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报告编号：1488066 &&
出版日期：2016年11月 && 报告页码：300页&&图表数量：150个
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【报告导读】
《年二手房产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》由中研普华二手房行业分析专家领衔撰写，主要分析了二手房行业的市场规模、发展现状与投资前景，同时对二手房行业的未来发展做出科学的趋势预测和专业的二手房行业数据分析，帮助客户评估二手房行业投资价值。
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第一章 年全球二手房市场运行总况 第一节 年全球经济运行分析 一、经济衰退隐约见底，局部复苏初现端倪 二、经济复苏不牢固、不稳定、不确定 三、全球经济运行状况冷热不均 四、我国外部经济环境依然严峻 第二节 年美国二手房市场聚焦 一、环境很大程度决定二手房的销售 二、二手房越旧越好卖 三、平均每隔六七年就要换一次房 四、贷款买房是最主要的购房形式 五、年美国二手房销售增长率 第三节 年澳大利亚二手房市场透析 一、装修齐全 二、银行提供的贷款金额可占到整个房价比重 第四节 年英国二手房市场分析 一、七八年就换一次房 二、住房贷款利率不断下降 第五节 年中国香港二手房市场发展现状分析 一、香港楼市以二手房为主导 二、楼市表现较为反覆 三、住宅租金高速上升 四、香港二手房市场交易下降
第二章 中国二手房行业供给情况分析及趋势 第一节 年中国二手房行业市场供给分析 一、二手房整体供给情况分析 二、二手房重点区域供给分析 第二节 二手房行业供给关系因素分析 一、需求变化因素 二、原料供给状况 三、技术水平提高 四、政策变动因素 第三节 年中国二手房行业市场供给趋势 一、二手房整体供给情况趋势分析 二、二手房重点区域供给趋势分析 三、影响未来二手房供给的因素分析
第三章 年中国二手房交易市场相关行业发展分析——房地产行业 第一节 年中国现阶段房地产业发展特点分析 一、土地管理逐步规范 二、房地产价格动态 三、房地产开发投资有抬头迹象 四、房地产金融的监管力度不断加强 五、市场调控仍需大力改进 第二节 年中国房地产业运行概况 一、我国房地产调整空间情况 二、中国房地产市场调控分析 三、中国房地产市场发展的关键 四、中国房地产市场影响因素 第三节 年中国房地产走势分析 一、全国房地产市场总体形势 二、全国一二三线城市房地产市场形势 三、我国房地产主要区域市场形势 四、分类别楼盘市场形势 第四节 近两年中国房地产市场分析 一、近两年中国商品房施工面积及同比增长情况 二、近两年中国商品房竣工面积及同比增长情况 三、近两年中国土地开发与购置面积同比增长情况 四、近两年中国商品房销售额及同比增长情况 五、近两年中国商品房销售面积及同比增长情况 六、近两年中国商业营业用房投资完成额及同比增长情况 七、近两年中国其它工程用途类投资完成额及同比增长情况 八、近两年中国办公楼投资完成额及同比增长情况 九、近两年中国住宅投资完成额及同比增长情况 十、年70个大中城市房屋销售价格指数表 第五节 年中国房地产企业分析 一、中国房地产百强企业分析 二、中国房产经纪百强企业分析 第六节 年中国房地产行业面临的挑战 一、中国房地产行业三大弊端 二、中国房地产市场发展中存在的问题以及负面影响 三、中国房地产市场的新矛盾 四、我国房地产业亟需关注的八大问题 第七节 年中国房地产行业发展策略分析 一、中国房地产行业主要对策分析 二、我国房地产市场发展的调控措施 三、克服房地产困难的对策分析
