金钱鳘又称黄唇鱼，目前已经接近濒危灭绝的状态。
赴日游客越来越多，国内游客成为黑心商家的肥肉。
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　　来源：深圳地产见闻（ID：szdcjw2016）授权转载
日上午，北京丽晶酒店宴会厅，2017中城联盟论坛上房地产大佬云集。这是一场中国房地产全董事长级别的盛会，2016年的冰火两重天，和2017年市场的何去何从，这种行业的焦虑感和使命感，都令这场聚会的外界关注度比往年要高。
中城联盟轮值主席、世联行董事长陈劲松做了主题为《七张图看中国房地产》的演讲。
作为媒体人，参加过很多场陈劲松的演讲，用数据说话是他的一贯风格，这一次也不例外，而这一次他抖的包袱更加坚实、沉甸。
总结起来，陈劲松七张图中对于2017年房地产市场的关键词有：未来一年看热度，热度看上门，调控看双杀，量在价先，久盘必跌，价格取决于供销比，城市看聚集，城市潜力看峰均比，资产重边际，崩盘由杠杆，租售看年龄。
　　闲话少说，直接上干货。
第一张图：调控见效关键靠“戴维斯双杀”
　　2016年中国房地产市场卖了10万亿的房子，增长了30%的份额，比电商的20%还要高，这是巨量市场，关键我们是边际增长30%，意味着中国有200万的总盘子。未来关键看边际市场。
热度看上门量，市场看盘均。陈劲松笑言，一个城市平均价格多少，平均价没涨，市长就很开心，因为就控制平均价了。但平均价格是欺骗人时间最久的一个事情，深圳有一年平均上涨了50%的价格，但市均增长了不到10%，因为很多反映市均的新盘都在在城市郊区外了，这个有用吗？
陈劲松说，世联有1300个楼盘售楼部，现场数据每个月都会给到住建部领导看，因为领导也很关心。调控以来从一线城市下滑68%的上门量来看，说明调控有效、极其有效。调控为什么会有效，为什么以前有限购没效，现在就有效？因为有“戴维斯双杀”，即杀杠杆，杀利率，这是最本质的。
新政之后大部分城市的每个盘的平均成交套数和金额都达到冰点、成交迅速降温。也有少数升温城市，因为没有“戴维斯双杀”。
因为现在市场超过一定价格不给你备案了，所以现在看市场要看盘均。但是备案管得住吗，过去带有装修，现在却没有了。
什么是“戴维斯双杀”？
百度百科：有关市场预期与上市公司价格波动之间的双倍数效应―――美国著名的投资人戴维斯家族称作的“双杀效应”。 在市场投资中，价格的波动与投资人的预期关联程度基本可达到70%－80%。而不断抬高的预期配合不断抬高的PE定位水平，决定了价格与投资人预期之间的非线性关联关系。以前这个现象被称作市场的不理性行为，更准确地说应该是市场的理性短期预期导致的自发波动，也可以称作“戴维斯双杀效应”。
经典案例：
2003年底的时候，诺德&安博特资产管理公司开始注意到苹果公司。当时的市场情况是，由于传统的高成长性行业已经连续下跌几年，因此包括苹果公司在内的多数同一行业的公司备受市场冷落。值得注意的是，在2003年底的时候，包括瑞银、JP摩根等多家知名投资银行当时均给予苹果公司中性评级，不难看出，这个时候整个市场都是不看好这类传统的高科技公司的。
但诺德&安博特最为看重的还是苹果公司的技术创新能力。苹果公司的一位创始人斯蒂夫&沃兹尼曾说：“苹果公司代表了个人电脑的发展趋势，它是第一个集成了WiFi和蓝牙功能的电脑，苹果公司始终走在技术的最前列。
”而Ipod上市后风靡全球的事实也印证了诺德&安博特当时的判断。
除了对技术创新能力的坚决肯定之外，另外一个最吸引诺德&安博特的地方就是苹果公司当时的股价。该股当时在纳斯达克的市场交易价格仅有13美元左右，其市盈率、市净率都低于当时市场的平均水平。从2003年底到2004年年间，诺德&安博特陆续买入大量苹果公司股票，建仓的成本在13到17美元之间，建仓结束以后便开始耐心等待。
奇迹发生了，Ipod面世以后，立即以其精美简洁的外观、更大的存储空间、超强的音质效果以及通过iTune进行线上下载的强大功能迅速风靡全球，给苹果公司带来了丰厚的利润。看到这种情况，很多投资机构开始大举跟进，部分知名投行也将对苹果公司的评级结果由“中性”修改成了“买进”。苹果公司在二级市场的交易价格开始水涨船高，节节攀升，到2005年底的时候，苹果公司的股价已经飙升到70美元左右，今年年初时曾一度升至将近85美元左右，较2003年底的时候翻了6倍还多。
从2005年中旬，苹果公司的股价上升到40美元以后，诺德&安博特就开始陆续减仓了，因为诺德&安博特认为这一价格已经超过公司给定的价值区域，到2005年底的时候，诺德&安博特已经将持有的苹果公司8成的筹码抛出，今年年初又抛售了剩余的一部分，截至目前，已经全部清空，这笔投资自然是相当成功。
