有关三四线房价还要上涨的几个高逼格原因!-北京搜狐焦点
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有关三四线房价还要上涨的几个高逼格原因!
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内容来自:地产杂志 “四大天王”北上广深一线城市的成交量是消停了。 同样,二手房成交情况几乎出于一辙。中原数据显示,当月北京累计二手房住宅签约合计7158套,环比跌幅达到了20%,年度同比跌幅达到了70%。全市整体成交量依旧处在不足1万套的低位水平。
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现在三四线城市房价也涨起来了，难道要变成留不下的是北上广，回不去的是我家乡这种窘境了吗！？
如今火爆的三四线城市背后的上涨逻辑是怎么样的？
造成中国房价短期内不断上涨的，有两大重要因素：一个是地方政府减少土地供应，造成的楼市资源稀缺;另一个则是，宽松货币政策周期下，市场上的闲钱太多，造成旺盛的投资需求。
首先，一二线城市的回流族购房。这波上涨的涨幅力度空前之大，估计让之前一直坚信房价会跌的看空派都傻了眼，尤其是在一线、二线城市中等待房价回调合适之后再考虑的购房者，没想到被市场彻底打脸，诸葛磊也渐渐的感觉到从2016年开始，全国人民似乎已经开启了全民觉醒“买房致富”的意识，民智逐步在开化。所以，你会看到，一线被限购的人，会马不停蹄的跑到未被限购的二线城市抢房，二线城市限购后，一些人又被挤到了去三线四线城市的老家恐慌性购房，所以正是这些一二线城市的回流族，为三四线城市的房地产注入了一股新鲜血液。而且这波人有个特点：注重品牌和品质，喜欢买大品牌或者口碑好的房企的房子，有发展潜力的新区房子也是他们的最爱。
其次，棚户区改造的货币化安置。最近诸葛磊回老家宜昌明显发觉城市里面的大拆大建工地实在是太多了，而且去看新房，也会猛然发现：为啥突然猛增了这么多买房的大款喔。结果一打听才知道很多都是ZF搞棚户区改造给的钱，现在ZF直接给货币，老百姓拿着钱直接把现有的新房库存消灭掉。这思路真是一箭双雕，三线城市本来居民的购买力就比较弱，而且新增人口也不是很占优势，倒是ZF使尽洪荒之力，大搞拆迁，反正我货币化补偿给你嘛，自己拿钱付首付买房基本足够了。这么一搞，城市里面的老破小不见了，新房的库存也消灭的差不多了。不过比较悲哀的是城市新区里面的失地群众，自己的私房被强制拆迁，自家老窝被端了，拿着补偿款，可能就够付一个首付，然后再自己贷款，真的是为国接盘了。再一个，改善型需求的崛起。自从二胎政策公布以来，全国人民对大户型可谓是与日俱增。某央企开发商去年首次入住诸葛磊老家宜昌，一期的房子户型设计依然按照他在武汉的刚需市场需求来做的，中小户型过多，导致认筹和开盘大家都一窝蜂的去抢他家的大户型了，中小户型倒是剩了些。最后连开发商自己都没有料到三线城市宜昌人民对大户型的需求会有这么大，结果今年开发商在着手二期的户型设计时就定调：全部大户型走起。因此，一期的中小户型反倒可能成了绝版户型。就高层户型而言，比较吃香的是110
140这个区间的大户型，而且也能享受到契税1.5%政策的优惠，而150平以上的因为总价太高，三四线居民所能承受的总价压力也会相对较大，有点过犹不及，新房150平以上的反倒作为了一种拉抬价格的象征性产品而存在。
再次，相对宽松的货币环境和房贷政策。从最近的这一波调控政策和方针来看，非常符合去年党中央所提及的分城施策的调控方式，不再像过往那样一刀切的调控，而且在今年年初的我党会议上也明确提出了支持三四线城市去库存的号召，一二线城市在今年已经失去了政策支持。所以你会看到，目前最严格的当属几个一线城市的限购、限卖、禁贷，严控购房资格等等，就连一线城市的商住房都是赶尽杀绝的在搞限购限卖的管制。与此同时，二线的城市也是相继跟进调控当地楼市，目前多数二线城市基本全面升级调控到限购+限贷+限价+限售的“四限时代”。反观三四线楼市，今年很明显一些三四线城市由于比较宽松的贷款环境和不算太紧的购房政策，吸引了一部分人恐慌性入市购房，三四线城市在今年也开启了新一轮的牛市行情。首先是环一线城市的三四线城市呈现火热状态，大有接棒上涨态势。根据安居客房价指数显示，广东清远房价环比上月上涨了18．28％，位列环比涨幅榜第一，福建漳州以环比上月上涨15．76％，位列涨幅榜第二位。与清远、漳州有所不同，沧州与廊坊除了受益于北京需求溢出外，还有雄安新区设立的利好，截至4月18日，沧州环比上月同期上涨了15．57％、廊坊环比上月同期上涨了10．69％，位列环比涨幅榜三四位。还有一类城市就是省内的;二把手;城市或者区域中心城市等。省会限购之后，首先想到的是去省内排名NO2.的城市去购房，这也是一种需求外溢的表现，同时区域中心城市也会吸纳周边弱县市的居民到该城市购房，所以“二把手”定位+区域中心城市的双重利好叠加，也会让一些三四线城市呈现出准二线或强三线的房价特点。