第四章 2015年中国二手房行业发展概况 第一节 2015年中国二手房行业发展态势分析 第二节 2015年中国二手房行业发展特点分析 第三节 2015年中国二手房行业市场供需分析 第四节 2015年中国二手房行业价格分析
第五章 2015年中国二手房行业整体运行状况 第一节 2015年二手房行业产销分析 第二节 2015年二手房行业盈利能力分析 第三节 2015年二手房行业偿债能力分析 第四节 2015年二手房行业营运能力分析
第六章 年二手房行业投资价值及行业发展预测 第一节 年二手房行业成长性分析 第二节 年二手房行业经营能力分析 第三节 年二手房行业盈利能力分析 第四节 年二手房行业偿债能力分析 第五节 年我国二手房行业产值预测 第六节 年我国二手房行业销售收入预测 第七节 年我国二手房行业总资产预测
第七章 年中国二手房产业行业重点区域运行分析 第一节 年华东地区二手房产业行业运行情况 第二节 年华南地区二手房产业行业运行情况 第三节 年华中地区二手房产业行业运行情况 第四节 年华北地区二手房产业行业运行情况 第五节 年西北地区二手房产业行业运行情况 第六节 年西南地区二手房产业行业运行情况 第七节 年东北地区二手房产业行业运行情况 第八节 主要省市集中度及竞争力分析
第八章 年中国二手房市场重点企业运营状况解析 第一节 深圳市中联房地产企业发展有限公司 一、公司基本情况 二、公司主要财务指标分析 三、公司投资情况 四、公司未来战略分析 第二节 上海信义房屋中介咨询有限公司 一、公司基本情况 二、公司主要财务指标分析 三、公司投资情况 四、公司未来战略分析 第三节 21世纪中国不动产 一、公司基本情况 二、公司主要财务指标分析 三、公司投资情况 四、公司未来战略分析 第四节 北京中大恒基房地产经纪有限公司 一、公司基本情况 二、公司主要财务指标分析 三、公司投资情况 四、公司未来战略分析 第五节 我爱我家控股公司 一、公司基本情况 二、公司主要财务指标分析 三、公司投资情况 四、公司未来战略分析 第六节 易居（中国）控股有限公司 一、公司基本情况 二、公司主要财务指标分析 三、公司投资情况 四、公司未来战略分析
第九章 年中国二手房行业消费者偏好调查 第一节 二手房的品牌市场调查 一、消费者对二手房品牌认知度宏观调查 二、消费者对二手房的品牌偏好调查 三、消费者对二手房品牌的首要认知渠道 四、消费者经常购买的品牌调查 五、二手房品牌忠诚度调查 六、二手房品牌市场占有率调查 七、消费者的消费理念调研
第十章 中国二手房行业投资策略分析 第一节 年中国二手房行业投资环境分析 第二节 年中国二手房行业投资收益分析 第三节 年中国二手房行业产品投资方向 第四节 年中国二手房行业投资收益预测 一、预测理论依据 二、年中国二手房行业工业总产值预测 三、年中国二手房行业销售收入预测 四、年中国二手房行业利润总额预测 五、年中国二手房行业总资产预测
第十一章 中国二手房行业投资风险分析 第一节 中国二手房行业内部风险分析 一、市场竞争风险分析 二、技术水平风险分析 三、企业竞争风险分析 第二节 中国二手房行业外部风险分析 一、宏观经济环境风险分析 二、行业政策环境风险分析 三、关联行业风险分析
第十二章 二手房行业发展趋势与投资战略研究 第一节 二手房市场发展潜力分析 一、市场空间广阔 二、竞争格局变化 三、高科技应用带来新生机 第二节 二手房行业发展趋势分析 一、品牌格局趋势 二、渠道分布趋势 三、消费趋势分析 第三节 二手房行业发展战略研究 一、战略综合规划 二、技术开发战略 三、区域战略规划 四、产业战略规划 五、营销品牌战略 六、竞争战略规划
第十三章 行业发展趋势及投资策略分析 第一节 中国营销企业投资运作模式分析 第二节 外销与内销优势分析 第三节 年全国市场规模及增长趋势 第四节 年全国投资规模预测 第五节 年市场盈利预测 第六节 项目投资建议 一、术应用注意事项 二、项目投资注意事项 三、销售注意事项
