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土地估价技术探讨网友问题..doc 20页
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土地估价技术探讨网友问题.
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下列知识点必考1+2=3分！1.关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知，国土资发[2008]51号。2.2008年起，50各重点城市，重点区域，重点监测，105个城市。3.及时，真实，准确，完备，规范。4.公众端，城市端，中央端。5.全国直辖市，省会城市，计划单列市，长三角地区，珠三角地区，环渤海地区，长江沿线经济带。6.技术承担单位，土地估价师，两名土地估价师，不得超过标准宗地15宗。7.城市建成区,土地利用总体规划红线范围,工业聚集区（工业园区，开发区），不得而知随意变更。8.规划调整，主城区调整，更新不得超过标准宗地的10%，10%~50%。9.2、4季度全样本，1、3季度抽样，抽样不得低于20%。10.使用状况、周边环境，权属关系，每年至少核实2次，抽样4次。11.两名独立估价师独立采集的地价数据差异原则上不得超过20%，算术平均值。12.电子成果上报为主,纸质成果上报为辅。13.中国城市地价动态监测亡是国家级地价动态监测的公众端。最低限价实行以来偏远地区有价无市的现象请教：工业用地实行最低限价以来，一些以前已经出让的或还在划拨使用的工业用地在抵押贷款时，委托方总拿这个限价来要求我们必须做到最低限价以上（新出让的工业用地在出让时我们是尽量做到最低限价的，而且当地国土局也要求如此），但实际上一些偏远地区的地价根本与最低限价差远了，就是一种有价无市的状态，如果到时偿还不了贷款，委估的那些宗地通过拍卖是与最低限价相距甚远的，这无形中增加了机构的风险，你们是如何处理这个问题的？@我个人认为，应该向委托方、提供贷款方说清楚情况，告诉他们有价无市和限价的规定，有必要在估价报告中作说明。办公用地属于综合用地范畴吗？应该这么评估啊？有综合基准地价，没有修正系数，评估时可参照住宅修正系数评估吗？@@如该城市没有综合基准地价,只有商业,住宅和工业,那办公用地如何操作法?@@仍要看当地基准地价文件规定，有些城市的基准地价文件会规定对办公用地如何进行评估，比如我曾见过某地规定对办公用地套用住宅基准地价，又某地则是套用住宅基准地价的某一个倍数，另一地则是套用商业基准地价的一个比例。如果没有相关规定，则需要向当地的国土资源局相关部门进行咨询，要求明确。@@首先我想问下楼主，本次评估是否报国土资源部审查备案？如果报国土资源部审查备案，其办公用地分两种情况，土地证证载用途为办公，根据土地分类标准（新国标），其设定用途为其他商业用地，如果土地证证载用途不是办公而仅为工厂内的办公楼用地，一定是位于工厂内的办公楼，并且是自用的，则可以按照工业用地进行评估，因为其办公是为工业生产服务的，是工业用地的辅助。楼主如果是报国土资源部审查备案的报告务必如此处理，否则在地籍司和利用司审查均不会通过。至于如何评估则需要根据当地的具体情况，如果该地基准地价文件中规定了办公用地按照综合或住宅评估并有相应的体系则可按照基准地价规定进行评估。如果当地基准地价没有明确的规定，可以对待估宗地周边进行调查，如果位于市区的商业区内则可以参照商业进行评估，如果位于住宅区，则可以参照住宅进行评估，当然参照评估都要要做年期修正和用途修正。参照用途设定后，对于使用什么方法就简单了。以上做法已经获得国土部的认可，希望楼主试用。@@小弟认为，应该到规划部门咨询，该宗地在城市规划中为什么用地，根据规划部门提供意见进行评估。如规划部门没有具体的意见，同意按其它商服用地进行评估。变现能力分析请问谁有关于土地方面的变现能力分析?