如何化解土地年限死结|土地所有权|确权_凤凰财经
如何化解土地年限死结
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与一般人的观念不同的是，从法律意义上讲，租业权与永业权的差异不是绝对的。例如，马来西亚租业权房屋主要是多业主居住的高层建筑，而永业权房屋主要是单户低层建筑，两种产权期限的存在似乎是为了解决产权切分问题。而新加坡、马来西亚等国的永业权住房与999年、99年租期住房在市场上存在不同定价，其差价是市场参与者在计算不同剩余年限住房未来的现金流之后得出的，在消除年限差异后不同产权房屋之间价格是均衡的。一般来说，同地段同品质的永业权住房与租业权住房产生租金能力是一样的，但前者产生租金时间长，所以价值较后者高，但因地
随着市场经济建设的深入，现有土地产权安排与资源的市场化配置之间产生了一些冲突，一些困扰由此而生。城市土地国有衍生出70年年限问题，扰乱了人们的预期。农村土地集体所有又给土地流转和农民身份退出制造了限制。修正或完善现有的土地产权制度，已成为共识。产权是一个权能体系，它划为分所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权等，这些权力既可以结合在一起，又可以分离。目前的土地所有制，不论是城市还是农村，都存在比较突出的所有权虚置问题。城市土地属于国有，也就是全民所有，但事实上和全民所有制企业一样，国有土地的所有权虚置是十分明显的。国有事实上是城市所有，城市政府则是更具体的代理人。我们从未听说过地方土地拍卖所得归国家所有，即是证明。相比之下，美国联邦所有土地和州所有土地，区分是明确的。农村集体土地所有权更是存在两个层面的虚置：一是在集体与国家之间，集体权力未得到落实。既然是村集体所有，理论上只要村民全体同意就可以自由处置，不论是卖还是租，与中央无关，也与省市无关，但事实并非如此；二是集体与农民个人之间，个人权力虚置。集体所有相当于每个村民占有总地土地财产的股份，农民耕种土地是在行使自己使用权和收益权，又何来承包的说法？向谁承包呢？支付了承包费吗？正因为集体所有制法律上漏洞太多，才使得“集体”负责人在相当大程度上掌握着农民土地的支配权、处置权，农民的合法利益才屡屡受到粗暴的侵犯。城市土地与产权直接关联的一个问题就是使用年限。中国战国以来就结束了“普天之下，莫非王土”的封建制，土地私有和自由交易的制度延续了2000多年，目前这种土地所有权与使用权相分离的状况，让人感到困扰。环顾全球，土地官有制并非只存在于中国，英国前殖民地就一度“全部土地归英王”，至今，新加坡、香港绝大部分土地都是官有的。香港最为极端，除香港岛上的有一座教堂土地是永久产权（Freehold，永业权），其余所有私人房屋都只有一定年限的使用权（Leasehold，租业权）。新加坡永业权土地约占20%，其余都是政府土地，对老百姓来说是租业权。加拿大、、马来西亚等英联邦国家，当初土地制度与香港、新加坡类似，但通过不断演化，现在土地大多数已是私有化，但政府仍然拥有一部分土地所有权，只对老百姓开放租业权，其年限大多是99年，少数为999年，这类房屋在销售时会被明确标示为Leasehold。对照这些地区不难发现，中国城市土地国有制与之不同之处有二：一是土地官有形成的历史原因不同，二是租业权与永业权土地占比不同，中国全部为租业权，其他地区则是租业权与永业权并存，有的以租业权为主，有的以永业权为主。而这些地方土地所有权结构并未制约其土地市场化配置。我想，这对我们是有所启发的。人们对70年产权期限的纠结主要有两方面：一、是否与房产税存在法理冲突，二、70年以后怎么办？当然，如果像一些人建议的那样，把70年产权期限全部自动转换成永久期限，这些问题就不存在了。但是，将如此大规模屋从租业权全部免费转换成永业权，挑战太大了，它既产生新的法理问题，也涉及契约的严肃性，更牵涉到社会公平问题。笔者认为，永业权与租业权并存国家的经验可以给我们一些启示，那就是我们是否也可以通过产权期限的多样化，将目前所有权与使用权的矛盾转化成经济问题，通过市场来解决这个问题。与一般人的观念不同的是，从法律意义上讲，租业权与永业权的差异不是绝对的。例如，马来西亚租业权房屋主要是多业主居住的高层建筑，而永业权房屋主要是单户低层建筑，两种产权期限的存在似乎是为了解决产权切分问题。