图表目录 图表：二手房产业链分析 图表：国际二手房市场规模 图表：国际二手房生命周期 图表：中国GDP增长情况 图表：中国CPI增长情况 图表：中国人口数及其构成 图表：中国工业增加值及其增长速度 图表：中国城镇居民可支配收入情况 图表：年中国二手房市场规模 图表：年我国二手房需求情况 图表：年中国二手房市场规模预测 图表：年我国二手房供应情况预测 图表：年我国二手房需求情况预测
二手房行业研究报告主要分析了二手房行业的国内外发展概况、行业的发展环境、市场分析（市场规模、市场结构、市场特点等）、竞争分析（行业集中度、竞争格局、竞争组群、竞争因素等）、产品价格分析、用户分析、替代品和互补品分析、行业主导驱动因素、行业渠道分析、行业赢利能力、行业成长性、行业偿债能力、行业营运能力、二手房行业重点企业分析、子行业分析、区域市场分析、行业风险分析、行业发展前景预测及相关的经营、投资建议等。报告研究框架全面、严谨，分析内容客观、公正、系统，真实准确地反映了我国二手房行业的市场发展现状和未来发展趋势。　　本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、全国及海外多种相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量资料。对我国二手房行业作了详尽深入的分析，是企业进行市场研究工作时不可或缺的重要参考资料，同时也可作为金融机构进行信贷分析、证券分析、投资分析等研究工作时的参考依据。
中研普华集团的研究报告着重帮助客户解决以下问题：
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权威数据来源：国家统计局、国家发改委、工信部、商务部、海关总署、国家信息中心、国家税务总局、国家工商总局、国务院发展研究中心、国家图书馆、全国200多个行业协会、行业研究所、海内外上万种专业刊物。
中研普华自主研发数据库：中研普华细分行业数据库、中研普华上市公司数据库、中研普华非上市企业数据库、宏观经济数据库、区域经济数据库、产品产销数据库、产品进出口数据库。
国际知名研究机构或商用数据库：如Euromonitor、IDC、Display、IBISWorld、ISI、TechNavio&Analysis、Gartenr等。
一手调研数据：遍布全国31个省市及香港的专家顾问网络，涉及政府统计部门、统计机构、生产厂商、地方主管部门、行业协会等。在中国，中研普华集团拥有最大的数据搜集网络，在研究项目最多的一线城市设立了全资分公司或办事处，并在超过50多个城市建立了操作地，资料搜集的工作已覆盖全球220个地区。
步骤1:&设立研究小组，确定研究内容
&&&&&&&针对目标，设立由产业市场研究专家、行业资深专家、战略咨询师和相关产业协会协作专家组成项目研究小组，硕士以上学历研究员担任小组成员，共同确定该产业市场研究内容。
步骤2：市场调查，获取第一手资料
&&●&&访问有关政府主管部门、相关行业协会、公司销售人员与技术人员等；
&&●&&实地调查各大厂家、运营商、经销商与最终用户。
步骤3：中研普华充分收集利用以下信息资源
&&●&&报纸、杂志与期刊(中研普华的期刊收集量达1500多种)；
&&●&&国内、国际行业协会出版物；
&&●&&各种会议资料；
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&&●&&专业数据库(中研普华建立了3000多个细分行业的数据库，规模最全)；
&&●&&企业内部刊物与宣传资料。
步骤4：核实来自各种信息源的信息
&&●&&各种信息源之间相互核实；
&&●&&同相关产业专家与销售人员核实；
&&●&&同有关政府主管部门核实。
步骤5：进行数据建模、市场分析并起草初步研究报告
