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40年产权商业住宅到期了该怎么办?
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
近日有购房者提问,酒店式公寓40年产权到期了怎么办?是否跟70年产权一样。其实如果知道了土地使用权和房屋所有权的区别,你就明白了。 []
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客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱："限购令"这一非市场化的调控手段，一出台就遭到包括购房者开发商专家学者等各界人士的反对，大多数人认定"限购令"必定不是长久之计。然而一眨眼，限购已经满两年，一二线城市仍无松动的迹象。
在意识到限购放松短期无望之后，开发商在这两年的时间内，也渐渐摸索出不少"旁门左道"，来规避限购令给公司带来的影响，其中首当其冲的就是打造一批"商改住"或者"工改住"的楼盘，这类楼盘打着"不限购""不限贷"的旗帜，在限购令"阴影"覆盖下的中国楼市，杀出了一条血路。
&同样地段 商住房价格便宜一半
一直在物色婚房的邓小姐发现，最近不少中介和朋友开始频频给她推荐商住房。沪上现在所谓的"商住房"，就是一些房屋产权是50年的商业产权但被开发商打造成具有居住功能的房子。
"产权就是50年和70年的区别，水电煤虽然贵一点但能够接受，我觉得不错。"邓小姐在朋友的推荐下，最终购买了一套建筑面积80平方左右的，位于不夜城板块的商住项目——中海万锦城。"单价才3万多一点，这在内环内，在这个板块，都是非常难得的价格。"
根据网易房产楼盘库数据显示，目前不夜城板块在售的新房不多，其中，复地新都国际近8年成交了8套房源，成交均价为34310元/平；五月花·都荟豪庭近半年成交了129套房源，成交均价为34258元/平。最近开盘的华侨城·苏河湾也属于该板块，同样是商住房的该项目41街坊的房源，对外报价高达元/平。
而中海万锦城的报价不但仅30000元/平，且层高达到5.5米，可以自行切割成两层。"这就相当于我花了240万买了160平的房子，单价也就15000元多一点，市中心的地段，哪里去找啊，水电煤贵50%的生活成本也可以忽略掉了。"邓小姐说。
另外，商住房不限购不限贷的特点也解决了困扰邓小姐的一大难题。"读书的时候爸妈就在上海给我买了房子，限购令下我其实已经没有了购房资格，但是又舍不得将现在住的这套房子卖掉，因为我结婚后爸妈也要经常来上海住，这套房子想给他们住。"商住房恰好又解决了她这一难题，她不需要把之前的房子卖掉，就可以购买一套新的婚房，简直可以说是"两全其美"的法子。
如今，新房已经开始装修，"我已经去看过了，我觉得房子真不错，大堂很气派，看上去完全就是住宅，并没有区别。"邓小姐说，虽然中海万锦城的确实有不少投资客，但是像她这样买来自住的也不少。
"现在商业产权房和住宅产权房的界线其实已经很模糊了。"
不少商改住的项目都会采取loft的产品设计，以较高的层高，并且鼓励购房者自行分配切割来凸显项目的性价比，而loft形式的商改住项目也确实十分受欢迎。
&突破限制 "商"和"住"差距越缩越小
如果说，中海万锦城很大的优势在于价格"实惠"这一点的话，有些商住房项目，价格并不优惠，但依旧让不少购房者趋之若鹜。
和中海万锦城隶属同一板块的华侨城·苏河湾就是这样的项目。这个位于苏州河畔，坐拥华侨城上海最重要布局头衔的项目，甫现世就引起四方关注。55000元/平的均价在板块内并不便宜，但却有不少业内人士认为这一个价格有"不小的"升值空间。