而新加坡、马来西亚等国的永业权住房与999年、99年租期住房在市场上存在不同定价，其差价是市场参与者在计算不同剩余年限住房未来的现金流之后得出的，在消除年限差异后不同产权房屋之间价格是均衡的。一般来说，同地段同品质的永业权住房与租业权住房产生租金能力是一样的，但前者产生租金时间长，所以价值较后者高，但因地段和品质的不同，租业权房屋如果产生租金的能力超过永业权房屋，其市场价值也可能高过永业权房屋。因此，在各种业权形态并存的情况下，人们选择时主要不是考虑土地所有权自身，而是考虑使有权经济价值上的差异。因此，在修改法律难度很大，破坏契约副作用又太大的情况下，我们可以考虑在国有土地使用权拍卖中，将年限多样化，增加99年、999年以及永久年限的品种（相当于部分土地私有化），也可以出售低于70年期限的土地使用权，如50年，30年，甚至20年。通过不同年限产权土地并存，进而通过市场的自发计算来确定合理的差价，间接地找到年限价值。某栋住房剩余年限快要用尽前，业主可以支付一定的费用以获得延期。而这个收费标准，政府可以参考市场交易得出的年限价值来制定。这样，选择什么年限的住房主要是出于经济计算的个人选择，住房下面土地所有权问题就淡化了，年限所造成的心理困扰也就可以消除了。在农村，经过新一轮土地确权后，土地承包权永久化了，其结果是集体所有权与个人永久使用权（承包权）之间明确分离，它给农村土地交易制造了极大的困难。中国历史上有一种永佃制，佃户的租佃地主某块土地的权利是永久性的，不因所有权换手而失去，结果田面（租佃权）和田底（所有权）相分离，出现各自有市价的情况。今天农村的永久承包权与古代的永佃制，从形式上有几分相像。不同的是，永佃制下的所有权是明确归地主，而如今的所有权则属所谓的“集体”，而这个集体又是虚置的，所以现在农村的土地产权体系就像是狗咬尾巴，矛盾而可笑的。解决这个问题，最彻底的办法明确把所有权归还给农民，让所有权与承包权从分离到合一。在明确土地开发权国有化（即农地用途管制）和邻近权的前提下，农民有权自由转让土地。笔者认为，这样做的条件已经具备或基本具备了。如果做不到这点，也可以通过淡化所有权强化使用权来达到同样目的，让农民可以转让其永久承包权（当然也可以分年限转让，相当于出租，这是其个人选择）。在这一过程中，“集体”应该退出，以免其成为侵犯农民利益的工具。为了确保整体利益，应该引进“无异议原则”，如果转让侵犯了邻近权则应终止，如果无异议，永久性使用权转让即为合法。
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农村土地确权究竟意味着什么，土地确权是“终身制”吗？
土地确权政策颁布后，让人们担心的就是土地确权后还可以在土地上建房吗？大家尽管放心，只要符合申请建住宅条件，并且拟使用的土地符合土地利用总体规划，经有关批准权机关批准后就可以建房了。
　　政策颁布后，让人们担心的就是土地确权后还可以在土地上建房吗？大家尽管放心，只要符合申请建住宅条件，并且拟使用的土地符合总体规划，经有关批准权机关批准后就可以建房了。
　　一：农村建房程序
　　（1）提出申请：建房申请人持经本村民小组2/3以上农户签字（村民小组组长和四邻必须签字同意）的报告，向所在地村民建房理事会提出建房申请。
　　（2）村组会评：村民建房理事会和村委会应当在7个工作日内召开联席会议进行讨论，经讨论通过后，将申请建房户的现有住房面积、户籍关系、用地理由、占地类型、用地面积、规划情况、四至界线、权属是否有争议等基本情况在申请人所在的村民小组张榜公示。公示5日无异议的，申请人到所在村委会领取并填写农村村民建房全程管理表，不选用通用标准设计图纸的还须提交房屋建筑设计施工图，村委会签署意见盖章后上报所在乡镇人民政府或街道办事处。
　　（3）乡镇人民政府（街道办事处）审核：乡镇人民政府（街道办事处）接村委会上报的农村村民建房审批申请表后，应当在7个工作日内安排乡镇（街道）村镇规划建设管理所和国土资源管理所工作人员现场勘察。审查申请人是否符合建房条件、查实拟建房地址是否符合土地利用总体规划、村庄规划，是否符合公路、水利、林业、电力等部门的要求。对符合条件的，经办人员签署意见后，一并将申报材料上报乡镇（街道）分管领导。对不符合条件的，由村镇规划建设管理所和国土资源管理所向申请人和村委会出具书面答复。乡镇人民政府（街道办事处）根据申报材料召开会议研究，经会议研究同意建房的，乡镇人民政府（街道办事处）负责人应签署同意意见，对不同意建房的，由乡镇人民政府（街道办事处）书面答复申请人和村委会。