最后，心理预期、攀比心理和羊群效应等。三四城市群众的购房意识往往是后知后觉的被他人带动起来的，而且在选货的能力上也稍显不足，尤其喜欢跟风买房。如果在周边亲友和朋友都开始买房或者讨论房价的时候，那么自己也会被动的置身在这种氛围中，三四线城市比较城市规模较小，楼市有什么风吹草动，口口相传起来基本很快就知道了。同时还有攀比心理和羊群效应在里面起作用，其实在三四线城市由于人际圈相对较窄，人与人之间的关系互动很频繁，谁家又买房了，谁家又买车了，基本很快都被传播出去。而这些，在一二线城市看起来很普通的事情，在三四线城市的群众看来其实是大事，值得拿出来当饭后谈资来说一说，所以在三四线城市中，攀比心其实更重，一旦有人“出头”，其他人会想方设法跟进，比如：跟进买房，跟进买车。。。等等。君不见，现在农村每到过年放假，车位都要打枪么。而且农村人不仅在老家乡村中盖私房，而且还会给自己的子女或者父母在市里去购置新房，这也是一种实力的彰显啊。
现在三四线城市的房子到底值不值得购进？
普遍的策略是，要选择大牌房企，因为它们获得的土地资源大多是一个城市最好的，它们的物业管理也会比一般房企好。
也有人从房子的价值潜力看，认为三四线房子的价值“保鲜期”只有三五年，一二线房子则十年八年的放着也没事。这个观点也有一定的道理，一二线城市的人口张力永远大超三四线城市，按俗一点说法是，一二线的“接盘侠”也会比三四线数量也多得多。
在刚刚过去的“五一”假期，不少三四线城市的楼市火了一把，被有的媒体称为“逆袭”。但是这样的“繁荣”，不少业内并不看好。
随着调控进一步铺开和升级,部分房价上涨过快、严重透支未来预期的二、三、四线城市楼市将面临更大调整风险。不可否认，有一定数量的三四线城市，未来有比较大的人口吸引力。但大部分城市不是。
未来，一二线城市房价趋稳，但它的房价基数与市场需求，仍然是三四线城市所不可比拟的。这个情形有点像医院，民营医院很难敌得过公立医院，是因为现在中国的医生资源主要集中在公立医院。优质的教育、医疗、养老等公共资源，还是集中在一二线城市，这几乎是三四线城市绝难反超的方面。
由是可见，是否在三四线城市置业，尤其值得购房者衡量价值与风险。如果你是自住，问题不大；如果你想投资，则要思量再三，特别是那些不靠近中心城市、没有显著人口增量的三四线城市。
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荣誉徽章：三四线城市的房价会涨上去吗？
光宇吐楼市
曾记得上一次调 控也就是6年前，彼时的开发商们面临着政策调整带来的巨大压力纷纷寻求转型，有的选择了不同的产业，有的则转向了三四线城市。可以说早期的开发商转型还是比较成功的，但是随着大批量的房企趋之若鹜，纷纷将触角伸向了这里，一度造成库存积压，也就是现在的三四线城市的境况。今年一二线城市房地产市场异常火爆，不少开发商赚了个盆满钵满，在全国去库存背景下，一二线城市库存急剧下降，甚至有的城市出现库存荒问题，深圳、广州等存销比降至7个月以下。然而最应该去库存的三四线城市却因土地供应过剩、产业基础薄弱等问题，去库存压力有增无减。一样的政策环境，却不一样的市场环境。如今，在二次调 控后，加上一线城市土地太贵，又有开发商瞄准了三四线城市，然后这还与五六年前的三四线城市一样是块肥肉吗？安家新媒体小编观察发现，随着政策的调正不断深化，一二线城市市场得到了降温，根据对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，11月全国百城住宅平均价格为12938元/㎡，环比涨幅为0.88%，较10月份的1.65%回落0.77个百分点，与9月份的环比涨幅2.83%相比，11月的全国百城房价上涨空间进一步被压缩，显示出楼市调 控后，市场热度明显降温。北京、上海、南京等此前上涨较猛的一二线城市，房价涨幅多数回落。在监控的全国16个热点城市中，环比涨幅全都呈现下跌情况，跌幅最小的是南京和天津(均为0.01个百分点)，跌幅最大的是苏州，达2.66个百分点。房地产作为政策市，任何一个政策的出台都影响着企业的决策，牵动着购房者的心。