李女士就看中了苏河湾的"潜力"。"虽然我本来想在静安、卢湾区买房，对这个项目所在的闸北区有点'感冒'，不过了解下来觉得前景不错，很适合投资或者自住。"
李女士是移民新加坡的上海人，对于在新加坡、杭州、珠海都有投资房产的她来说，房子的升值空间是很重要的。"不过我有很多亲戚朋友在上海，我每年都要回来住看看他们，所以这次我在上海投资房产，想买一套适合居住的。"
虽然对华侨城·苏河湾非常满意，但当听到这是商业产权房后，却有些退缩。"我担心的是能不能通煤气，因为我妈是比较传统的中国人，烧菜做饭肯定比较依赖煤气。"
据了解，商用性质的土地是不允许通煤气的，消防要求和住宅的消防要求也不尽相同。
"我们是有煤气管道的，但是煤气管道必须是明管，而且对于消防标准有一定的要求，所以最终可能不是所有的套型都可以通煤气，这个还要看后续的建筑和验收。"华侨城·苏河湾项目的销售人员如此说道。
如果能通煤气，那项目在使用功能上，就和一般的住宅没有区别了，而华侨城·苏河湾在项目推广期间，也一直以"行政公馆"来定义自己的物业类别。
实际上，除了华侨城·苏河湾项目以外，上海还有不少的"商改住"项目，在通煤气这一点上，都早已实现了"突围"。万科金色华亭的酒店式公寓万科红人馆以及骏丰·嘉峰汇项目的销售都对于项目可通煤气这一点言之凿凿。
"对我们来说，只要是开发商方面搞定了政府，拿到了相关的许可，我们就可以建。"华侨城·苏河湾的工程部人员告诉记者，对他们来说，商业产权项目和住宅产权项目的设计和图纸并没有什么太大的差别，只要是开发商拿到了相关许可，可以在商业产权项目中铺设煤气管道，那对工程来说，并不存在什么限制或者问题。"只要消防方面能够通过验收即可。"
某开发企业负责设计和工程的知情人士告诉记者，实际上现在许多商业项目都可以通煤气了。"相关部门在这一块的限制并不那么严，只要开发商愿意花一些钱，就可以通煤气，甚至可以采取民用的水电煤标准。"他表示，由于现在许多商业项目都是以住宅的形式在卖，只要开发商进行了"公关"，就可以突破一些限制，而一些限制依旧存在的商业地产项目，只是开发商不愿意去"公关"而已。
对于购房者来说，商业产权的项目毕竟和住宅产权的项目有不小的差别，各类限制是购房者不愿意跨越的门槛，而开发商也正在通过各种的方式去突破这些限制，吸引购房者的目光。
&工业住宅 被粉饰的"美丽陷阱"
限购的压力下，开发商动的不仅仅是"商改住"的脑筋。由于土地稀缺，"工改商"、"工改住"的项目也逐渐现身市场。
近日，黄先生在网上看到了一个位于松江老城的名为阳光理想城的项目，单价仅5800元/平，这对毕业没多久没什么积蓄但想买房的他来说，简直就是天赐的良机。
黄先生立刻启程前往项目现场一探究竟，阳光理想城是一个多层公寓的项目，从外观看和普通的住宅一模一样，没有电梯，一梯四户，和以前单位分配的老公房颇为相似。
虽然样板间装修颇为简陋，但考虑开发商方面卖的是毛坯房，黄先生对这个项目还是颇为满意的，正欲和销售进一步沟通买房事宜时，却得到了一个令他震惊的消息。
实际上，这个价格如此实惠看上去又没有什么问题的住宅并非严格意义上的"住宅"，因为该项目所拥有的既不是住宅产权，也不是商业产权，而是工业产权。
众所周知，上海市规划和国土资源局对外出让的经营性用地，是指住宅、商业、办公等用地，而工业用地并不在此之列，因此，工业性质的用地并不能卖给购房者。
阳光理想城的销售向黄先生坦言，这个项目没有产权，"我们会以长期租赁的形式，以租代售，'卖'给你50年使用权。"
"销售说，项目是工业的生活配套用地，也就是一般工厂边上改工人宿舍用的地，所以可以通水电煤，甚至水电煤也是普通民用的标准。"黄先生说，虽然不影响使用，但没有产证他实在不敢买。