步骤6：核实检查初步研究报告
&&&&&&&与有关政府部门、行业协会专家及生产厂家的销售人员核实初步研究结果。专家访谈、企业家审阅并提出修改意见与建议。
步骤7：撰写完成最终研究报告
&&&&&&&该研究小组将来自各方的意见、建议及评价加以总结与提炼，分析师系统分析并撰写最终报告（对行业盈利点、增长点、机会点、预警点等进行系统分析并完成报告）。
步骤8：提供完善的售后服务
&&&&&&&对用户提出有关该报告的各种问题给予明确解答，并为用户就有关该行业的各种专题进行深入调查和项目咨询。
社会影响力
中研普华集团是中国成立时间最长，拥有研究人员数量最多，规模最大，综合实力最强的咨询研究机构之一。中研普华始终坚持研究的独立性和公正性，其研究结论、调研数据及分析观点广泛被电视媒体、报刊杂志及企业采用。同时，中研普华的研究结论、调研数据及分析观点也大量被国家政府部门及商业门户网站转载，如中央电视台、凤凰卫视、深圳卫视、新浪财经、中国经济信息网、商务部、国资委、发改委、国务院发展研究中心(国研网)等。
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公司介绍CONTENT OVERVIEW
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武汉市二手房市场调查及金融对策
(武汉房地产)
一、二手房市场现状&&
(一)二手房房源分析&&
l、武汉二手房市场各项指标。2001年武汉市二手房交易量达415.37万平方米，同比上涨18％。至2002年第四季度，武汉市二手房均价为1270元，在新房市场的带动下，比上个季度略有上升。其中房价在3-9万元间的房源占59.6％；10万元以上的占40.4％；面积在30-80平方米的房源占73％，90平方米以上的占26％；单价在800-1000元的占28.8％，单价在元的占57.7％，单价在1500元以上的占13.5％。&&
2、二手市场价格和新房价格差距不大，对消费刺激不够明显。至2002年第四季度，武汉市住房市场均价为2200，汉阳、东西湖、青山等区的均价均低于2000元，在汉阳的局部地区还有800-900元的超低价新房。由于二手房价格和新房价格差距不够明显，消费者更愿意购买新房，投资、居住两相益。&&
3、二手房面积偏小，不符合市场需求的主流。2002年武汉市住房市场对购房面积偏好占比情况：91-110平方米占31.78％，110-130平方米占22.6％。二者合计占到市场总需求的半壁江山，是市场需求的主流。而二手房房源的面积普遍较小，户型结构也已经老化，对购房者的吸引力大大打了折扣。&&
(二)二手房购买者结构分析&&
1、中、低收入者是购买二手房的主流。在二手房房价与新房房价差距不大的情况下，收入较宽松的居民的首选肯定是新房。二手房每平方单价要低于新房，且平均面积较小，购房总金额不高，在中、低收入者的承受范围内。&&
2、外地来汉经商人员、拆迁户和毕业不久的年青人是二手房的主要需求者。一是武汉市近年来经济发展迅猛，吸引了不少外地人来汉投资、经商，为方便生活、工作而在武汉购房。地处老城区、商业中心的二手房以其地段优势价格适宜备受外来人员的青睐。二是近年来武汉市政府进行了大规模的旧城改造，大量的居民不得不寻找新的栖身地，在租金日益高涨的情况下，买二手房成了这些拆迁户的首选。三是踏入社会3-5年的年青人，有一定积储，收入渐趋稳定，正是面临结婚用房的黄金时期。但储蓄不多制约了他们买新房的愿望，购买二手房即方便上班，又为将来购置更宽敞的新房起到了一个很好的过渡作用。&&
二、影响二手房市场的几点因素&&
(一)交易费用较高&&
1、二手房买方应缴税费&&
(1)契税：按成交额的1.5％缴纳；&&
(2)交易手续费：按国家计委、建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》(计价格[号)的规定；&&