值得注意的是，就在诺德&安博特全部清空苹果公司的股份以后，多家投行却给予其买入的评级。比如，包括高盛、花旗等几家知名研究机构在最近发布的报告中，都将对苹果公司的评级由原来的中性或者持有全部升级为买进。
投资就是投资。业绩的短期波动性更应该与长期趋势配合在一起。而相对公司的股价大幅波动，投资人自身的短期业绩预期频繁波动所带来的“戴维斯双杀效应”更是投资行为中应该注意的。
　　第二张图：对产业和商业偏爱，造成商办物业大量积压
　　去年必须要出台严厉政策来调控，就是因为2015年开始我们的土地供应出现了大拐点，这个拐点就是我们的楼盘销售面积要比供应的土地多。
2015年就像万历十五年，出现了很多变化，2015年猛去库存，其实市场应出现反转了。
为什么会出现地王？一线我们的销售面积远远超过我们的土地供应面积，一旦出现这种情况一定出现地王。那么一线的土地在哪里？一线城市完全靠旧城改造，招拍挂完全失效，所以二线城市完全靠招拍挂。
全国商办用地长期过剩，政府对住宅太歧视，对产业和商业偏爱，造成商办物业大量积压，不只是在一线，在主要二线也是如此。
第三张图：热门城市能否压下去看供销比
中国房地产冰火两重天，最新的数据34个城市占据了全国销售额的46%，分享了接近5万亿的蛋糕，其他的380个城市分享剩下来的5万亿。这边火压下去，另一边冰能不能热起来，还要看供求。
我们发现一线二线城市的划分方法不对。比如同为四线城市的惠州和吉林省吉林市的人口一样，但是去年惠州一年的成交是吉林市的12倍，同样量级的城市成交却相差了12倍，所以我们要看供销比。
深圳、东莞、厦门、广州、北京、上海6个城市近5年平均供销比小于1，长期供应短缺。
而对应的宁波、成都、郑州、石家庄、昆明、兰州、福州、大连、重庆9个城市的平均供销比大于2，长期土地供应大于销量，这个就要小心了。
第四张图：三类城市各有不同
　　阳光城市：北京、上海、深圳、广州、厦门、东莞，这类城市供应紧张，人口需求旺盛，旧改是未来最主要的增量来源。
光明城市：杭州、合肥、南京、天津、珠海、南宁、武汉、佛山、南昌，这类城市人口流入趋于核心，销售持续增加，供应量减少，市场乐观。
曙光城市：重庆、大连、哈尔滨、福州、长春、沈阳，这类城市人口流出，销售下降或增长缓慢，市场投资需要谨慎。
有些城市就得猛打，否则根本压不住。戴维斯双杀杀需求，为什么要杀需求，不是供给测改革吗？因为供应来不及。
一线城市供应不足，二线城市是增长的主力，三线城市土地供应缩减，销量平稳，高企的库存慢慢消化。
第五张图：管不住国企，就管不住地王
　　陈劲松认为，市场分化这么严重，调控这么严，会崩盘吗？他个人认为不会。举个例子，去年地王频出，谁买得最多呢？地方国企。所以管不住国企，就管不住地王，地王大部分都是他们拿的。当然今年他们可能不好受，但他们会崩盘、破产吗，我认为不可能。
从雄心指数看，百强房企中，国企明显持积极态度，如天房，建发，雄心指数超过100%，非国企雄心指数为35.6%。
民企里面比较勇的闽系，闽系房企高杠杆高周转，粤派房企不追高价，2017年是好企业的机会。
第六张图：成熟都市圈中存在高上车盘核心城市
　　从图中看，成熟都市圈中存在高上车盘核心城市：核心城市与周边上车盘比率在3:1以上，在卫星城市置业的核心城市居民超过当地购房的25%。（比如惠州深圳客户占比49.4%，佛山广州客占据25.6%，固安北京客57.4%，太仓上海客占据32.1%），而其他未超过2:1的城市难以出现购房者向周边城市扩散的情况。
惠州为什么是惠阳涨得比较快，因为地铁快通了，融城现象也比较明显。所以说，轨道交通将是舒缓核心都市圈置业压力的重要途径，惠阳区深圳客76%，比惠州全市均值高26%）
所谓上车盘就是90平米以内，是首次置业，比如北京市区的上车盘价格在334万，周边的廊坊79万、保定49万；深圳市区的上车盘价格358万，而周边的东莞104万、66万，在都市圈置业的市场机会还非常大。
第七张图：深圳首置年龄提高到36岁
一、二线城市首置年龄随着首置门槛不断提高而提高。深圳首置年龄从2012年的33岁已经提高到今年的36岁，而且不是说36岁很多深圳市人就可以买得起90平米的房子。事实上已经有很多深圳的高级人才在租房子住了。
一线、热门二线城市的首置年龄已经在35岁以上，而其他三项城市仍然在30岁上下。我们说城市看聚集，聚集是人的聚集，首置年龄提高后，意味着大学毕业之后，他们十几年期间会租房，年轻人的租赁需求迅速扩大，而且事实上已经有很多深圳的高级人才在租房子住了。
租赁市场崛起，这个就是巨量市场，所以说租售看年龄。
现在，我们一些的重要城市已经是一个资产市场了，资产就是边际影响，新增一点成交量，它就使整个城市的财富一下子上来。
注：根据世联行董事长陈劲松在2017中城联盟论坛现场发言整理。
图片来源：网易直播
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2017中国房价即将暴跌吗2017年房价预测2017年房价走势最新消息
