深圳限购令套住数千新房 或引发退房潮
在狂躁的“井喷”之后，深圳限购令“打虎”效应最终显现。自9月30日晚深圳市政府紧急发布限购令之后，近日深圳楼市成交急速萎缩，上演了一场过山车式的回落。然而随之而来的是，限购令引发的另一个问题开始显现――受突然出炉的限购令影响，预计在政策正式实施前来不及过户的逾2000套已经认购的新房恐将无法正常过户，并可能由此引发退房潮和连串地产纠纷。
　　新房被套种下纠纷火种
　　时隔一周多，深圳限购令的效应仍在持续发酵。深圳调控新政明确规定，不能出具1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳户籍居民不得在本市购房。政令一出，使得不少在节前一周已经签订认购协议却来不及办理过户手续的购房者，一方面担心不符合购房资格，另一方面也因为银行停止发放贷款，而被限购令套住。
　　非深圳户籍的一位王姓购房者10月11日向《每日经济新闻》记者表示，他已经向开发商缴纳了购房的定金，但在限购令出台后，自己却不具备购房资格，他担心会因此不能过户。“如果不能过户，还不如早点退房。”王先生称。据记者调查得知，有这种想法的购房者不在少数。这些购房者多数是在国庆前一周才签下的购房协议，因为赶不上办理其他手续而遭遇了限购令。
　　对由此或将引发的退房潮，21世纪不动产深圳总经理杨创慧向记者坦承：“现在已有签订购房协议的客户要求退房，我们正在与他们沟通协商解决的办法。”尽管如此，他称目前客户正在退与不退之间犹豫，并未出现大规模退房现象。
　　杨创慧透露，像这样处于办理过户手续过程中的客户占到21世纪不动产近期成交量的5%左右，“预计整个深圳市有2000多套新房会因限购令无法过户。”
　　据悉，目前深圳不少地产中介正想办法规避限购令，如利用所谓“假离婚”的方法。但有购房者担心，在采取一些办法后若仍不能顺利过户，到时地产商和地产中介以已签订认购协议视为交易成功为由拒绝退房，会引发相应纠纷。
　　对此，中原地产项目部总经理黄韬认为，不少购房者的担心可以理解。从目前情况看，政府并未明确表示对已认购的交易不能办理过户手续，关键看政府政策执行的力度如何。黄韬同时表示：“由于深圳限购令没有相应的实施细则，还不完善，因此对已认购但并未办理过户的应该区别对待，实行人性化处理，不能过于机械地按照限购令执行。”
　　“限购令”恐难以持续
　　深圳“限购令”一出，便引发楼市的急剧震荡。公开资料显示，节后的10月9日到10日，深圳新房单日成交量跌破100套，其中9日仅为53套。而上周，深圳一手房总成交量仅为1401套，环比大跌46.1%。
　　对此，黄韬分析认为，深圳楼市已从疯狂渐入冷静的阶段。至于限购令对后市的影响，他认为要看政府的调控期限有多长。由于并没有出台相应的实施细则，一些者会规避政策，通过一边卖房一边买房、但不办理过户手续，使得在深圳的购房量却并未超过限定的2套。而一些深圳户籍的购房者也会在深圳周边城市购房，由于两地信息沟通不畅，有关部门不能及时审查，从而推高周边城市。另一方面，限购令也有市场的不合理性，并没有完全的法理依据，如限制外地人只能购买一套住房等。因此黄韬认为，深圳出台限购令只是针对房市的缓兵之计，不会持续太久，“估计深圳限购令会在一年内取消。”
　　而对于限购令所引发的后市效应，杨创慧表示，自从限购令出台以来，深圳新房和市场一直在下跌，他预测，这样的趋势会持续3~4个月，并将对楼市造成严重的打击。
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【作者：胡廷鸿 来源：】
(责任编辑：李丽娜)
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国内限购限贷，海外置业成为投资新宠
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因限购令而退房能要求赔偿吗，已设抵押的商品房能买吗
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一、因限购令而退房能要求赔偿吗国家为加强和完善宏观调控房地产市场这两年连续出台新的限购，限贷政策，这一政策的出台对当事人的利益产生了重大影响。限购政策出台后出现了一批涉及住房限购政策的纠纷案件。法院在处理这类案件时，依据住房限购政策规定，妥善处理相关房屋买卖合同纠纷案件，确保司法与国家对房地产市场宏观调控政策导向相一致的原则处理。住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，公布实施后确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，一般不认定一方当事人违约。