(3)中介服务费：委托中介公司买的，还要交不高于成交价2.5％的服务费；&&
(4)立契过户印花税：成交额的0.5‰；&&
(5)土地出让金：购买已购公房或经济适用住房，还要缴纳成交额的3％的土地出让金；&&
(6)房屋所有权登记费：每建筑平方米0.30元；&&
(7)权属登记印花税：每件5元；&&
(8)房屋所有权证工本费：每件4元；&&
(9)其他：有的还要交律师费、公证费、评估费等。&&
2、武汉市和上海市应缴税费比较。在上海，二手房交易采取了低税费、低“门槛”办法，取消了原先就很低的综合税，其中包括土地出让金，而契税、印花税、手续费三者共占交易额的0.88％，由买方卖方分别交纳。政府用财政资金对手续费进行补贴，而武汉市财政目前还没有能力做到这一点。&&
(二)旧城改造“改”出了巨大的市场需求。年，武汉市共发放房屋拆迁许可证1467项，面积676.41万平方米，其中2001年实际拆迁住宅95.4万平方米，涉及拆迁户10934户，约5万人。假设每户获拆迁补偿款3万元，为购二手房贷款5万元，就产生了3个亿的存款市场和5个亿的贷款市场。&&
(三)新房市场价格持续走高，拉开了与二手房的距离。2002年武汉市新建楼盘均价由年初的1949.62上升到年末的2200元以上，涨幅12％。而二手房价的涨幅明显小于新建房。房价差距的增大无疑加强了二手房的吸引力。&&
三、二手房市场发展前景&&
(一)武汉房产市场正处于新房市场高峰期，未来3-5年将完成向二手房市场的过渡。城市房地产发展具有一定的规律，基本上分成三个阶段：首先，由于城市经济的快速发展和人口相对的集中，市场需求巨大，大量的房地产开发商抓住机遇，圈地开发住宅和商业用房，在这一阶段中主要表现为房产二级市场的全面启动，新盘大量出现，并且城市范围迅速扩张；其次，在经历一段时期的二级市场的火爆，房产三级市场开始启动，而购房者原先购买的住房基本上已经出现在三级市场行列中，在这一阶段只要宏观经济状况持续保持良好增长，那么随着消费者对居住要求提高，必然会在住宅进行二次消费，此时的市场表现为一、二手房并存；再次，当城市经济发展到一定的程度后，城区扩张速度大大放慢，由于可开发土地也越来越少，再加上单纯开发房产二级市场成本过高，使得整个房地产市场起了较大变化，表现为市场上交易主体为三级市场上的二手房，而二级市场开发主要为老城区的改造和少量新房。联系实际和分析武汉市房产市场情况，笔者认为武汉目前正处于第一阶段，因此市场上新房交易比二手房交易活跃，而在今后3-5年里，房产市场将完成从第一阶段到第二阶段的过度。&&
(二)政策利好。不久前召开的全国住宅与房地产工作会议上，建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾指出，二手房上市要尽快取消不必要的审批手续，合理分配土地收益，进一步降低入市“门槛”，这一政策必将促进二手房的快速发展。&&
(三)旧城改造提升二手房价值。2003年武汉市将以旧城改造为主，新区发展为辅。其中，旧城改造包括积玉桥，永清街、新华西路二、三期等十个片区。土地供应面积达3100亩。届时将会产生大批的拆迁户。很多拆迁居民的首选安置方式就是购买一套与原住房较近的二手房，因此预计近期内以上十个片区与其周边地区的中低档二手房将更为走俏。其次，工程结束后，旧城区的自然环境和人文环境将会有较大程度的改善，这些地区的二手房将具有更大的吸引力。&&
四、二手房住房信贷现状&&
(一)领头羊受市场制约，领先不占先。中国农业银行和中国交通银行是最早进入二手房贷款市场的金融机构。但由于武汉市二手房市场起步晚，发展慢，两家银行的二手房贷款业务也受到不少限制。2000年仅放贷12笔，金额73万。&&
