点点的改变,比如说,多数情况下,头条会多一条视频。那里,是我们的新馆,那里,我们将...&点击“界上投资”,关注官方微信,分享更多行业信息。据悉,截止到10月8日11时,新三板挂牌企业共计9417家,物流企业挂牌共计141家,比例不到2%。据悉,在挂牌新三板的物流中,铁路运输物流企业2家,公路运输物流企业50家,水路运输物流企业共计15家,航空运输物流企业共计4家,装卸搬运及运输代理企业共计56家,仓储企业12家,邮政企业2家。新三板挂牌物流企业名单1、铁路运输2、公路运输3、水路运输...&继昨日开门红后,承接昨日的上涨惯性,沪深两市今日小幅高开,随后上行展开震荡。创业板较主板表现稍微弱势,全天几乎维持绿盘。尾盘钢铁、次新等再次发力,指数小幅拉升。截止收盘,沪指收涨0.56%,报3065.25点,创近1个月新高;深成指涨0.38%,收于10782.31点;创业板涨0.11%,收于2210.86点。两市成交量4600多亿,较昨日有所放大。盘面上,除银行、互联网板块外,其余板块呈现普涨格...&
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  今年国庆期间全国20多个城市相继出台的房地产调控政策堪称“史上最严”,其严格并非体现在政策本身的力度,而是体现在落地执行,这一轮房地产调控和过去不太一样的是,过去基本上是中央发布一个全国的调控政策,然后各地蔓延开来。这一轮各个城市出台的政策都不太一样,的确是“一城一策”,而且各个城市也在持续“打补丁”,把一些内容继续深化和深入。
  而上海近期对房地产金融市场采取了较为严厉的调控政策,尤其是住房信贷不断趋紧,以遏制非理性的购买需求。11月3日,《关于切实落实上海市房地产调控精神,促进房地产金融市场有序运行的决议》(简称《决议》)发布,具体措施包括:审慎评估借款人家庭偿债能力,严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定;防止信贷等各类资金,尤其是理财资金违规进入土地市场。
  笔者认为,在上海市市场利率定价自律机制作用下,《决议》对各商业银行具有较强的约束力度,预计上海的住房信贷管控将不断趋紧。这对购房贷款的擦边球行为将形成明显遏制。此外,之前商业银行在房贷业务中灵活开展的“接力贷”、“合力贷”等,被部分银行叫停。这将进一步制约购买力有限的人群。也将进一步为房地产市场降温。
  近日,杭州连夜发布消息,11月10日起,实施进一步住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款、加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查。
  为贯彻落实国家房地产市场调控要求,进一步促进房地产市场平稳健康发展,在前期限购以及上调住房公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例的基础上,经杭州市政府研究决定,自11月10日起,杭州进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例。同时中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制决议,进一步调整杭州部分区域差别化住房信贷政策,上调商业性住房贷款首付比例。
  在信贷、限购和提高首付等组合拳作用下,调控效果进一步显现,市场成交进一步萎缩。数据显示,11月首周,各地新房和二手房市场整体成交量环比均有所回落,且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致。这表明22个城市的政策收紧已令全国主要城市市场都受到影响。40个城市数据显示,11月第一周新建住宅成交面积环比下降10%。一线、二线、三四线城市均有所回落,降幅分别为15%、7%、15%。
  出台调控政策的城市整体新房成交量环比下降9.7%,约七成城市成交量环比回落,降幅较大的城市包括厦门、惠州、苏州等。非调控城市整体新房成交量环比下降9.4%,同样约七成城市成交量环比回落,降幅较大的城市包括襄阳、温州、常州等。
  二手房市场成交量在11月第一周整体走低。21个城市二手住宅成交面积环比下降7.6%。其中,苏州、厦门、北京等地降幅较大。自10月初多个城市实施调控以来,二手房市场成交水平明显回落,整体价格涨幅逐步收窄。
  根据二手住宅价格指数,10月除成都外,其他七大主要城市的价格指数环比涨幅全面收窄。其中,对市场反应最为敏感的深圳价格指数环比大幅下跌4.2%,跌幅为历史第二。今年3&25新政后,深圳在4月一度出现房价下跌。但此次调控后的10月跌幅明显高于4月水平。随着多地二手房成交量持续下滑,预计后市房价走势将进一步回落。
  房地产是中国经济的支柱产业、先锋产业、主导产业、基础产业,任何产业无法代替房地产业,57个相关产业与对中国经济增长的贡献率等作用。房地产同中国经济发展、地方与国有企业债务、银行与金融系统安全、地方经济及财税收入与基础设施、城镇化、家庭财产安全、产业结构调整有着密切和直接的关系。