当事人要求解除合同的，除合同对限购政策或解除合同的条件另有约定外，法院一般会予以支持。合同解除后，出卖人应当将已收取的购房款或者定金返还给买受人。当事人一方因政策限购解除合同后，转而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，法院一般不予支持。经人民法院审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，人民法院会酌情予以支持。但是需要特别说明的是，如果房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，人民法院将支持守约方的要求对方赔偿的诉讼请求。二、已设的商品房能买吗1、土地使用权抵押后再预售。目前国家对于土地使用权抵押后能否预售没有禁止规定，因此很多情况是房屋管理部门不审查是否已抵押这一事实，只要符合相关条件，就颁发预售许可证。而银行一旦行使抵押权，将该土地使用权连同土地上新增房屋一起拍卖，买受人将面临有房无地的处境。许多买受人入住很长时间办不了产权证时，事实上是土地使用权已被抵押给了银行。2、在建工程项目抵押后再预售。在办理产权证之前，出卖人可以在建工程设定抵押取得贷款，因没有禁止性规定，有些房地产管理部门对预售契约给予登记。由于出卖人故意隐瞒房产已抵押的事实，造成绝大多数买受人在不知情的情况下，购买了已设定抵押的商品房。3、多重抵押后再预售。更为严重的是，有的出卖人将同一商品房分别用《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》向不同贷款人办理贷款抵押，此后又隐瞒抵押事实与买受人签订合同，协助买受人办理商品房抵押贷款手续，就会出现同一商品房上存在多个抵押合同。其中，在建工程与商品房期权最容易形成重复抵押。国家为了控制房价出台了限购令和限价等政策，可是购房者在此之前已经签订购房合同还能不能退房，退房的话要不要交违约金，如果是已经设立抵押的商品房还能购买吗，这些问题可以找专业的房产律师咨询清楚，也可以请律师帮忙办理。
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福州房产律师温馨提示：根据《房地产管理法》等有关规定，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房，由于本身不合法，很难取得房地产权证件，预购人应特别注意，不要购买。
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遭遇限购令能退还定金吗，怎样解决购房定金纠纷？
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一、遭遇限购令能退还吗限购令出台后，由于首付提高或贷款未能办理，定金退还成为热点话题。1、新政出台导致首付比例增加的。（1）合同明确有约定解除条件的，可以要求解除合同并要求返还定金。 有的买家在签订买卖合同时，就签得很专业，在合同中明确约定好，是以贷款形式买房，并且一定要获得银行七成的贷款，如果无法获得银行七成的贷款，那么买方有权要求解除合同，卖方不追究买方违约责任。这种情况下，一但买方无法获得银行贷款，或者获得的贷款数额低于预期，买方是可以要求解除合同并要求卖方返还定金。（2）合同明确约定有买方如无法获得贷款，或者获得贷款数目不足的，有补足首期款的义务，而且银行也明确并非不放贷款，只是需要增加首付比例，那么我认为买方有补足首付比例的义务，如无法补足那么，卖方可以追究买方的违约责任。那么买方的定金将被卖方没收，并可能会被追究更高的违约金。（3）合同约定是贷款形式购房，而现在就是增加首付比例，银行也坚决不放贷款，在这种情况下，我认为，这是因为政策的变化导致合同无法继续履行，要求买方一次性付款也明显加重了买方义务，买方可以以情势变更作为解除合同的理由。2、完全吻合限购条件，买方继续成交也将导致买方无法过户，此种情形下，我认为买方完全有理由以情势变更作为解除合同的理由，并要求卖方退还已收定金。二、怎样解决购房定金纠纷出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这是我国法律关于买房定金的总括条款。 对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。因此，作为消费者在签订商品房买卖合同之前，应当查看开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》，就是我们常说的“五证”。 