　　（4）发放证书：经乡镇人民政府（街道办事处）同意建房的，乡镇（街道）村镇规划建设管理所和国土资源管理所应当在7个工作日内通知申请人领取《乡村建设规划许可证（副本)》、《批准书》，并领取通用标准设计图纸。
　　（5）张榜公布：农村经依法批准，由乡镇人民政府（街道办事处)将审批结果通知申请人所属的村民小组，村民小组应在接到通知之日起3日内，将审批结果张榜公布，公布期限为5天。
　　（6）放线及施工：建房户应在开工前7日向乡镇（街道）村镇规划建设管理所和国土资源管理所申请放线，方可开工建设。放线时，乡镇(街道)村镇规划建设管理所要组织施工人员对房型效果图和设计图进行现场培训和指导，加强对农村村民建房过程中的建筑质量安全监督工作管理和日常检查。
　　（7）竣工验收及登记发证：农村村民在建房屋竣工后，应向乡镇人民政府（街道办事处）申请竣工验收，乡镇人民政府(街道办事处），应当在7个工作日内安排乡镇（街道）相关领导、村镇规划建设管理所和国土资源管理所工作人员、村委会、村民建房理事会等人员进行实地验收。对按照批准核发的《乡村建设规划许可证（副本）》的要求施工的，验收合格后核发《乡村建设规划许可证（正本）》和《集体》，验收不合格的不得发放《乡村建设规划许可证（正本）》和《集体土地使用证》。乡镇人民政府（街道办事处）应将验收和核发《集体土地使用证》的资料报市国土资源局备案。
　　二：不予批准建房的三种情况
　　（1）人均宅基地面积已达到上述规定标准限额的；
　　（2）出卖、出租原住房后再申请宅基地的；
　　（3）城镇居民占用农村集体经济组织的土地建住宅，回乡落户的除外。
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　　农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。为便于农村土地承包经营权登记过程中统一掌握政策，根据实际情况，现就如下问题提出解决办法。
　　&&&& 退耕还林土地的登记
　　1998年第二轮土地承包后，农户承包土地按相关规定已经退耕还林的，应按林地承包颁发林权证，不再列入这次土地承包经营权确权范围，只在登记簿中登清。
　　&&&& 流转承包地的登记
　　农户之间如果互换、转让以后的承包地，若经营权没有纠纷，应按现占有土地的承包人进行确权登记。对存在纠纷的，先解决纠纷再进行登记转让承包土地，限于集体经济组织内部，对于跨村民小组的承包地互换，双方村民小组经民主协商同意互换的，可按互换后的承包关系登记。双方或一方村民小组不同意互换的，仍按互换前的承包关系登记。对以转包、出租、入股、抵押等方式流转的土地按原承包转出农户登记，不得给受转让颁发土地承包经营权证，其流转关系继续履行原土地流转合同约定。自行开垦耕、自留地、园地本次暂不进行确权登记。
　　&&&& 土地权属不清或有争议的承包地的登记
　　凡权属不清或有争议的承包地应由村、组调查解决后再确权登记。对矛盾纠纷较大，暂不能解决的，划定争议区，查清争议区的位置、面积、形成原因，并登记造册，记录在案，待化解争议后再进行确权公示和登记。
　　&&&& 二轮承包后家庭弃耕的承包地的登记
　　若原承包户既没有申请放弃，又没有回来耕种的农户，在确权时既不确权给原承包人，也不确权给现承包户，作为待定地处理，若有书面申请放弃的，村组又没有给其他农户安排承包地的，该土地集体收回，作机动地管理。而对于个别农户委托他人代种的，无论有无合约，都应登记确权原承包户，不得确权给代种户。
　　&&&& 基本农田统一规划整理后的承包地承包
　　1998年二轮承包以后，按照国家有关规定统一规划整理的承包土地，以及土地流转以后受转让方统一规划整理的土地，由于改变了原先的沟、渠、路、坝等，使原有的“四至”界限变动或消失的，如村组已处理好的，按村组承包户已确认的四至界限、面积确权登记；村组没有处理好的，应按土地整理或流转以前涉及的农户承包关系，在充分尊重农民意愿的基础上，采用测量切分的办法，重新划定边界，合理确定相关农户的承包地四至后进行登记，不改变已形成的土地流转关系。
　　&&&& 承包方分户的承包地登记