(二)后来者，起步晚，发展快。工行湖北省分行营业部是2002年才进入二手房市场的，目前仅有江岸、青山、天安支行开办了二手房贷款业务，但工行的二手房贷款业务发展迅速，至2002年末，共发放二手房贷款700万，近百户。 (三)二手房贷款发展缓慢的主要原因&&
1、二手房产权结构复杂，不便于二手房贷款的抵押物设立、处置。二手房交易的客体可能有商品房、经济适用房、私房和售后公房。这几种房屋的出售政策由于历史原因各有区别，房屋的产权情况各异，存在产权共有、已设立抵押、禁止交易、已出租等多种可能。相比之下，一手房的产权状况则简单得多，只需开发商有销售许可证即可，二手房产权状况的复杂性给贷款抵押物的设立、处置带来一些特殊的困难。&&
2、借款人资信审查存在困难，为个贷清收留下隐患。由于二手房交易多是零散进行的，一般都是已经具有完全产权的房屋，因此不需要象一手房贷款那样对住房开发项目和开发商的资信状况进行评估和审查。二手房贷款审查的重点是借款人的个人资信状况、偿债能力。由于我国个人信用记录体系的建立尚在初期，个人信用评价内容的全面性及真实性和国外相比还有较大差距，银行难以借此很好了解借款人的实际情况。而且由于借款人中、低收入结构决定其还款能力低下，再加上抵押物的分散性为贷后清收埋下了很多隐患。&&
3、银行对抵押房产价格认定难度较大。确定二手房真实价值的重要手段就是进行评估，评估一般由评估公司或金融机构指定的评估机构来做。但目前各评估机构之间对评估方法和参数选取不同，容易造成评估价格不准确，这其中很可能形成房产价格被高估或低估的情况。对银行来说评估价格是确定贷款金额和发放贷款的重要依据，上述做法中可能存在的漏洞使得银行难以准确认定房产的真实价格，这对于银行控制风险是相当不利的。至2002年初武汉共有房地产评估机构24家，一级企业只有2家，二级企业13家，三级企业5家，临时企业4家。其中市属企业1家，区属企业14家。&&
4、二手房贷款操作流程比较复杂。商业银行现在对一手房已经形成了一整套简洁有效的操作流程，也积累了相当经验。但是二手房贷款的操作牵涉评估、抵押等多重手续，流程相当复杂。而且各区的房产交易中心对二手房产权转移和贷款的操作方法存在不完全一致的情况。因此目前二手房贷款操作确实比较复杂，这在一定程度上制约了该业务的发展。&&
5、中介机构鱼龙混杂。由于一般二手房购房者是通过房产中介了解房源信息的，而且客户自己办理二手房交易和贷款操作并不简便，因此经常委托提供房源的中介机构办理贷款。因此，很多中介机构在二手房贷款中充当了客户和贷款银行之间的“桥梁”，收取手续费或其他名目的各种费用。武汉的中介机构队伍经过几年的迅猛发展，至2002年初共有房地产中介机构242家，其中江岸区74家，江汉区80家，桥口区16家，汉阳区9家，武昌区40家，洪山区12家，青山区1家，东西湖区2家，汉南区2家，蔡甸区1家，新洲区1家。而且中介机构的数量正以每年12％的速度增长。如此庞大的中介机构队伍难免良莠不齐，部分中介机构经纪人员素质不高，操作也相当不规范，存在“乱收费”行为。因此，客户对部分中介机构状况不满意。&&
6、利率影响。二手房的资产质量明显低于新房，不便于拍卖，其贷款风险远高于新房，但二者的利率却是一样的。由于央行目前还未放开利率。利率管制大大提高了银行的资产风险。&&
五、金融机构应采取的措施&&
笔者认为二手房市场虽然巨大，对于商业银行来说充满机会，但目前限于前述各方面原因，在本轮房产行情中，二手房贷款却并未得到同步快速发展。在未来3-5年本轮行情中的商品房将大量进入二手房市场，从而定会引发二手房贷款需求的迅速增长，也必然成为商业银行竞争的焦点。对未来二手房贷业务的开展，就此提出几点建议：&&
(一)严把审核关，把风险控制放在第一位。&&
