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房屋使用权买卖合同
房屋使用权买卖合同
作者/编辑：佚名
　　[]使用权市高级人民法院关于印发私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会的通知（日　京高法发[号）市第一、第二中级法院；各区、县法院：　　为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要，。特此印发，请各院在审判中参照。　　执行中有何问题和，请按归口与高级法院联系。　　附件：农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要　　近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下：　　一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况　　目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过、翻建、改建等添附行为。　　二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定　　与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：　　首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》规定：&农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。&国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属&以其他形式非法转让土地&的违法行为之一。　　其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。　　第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。　　第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其权益。　　与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。　　三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则　　与会者一致认为，处理此类案件应以下原则：　　第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾，《》()。　　第二，要注重判决的法律效果和效果。判决要以&有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为&为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。　　第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。　　特此纪要。农村宅基地上的房屋买卖合同无效1、此类合同违反了法律的强制性规定。《土地管理法》明确规定：&农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。&因此，在农村宅基地上所建房买卖合同违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。 2、此类合同购买主体必须是本村村民，除此以外合同无效。日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。日《省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定：&严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的土地建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。& 持此观点的人认为农村村民一户只能一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。如果非本村村民获得该房屋，应主体资格的变动，就会改变宅基地使用权的性质，因而不具有可交易性。 3、由于合同标的不能而无效 所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但现实中，房产管理部门要么只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律规章不予办理，导致农村房屋无法办理过户。 4、未经村委会同意和政府审批而无效。 《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条明确规定：&农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准&&未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。&宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《省农村宅基地管理办法》第二十条规定：& 非法转让宅基地或者非法转让土地建设住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并可处以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事　关于农村宅基地能否向城镇居民转让的问题，目前国家是采取&一刀切&的做法，即禁止转让，没有特例。现在的司法对城镇居民购买农村宅基地一概认定无效，双方如果存在争议，起诉到法院，法院按无效合同的处理办法来处理这类纠纷，购买人将房屋交还，出卖人返还房款。2004年，北京市高院专门下发了一个文件，即买卖农村宅基地一律认定无效。制定这样政策或法律规定的出发点是国家保护农民的利益及赖以生存的耕地。具体的理由如下：第一，宅基地的所有权属于集体，无权把宅基地使用权转出集体之外；第二，城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，将导致农村土地的浪费；第三，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会问题。正在审议的物权法草案也规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。你们的宅基地买卖合同是无效的，法律不予保护。一、农村房屋买卖应注意哪些必要程序？1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关的原件。4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全。5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理&宅基地证&或&集体土地使用证&的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理&房产证&的过户更名手续。二， 村民能否出卖其宅基地上房屋？《人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出
房屋使用权买卖合同2　　　　〖预览〗建筑工程承包合同范本
发包发(甲方)：___________
承包方(乙方)：___________
经双方协商同意甲方将_____________________________工程承包给乙方，为了明确甲乙双方责任和义务，特签订本合同：
一、承包方：本工程乙方包工不包料(包小型机具、扫帚等)，包安全、质量、工期、以及施工中产生的垃圾清理。
二、工程承包范围：_____________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
三、工程承包单价
地板砖、瓷片
四、付款方式：
进度款按完成工程量__________按月支付，竣工退场支付__________。
五、甲乙双方责任：
1、甲方责任：提供图纸、平面放线、质量技术交底、施工中用大型机械、安全……【】房屋使用权买卖合同3　　　　〖预览〗
　　(一)著作权与著作权转让合同　　著作权，亦称版权，指的是作者或著作人对其作品的独创的“表达形式”所享有的专有权。狭义的著作权包括著作人身权和著作财产权。著作权买卖，是指关于著作的有关经济权利(即财产权)的转让与许可。　　著作权转让合同是著作权人将著作权经济权利中某项权利转让给他人使用而与之订立的合同。在合同有效期限内，该项经济权利转由受让人使用，著作权人失去了对该项权利的处置权，而受让人却拥有该项权利的处置权。　　(二)著作权使用许可合同1.著作权使用许可合同的概念著作权许可使用合同，是指著作权人与作品使用人之间，就著作权的部分权能，许可作品使用人使用，而著作权人取得报酬的协议。　　根据著作权法规定，著作权人的著作财产权可以由著作权人自己行使，也可以授权出版、演出、广播电视单位或其他单位和个人行使。实际上，在绝大多数情况下，著作权人正是通过许可他人行使著作权来实现自己的著作权的。许可他人使用作品，是著作权人行使和实现著作财产权的一种重要方式。　　2.著作权使用许可合同订立中应注意的问题(1)使用他人作品应当同著作权人订立合同或者取得许可。这是一般性的原则要求。　　(2)合同应包括以下主要条款：许可使用作品的方式;许可使用的权利是专有使用权或非专有使用权;许可使用的范围、期间;付酬标准和办法;违约责任;双方认为需……【】房屋使用权买卖合同4　　　　〖预览〗