所以，房企重新锁定目标，被一二线城市挤出的资金和购买力，正在将目光聚焦到中国的三四线城市。理论上，资金到了哪里，哪里就又将掀起一番热浪，今年二线城市便是如此，可是这次三四线城市能成为开发商们的避风港吗？“三四线城市的总量的确是过剩，但是并不意味着没有市场机会。三四线城市楼市相对稳定，无论是行情好坏都有一定的销售量，受到政策的影响较小。”祥生集团总裁赵红卫认为。还有不少开发商认为，三四线城市仍然还有较大的市场空间，关键在于三四线城市的城镇化率还比较低，2015年我国的城市化率才56.1%，仍还可以抓住“城市化”这个机遇在三四线拿地干业绩。今年7月，三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，开发商更是抓住了这个机会。三四线城市能成为躲避政策调整的突破口吗？安家新媒体认为，或许伴随着政策的引导，特色小镇的未来开发将会呈现一片大好天地，开发商们也可大有作为，然而就怕跟风，甚至流于概念，要知道这次开发商开发特色小镇很多并不是为了特色小镇而特色小镇，多数是为了避风头的无奈之举，并不是主观意识上的积极所为。本来像特色小镇已经不是严格意义上的房地产，但是我敢保证仍然会继续炒作房价。交通银行首席经济学家连平12月11日在2016央视财经论坛暨中国上市公司峰上表示，今年房地产市场冷热不均，未来三四线城市的趋势也是房价逐步上涨。近日，一直坚持深耕三四线城市甚至布局5线城市的碧桂园，在继恒大、万科之后，也宣布2016年已实现销售金额3000亿元，同比增长143％，成为第三家进军3000亿元阵营的房企。值得注意的是，由于碧桂园所拿土地以三、四线为主，其总价均维持在一个较低水准，因此其拿下的54宗地块耗资为190.11亿元，在成本上要远低于万科与恒大。这或许也给三四线城市的开发商们以信心，但这只是表面，碧桂园深耕三四线城市的时候，别的开发商们去哪了？当你发现人家赚了钱你再来的时候还能喝到汤吗？三四线城市那么多房子还没有被消化，又来这么多开发商，如果不能有差异化竞争，那未来三四线城市又将是何样的局面尚不可知，但安家新媒体小编认为，在这里，已经不是房价涨与跌的问题，哪怕房价跌房子都不一定卖得出去，那么高的库存是要等“烂掉”吗？
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来源： 编辑：中商情报网
当前，全国房价严重分化，一线城市房价大涨，尤其是深圳，但三四线城市仍然低迷。探究原因，当然跟经济发展、人口流出等基本面有关。但如果说直接原因，那就是供大于求！在市场经济条件下，供大于求，自然会导致房价涨不动。
商品住宅的供求关系，可以用一个重要指标来衡量：存销比，或者称为去化周期。存销比越长，说明现有的住宅需求去化的时间就长，说明市场供大于求，房价涨不动，或者下跌。
上海易居研究院的数据表明：今年10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月。相比9月份10.0、12.4和19.5个月的数值而言，一线城市去化速度基本持平，而二三线城市的去化速度都有所加快。
一线城市10月份市场总体活跃，已经连续10个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。二三线城市的存销比走势也基本一致，总体在收窄。这和目前二三线城市房价上涨的城市数量持续增加态势有密切关联。
看图就很清楚了，当前三线城市的存销比已较一年前明显好转，但绝对值仍达19个月，不仅高于2013年上半年14个月，更高于2011年初的10个月！于是，三四线的朋友们，只能耐心的等待，如果什么时候存销比重新回到10个左右，那么房价又可以大涨了！这种机会，不是没有。但未来可能只存在于优质三四线城市。
接下来，我们不妨再看另外一张图，把10月份35个城市存销比做个排名：
北海的存销比数值最高，为31个月，其次，茂名、烟台的存销比也比较高。二线城市中的沈阳，情况依然不乐观。这些城市的房价仍然比较低迷，暂时看不到上涨的希望。明年再观察一下吧。
合肥、苏州、南京、深圳等四市，存销比只有5、6个月，自然是房价最强的。南昌和济南虽然数值也小，但事实上房价不强，可能是官方公布的数据存在少报现象。
另外，值得关注的是杭州，存销比相比去年高点已经大降，基本回到偏合理区间，但实际存货量仍大，房价想要大涨，还需要时间，如果有朝一日也能降到6个月，则就有戏！
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