  2017中国楼市泡沫会不会爆发?2017年房价会下跌吗?其实,房价是在阶段性涨幅下跌和反弹间来回徘徊,房价在2012年涨幅下跌,2013年有明显反弹,2014年又一轮下跌,2015年-2016年又反弹。其后还会有一轮下跌,市场将最终在2017年或2018年触底上涨反弹。2017年这个坎,房价到底会不会暴跌?不要指望房地产税开征与商品房库存及央行全面收紧房贷、经济转型与改革完成去降房价,其实从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产不可能在2017年崩盘,房价不可能在2017年下半年出现全面下滑。因为房地产是我国国民经济发展的支柱产业,也是中国经济增长的稳定器。
  那么,2017年国内房地产走势将会如何?与2016年全年全国合约销售额预测同比增长约25%的高基数相比,预计2017年全年全国合约销售额会与2016年持平或略有下降。在2016年9月及10月大中城市收紧调控措施之后,销量将小幅下降,但该下降在一定程度上会被这些城市的低库存造成的房价温和上涨所抵消。同时,如果2017年大中城市房价继续大幅上涨,政府可能会进一步收紧调控措施。
  2017年降温年的高位盘整、降火降温;2018年见底年的探底筑底、复苏回暖。过去六年的短周期,中国房地产市场实现了由低迷到繁荣的逆转周期,背后主要力量不是市场决定资源配置,不是供求决定房价,是计划经济体制与非市场化的政策因素主导中国楼市发展趋势,决定房价走势。毫无疑问,如果制度与政策不改革、不开放、不进行市场化,依然是计划经济体制与非市场政策及政策决定资源配置,中国房地产市场依然会再次逆转,房价重新进入上涨通道的短周期。
  国内房地产市场高烧难退,而值得一提的是,国人对于房产的偏执也影响到了国外,海外买房潮涌现。人民币汇率跌破了6.7心理关口,创下了6年新低。人民币“跌跌不休”,放在银行的钱在慢慢蒸发,投向楼市的资金正逐步撤离,被限制了手脚的中国“投资客”们将目光进一步转向了海外房产。事实上,海外置业并非新兴投资。
  在当前中国经济进入增势放缓“新常态”,人民币持续贬值的大背景下,海外投资置业已经成为新中产阶层财富保值的最佳选择。高达80%的高净值人群有海外投资需求,而地产成为最为热衷的海外投资标的,目前占海外投资比重最大,超过四成。长期以来,房地产一直是高净值群体抵御通胀的最佳投资工具之一。
  海外房地产投资如何维持高保值性?相对于国内的房屋产权年限,海外房产绝大多数都是永久产权,也就是业主享有该地块以及房屋的永久使用权限,同时该地块的增值能促进房屋的升值,产权优势凸显。海外房产投资没有使用年限的限制,其房屋价值永远随土地的增值而增长。
  日本、英国、美国、澳大利亚都是中国人海外置业的热门目的地,光是说到日本,2015年就有数据显示,面向中国市场的某房产网站上,中国客户对于日本挂牌房产的询盘量比上一年增长191%,询盘合计总价值高达5.32亿美元。
  目前,中国买家持续涌入促使多个国家重点城市房价快速攀升。国外热门区域房价已上涨至较高水平,部分甚至处于泡沫危险区,因此,供应急剧增加、利率升高或国际资本流向出现变化,随时都可能引发大幅价格回调。此外,持有、转让成本以及政策变动的不可控,也会使海外房产随时暴露在风险之中。投资者应该谨慎而为,看清风险,理性决策。■
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客服邮箱:为什么越来越多的人选择在泰国买房投资?
泰国,东南亚著名的旅游地之一,很多国人国外游首选之地。据不完全统计,2016年赴泰旅游的人数3200多万。来泰国旅游度假时,很多中国人会发现,泰国的房价相对中国来说,便宜很多。而除此之外,泰国房产也具备很多国内无可比拟的优势,吸引着越来越多的外国人前来投资、置业。那么,让我们一起来了解下泰国房产有哪些优势?1、【永久产权,无遗产税】在泰国,外国人可以持有永久产权的公寓,且无遗产税,可世代相传,受法律保护。而国内房产只有70年产权。2、【房价低,无公摊面积】泰国靠近轨道交通的公寓大概2万人民币每平米起价,而且公寓的面积按照使用面积计算的没有公摊。而国内的房子,平均公摊面积大概在20%左右(电梯井、管道井、楼梯间、设备间、保安室、变电室、过道走廊、公共门厅、垃圾道、共用墙体)也就是说购买泰国房产相当于打了20%的折扣。3、【公寓、别墅带装修】泰国的公寓、别墅交房时都带装修,公寓期房绝大部分是精装修,配有地板、卫浴、马桶、厨柜、空调、衣柜等等,大大减少了装修的金钱和时间成本,极其适合外国投资者。相比国内,花几十万买甚至上百万买房子,一般还得再花房价的20-30%装修,购买泰国房产相当于打了20-30%的折扣。4、【医疗、教育资源丰富,适宜居住】泰国生活环境较好,气候条件宜人,四季如夏、空气清新,而且泰国人热情、随和,走哪都是面对微笑,没有什么套路。此外,泰国还拥有优质的教育,很多城市都有设有英语课程的国际学校,多语种全外教授课,子女教育有保障。泰国的医疗条件也很好,价格低廉,高品质的医疗服务水准,成为全球最大的医疗旅游目的国。5、【租金回报率高】租金回报率才是大家最关心的问题,泰国中心地区的公寓平均年租金回报率在房价的5-8%左右,有的地方可达15%。而中国房产,自住成本本身就高,出租回报率也远没有这么高。这么相比而言,就知道为什么越来越多的人选择在泰国投资、置业了。
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