　　简单的门面房租赁合同范本　　出租方：(以下简称甲方)　　承租方：(以下简称乙方)　　根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规和本市的有关规定，甲、乙双方在自愿，平等，互利的基础上，就甲方将其合法拥有的门面出租给乙方使用，乙方承租使用甲方门面事宜订立本合同。　　一、租赁门面描述　　1、甲方将其合法拥有的座落于 门面出租给乙方用于经营。该门面建筑面积共 平方米。　　二、租赁门面用途　　1、乙方租赁门面作为商业门面使用.(不得用于汽车修理、酒店、废品回收等脏污严重的行业)　　2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。　　三、租赁期限　　本合同租赁期为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。　　四、租金及支付方式　　租金为& 元每年(大写： 圆整)。租金按年以现金支付，下一年度租金应提前一个月支付。甲方要求乙方应支付房屋设施、水电费押金为￥ 元(大写：人民币 整)，待租赁期满且结清费用后，甲方应于当日将押金退还给乙方。　　五、甲方的权利与义务　　1、甲方应在乙方支付租金之日将上述门面钥匙交付乙方。　　2、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。不得将乙方租用的门面转租(卖)给任何第三者;或在租赁期内房租加价。　　3、在租赁期间，甲方应保证所出租……【】房屋使用权买卖合同5　　　　〖预览〗
存量房屋买卖合同-中介印刷编号no：存量房屋买卖中介合同宁波市房地产管理局宁波市工商行政管理局印制《存量房屋买卖中介合同》使用说明一、本合同为示范文本主要用于房屋出卖方（甲方）、购买方（乙方）和房地产中介服务机构（丙方）三方就存量房屋买卖中介事宜达成协议时签用；如因客观情况，甲、乙方不能同时与丙方签约时，也可用于甲方与丙方或乙方与丙方双方签约。但乙方在申领房屋所有权证时，必须提供该房屋甲方与丙方所签合同。二、本合同所称存量房屋是指国有土地上已经交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。对于房地产开发企业预（销）售的商品房，不属存量房屋。三、对于房地产开发企业将商品房委托房地产中介服务机构出售的，可直接套用房地产管理部门和工商行政管理部门推广使用的《商品房买卖合同》。四、方括号&&内以斜杠&/&区分的不同内容，供签订合同时据实选用的，未被选用的应以横线删去。有的斜杠后有留空部分，是供签订合同时根据实际需要另外可以添加注明的。五、签订合同时，未采用的内容可不填写，但应划上斜杠&/&或注上&此处空白&字样。六、签订合同之前，委托人有权查看房地产中介机构的营业执照、机构资质证书和经办人的经纪人资格证书等证件材料。七、所签一式多份合同，印刷编号号码必须……【】房屋使用权买卖合同6　　　　〖预览〗
　　发包方(简称甲方)：_________________________　　承包方(简称乙方)：_________________________　　甲乙双方经友好协商，甲方决定委托乙方进行住房装修，为保护双方的合法权益，结合本工程的具体情况，双方达成如下协议，共同遵守。　　一、工程概况　　1. 装饰施工地点：　　2. 住房结构：　 房型　 房　 厅　 套，施工面积　 平方米。　　3. 装饰施工内容：详见附件一《装饰施工内容表》。　　4. 承包方式：________(包工包料、清包工、部分承包)。　　5. 工期： 自________年________ 月________日开工，至________年________月________日竣工，________工期________天。　　二、工程价款及结算的约定　　1.工程总价款：￥_________元，大写(人民币)：________________详见本合同装修工程报价单。　　2.工程款付款方式按下列方式支付：　　(1)第一次，对预算设计认可签订合同之日。支付10000元订金，第二次付款时扣除　　(2) 第二次 合同签定后开工前支付工程总造价50% 合计_________元　　(3)第三次 施工过程中 工期进度过半 支付工程总造价40% 合计_________元……【】房屋使用权买卖合同7　　　　〖预览〗
　　甲方：　　　(出租人)乙方：　　　(承租人)　　双方经友好协商，根据《合同法》及国家、当地政府对房屋租赁的有关规定，就租赁房屋一事达成以下协议。　　第一部分 房屋概况　　第一条 甲方保证向乙方出租的房屋系(本人，共有)拥有完全所有权和使用权，设有房屋它项权利有　　(如果房屋是共有，则还应增加：已经共有人同意，附书面同意声明。如果是委托租赁，应有房屋所有权人与受托人的委托协议书)　　第二条 房屋法律概况　　1、房屋所有权证书登记人：　　　　　　　　，身份证号码：　　　　　　　　　　　　　 ;　　2、房屋所有权证书编号： 　　　　　　　　　　　　　　　　　;　　3、土地使用权证书编号：　　　　　　　　　　　　　　　　　 ;　　4、房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积：　　　　　　　　　　　　　　　　　 ;　　5、房屋的使用面积：　　6、房屋的附属建筑物和归房屋所有权人使用的设施：　　第三条 出租房屋概况(包括从落地址、名称、用途、间数、建筑面积、使用面积、地面、墙壁质量、家具设备等)　　第四条 租赁期限、用途　　1、该房屋租赁期共　　　 个月。自　　　 年　　　 月　　　 日起至　　　 年　　　 月　　　 日止。　　2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为使用。　　3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。　……【】房屋使用权买卖合同8　　　　〖预览〗