&时间： 14:48:49编辑:李梦来源： 综合
　　房价还会降吗？2017年中国楼市迎新一轮降温周期
　　2016年四季度北京全市二手住宅网签量总计为58398套，环比2016年三季度下降25。6%，降幅超过四分之一。除北京外，受四季度楼市调控政策全面收紧的影响，全国重点一二线城市的市场交易量都出现下滑，房价止涨企稳。2016年四季度，也将成为中国楼市新一轮降温周期的开始。中国楼市迎新一轮降温周期，楼市房价这次会降多少？
　　中国楼市
　　中国楼市迎新一轮降温周期
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：纵观2009年至今的季度交易量数据，北京二手住宅市场经历了明显的3次高点：2009年四季度创纪录的90563套，2013年一季度的73464套，2016年三季度的78526套。以这三次高点为节点，从2009年到2016年，以北京二手住宅市场为例，大概经历了三次较大的&升温&降温&周期和六个较为明显的市场阶段，而每个阶段交易量的走势与楼市政策的变化密切相关。
　　以2016年北京930新政为标志，2016年四季度全国再次掀起楼市调控风暴。北京交易量也应声而落，四季度回落到了6万套以下。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，中国房地产市场走势受政策因素的影响非常大，根据过往的政策周期来看，本轮楼市调控收紧的周期如果从2016年9月份开始算起的话，预计将持续至2019年。2016年四季度，包括北京在内的，全国多个重点一二线城市二手房交易量已经开始出现明显回落，这也将成为中国楼市新一轮降温周期的开始。
　　胡景晖预计，2017年中国重点一二线城市的二手房交易量还将继续回落，以北京为例，年，北京二手住宅年度交易量均值在17万套左右，考虑到近些年北京二手住宅市场规模的增加，20万套将是年度交易量的平均值，在政策调控的影响下，2017年、2018年的交易量或将向这个平均值回归。
　　不过，2016年的大爆发中，北京二手住宅交易量超出均值达7万余套，2017年骤降五成的可能性不大，因此，2017年、2018年成交量将更大概率在15万套至20万套之间振荡。
　　今年1月份北京楼市明显降温。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，1月上半月，北京全市二手住宅网签量为6050套，环比2016年12月下半月下降35。5%;与2016年12月上半月相比下降30。7%;与2016年1月上半月同期相比下降45。1%。上半月北京二手住宅交易环比、同比数据出现大幅下滑。2017中国房价即将暴跌吗2017年房价预测2017年房价走势最新消息
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中国楼市最大的秘密！2017年将这么走！！
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中国楼市最大的秘密！2017年将这么走！！
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2017年房地产七大预测销售额有望再次超市场预期。新房销售额同比增速预计为0~5%，其中增长主要集中在下半年。房价不会跌。2017年上半年将维持平稳，下半年将重回上升趋势。城市层面供需关系将得到改善，但不会发生根本扭转。随着调控政策效果渐弱，一、二线城市预计将在2017年下半年反超三、四线城市。房贷的边际收窄（预测2017年新增房贷总额5.5万亿元，同比下降15%）不会对房地产市场带来实质性影响。2017年银行理财产品仍将作为开发商的重要支撑（2016年约为4万亿），为开发商拿地等活动提供充裕的外部资金。稳定的政策预期：短期内将不会有显著调整。房价会跌吗？不会整体态势：预计2017 年上半年销售均价将持平，下半年重回上升趋势。但对于二手房市场，成交价可能会有5~10%的调整。新房推动因素：1）开发商资金充裕；2）一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决；3）高地价。趋势结论：虽然在行政措施干预下，2016 年四季度和2017年一季度新房销售均价表现将持平，但我们预计会有三大推动因素支撑其在下半年重回上升趋势。银行理财资金将继续为开发商提供充足支持2016 年，中金预计约5.5 万亿元的外部资金流入地产市场，用于开发商在公开市场拿地、收并购等活动，适时满足了开发商规模扩张的需求。