北京写字楼空置率维持6%低位 租户“忍不了”高租金却找不到便宜楼
都知道北京住宅价格高，最近几个月楼市又格外火爆。可有很多人未必知道，北京的写字楼更是寸土寸金。据商业地产服务机构世邦魏理仕4月7日发布的报告，一季度北京写字楼市场租金小幅上涨，至每月每平方米424.9元——这个租金水平仅仅排在香港和伦敦之后，位列全球第三。
每经记者 王辛夷
都知道北京住宅价格高，最近几个月楼市又格外火爆。可有很多人未必知道，北京的写字楼更是寸土寸金。
据商业地产服务机构世邦魏理仕4月7日发布的报告，一季度北京写字楼市场租金小幅上涨，至每月每平方米424.9元&&这个租金水平仅仅排在香港和伦敦之后，位列全球第三。
世邦魏理仕华北区研究部主管及副董事孙祖天对《每日经济新闻》记者介绍，这个水平实际上已经超过了一些外资租户的可承受空间，尤其是在经济下行压力较大的情况下，租户对于租金的敏感程度也在提高。
尽管如此，北京写字楼租赁市场仍然不缺租户入住。据孙祖天介绍，北京写字楼的空置率只有6.1%，这意味着即使租户承受不了现在的租金想要换房，也很难找到更合适的写字楼。
北京写字楼租金全球第三
仲量联行在今年初发布的《全球顶级办公楼租金报告》显示，在全球办公楼租金排行中，中国包揽三席：香港排名第一，北京、上海分列第三和第五。
根据这份报告，北京办公楼的租金约为199美元/平方英尺/年，换算成人民币，大概是每平方米每年5000多元。
如此高额的租金对于投资者自然具有强大的吸引力。2015年全年，北京写字楼新增供应39.7万平方米，是上一年度的2.3倍；当年北京写字楼租赁市场净吸纳总量为26.2万平方米，较上一年度增长37.5%。
北京市统计局发布的数据显示，今年1到2月，全市写字楼投资完成86.7亿元，增长113.6%，销售面积为24.6万平方米，增长182.8%。
世邦魏理仕的报告显示，今年一季度，北京甲级写字楼平均成交价格环比上涨1.8个百分点，至每平方米52626元。
第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤认为，去年北京全市写字楼租金收益可观，写字楼租金收益率达到5%左右，而住宅收益率只有2.5%。从投资角度看，写字楼的回报更可观，何况北京的住宅还受到限购政策的限制。
世邦魏理仕的报告显示，未来6个月里，北京写字楼市场预计将有3个项目落成，为市场提供约18.9万平方米的面积。报告据此判断，在缓解市场供应短缺的同时，这些项目也给现有项目业主造成一定压力，不过北京写字楼市场总体租金将保持平稳运行态势。
租约到期难觅平价写字楼
今天的北京城里，从金融街到CBD，从中关村到望京，高大、漂亮的写字楼鳞次栉比。不过很多熟悉北京的人都知道，这些改变了北京城市风貌的甲级写字楼，大多数都是近几年来陆续修建的。
孙祖天介绍，2008年左右是北京甲级写字楼新增供应的高峰，当时许多大型企业都通过8到10年的长租合同来换取相对低廉的租金。今年又是奥运年，距离2008已经8年之久，按照8到10年的租期来计算，今年到2018年将是北京写字楼租约到期比较集中的时间段。
值得注意的是，如此之高的租金价格，并没有影响北京的写字楼出租。世邦魏理仕发布的数据显示，北京一季度写字楼空置率小幅上涨0.1个百分点，至6.1%，仍是全国空置率最低的写字楼市场。
其他几家机构的统计数据大多略低于6.1%&&可比的数据是，全球写字楼平均空置率在10%以上。
虽然近期还将有新的项目落成，会增加市场供应，但这并未改变供不应求的整体局面。孙祖天以位于望京地区的一个新项目为例，虽然该项目带来了79000平方米的新增面积，但大部分已经被多家国际知名企业承租，基本上是以满租的状态入市。
在这样的情况下，许多租约到期需要转租的公司可能会面临一个问题，那就是想要找到合适的写字楼非常困难。
孙祖天分析，当前市场正处在业主与租户的博弈期。一方面，业主想再进一步提高租金很困难，因为当前的价格已经超过一些外资租户的可承受空间；另一方面，租户想要找到价格较低的写字楼也很困难，因为市场仍旧供不应求。
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最新播报：
租房新政出台，未来租金会下降吗？
近日，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。对于租房者来说，“购租并举”措施可以释放出大量房源，能够加快改善居民尤其是新市民住房条件。此次政府颁布的一系列新政策支持租赁住房建设，结合供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。除了新建住房外，还允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。
四大举措支持租房
为发展住房租赁市场，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。包括：发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴，在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围；完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应；强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。
此次国务院常务会议上明确，推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。我国住房保障有实物保障和货币补贴两种方式，此前多以实物保障为主。货币补贴是国外住房保障的主流，政府不参与配租，直接把钱发到受补贴人，也就是“不补砖头补人头”。这样既提高了资金利用率，而且与需要筹集大量建设资金的实物配租模式相比，货币化补贴模式政府仅需要支付一定数额的租赁补贴，相同资金所产生的保障覆盖面可以极大地增加，有针对性地减轻租户的负担，从而在需求侧推进城镇化的进程。