第一条　本合同双方当事人：出让方：中华人民共和国_____省(自治区、直辖市)______市(县)土地管理局(以下简称甲方)，法定地址_______;邮政编码______;法定代表人：姓名_____;职务______。受让方：_________(以下简称乙方);法定地址______;邮政编码______;法定代表人：姓名_____;职务________。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让(出租;抵押)，须签订土地使用权出让合同。乙方因出售(出租;抵押)______房产(或_____部分房产)，其使用范围内(或相应比例)的土地使用权随之转让(出租;抵押)。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。第二条　_______房产使用土地位于________总用地面积为_______。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证，(或批准文件)，具有合法的土地使用权。第三条　乙方出售(出租;抵押)______整栋房产;甲方出让土地的面积为________房产总用地面积，即_____平方米。〔或：第三条　　　乙方出售(出租;抵押)_____房产楼层____层，建筑面积____平方米，……【】
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房屋使用权买卖合同相关范文房屋建造前签订的房屋租赁合同的效力如何认定
来源：中国法院网
作者：徐荣荣
　　目前，随着房地产建设在全国范围内的升温，我们经常会遇到这样一种合同，即在房屋建造前或建造过程中，建设方即将在建或准备建设的房屋向承租人出租，在苏南发达地区有的个人在投资土地，取得土地使用权后，未取得政府建设规划部门的批准，即将拟建的房屋向他人出租，有的开发商则在取得建设规划权之前即将拟建的房屋作为商品房或经营性用房向他人出租。这类合同的特点是，在签订房屋租赁合同时房屋并未建设；一般在合同中约定了一定房屋建造期限；出租方一般向承租人收取—定的预收租金或一定的履约保证金。对于这类合同在司法过程中如何处理，法律专家及司法专业人员争议较大。本文拟对该类合同的效力作一初步探讨，以与各位同仁商榷。
　　为了明确问题，我们可以先看一个案例。日，甲与乙签订一租赁合同约定，甲向乙租赁房屋1500平方米；每月每平方米租赁金为9元；甲在合同签订时向乙支付定金10万元；乙方的房屋建造期为4个月，即乙方于日前将房屋建造完毕并交付使用；如乙延期交付房屋则每日赔偿甲方损失3000元等。合同签订后，乙方在未向房屋建设规划部门报批有关手续即开始建造房屋，至日未能建设完成，后甲方向他人租赁了房屋，不再租赁该房屋，双方遂形成纠纷。该案例是典型的房屋建设前签订的租赁合同，对于这类合同的效力，司法实务界及法律界均有不同的观点。
　　第一种观点，认为该类合同有效。主要理由是根据我国合同法的规定，依法成立的合同，自合同成立时起即产生法律效力。而法律并未明文禁止房屋建设前不得签订租赁合同，且双方当事人的合同并未违反法律禁止性的规定，故该类合同应为有效。对于乙在建设过程前未按规定向建设规划部门报批，则应由乙向建设规划部门承担行政责任，如该房屋在日(即房屋交付日)前不能取得房屋建设的有效批文或有效证件，则乙方即使已建好房屋，也可视为乙方不能交付房屋，由乙方向甲方承担违约责任。
　　第二种观点，该类合同为无效合同。理由是，按照房屋租赁合同的特点，双方签订租赁合同时应具备以下几个要件：房屋确实已建好并能实际交付使用；该房屋应为合法建筑物，非法建造及违章建筑均不得出租：该合同应在有关部门履行登记备案手续。而建设前签订的房屋租赁合同，因租赁物未形成，不符合租赁合同的形式要件，且该房屋租赁合同登记时必须持有合法的房屋登记证件，合同无法在有关部门进行房屋租赁合同的登记备案，故该类合同中建筑物实际与违章建筑或非法建筑并无二致，该类合同均为无效合同。
　　第三种观点，该类合同已成立但未生效。理由是，在房屋建造前签订的合同已成立可以确定，但按照合同法的有关规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续合同才能生效，依照其规定。而我国的房地产管理法等法律、法规规定，房屋租赁合同应向房地产管理部门备案。现建设方建造的房屋如在双方约定的建设期能如期取得合法的证件并依此在有关部门办理了登记备案手续，则应视为该合同生效，如建设方在双方约定的期限内无法取得合法证件或因其他原因双方不能到有关部门办理有关登记备案的手续，则该合同不生效。
　　该类合同在日常生活及现代经济交往中经常性地出现，必须对该类合同的效力认定作一统一的规定，不能仁者见仁，智者见智，各执一词。笔者从司法实践应首先满足公平、公正，司法效益为上的要求出发，认为该类合同一般以有效合同处理为妥。
