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中原地产揭秘 买房一般人不知道的3个秘密
&你在买房时，遇到过什么样的难题?房产证写上自己名字，就心安了?计划买房，却对可能会遇到的阴阳问题茫然不知……今日，独家为您揭秘：买房一般人不知道的3个秘密。房产证上有你的名字≠房子是你的 &在绝大多数购房者看来，如果房产证上加上了自己的名字，那么这个房子肯定是有自己的一份。但，深圳中原地产告诉你：其实不是的。根据有关规定，房产所有权的最高效力来自于房产登记，房子作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记，才会发生效力；未经登记，不发生法律效力。 &房产证与不动产登记簿两者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此你不要考虑是婚前还是婚后写名字了，房产证没有你的名字也无所谓，但是一定要在房产登记簿上有你的名字。 &从一纸公文的角度上看，房管局的不动产登记簿上有名字才算数，而另一方面，结婚前买的房子，就算是写了两个人的名字，如果闹上法庭，没有证据能证明你出了钱，写上名字也是白搭的。 &但是，上述这种情况也仅仅是考虑到婚前买房，如果是领结婚证后买的房子，就算是只写一个人的名字，也是属于夫妻共同财产，就算是父母全资买下的房子，如果没有明确说明是赠予其子女，也还是夫妻共同财产。万一不幸离婚，房屋所有权者也要补偿对方出款的部分，以及房子的溢价部分。所以，犯不着结了婚还争署名。“阴阳合同”蕴藏三大风险 &“阴阳合同”在二手房交易中，已经属于“公开的秘密”。二手房买卖实践中常见的形式为签订两份合同，即就同一套房屋约定两个价格订立两份合同，用约定较低价格的合同办理相关的交易手续，而私底下按照较高价格的约定交易房屋，以逃避国家税收。 &这样的合同也被叫做“阴阳合同”。一份为阴合同，一般为买卖双方真实的意思表示，约定了真实的交易价格;一份为阳合同，为了在土地房屋管理部分过户时避税使用，一般约定的交易价格低于真实的交易价格。 &买卖双方都有可能成为阴阳合同的受害者。深圳中原地产认为，“阴阳”合同蕴藏三大风险。 &首先，对于想偷漏税的房产交易当事人来说，这种做法有违法、犯罪的嫌疑。根据偷漏税款数额的大小，要被行政处罚或被追究刑事责任。我国《刑法》201条还规定，作为纳税人如果逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。 &其次，当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间差额较大，相应税费被拉高的问题，要承担更多的税赋。 &第三，根据合同法的有关规定，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人的重大经济损失。甚至，买方还可能面临付了房款拿不到房的风险。买高楼需要负担更多公摊面积 &对于很多初次购房的人来说，建筑面积、套内建筑面积这些专有性词汇似乎很陌生，长期以来人们都习惯用“建筑面积”来衡量所购房屋面积的大小，而实际上建筑面积是指套内建筑面积和公摊面积的之和。 &商品房公摊面积主要由两部分组成：其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等，功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;其二，各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。但是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。 &国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内，据深圳中原地产目前在房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10%-15%之间;带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间;高层住宅相对更高一些，在20%-25%左右。就是说如果你买的100平米的高层那实际你套内面积就只有75-80平米。（来源：深圳中原地产网）
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