在这5.5 万亿元的外部资金中，来自银行理财产品的资金在今年大幅增长，全年预计贡献4 万亿（占比超70%），成为开发商外部资金的重要来源。预计2016 年土地出让金总额约为4万亿元，开发商在手资金绰绰有余。未来，如果银行理财资金进入地产行业未受调整，2017 年开发商的外部资金大概率仍将保持充裕。通过情景分析得知，资金缺口仅会在开发商外部资金缩小超过15%而拿地所需资金增长超过10%时才会出现。2017 年核心城市仍面临住房供应短缺中金认为一、二线城市供不应求的情况会在一定程度上得到改善，但难以彻底解决，因此房价继续上涨的压力仍然存在。目前数据显示截至9月底，一、二线城市的库存去化月数分别为9.3、9.4 个月，情景分析显示2017 年供需关系不会有太大改观。► 基本情景：可售资源增长15%，地产销售下降15%。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到12.6、12.7 个月，但仍处于10~14 个月的健康区间内。► 悲观情景：可售资源增长30%，地产销售下降30%（可能性极低）。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到17.3、17.5 个月，仍低于一、二线城市的历史高位（分别为18.5、30.4 个月）。高地价激发开发商提价意愿出于对利润率的保护，2016 年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿，在2016 年拿地过于激进的开发商压力尤甚。二手房：小幅调整在所难免中金认为二手房销售均价会出现合理的小幅调整（约5~10%），原因有两点：1、短期内挂牌价和成交价均增长过快，增幅过高。一些城市（如北京、广州）二手房成交价格增速甚至超过新房，这在我们看来是不合理的，考虑到新房普遍有品质的改善或提升。2、二手房市场是C2C 而非B2C，因此与新房相比，二手房市场价格更加灵活，议价空间更大。
[ 本帖最后由 理想原创 于
18:16 编辑 ]股票论坛
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由于政策扰动，短期内销量将会出现显著同比下滑，但将会在2017下半年重拾上升趋势。长期来看，中金对于中国新房销售量并不悲观。1、2016 年四季度和2017 年一季度：参考 年政策收紧时期的经验，近期销售面积同比下降30~40%是在预期范围内的。2、2017 年二季度：销售面积下滑幅度预计将收窄到10~20%。3、2017 年下半年：销售面积再次回到同比正增长。长期来看：预计中国新房销量将在未来三年将维持目前每年11~12亿平米的水平，之后将缓慢下行，进入21 世纪30 年代和40 年代后将降至每年7~8亿平米。2016 年四季度和2017 年一季度：销售面积同比下降30~40%受调控政策影响，销售面积将在2016 年四季度呈弱势，并将持续到2017 年一季度。2010 和2013 年调控政策实施后，销量同比下降20~30%。此轮调控还额外引入行政措施，在过热城市（超过20个一、二线城市及部分三、四线城市）重建房地产市场秩序，带来更加显著的影响。二季度开始改善 下半年见底回升中金预计一、二线城市销量下滑幅度在2017 年二季度收窄到10~20%，2017 年下半年重回增长态势。► 进入2017 年二季度，当调控措施在价格控制方面逐渐取得成效，`、！3，`！E9C对一、二线城市地产市场的态度不会再像现在这样严厉，这将有助于改善市场情绪。同时可售资源的补充也将从2017 年二季度起帮助缓解下滑局面。► 新增房贷将阻止销售额的大幅下滑。我们将在后面的章节具体讨论。► 可售资源的及时补充（主要来自2016 年新增土储）将有效缓解销量的萎缩。 年的市场表现印证了这点长期来看：新房销量在未来三年将维持在每年约11 亿平米。我们预计 年间新房销量将保持在11~12 亿平米，之后将开始减速下降，在21 世纪30 年代、40 年代稳定在每年7~8 亿平米。一线城市供应短缺难以改变由于中央`、！3，`！E9C“因城施策”框架的指引，我们认为城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善，但不会彻底扭转，这意味着：1）此次政策收紧的热点城市供应缺口将持续存在；2）三、四线城市供应过剩的问题难以根本解决。
[ 本帖最后由 理想原创 于