本人不甚感激~~~~~[em02]@在评估清算价值时，评估思路一般为：首先假设评估对象可以实现其在用价值，采用市场法、成本法、收益法等评估方法得出委评资产在在用条件下的评估值；其次，对委评资产以变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委评资产的快速变现系数；最后，由在用条件下的评估值和快速变现系数计算得出委评资产的清算和强制变现价值。对快速变现系数的测算和评定一般采用以下两种方法。一、定性考虑1、有限市场因素：指地方经济的繁荣程度以及同类资产的市场需求程度，一般取值范围在3%~5%左右；2、处置时间因素：指加速变现对交易时间的特殊要求，或处置时间与一般交易时间的差异，一般取值在3%左右；3、处置费用因素：指资产处置前可能发生的资产维护、存放保管以及补办手续方面的各项费用开支等，有发生费用时可考虑；拍卖佣金率一般取5%，则可计算变现影响因素为1/（1+5%）=0.95，即取值5%；4、使用状态因素：指资产的使用功能与市场同类资产的比较，若在评估市场价值时已经考虑，则不再考虑变现率；5、资产质量因素：指待估资产与市场同类资产的品质比较，若在评估市场价值时已经考虑，则不再考虑变现率；6、处置方式因素：指批量处置相对于拆零处置的差
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图文：国际旅游岛背景下的旅游地产发展机遇
“国际旅游岛背景下的旅游地产发展机遇”主题论坛全景
　　日由中国旅游服务地产(集团)有限公司主办的“中国旅游地产软实力峰会”在海南召开。图为“国际旅游岛背景下的旅游地产发展机遇”主题论坛全景。
　　主持人：谢谢丁祖昱先生今天给我们发布一份含金量非常高报告，对于海南或者对中国旅游地产来说也是指引性作用，我们期待国际旅游岛国家战略的推出在未来可以进一步推动海南旅游地产中国旅游地产，在这个主旨演讲之后，下面我们举行两场高峰论坛，首先我们将要举行《国际旅游岛背景下旅游地产发展机遇》论坛，我们有请各位朋友和我们用掌声请出第一场论坛的各位嘉宾。今典集团董事长张宝全先生；陈宁先生，陈宗冰、曹锡仁、邹林先生、李英姿女士海南旅游房地产开发副总经理。
　　主持人：我们请到各位嘉宾，中国旅游岛进入新的发展阶段，首先我想请问一下张总，当您第一次推出国际旅游岛概念上升为国家战略的时候您头脑里头反映出来是什么？对于中国旅游地产是一个什么样的改变？
　　张宝全：我们从1992年开始进入海南，但是在1993年金融调控过程中又开始海南撤出，一直02年重新进入海南，我们对海南了解海南实际上是中国非常少有的独特的资源省份，应该说中国地域这么多人口这么多就这样一个后花园，夏威夷的海滩真的不能跟亚龙湾比，夏威夷的海滩对沙粒的颗粒度包括湿度包括坡度应该说这些方面说都是比亚龙湾低，所以这个也是我们海南一直抱着信心还有想法的可能，所以在三亚几乎每个湾有我们酒店，亚龙湾我们红树林酒店，三亚湾红树林酒店，这是亚洲最大的度假酒店5600多个客房全世界排名第三，海棠湾也有一个红树林酒店，这个也是我们海南的有所判断，北京上海国十条出来之后房价是没有下来，后面略有上升但是交易量确实下降，但是感觉海南会不会像北京上海一样受到影响，我的感觉海南不会，为什么？海南是一个非常特殊的市场，很我们中国其他任何市场都是不一样的，简单的说海南是中国第三套房的市场，北京上海第一套房海南基本上第三套房市场，目前金融收紧情况下我认为海南也会影响最小。