1、借款人还款能力的审核。借款人的个人资信状况、偿债能力是二手房贷款的重中之重。从江岸支行提供的资料来看，凡年满18周岁、有稳定收入或具有足够代偿能力的武汉市居民均可申请该项贷款。工商总行已经制定出一套对借款人资信调查的科学体系。通过对借款人年龄，受教育程度，职业和级别，单位性质，月收入还贷比，现住房状况，抵押物变现能力，贷款保护能力，置业动机等12个方面的评估，对借款人的综合能力做了一个科学评定。对于客户对自己的还款能力过于自信，贷款额明显超出自己偿付能力的情况，银行要注重引导，通过重新寻找房源、降低贷款额度或适当延长贷款期限的方式满足客户需求。 2、对抵押物的审查。&&
(1)二手房贷款的风险巨大。1、价格风险。自2000年以来，武汉市房产市场飞速发展，特别是随着货币化分房政策的实施，加速了武汉楼市价格的上涨，二手房市场也随着新建房价格的上升而攀升。2002年二手房交易价格比去年上涨了7％。价格的迅速上涨必然隐藏着泡沫，一旦楼市价格回落，二手房会首当其冲。2、折旧风险。一是物理折旧风险。和其它固定资产相似，房屋的自然磨损会引起价值的减少，它造成的损失可以通过会计核算进行计算。银行在进行二手房贷款审批时，可以通过减少贷款成数和控制贷款年限来防止物理折旧。二是功能性折旧。随着人们物质生活的改善，对住房舒适度的要求也会越来越高。因此住房的折旧还包括由于不适合时代发展而贬值的功能性折旧。作为抵押权人，借款人无法归还贷款时，银行必须拍卖抵押物来弥补贷款损失，房型不好，抵押物拍卖就会有困难，势必价格会下降，一旦价格下降到未还贷款额以下，贷款就会蒙受损失，如果这类贷款的违约率较高，处理的抵押物数量较多，价格必然会不断下降，这时银行的损失就会超乎想象。&&
(2)做好市场调查，以科学统计化解风险。二手房贷款的审查相对于新房有着很大的不同，针对二手房分布分散、价值估量和质量判断困难、产权复杂等特点，银行应在受理客户的贷款申请后，对房屋的实际情况进行严格细致的实地调查，坚决回避房龄过长、房屋产权模糊、房屋所处地段偏远或处于拆迁范围内的二手房。同时银行应对二手房的市场需求作科学统计，及时掌握二手房的市场价值。按家庭收入分，武汉市2002年上半年住房市场调查对象拟购房偏好：2万元以下，价格因素占91％，质量因素占75％，地段因素占64％，户型面积因素占51％，物业管理因素占49％，配套设施因素占45％；2-3万元，价格因素占92％，质量因素占75％，地段因素占69％，户型面积因素占63％，物业管理因素占49％，配套设施因素占45％；3-4万元，价格因素占85％，质量因素占71％，地段因素占80％，户型面积因素占60％，物业管理因素占62％，配套设施因素占62％；4-5万元，价格因素占86％，质量因素占76％，地段因素占71％，户型面积因素占67％，物业管理因素占60％，配套设施因素占52％；5-6万元，价格因素占77％，质量因素占72％，地段因素占77％，户型面积因素占61％，物业管理因素占44％，配套设施因素占44％；6万元以上，价格因素占70％，质量因素占80％，地段因素占60％，户型面积因素占50％，物业管理因素占50％，配套设施因素占60％。从以上统计资料可以看出，随着家庭收入的增加，居民对购房因素的排名依次为质量，价格，地段，配套设施，物业管理，户型面积。为控制风险，银行可以根据房屋的房龄、地段、品质提供不同成数，不同年限的贷款政策来降低此类风险引起的损失。&&
(二)根据市场现状，金融机构不宜大规模进入，应有针对性的、逐步进入二手房市场。&&
1、瞄准旧城改造。旧城改造是年武汉市政府的重头戏，特别是在土地资源缺乏的情况下，旧城改造将是未来二手房市场的主要市场所在。旧城改造涉及到还建款，拆迁户重新购置住房贷款二个市场。以永清街片为例，三期工程共拆迁156公顷，涉及拆迁户几千户。旧城改造工程使邻近地区的二手房成了抢手贷，房价上升速度快于新房。而今年将建的6片“小森林”中，永清街片首当其冲。城市“小森林”具有降尘、降噪、释放氧气的功能，能极大地优化市民的居住环境。预计永清片的改造将使其成为内环线上闪亮的明珠。&&