有规范监管有望带来房租下降
我国鼓励住房租赁市场已经提出来很久了，早在2015年年初，住建部就曾下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出政府要建立好租赁信息服务平台、培育住房租赁经营机构、鼓励开发商将其持有房源向社会出租、将存量房转型做租赁型的养老或旅游地产、推进房地产投资信托基金试点等内容，计划用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
去年12月18日至21日举行的中央经济工作会议再次提出房地产问题，表示新一轮住房制度改革要“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”。
今年3月15日，住建部部长陈政高向记者表示，相较于住房交易市场和保障体系，我国房屋租赁市场的发育相对落后。“目前我们正抓紧研究，要提出加快住房租赁市场发展的意见。”
5月4日国务院常务会议召开，确定培育和发展住房租赁市场的4大措施，相信“加快住房租赁市场发展的意见”在会后很快会出台。而这些意见和措施将有效降低住房租赁的成本。有专家表示，届时住房租赁成本的下降，住房租赁企业的专业经营，中介市场的监管规范，或将带来房租的大幅下降。
“购租并举”刺激房产租赁市场
对于租房者来说，“购租并举”措施可以释放出大量房源，能够加快改善居民尤其是新市民住房条件。
房屋租赁的价格由市场决定，在高房价的环境下由于租售比投资利润率的关系，房租价格也同样节节攀升，租房者背负不小的压力。因此，政府要对保障对象通过市场租房给予补贴，推进公租房货币化，将切实减轻他们的负担。
对于房地产租赁市场来说，在“购租并举”的刺激下也会进入快速发展期。
政策鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，而且支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，这些无疑都会扩大“房源池子”。一些拥有库存的房企有机会升级转型，进入租赁市场，延伸其产业链，这样也能够增强其资产的流动性，降低资金链断裂的风险。此外，如果得到恰当的税收优惠政策和金融支持，减轻资产负债表压力的房屋租赁企业也能在去库存化方面扮演更重要的角色，并拥有更大的发展空间。
允许改造后“按间出租”，对目前小户型房源不足、“合租”盛行的情况，无疑将有规范意义。据了解，中心区高企的租金对收入不高的毕业生，是沉重的压力。网络调查显示，毕业生的租金支出占总收入的三成以上。为减轻负担，部分毕业生选择“出走”外围，但也有部分毕业生难舍中心区便利的交通条件和成熟的配套，于是“合租”的毕业生也越来越多。以广州为例，据了解，合租的毕业生大多以3房为主，集中天河、海珠、越秀、荔湾等市中心区。
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开业：2011面积：0.8万O开业：2017-12面积：70万O开业：2016-12面积：3万O开业：2014-12面积：9.5万O
业态：儿童亲子面积：300-2000O业态：餐饮面积：300-600O业态：休闲娱乐面积：O业态：休闲娱乐面积：O
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沈阳三季度甲级写字楼平均租金下降 租户需求升级！
昨日，房地产服务商戴德梁行发布了2016年第三季度数据报告，回顾了沈阳主要的发展情况。写字楼市场：租金受空置高压持续下降，租户需求升级促交易活跃据戴德梁行沈阳公司数据显示，2016年第三季度，沈阳市无新增甲级写字楼项目入市，全市甲级写字楼总存量依旧为95.4万平方米。就整体市场而言，本季度，沈阳甲级写字楼市场平均租金环比下降2.1个百分点至每月每平方米93.0元，新进入沈阳企业加上来自低级别写字楼的租户需求升级，促使本季度甲级写字楼租赁交易量不断上升，本季度市场平均空置率环比下降2.2个百分点至41.8%，甲级写字楼租赁市场净吸纳量达21,176平方米。受中央振兴东北扶持政策利好刺激，本季度沈阳写字楼需求明显增强，包括中信国科、康利达机电等在内的多家来自高新科技和互联网企业进入沈阳拓展业务，当前市场十分有利于租户在办公空间方面进行升级拓展。分区域而言，金廊-五里河区域依然是沈阳最具吸引力的商务区，跨区竞争使得区域租金承受较大压力，但仍属全市最高水平，达每月每平方米99.5元，空置率较上季度下降约2.2个百分点至40.0%。北站-市府区域近几个季度入市的项目成交活跃，受东北振兴方案全面实施及沈阳城市发展等影响，部分金融、机械制造及互联网科技等新兴企业纷纷进入沈阳，北站-市府区域交通及政策优势对这类新进入企业较具吸引力，此外，区域内由乙级升级至甲级写字楼的租户数量较多，本季度，北站-市府区域平均空置率从上季度的39.5%下降至本季度的37.8%，尽管如此，区域内甲级写字楼仍有近20万平方米的空置面积，较高的空置率使得业主继续加大议价空间，区域平均租金较上季度下降2.9%，至每月每平方米97.5元。太原街区域受新近入市项目北约客置地广场新吸纳租户影响，区域空置率从上个季度的58.3%下降至本季度的54.8%，因太原街区域原有楼宇较为老旧，新近入市的项目吸纳了较多的区域内有办公升级需求的客户，本季度，太原街区域平均租金暂时没有变化，依旧为每月每平方米72.4元，至此沈阳三大主要优质写字楼集中区域的区域平均租金均降至每月每平方米百元以下。截至今年年底，预计沈阳市场无优质甲级写字楼项目入市，依旧以消化现有库存为主，市场平均租金预计会继续小幅下调，写字楼市场的过量供应引发供需失衡局面形成，预计市场空置率短期内仍将继续处于高位，尽管市场竞争如此激烈，但多数开发商依旧对未来沈阳写字楼市场的前景较为看好，部分优质甲级写字楼项目正在紧锣密鼓的建设中，预计未来5年内会陆续入市。（来源：戴德梁行）
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