　　咱们地产信息集团对海南有很多数据我觉得看很清楚，目前海南还处于供不应求的状态，包括今年经过过多年以后出现一种感觉上市场平淡，但是我总体认为海南一定淡季不淡，过年之后下面开始会迅速起来，尽管投资量在下降，但是设计上交易量没有明确下降，三亚湾开盘也是一样在一天就成交8个亿，我们如果全部打开交易量会相当大的，我们仅仅把我们买我们楼盘20%左右，所以我觉得今年海南人民出现淡季不淡的总体态势，另外咱们今天的标题看一下关于软实力，软实力这个词非常重要，我认为普通的民用建筑最大是什么？普通的民用建筑功能是什么旅游度假地产两部分构成，区域建筑硬件工作和软件服务，比如说海南的酒店或者酒店公寓也好，我们把硬件做像酒店，把硬件做的标准像酒店，但是我认为和酒店有区别有差别，就是因为一个品牌软件服务软件，如果有服务软件依然不能叫酒店，所以我们地产集团构成很有意思，既有中国最大网络平台新浪，也有中国最大房地产信息交流平台易居，还有中国目前连锁数量上最大就是如家，我觉得这些意味着包括信息提供，随着重要旅游度假这些服务品牌这样软件的行动，所以我想海南变成国际旅游岛批准以后这一点并不在我们想象之外，但是我觉得这个路还是很长，如果海南真的达到泰国那样的话，我认为最大差异在哪里？我不担心是硬件，中国地产商制造硬件很强的，资金也是有的最重要的就是软实力，比方说02年拿到亚龙湾红树林这块我到酒店开始看酒店，结果当时正好泰国报纸上登一个消息评出全国十大酒店泰国占了六个，我们一起看看这个酒店，出来以后我们坐车，半天坐不到，然后服务员帮我们拦车，我们拦车进去了他说你这个是哪个房间的，你说等一下我跟那个说一说，说这个是另外一个酒店不是这个酒店的，游客需要已经成为职能不需要你跟他讲，老打车打不到车他不是这个酒店把车打好告诉司机去哪里高度酒店你们房间客人上了多少号多少号的出租车，这样一种文化建设我觉得可能海南国际旅游岛建设过程中我觉得可能将来真正障碍还有困难是这一块。谢谢！
　　主持人：谢谢张宝全先生的确代表我们很多中国内地中国地产开发商对于海南国际旅游岛前景方面信息十足，当然我们还有更多的要求，刚才在张宝全先生谈话的过程当中，我们看到其他嘉宾在点头，也许同意这种意见，也想请您分享一下对未来海南国际旅游岛特别是旅游地产发展前景您有什么观点。
　　我们特别知道今天在座各位嘉宾当中大多数都是内地房地产开发商也有一些学者，您是来自海外非本地的开发商所以想请您结合，
　　Lee：其实我是做旅游的，我之前在航空公司的，后来才做房地产，刚才海南岛全部国际旅游岛之后，我觉得从房地产方面来讲最重要旅游基建方面利率很大，旅游基建航空也需要，因为房地产发展这么多人来，航空业也有机场建造，物流在工业的房地产也是一个很好的机遇，不一定是商品房的，还有做油船也是油轮码头很好的基建，海上的交通可以把旅游线发展联动起来，所以我自己看宣布了国际旅游岛从海外投资来讲，投资在旅游基建方面这个机遇也是一个很好的方案，还有从佛罗里达来说，冬天在美国下来医疗的设备高级医院的提供也是一个另外一个配套，从房地产来讲也是一个很好的投资，所以我自己看从海外来讲投资旅游基建跟旅游修改关系的投资是一个很好的机遇。
　　主持人：谢谢你给我们讲出一些新的投资机会，的确旅游地产带动不仅仅旅游业还有地产业本身，他有医疗设施等等，接下这个问题从海南拓展出去，这个国际旅游岛出去我们带动不仅仅海南旅游市场，我们看看对中国的影响，明天世博会在上海召开，对上海其他一些也有带动，接下来想问一下陈宁先生，您在中国旅游地产有什么联系如何看来。
　　陈宁：主持人的题目比较大没有准备，今天是完全抱着学习的心态来与会的，还试着回答一下，因为刚从上海来，最近这几天上海的世博会都在做预演，每天都在做不同人流量的测试，我来那天已经做到40万人次的测试，从测试的反映来看中国老百姓对旅游的热情其实非常高的，也可以预想随着中国经济的进一步发展，老百姓的消费可能不光是买一套房子买一辆车的消费，很大一部分应该是在旅游度假这个产业上，从上海到海南岛来，其实完全差异化的地域概念，从上海人的角度来看对于海南岛一直是充满渴望，所以，刚刚听张宝全先生很少已经进入海南岛做很好的布局已经取得很好了效果，刚刚私下交流的时候有机会我们第一个在海南岛酒店项目也将起动，私下跟他说有机会向他请教。