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，而且消费者还要注意看一下《商品房销售（预售）许可证》的预售范围是否是所要购买的楼盘。 如果开发商没有《商品房销售（预售）许可证》而向社会发售房产，根据法律规定：“卖人未取得许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，因为违反法律、行政法规的强制性规定，应该认定为无效。”当事人可以选择以下方式维护权利：1、直接请求开发商返还已缴纳房款，退还定金；2、向法院提起诉讼，请求法院认定合同无效，并主张双倍返还已缴纳房款；3、起诉申请认定该合同无效或者撤销合同，并可以请求双倍返还已付购房款。限购令的出台导致很多购房者退房、退购现象频发，本来因限购令而退房并不属于违约，可是开发商黑了购房者定金的情形时有发生。那么当您因限购令而退房的时候最好咨询专业房产律师，看看遭遇限购令情形下能否退还定金，如果发生定金纠纷该怎么解决，当然如果开发商不返还定金也可以请律师帮忙解决此类纠纷。
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法邦网免费法律咨询热线：异地买房遇“限购令” 南昌乃至全国现“退房潮”-房价-江西新闻网
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异地买房遇“限购令” 南昌乃至全国现“退房潮”
新政策是否适用情事变更说法不一
　　来源：
大江网―新法制报
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新闻热线：
　　日前，因受“房贷新政”的影响，外地人缪先生签订购房合同后却无法在南昌贷款按揭买房，在与开发商协商未果的情况下，缪先生陷入了“进退两难”的尴尬境地：首付款要不回来，贷款又通不过审核。
　　据了解，因实施新政策，陷入“两难”情形的购房者在全国屡见不鲜，更有购房者以新政是“情事变更”为由起诉到法院，但是，对于国家的新政策是否属于情事变更，无论是法院内部还是众多法学学者都有不同看法。
缪先生购买的期房还没完工
　　签订合同后遭遇“房贷新政”
　　缪先生在南昌市建设西路附近选定了一套期房，“84平方米的房子，价值50余万元”，去年9月17日，缪先生与南昌某房地产开发有限公司签订购房合同并付了16万元的首付。
　　“50多万元的购房款全部付出有困难”，缪先生拟向银行贷款按揭支付房款。不料，在购房合同订立12天后，日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定完善差别化的住房信贷政策调节和引导住房需求》的“房贷新政”。
　　新政中明确规定，“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。
　　缪先生没能赶上外地人在昌贷款买房的“末班车”。
　　缪先生懊恼地说：“贷不到款，我就同开发商协商退房，但开发商又不同意，说我违约首付款没得退。都好几个月了，事情一直没有得到解决。”
　　房贷新政能否成合同解除理由
　　1月4日，记者来到位于建设西路附近的某房地产开发有限公司，该公司的销售总监李先生告诉记者，房贷新政导致按揭不成并不能成为购房者解除合同的理由。
　　“开发商只是卖商品，没有帮购房者申请贷款的义务,如若是支付能力方面的原因，只能购房者自己承担责任。”李先生说，“为协助购房者办理贷款，公司特地为银行的工作人员在售楼处设立了办公地点。缪先生的购房合同是9月17日签订的，若他能及时按照要求提供相关个人资料，很有可能在新政实行前通过银行审核，但他没有做到，这才导致贷款因新政实施不能办理，该责任应由缪先生个人承担，不应由开发商承担。”
　　记者咨询银行相关工作人员得知，是否执行房贷新政，必须以贷款审批核准的日子为准。如果贷款申请在新政出台前只是递交但并未通过银行审批，只能以最新的政策执行。
　　房贷新政引发各地“退房潮”
　　实际上，缪先生因受房贷新政影响而退房并不是个例。
　　南昌市房管部门公布的期房退房数据显示，2010年8月，南昌市经公示的退房数量为8套，9月为12套，10月为13套，而11月退房数量则增长为45套，12月为20套。昨日，相关人士向记者分析，从退房数量上可以看出，银行新政的实施，无论是对本地购房者还是外地购房者都产生了不小的影响。
　　“从‘新国四条’到‘新国十条’，房贷新政频出，大量购房人被排除在预期放贷对象之外，一线城市随之涌现出蔚为壮观的‘退房潮’，二线城市也会逐渐加入其中。”该人士表示，因解除购房合同而导致的损失由售房者还是购房者来承担的纠纷也会随之增加。