　　具体理由如下：第一，在房屋建设前双方签订租赁合同是双方出租房屋及租赁房屋的需要，双方当事人的意思表示是非常一致的，按照合同法的基本原理，即从当事人意思自治原则及鼓励交易原则出发，对此类合同不能作无效合同处理，毕竟在该类合同签订后形成真实租赁关系的合同在多数，而形成纠纷的在少数。实际在我国现行的合同制度下，该类合同大量出现，如在大的交易市场中商铺的预租赁等都属于此类合同。若将该类合同一概定性为无效合同，如后来实际形成租赁关系的，也将此确定为无效合同，则当事人之间的稳定的交易将被破坏，合同法的上述基本原则将无从落实。
　　第二，该类合同也不能作为已成立而未生效合同来处理。众所周知，合同成立与生效是两个不同的概念，合同在双方当事人意思表示基本—致时即可成立，但合同生效，是指合同依法能对合同的当事人产生法律效力，我国合同法中对合同生效的一般规定是合同依法成立即生效。虽然我国合同法中也明确规定，法律、行政法规规定应办理批准、登记手续的，经批准、登记后合同生效。有的法律专家强调，我国的房地产法及城市房屋租赁的相关行政法律均规定，房屋租赁合同应到相关部门办理登记备案手续，因此房屋租赁合同未经登记不能生效。但笔者经调查发现我国绝大部分房地产管理部门均不办理房屋合同备案登记手续，即使有的发达地区办理的房屋租赁登记手续也只是针对出租方办理准租证，而不是开展房屋租赁合同登记备案的工作。因此，虽然有相关的法规规定了房屋租赁合同应登记备案，但现行的行政管理部门并未开展该项工作，而要求进行该类民事行为的当事人必须进行合同登记，不登记而合同就不生效是显失公平的。江苏省高级人民法院为规范这方面的问题，曾以座谈会纪要的形式，对此问题有过专门的解释，即在当事人未办理房屋租赁合同备案登记时，当事人以未备案登记为由主张合同无效的，不予支持。同样，在房屋租赁合同未办理登记备案手续时，我们也不能支持合同未生效的主张。
　　第三，本文所讨论的合同在房屋建造之前当事人就已签订，该类合同中的房屋一般要过一段时间才能交付。而若将该类合同认定为无效合同或未生效合同，则对于租赁人来说也是显失公平的。一般情况，在房屋建设前预先与他人签订租赁合同，与商品房预售一样是房屋开发商在建设资金缺乏的情况下，预收部分租金，达到了将将来的房屋出租并筹集了开发资金两个目的，这是无可厚非的，也不违反法律规定，因为法律并未明确禁止该行为。而作为租赁人预支部分租金，到时则取得了房屋的使用权，也达到其合同的目的，该行为也未被法律所禁止。故该类合同应该得到司法界认可并受法律的保护。如将该类合同归结于无效或未生效，无疑是对租赁人的显失公平，即这样做给开发商提供了一条避免承担违约责任的途径。如果在开发商房屋建成后以未办理登记备案为由随意地不交房屋，既使用了他人资金，又可以不承担任何的违约责任，仅仅承担返回资金的责任。但对于租赁人而言，则投入了资金后，未能达到租用房屋的目的，而且要承担为租赁房屋而作准备的其他损失。另外，如果出租方备齐了所有的证件，而租赁方想放弃该合同，则必须承担违约责任。这样的显失公平的结果却出自法律对自愿民事行为的干预，实为行政法律法规过度干预民事权力所造成，是我们立法及司法应尽力避免的。在这里我们必须以法的基本准则来判断我们司法时所选择的是否是一种正确的法律适用。
　　第四，目前法律专家和司法实务界对房屋租赁合同的性质存在两种观点。一种观点认为，房屋租赁合同是物权性质的合同，至少是准物权性质的合同，故应以物权法的规定来处理。按照这种观点，则房屋租赁应以实际交付房屋为合同的生效要件。如未实际交付房屋，或因房屋或者租赁合同有瑕疵，则房屋租赁合同归于无效或未生效。而另一种观点则认为在我国现行法律体制下，房屋租赁合同仅能作为债权合同处理。因为我国物权法至今未出台，而合同法中未将房屋租赁合同除外处理。而我国现行合同法是调整合同相对人之间债权债务关系的法律，而对于相对人之间物权关系应由物权法调整，或在物权法施行之前应由其他法律法规来调整。因此，仅就房屋租赁合同而言是债权性质的合同而不是物权性质的合同，该类合同的相对人的权力义务关系是对等的，即出租人有收取租金并负有交付所约定的房屋等基本权力和义务：而租赁人有在约定期限内使用租房并按约交付租金等基本的权利义务。该类合同无需涉及房屋的物权特性，如出租人不能提供合同中约定的房屋(如该房屋权力有瑕疵等)，则可视为出租人违约。笔者同意后一种观点。同样地，笔者认为，将房屋租赁合同视为债权性质的合同，对于处理在房屋建造前所签订的房屋租赁合同比较方便、实用和公正、公平，不会使合同某一方有随意地选择使对方违约或使合同无效的显失公平的结果出现。
　　第五，对于房屋行政管理部门所订立的行政法规，笔者认为，一是该类法规是行政管理部门权力寻租的结果，即房屋租赁合同实际是一种交易行为，应纳税，而不是交费。而行政部门的法规在一定程度上为收费而设，一旦收不到费，则就不开展该项工作。二是该法规中关于房屋租赁合同应登记的规定是依据房屋租赁合同为物权性质合同的原理而设立，无现行法上依据，且与合同法有一定冲突。对于该规定，笔者认为只能起到行政作用，而不能以此来确定民事合同的效力。
　　综上所述，笔者认为，在房屋建造前所签订的合同，只要不违反法律的强制性规定，一般应认定为有效合同。如本文中所提及的案例，可以认定为合同有效，而出租人在日前不能提供合同中约定的且在法律上无瑕疵的房屋，则应认定出租人违约。而因该合同双方既约定了定金条款又约定了逾期交付房屋的赔偿条款，则租赁人可依据其一或同时向出租人要求双倍返回定金、赔偿损失。
（作者单位：江苏省吴江市人民法院）
责任编辑：陈思
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