2、毕业3-5年的年青人和拆迁户是银行的主要市场所在。(1)毕业3-5年的大学生积蓄不多、正处于成长创业期，离购置新房还有一段距离，为工作需要，他们较偏爱在市中心，离公司近，总房价在3-10万元左右，面积在一室一厅至二室一厅的二手房。银行可根据这些人的特点，适时推出一款“为创业族圆安居梦”的二手房消费贷款业务，以迎合时下“创业族”们的住房消费贷款需求。拆迁户则对原居住地附近的二手房较感兴趣。(2)市场容量巨大。湖北省是教育大省，高校数量在全国排名第四，2002年全省有13.3万学子毕业。按照就近择业的原则，每年约有5万左右的毕业生在汉就业。2001年，武汉市重点折迁项目19项、拆迁2265户，拆迁面积33259平方米。而且旧房拆迁的力度正以每年18％的速度递增。&&
3、精选中介机构。(1)选择一批规模大，专业化程度较高的房产中介机构，严格禁止同一些资质不全，行为不规范的机构合作，这样操作可以规避不必要的市场风险。目前在二手房交易中通过中介机构的占5成以上，由此可见中介机构的执业素质对交易质量至关重要。银行可通过主动与主管中介公司的房管有关部门联系，详细掌握各家中介公司的资质、信用情况，经遴选，直接介入发展前景好的中介公司，签定按揭协议。(2)收集中介服务资料，建立中介信息库。通过政府公布的中介信息和银行的业务合作情况，收集有关中介的信誉资料，对房屋中介和评估机构进行评级分类，建立相应的中介信息库，在动态的市场竞争环境中确立相对固定的业务伙伴关系。&&
4、简化二手房贷款手续。提议对于产权清晰的二手房，可以代理相关房产中介和评估工作，形成一条龙服务，一旦他项权证办妥，随即放款；在实际操作中，可以首先完成对房产的评估，确定可贷金额和期限，同时对借款人资质审批，然后为出卖方设立专门帐户，当借款人将首付款打入后，对该帐户实施封闭监控，当办理完成过户手续和抵押登记后，立即将相应贷款发放进该监控帐户，最后解除对该帐户封闭。在这种模式下，银行同时充当了贷款者和中介人的角色，不但方便了客户，提高了工作效率，同时也会赢得一定中介收入。&&
5、以二手房信贷业务带动中间业务发展。在国外，如威尔士法格银行除了受理个人抵押贷款外，同时提供房屋中介业务，从而收取相关手续费；在美国宾西法尼亚州的创建者银行，他们会将所有有着其他需求的房屋贷款客户介绍给其他相关客户律师事务所、房屋建筑商、水管维修公司、医院等等，并且从中获利(摘自马丁?迈耶《大银行家》)；在国内，浦发银行已将业务深入居民社区和物业管理当中，只要客户有需求，便能及时提供相关服务。工行可充分利用网点多的优势，大力开展住房中介业务，树立自身品牌工商银行，身边的银行。&&
6、增强宣传攻势，实施前瞻性，针对性的营销宣传。在校的大学生就是未来的市场所在。通过对他们的宣传，培育市场，挖掘潜力。(2)宣传方式多元化。笔者建议与电视台合作录制“个人住房贷款知识讲座”等节目，并在每晚的黄金时段滚动播出；在热销报纸上开辟“个人住房贷款业务介绍”栏目，宣传工行的贷款政策和业务流程；利用节假日时间，在街头举办大型的专题宣传活动，为客户进行面对面的业务咨询和答疑解惑。&&
7、健全贷后管理制度。(1)银行应积极与中介机构和保险公司合作，与房地产中介机构和保险公司签订风险防范方面的合作协议，由房产中介对二手房交易的真实性和合法性负责，并存入一定的风险保证金，保险公司则对抵押房产进行综合保险，最后通过信贷台帐系统对贷款偿还情况进行监控，一旦发生风险，由银行和房产中介、保险公司共同清收，如果违约三期清收无效，则由房产中介和保险公司负责弥补银行贷款损失。(2)逐步完善对客户的定期走访制度。(3)健全客户资料管理。通过贷前客户资料的全面收集，贷时合同要素的真实填写，贷后客户档案的分类整理，建立起一套完整的客户信息库，分析研究全市二手房市场的供求结构，做到心中有数。 &&
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