　　据了解，2010年8月，北京市海淀区人民法院便审理了北京首例受房贷新政影响诉请解除合同的案件。北京市民李军（化名）因受“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)的影响，贷不上第三套房款，无法履行合同。在与卖房人协商未果的情况下，他向北京市海淀区法院提起了诉讼，请求解除合同。在国务院遏制房价过快上涨的“新国十条”出台3个月后，北京市海淀区法院审结了此案。法院适用情事变更原则审理此案，最终李军胜诉，如愿地解除了合同，拿回了所有定金。
　　虽然，李军胜诉了，但也有外地市民因类似案件诉至法院，结果却恰恰相反，为此，有关法学专家指出，这是由于不同法院对“限购令”是否属于“情事变更”理解有异。
　　房贷新政引情事变更之争
　　[观点]1
　　属于可以预见的商业风险
　　那么，房贷新政是否属于情事变更呢？
　　对此，江西秦风律师事务所高正尉律师认为，房地产市场是高风险市场，政府对其进行调控，是为了平抑市场波动的正常举措。在现代经济社会，政府调控行为非常频繁，若把政府行为列为情事变更，容易导致情事变更条款的滥用。
　　“在绝大多数房屋买卖合同中，贷款并不成为房屋买卖合同成立的条件，买方向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上存在银行同意或不同意发放贷款的两种可能性，买方在决定通过贷款方式支付部分房款时，应该预先考虑到银行可能拒绝发放贷款的情形，房屋买卖合同约定用贷款支付部分房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同。”高律师说，“在全国房价普遍高涨的形势下，购房者应当能够预见到政府有可能出台宏观调控政策以防止房产泡沫的发生，购房者对其买房行为的实施应有所取舍。而且房产新政也没有增加购房者的交易成本，对于房款的支付，购房者可以通过自身的努力去克服。”
　　高律师说，房产新政的实施不会导致房屋买卖合同当事人之间显失公平现象的发生，并且对于房产投资者而言，房产新政应当属于其可预见的商业风险范畴，因此不能适用情事变更原则。
　　[观点]2
　　适用情事变更可要求解除合同
　　江西洪城律师事务所徐正律师表示，房贷新政满足了情事变更成立的条件，可以适用情事变更来解决。
　　“首先，政府是否出台打压房价的政策，只是一种可能性，是一种不确定的状态，在这种情况下，一般的购房者是很难正确预测出来。其次，就算政府要出台新政，但时间是不确定的。而购房者跟开发商签订完购房合同后，只需要在很短的时间内就能办理完按揭贷款手续，购房者有什么能力和义务去预见什么时间内会出台新政！再次，作为打压房价的手段，政府可选择的措施有提高房产交易的相关税费，提高银行贷款利率，提高首付比例等方式。多种方式中，购房者有什么能力和义务要预测到政府恰好会采取自己‘中招’的那个措施？”徐律师说，“这三个不确定因素远超过一般正常人的预见能力，因而房贷新政的出台不应由购房者来承担应该预见的责任，房贷新政策应属不可预见的内容。”
　　“由于新政不直接影响购房合同的效力，因而购房合同在法律上是可以履行的。根据合同的严格责任，在合同合法有效的前提下，只要购房者未按购房合同的约定支付房款，即构成违约责任。因为新政的出台导致购房资金出现缺口，购房者却仍需按照原有情况履行合同，这对购房者来说是不公平的。当事人可以适用情事变更要求解除合同。”
　　[观点]3
　　是否适用情事变更视情况定
　　南昌大学法学院魏盛礼教授表示，房贷新政能否应用情事变更原则，应视实际情况而定。
　　“一般情况下我认为这次的政策变化不能构成情事变更，购房者不能因为贷款的紧缩而毁约不去购买。因为此时，购房者还是有贷款的可能的，如果不想贷款，就要按照合同的约定一次性补齐付款，如果不补齐要构成违约。”魏盛礼教授表示，“还有另一种情况，购房者一点款都贷不下来，比如他非本地户口，没有社保也没有户籍证明、纳税证明，这种情况来说我认为是可以适用情事变更原则要求解除合同的。”
　　魏教授进一步解释，收缩房贷提高首付在政策出台之前各大媒体都已经报道过会有此趋势，因此对于政策的出台大家是有预期的，不可能存在不可预见的情况。只有一种限制非本地人购房贷款这一块是出乎大家意料的，这是可以作为情事变更的。如果因为外地人贷款政策的原因导致按揭合同按揭不下来，买卖合同房款无法支付，这种情况下不可归责于开发商和购房者双方的原因，是可以解除合同的，也可以要求开发商来退还定金和首付。
　　名词解释
　　情事变更:
　　是指合同成立生效后至合同履行终止前，合同赖以存在的客观基础或环境发生了不可归责于合同当事人的重大变异，致使合同履行异常艰难或合同目的落空。如果继续履行合同，将使合同一方当事人明显处于不利地位并导致其经济利益的重大损失，或是继续履行合同对一方当事人已无任何意义，为避免显失公平的后果发生，不利一方当事人可以请求变更或者解除合同，免除合同义务而不因此承担违约责任的一种原则或制度。
　　□文/图记者刘星
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[434968]大江网友：&<font color="#11-01-11 13:00 发表评论：
　　活该，炒房嘛，
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江南都市报
今日家庭报出自 MBA智库百科()
　　“限购令”是指日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
　　房产限购有时难免伤及无辜。但要在和民生的夹缝中趋利避害，实属不易。地方版楼市新政最近陆续出台。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到，房地产业对2009年的“保八”起到了决定性作用，现在则要“卸磨杀驴”了。原因很简单，任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。 短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。
　　限购令是行政行为，与是对行政行为最重要的划分。抽象行政行为与具体行政行为是依据是否特定所进行的划分。抽象行政行为是指行政主体针对不特定行政相对人所作的。具体行政行为是指针对特定行政相对人所做的行政行为。
　　限购令作为一种手段，在各地大量应用。从具体内容的角度进行考察，这些限购令包含以下4 种条款：
　　（1）限制特定民事主体行为能力的条款
　　（2）的条款
　　（3）贷款差别化政策的条款
　　（4）限制境外机构和个人购房的条款
　　中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。
　　基本限购令符合绝大多数家庭的居住、，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房，并可优化40个城市范围内的限购。
　　长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：
　　—取消的，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用和的行为。、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和的底限，由商业银行在此基础上，按要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放。
　　—取消，逐步取消。中产阶层可购买更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。
　　—原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致的综合评标。
　　（一） 买方与卖方之间的纠纷
　　这种纠纷主要有一下几种类型：
　　1.买方向卖方交付了“购房诚意金”或者定金后限购令出台，导致买方失去购房资格或者购房成本增加，因而以此为由要求退还“”或者，而卖方以买方违约为由拒还的情况。
　　2.买卖双方在购房合同中约定，“卖方协助买方办理房屋过户登记”。结果由于限购令的出台导致登记部门不予登记，从而买方追究对方引发的纠纷。
　　3.即使双方没有约定卖方有协助办理房产证的义务，但是限购令的出台，使买方在履行完毕购房合同义务之后，去办产权过户登记时遭遇闭门羹，无奈要求与卖方解除合同而引发的纠纷。
　　（二） 买方与银行之间的纠纷
　　买方递交的申请已被银行受理，但是因为限购令的出台使买方丧失了贷款资格，银行据此拒绝放贷，从而买方主张银行违约责任而引发的纠纷。
　　（三） 买方与中介之间的纠纷
　　买方与中介签订了并已交付了定金，但是由于限购令使买方无法买房，从而买方要求中介退还定金而引发的纠纷。
　　（四） 卖方与中介之间的纠纷
　　买卖双方与中介通过三方协议将房屋交付买方使用，但是由于限购令的出台而不能办理过户手续，因此要求退房，进而中介要求卖方退还首付款而引发的纠纷。
　　（五） 卖方与银行之间的纠纷
