商品房买卖纠纷，如何主张“不超过一倍的已付房款”？
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商品房买卖纠纷，如何主张“不超过一倍的已付房款”？
《解释》的第八、第九条规定了商品房买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的几种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（先卖后抵）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（一房多卖）；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。一、适用惩罚性赔偿的要点& &&A.&《解释》仅适用于买卖标的物为商品房、出卖人为房地产开发企业的情形（不包括存量房、经济适用房、房改房等），避免对适用范围进行扩大解释。& &&B.&情形（一）、（二）属于因开发商恶意违约导致合同目的落空的情形，但恶意违约不必然导致开发商承担惩罚性赔偿责任。一般认为，惩罚性赔偿责任的适用须以存在恶意违约为前提，但最高院曾在一个公报案例中，采用了重客观事实、轻主观心态的认定标准。最高院（2012）民抗字第24号判决（节选）只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。& & C.&&情形（三）、（四）、（五）属于开发商存在欺诈从而导致合同无效、被撤销或被解除的情形；另在合同未明确约定的情况下，若房屋实际面积小于合同约定面积，且面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。& & D. &在商品房买卖纠纷中，惩罚性赔偿应适用《解释》的规定，而非《消费者权益保护法》的规定。从两者的比较来看，《解释》对购房者的保护仅限于六种严重违背诚信原则的情形，而不是所有的欺诈情形，适用条件也更为严格，必须达到“合同目的不能实现”和“合同无效、被撤销或被解除”的程度，赔偿金额的计算基数为“已付购房款”而非“商品房总价款”。二、能否同时主张惩罚性赔偿与房屋差价损失？在一般的存量房买卖中，不存在赔偿一倍已付房款的情况，当事人一般在合同约定的违约金与赔偿损失之间进行选择，如果认为违约金（或定金）不足以弥补其损失，可要求调高违约金标准。若守约方主张了房屋差价损失，一般就不能再主张违约金，若违约金高于房屋差价损失，则不可再另行主张房屋差价。在商品房买卖中，违约金与赔偿损失亦不能同时适用，但房屋差价损失与惩罚性赔偿可否同时适用？一种观点认为：房屋差价损失属于赔偿损失的范畴，从《解释》第八、第九条规定的文义上看，并未排除买受人同时主张房屋差价损失与惩罚性赔偿的权利，买受人可以同时主张。另一种观点认为：《解释》第八、第九条中所指代的“损失”仅涵盖因返还财产支出的必要费用、为订立合同或履行合同而造成的财产实际损失，不应包括合同履行所获得的利益（可得利益），故两者不能同时主张。&最高院（2014）民一终字第198号判决（节选）郑国安一审起诉所主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，万通公司与郑国安签订《商品房买卖合同》时，《商品房买卖合同解释》已经实施，因此，万通公司应当预见到，如其违反合同约定，根据该解释第八条的规定，其可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。&小编认为后一种观点更为可取，原因在于《解释》第八、第九条规定的初衷本是因为在房价涨速过快、涨幅过大的大环境下，仅让作为违约方的开发商返还购房者购房款和赔偿利息损失会导致违约方的违约成本过低，难以抑制其违约行为，故规定了惩罚性赔偿制度。但房屋差价损失属于合同在继续履行条件下得以圆满履行的可得利益，在合同客观上已无法履行的情况下，同时支持可得利益与惩罚性赔偿会使买卖双方的责任失衡，故小编倾向于第二种意见。注：文章来源于广州仲裁委员会（gzac_gziac）微信平台
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商品房买卖违约金数额或者损失赔偿额计算方法
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二手房契税计算方法是什么？契税征收标准
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契税的缴纳是二手房交易中不能避免的，那么二手房契税的计算方法是什么呢？下面就来教大家计算出二手房的契税，帮助您更加清楚了解契税的缴纳原则和标准。希望能够对大家有所帮助。
契税的计税依据有四种
契税按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
契税根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的。比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。
契税依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元。同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。
契税按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让。那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。
土地契税计算方法
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。
房屋附属设施征收契税的依据
采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
据了解，按现行政策规定，首次购买90平方米及以下普通住房的个人，暂按1%税率征收契税。而如果非首次购房，则均要多缴0.5%的契税。由于此前财税部门一直没有明确首次购房的概念，一些城市在执行这一政策时，往往将一方已有房产后再联名首次购房人买房的情况视作首次购房，放宽了这一政策的范围。不过，相关业内人士表示，目前市场上的联名购房情况并不多见，所以该政策的影响并不大。
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契税可以刷信用卡吗？
交契税可以刷信用卡。实际上交契税时是会提示“不收现金，只接受刷卡业务”的。只要是有银联标识的银行卡都可以用。也能用信用卡，但必须是刷卡者本人的名字。“刷卡者”并不局限买方或卖方本人。
我提前拿房装修交了契税，但今年下半年才交付，契税怎么算？
契税 都是国家 规定的，按 面积和 首次购房或非首次划分。
首次购的 ，90平以下
1%，90平以上 1.5%
二次购的，90平以下 1%， 90平以上2%
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