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一线和核心二线城市供应仍小于需求我们对此次受到调控的一线和核心二线城市需求/供应比率（“需供比”）进行了情景分析。► 一线城市：供应缺口难以解决：1）这四个城市的需供比在每种情景中都超过1；2）深圳面临的供应短缺问题最为严重。► 21 个政策收紧的城市（包括一线城市）：在个别情况下总需求可以被满足（当供应扩大超过15%；需求缩小超过15%），但供应过剩的程度非常低。房贷杠杆过高？在可控范围内虽然2016 年中国居民房贷大大增加，但整体杠杆水平（从贷款总余额来看）仍未超过全球其他国家，尚处“合理范围”内。各项杠杆比率均未超过其他可比国家我们不否认，2016 年新增住房贷款的增速或许超过了合理水平，并有可能带来潜在风险，但我们不能夸大边际影响，因为中国居民目前的杠杆水平仍然是在可承受范围内的。► 中国房贷存量（住房贷款余额占GDP 比重）仍然相对较低：截至16 年9 月底住房贷款余额为17.93 万亿元，占过去一年年化GDP 的25%（日本 年为32%/41%，美国 年为73%/53%；图表27）。► 全年房贷支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。中国居民偿还房贷的平均久期远低于其他国家，但不论是否将久期调整为其他国家的水平，每年房贷支出占全部居民可支配收入的比例都在可承担范围内（图表28）。► 中国居民房贷存量占居民总资产的比例均未超过日美可比指标。截至2016 年前9月末，房贷存量/居民总储蓄（31%）、房贷存量/居民金融资产（17%）以及房贷存量/居民总房产价值（10%）三项比率与日本大致相当，但大幅低于美国（图表29）。即使以现价计算，近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降。
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09:14 编辑 ]
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辛苦！谢谢分享
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讲的很有道理。受教了。谢谢楼主
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新三板 创新层 环保类优质企业
老股转让16年PE11.6倍
17年预计8倍
迁址国家贫困县公告已出
新三板832942
园林类优质企业
老股300万转让16年PE8倍 17年创新层
19年IPO上市
准备迁址贫困
微：伍玖贰玖肆陆叄陆
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谢谢分享了，学习中。。。
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实时看盘交流主持人
好贴，此贴很强大
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感谢楼主精彩分享！！！！！祝投资顺利！！！！！
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谢谢楼主分享！！！投资愉快！！！
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感谢分享！~~~~~~
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谢谢分享，。
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留印坐看结果，估计是错的
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谢谢分享！
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理想初一级同学(菠菜一段)
还需要 1729 积分才能升级
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理想初一级同学(菠菜一段)
还需要 1920 积分才能升级
不会跌啊不会跌，真厉害
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理想初二级同学(菠菜一段)
还需要 1935 积分才能升级
看看楼市怎么走
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理想初三级同学(菠菜一段)
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感谢楼主分享！！！！！祝投资顺利！！！！！
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