网易房产记者随后了解到，阳光理想城的开发商尊达实业旗下还有一个类似的项目位于松江洞泾镇，打得也是"以租代售"的旗号，卖的也是工业产权的生活配套房。
这类"工改住"的项目，其实是开发商的另一手"旁门左道"。
现如今，开发商通过招拍挂手段在公开的市场上拿地越来越困难，价格也越来越高，想着法子将到手的地以最合适的形态包装"卖"出去是开发商最动脑筋的部分，而对于高周转率的企业来说，"住宅"无疑是最好卖的产品，这也就能解释，为何"商改住"、"工改住"的项目现在越发有市场了。
拿地是目前开发商普遍面临的一大难题，这也是许多商改住、工改住项目涌现的一大背景因素。
&"网易地产一线"往期回顾
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记者：沈侠
视觉：诗亮 时间：住宅土地年限要注意“商改住”项目
来源：羊城晚报
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“在广州二手楼市之中，一些老旧房改房的土地使用权年限剩余较短，引起二手市场的担忧。”针对近日社会各界关注和热议的“土地使用年限到期怎么办？是否需要缴纳高额土地出让金？”的话题，昨日，广东省国土资源厅副厅长涂高坤上线广东“民声热线”节目后回应了媒体的追问，他认为除了深圳可能会有到期之外，广东其他地方不用太多的担忧。土地续期的问题是中央政策的权限，我们目前正在等待中央制定政策。国土厅等待中央制定政策近日，“温州土地证延期要缴纳目前房价1/3的延期费用”的新闻引爆社会热议。在广东“民声热线”现场，广东省国土资源厅副厅长李俊祥回应：“第一，广东绝大部分的住宅年限目前实际上使用的都是20、30年。到现在为止，真正到达70年最高年限的土地起码还有30到40年的时间差。第二，无论是温州还是深圳，地方只是做尝试和试点，最多只有建议权，没有政策的制定权。”在节目结束后，广东省国土资源厅副厅长涂高坤接受记者采访时，针对广州二手楼市老旧房改房、商业用地和商住用地的土地使用权延期问题作出了以下解释：第一，对于土地出让始于上世纪80年代末90年代初，而住宅用地的使用年限是70年。“目前不用担忧，广东离到期还有一定的距离，正在等待中央制定政策。”住宅用地方面，政策会更多地考虑产权人的长期使用效益。第二，商业用地40年使用期限到达之后，土地使用权会根据签订的合同条款处理。其中，部分到期的商业用地应该会完全市场化。第三，商住用地到达土地使用期限之后可以申请续期，具体要等待中央的政策规定，需要投资商铺的民众要留意商铺的剩余土地使用年限。专家要注意“商改住”年限据广州地产业内人士介绍，由于严格执行70年的住宅土地使用年限，加上整个商品房开发历史只有30年左右，广州住宅项目绝大多数都未逼近土地使用年限。不过，部分“商业改住宅”、“工业改住宅”项目期限会更短。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，部分项目在出让时按照商业用地出让，但是开发商其后改造为住宅或者公寓对外销售，这些项目的土地使用年限还是按照商业用地的年限执行。这类项目中，有的使用年限只剩二十年左右，在国土和房管部门的网站上都会公布在售项目的用地情况，邓浩志提醒购房者，要多加注意。此外，广州市场上曾经有大批“烂尾楼”，经过资金注入之后“咸鱼翻生”，不过，即使作为一手楼开卖，其土地使用年限也可能“缩水”。前几年越秀区曾有“翻生”烂尾楼项目开售，土地使用年限只剩50多年。而有的楼盘经过多年的分期开发或者囤地捂盘，也有可能导致土地使用年限缩水。
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