　　卖方代买方办理贷款手续时，递交给银行的贷款申请已被银行受理，但是由于限购令的出台银行拒绝放贷，从而与卖方之间产生的纠纷。
　　（六） 买方与房屋产权登记机构之间的纠纷
　　买方已经履行完毕房屋买卖的其他各项手续，在最后办理过户登记时被登记管理部门拒绝办理，买方以登记管理部门为由追究其责任而引发的纠纷。
　　1、2011 年2 月23 日，在西安从事多年服装经营的浙江籍刘女士在西安市高新区某楼盘售楼部看上了一套120 余平米的商品住房，总房款为98 万元，当日签订了《认购协议》并缴纳5 万元定金，同时约定双方在一周内签正式的《商品房买卖合同》并办理备案手续。2 月28 日，刘女士带着93 万元余款前往售楼部签订《商品房买卖合同》。不料却被告知，西安出台了新政策，外地人买房须提供一年以上纳税证明或缴纳社保证明，否则无法签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续。刘女士蒙了，自己在西安打拼这么多年，户口一直在浙江老家，此时也无法提供纳税和缴纳社保的证明，于是只好接受不签合同，同时提出要求返还已缴纳的5 万元定金。却说定金不退还，因为是刘女士不符合购房条件导致双方买卖不成，过错在刘女士，因此公司无须返还定金。双方由此产生纠纷
　　2、“限贷令”致无法贷款，解除购房合同不算违约：深圳市民方先生和其妻子名下共有三套房产，今年4 月初又在宝安区购买了一套205 万元的房子，并支付了业主10 万元定金。但是4 月17 日，国家政策出台，因为已有三套房，方先生无法从一分钱。他只得找到卖房的业主，要求解除合同，退还定金，但遭到了业主拒绝。为此，双方闹到法院。
　　刘子儒介绍说，此案的一审判决书上，宝安法院明确了“国家政策调整导致无法获得贷款，并非商业风险，也非，而是情势发生了变化”。宝安法院判决因情事变更而解除合同，购房者不需承担责任
　　1、购第三套房贷款未能获批，十万元定金泡汤：陈先生因购买第三套房贷款无法获批，不能继续履行，起诉要求吴先生返还10 万元。日前，松江区法院驳回了陈先生的诉讼请求。
　　陈先生通过中介公司介绍希望购买吴先生名下的一套房屋，因为这已经是陈先生的第三套房屋了，因此陈先生准备了50%的首付，另外一半的房款希望向银行贷款。陈先生向吴先生支付了10 万元的房屋定金之后，却因国家调控政策出台，银行停止向第三套房发放房贷，陈先生因此只能放弃继续履行合同，并要求吴先生返还定金10 万元。但吴先生认为陈先生未能按照合同履行交付房款的义务，所以自己有权没收定金10 万元。为此，陈先生将吴先生此诉至法院。
　　法院认为，双方签订的合法有效，双方当事人应当按照定金合同履行自己的义务。首先，陈先生在签订合同之时应对以及自身的义务有充分的认识和预见，因为政策变动给陈先生带来的不利后果应当自行承担；其次，双方签订的定金合同约定，在陈先生银行贷款不足的情况下，陈先生应当在交易过户当天以现金方式补足，故现在以银行贷款未能获批的理由拒绝履行合同，且不承担任何违约责任没有依据。最终，法院认定陈先生存在，其交付的10 万元定金应当予以没收。一审判决后陈先生不服并上诉，二审维持原判
　　1、利用虚假补缴社保自食苦果：小刘是小洪的小学同学和好友，小刘听说在北京炒房有利可图准备在北京贷款买一套，但根据差别化信贷政策，小刘是非京籍居民，也没有在北京工作缴纳或纳税1 年以上，无法在北京贷款买卖房屋，于是小刘与小洪商量，由小刘去社保部门举报小洪开办的公司在其工作期间未为其缴纳社会保险，要求小洪的公司为小刘补缴1 年半的社会保险，小洪的公司承认双方有劳动关系并没有缴纳社保，其后由小洪的公司按照社保部门的要求为小刘补缴社保，小刘拿着该补缴社保的证明去贷款购买房屋，结果，小刘后与小洪闹翻了，小刘拿着小洪的公司开具的工资证明及补缴社保证明起诉要求支付未签赔偿及支付拖欠公司等赔偿，小洪公司因证据不足反而败诉。
　　2、帮助员工造假补缴社保反遭索赔：小王系北京某私企员工，因结婚急需在京买房，但因其没有北京户口，且无法提供在北京工作缴纳社会保险或纳税1 年以上的证明，无法在北京通过买房，于是小王向所在企业老总反复哀求，并表示将为企业好好工作报答老板的恩情，老板也看好小王的表现，就答应以补缴社保的方式为其取得缴纳社保的证明，并提供了较高工资数额的收入证明，促成其在北京贷款买房。结果，小王后于老板发生了争执，就拿着公司为其补缴社保的证明及工资收入证明起诉公司未足额缴纳社保及拖欠工资，要求该公司补足工资差额，赔偿未足额缴纳社保金额及赔偿，公司老板面对小王的“忘恩负义”欲哭无泪。
姜明安.《行政法和行政诉讼法》.北京大学出版社.2007年第3版.第179页
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