在我们的看法，海南岛的确是中国非常宝贵珍惜的资源，从中国整个大的格局来看，我们国家旅游发展的丰富性确实是在世界上唯一的，像我们西部有青藏高原的崛起，它的景观也是非常非常奇异的，如何在海南岛是一个非常好的发展模式，但是，国际旅游岛的概念一旦提出来以后我们觉得真正号角才吹响，以前我们做的也是试探性的进入海南岛市场，从上海发展商来说实际上也是需要走出上海因为企业发展完以后它的资金需要有更多的投向，我们来说也做比较高品质的这样产品的环境，所以我们来看就是已经采取了很积极的措施，肯定会加大在海南岛的投入，但是我们现在也是在看一些，觉得概念如何解读，其实我们还是希望多了解也是今天我来会的一个目的，就是了解海南岛旅游布局或者它在旅游岛概念上的细化是如何的，刚刚前面几位也讲了，就是说它这个还是一个系统的工程，从大的讲硬件和软件，但是具体的来说软件和硬件实际上相互影响相互渗透的，另外就是硬件也有一个布局的问题，那这也是我们现在真正要进入海南岛市场，如果能够做到科学、合理、理性的投资，能给真正海南岛的建设带来长久的效益，实际上也是我们的课题，实际上也是我们整个海南岛发展的课题。
　　所以中国这么大的旅游市场我觉得也有很多热点，我们在西部也有很多热点，因为早在大概85年前那个时候去九寨沟的时候看到有一家度假酒店，那个时候我们觉得缺少这样的酒店，和这个风景相匹配的人文设施或者旅游设施比较缺乏的。刚才听到陆省长助理他提出来有三个度，我理解发展要有高度，这个是非常重要的一定要有高度，我们在中国的范围内，在旅游地产的概念上也是寻找其他的发展契机。谢谢主持人！
　　主持人：谢谢！因为我们论坛受到限制，接下来四位时间没有发言，在这里很抱歉，请您将您观点阐述时间稍微控制一下，接下来我们请问北大青鸟，您专门从事房地产开发企业，请大家谈论一下一个好的旅游地产要有哪些先决条件要有什么样的要素？
　　陈宗冰：我是北大青鸟旅游控股有限公司，我不做地产的，所以主办方请我来我很高兴，这个论坛一来来这么多嘉宾，我跟一部分嘉宾交换名片，发现对旅游地产投资人这么多心情又喜又忧，我们这家公司专门给5A级公司合作改造的景区，因为中国好的景区很多，5A级66家，4A级几千即使最好的景区去完以后游客评价也不高，三亚也是一样我们论坛说一些真实的话，三亚海南国际旅游岛规划以后，资源确实全中国独一无二的，但是我们是不是能够把它建成国际上都受到很广泛好评的国际旅游岛对大家就是一个挑战了，但是我们都来开发不一定是好事因为这个都是老祖先给我们留下不可复制的资源，我们去年跟国外很好设计师看我们项目的时候，我们有一个合作伙伴开发了一半，一个千年古寺做了改动，看完很心疼他说你们建设看起来很感动，但是也很悲伤，大家看到一窝蜂开发，十年二十年想把这个岛建设更好的，哪些人做了障碍，旅游地产不是在旅游地建房子，这个东西准入控制当中一定多留一些人有机会，让目前做的人每一个作品经得起游客考验，所以我们花大量时间迪拜、美国到处去看，其实这个都是非常好的开始，那么像对于国际旅游岛三亚我想提一个建议，因为最近我金融危机专门研究迪拜的时候，发现迪拜有一个酒店最近也是花四十多亿美金刚建完在人工造岛最早那个岛把海洋文化传说失落文明当中全部融入地产酒店概念里去的，很遗憾这个酒店建一半迪拜没有钱所以潦草的收工了，开局很大收工不是很精制，到三亚来，还有很多人没有来过三亚，一定要来一次我们这边开发一定不会缺客人，但是很多来过三亚人是挑战，比如说我们一次一次来是不是还是能够感到流连忘返，还是继续愿意留在这里，对于很多内容的提升，特别是软实力讲的文化方面的开发可能是一个很重要的挑战。
　　所以，因为时间不多这一块希望我们觉得以后可以跟主办方几位，大家在座相关单位我们加强合作，愿意对旅游岛软实力方面怎么样把软实力做上来，能够以后跟夏威夷比，跟佛罗里达比跟迪拜比我们不输给他希望做一些贡献。谢谢！
　　主持人：国际旅游岛开发其实并不仅仅房产开发，不仅仅赚钱机会，更重要我们发展当中取得平衡更好保护旅游资源，今天还有两位本地开发海南旅游开发商林英姿女士，还有海南骏豪旅游开发有限公司邹先生，请两位比较简短语言跟给我们阐述一下海南未来发展地产当中怎么样做到和谐发展，怎么能够保证我们不去破坏旅游资源。
　　林英姿& ：今天有这个机会在这里跟各位专家学习，刚才主持人学习这个问题，实际上也是我们这么多年开发项目当中关注一个点，海南之所以发展旅游地产具有这么明显的优势，其实最主要海南这么多年把旅游业和房产业对接，各位开发当中把我们海南独特自然资源进行挖掘，在所有项目规划建设设计过程中最大限度把自然景观资源建筑景观自然景观以及我们配套设施更多的完善，形成人与自然和谐相处，包括海南很多项目建设过程中我们注重节能环保包括低碳各个角度来发展绿色住房以及环保住房，从现在目前来说，来到海南经过这次国际旅游岛的提升和宣传，海南这边所有购房者也好和建设者已经做了一次更大的洗牌和升级，我们完全有理由相信海南这边的房地产开发主体未来的发展方向，除了我们传统的旅游休闲地产还会有旅游度假地产，包括我们景点建设主题公园包括酒店等等这些都会全面的发展。谢谢！
　　邹林：大家好！我们其实是香港的集团，现在开始本土化，在这边投资有两三年，最大的感觉因为这个机遇，国际旅游岛来了以后应该说整个海南岛处处都是机会，就像我们在一个地区荒芜人烟拿土地做一个比较大的项目一样，其实海南不只是有阳光、沙滩、椰风海韵还有很多很有特色的地区值得大家开发，同时因为旅游和地产我们到这边来投资的感受，就是觉得地产比较多，很多旅游项目过硬的比较少，这样我们觉得将来发展方向，海南岛需要更多旅游开发商来做好旅游这门功课，再把好的配套包括房地产包括其他配套、软件、医疗、服务教育等等文化系统配上，我想将来海南岛一定很漂亮很漂亮。谢谢！
　　主持人：谢谢旅游地产配套其他诸多服务都要为旅游服务，最后我想请曹锡仁先生给我们总结一下，海南旅游地产提出之后，海南旅游地产面临前所未有机遇之后，会给海南这里人这里会带来怎样的变化？
　　曹锡仁：不敢总结也总结不了，只是感谢主办方能提供这样的机会，利用这样的机会和各位大家高手和各位在座的能交流对几个问题的看法，我想由于时间关系我就谈三个观点，第一在国际旅游岛建设启动的背景下，海南的房地产进入了一个新的时代，我认为我把这个时代叫做度假地产时代，正因为进入这样一个时代所以对海南房地产的观察应该和全国其他城市的房地产产业观察有所区别，我举一个很小例子他空置率问题，因为第二居住地度假房产，完全用入住率评估海南的客户住房实际时间就有问题，当然还有一系列的问题，就是说海南地产已经进入新的时代，这样一个时代特征不在围绕传统的中心城市和城市中心它开始除了中心城市和城市中心以外开始走出城市，在更广阔空间里寻求新的发展形态和产品形态，这才是能够说明今天为什么三亚、海口以外的很多市县包括农村的地产蓬勃发展起来的原因和动力。
　　在这样的一个背景下我想谈第二个观点，就是希望我们的地产商能够在两个方面用力，一个在度假地产的产品多元化方面用力，第二个也希望能够在地产产品开发上向纵深发展，比方由于我们已经进入度假地产时代不在仅仅局限在城市中心或者中心城市向广阔城乡结合部以及乡镇蔓延，在这样一个背景下我们的地产有可能进入产品的另外一个纵深就在区域上来解决农村的地产问题，其实海南广大农村人口不但众多，而且有非常漂亮优美的多彩的资源，而我们农民农村的改造任务远远还没有真正起步，这是一个很大的空间，而在休闲度假地产时代，它解决城乡一体化，解决新的地产形态和地产产品给我们提供新的空间和舞台，我希望有见识地产商们关注这个领域进入这个领域，在房地产为统领的城乡一体化背景下把这个问题给全国做一个探索，其实城乡一体化的水平也表达了一个地区国际化水平。
　　第三，我想给我们主办方提一些建议，虽然我们旅游地产，我希望把它叫做度假地产，度假地产跟互联网结合优势互补强强联合，这样我们传统产业升级转型到新的形态，他是我们房地产在高端服务化方面走向立体化、便捷化和快速化以及全面化，在这个意义上能不能在海南度假地产的高端化优质服务和它的软实力建造方面给全国提供一种新的透视，究竟休闲地产能不能使海南在城乡一体化方面由于休闲地产的发展提供一个新的图案，提供一个新的前景提供一个新的未来供各位参考。谢谢各位！
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