　　1998年第二轮土地承包以后承包方分户的，按照分户以后各方对土地的占有现状进行登记，按所分户数颁发土地承包经营权证。对存在争议的，先由当事人协商解决争议后再进行登记。全家销户的土地，收回集体，按机动地处理；家庭成员中有婚出、迁出、死亡、失踪的仍按原面积确权登记到户。
　　&&&& 土地承包人去世并由子女耕种的承包地登记若承包人单独立户，现已去世，只要是在同一村组都应按其相应的子女户头进行确权登记。若子女不在同村，该承包人的承包地应收回集体，按集体机动地管理。
　　&&&& 相邻农户承包地纠纷的处理
　　1998年二轮土地延包后出现相邻农户的承包地，界畔位移较大的，待纠纷调处无异议后，再按应分承包地实测丈量确定的界畔进行登记。
　　&&&& 合并或分立村组的土地承包经营权登记二轮延包后村组合并或分立的，维持合并或分立前村组面积，按规定进行登记。
　　&&&& 进城落户农民的承包地的登记农户全家迁入设区的城市，转为非农业人口的，该农户的家庭承包地予以收回，不参加登记；全家迁入城镇落户的，并有固定收入且自愿申请放弃承包的，该农户的家庭承包地可以收回不予登记；全家迁入城镇，无固定收入，该户仍保留承包地，要予以确权登记。
　　&&&& 户口迁出的承包地登记农户全家迁入外乡镇并在当地取得承包地的，应当将其居住地的承包地收回，按集体机动地管理，不列入这次土地承包经营权确权登记。在迁入乡没有取得承包地，应予以确权登记。
　　&&&& 婚嫁后承包地变化登记在嫁入地未取得承包地的，在其原居住地的承包地不得收回，应按规定登记。
　　&&&& 劳务输出农民的承包地登记不得以农民外出务工经商而影响承包土地登记，对于常年外出未归，未委托代理人又无法联系的外出人员，可按正常情况办理登记，其承包地暂由集体视为机动地代为管理。
　　按当地习惯计算面积的承包地登记对以前使用标准亩折合面积、按产量折合面积等方式分配的承包地，由于档案记载面积与实际面积差异较大，可以按实际面积进行登记，但保留长年产量折合面积记录。对于扣除树荫、坟地、地边等习惯做法，登记过程中可以沿用。
　　&&&& 承包地实测中多出来的土地登记对测量多出来的承包地登记，维持原来每户承包合同不变，不增不减，多出的地仍然记在原户头上。按实有面积确权登记，并把原承包合同复印件附到新权证登记档案中。
　　&&&& 水冲沙压无法恢复的承包地登记有水冲沙压的承包地仍由原承包户进行确权登记。
　　&&&& 国家征用、占用的承包地登记凡被国家重点项目建设征用占用的承包地，其土地承包经营权应予以收回，并在农村土地承包经营权证登记簿上记载办理变更登记手续，核减相应面积。
　　&&&& 村组公益事业占用的承包地登记在村组公益事业建设中被征用占用的承包地，按原承包户进行登记，在农村土地承包经营权证登记簿上予以记载，并由农户签字确认。核减相应面积。
　　&&&& 农户间私自买卖的承包地登记凡农户间私自买卖的承包地，仍按原承包户确权登记。
　　&&&& 附属地的确权登记附属地指按土地承包方案应分承包地以外，由于种种原因交由承包方耕种的土地，农户耕种附属地收归集体所有，按集体机动地管理。
　　&&&& 其他方式承包土地的登记以招标、拍卖、公开协商等方式承包的土地，主要指“四荒”地，只签订土地承包合同，完善相关档案，其登记颁证工作，不与这项家庭承包经营权确权颁证工作同时进行，待家庭承包经营权确权颁证工作结束后再按正常程序办理。
　　&&&& 登记的移交时间本次登记的农村土地经营地承包期到期时间统一填写为日。以后待国家的具体政策出台后再统一调整。起始时间不写具体时期，原则上属于1998年的二轮土地延包。
　　来源：土地论坛
　　【服务热线】400-6590188
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　　【健康网址】
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摘要: 今年中央一号文件再次聚焦三农，对新农村建设、新型农民的培育都提出了要求，最重要的是农村土地确权工作，农村土地确权之后我们农民不再担心土地是谁的，怎么种，那么确权之后，农民能够从中得到哪些利益和好处呢？
今年中央一号文件再次聚焦三农，对新农村建设、新型农民的培育都提出了要求，最重要的是农村土地确权工作，农村土地确权之后我们农民不再担心土地是谁的，怎么种，那么确权之后，农民能够从中得到哪些利益和好处呢？中国三农网带你看一下。
1 农村户口：农村土地可以自建房，尤其是拥有宅基地的农村居民，当然没有宅基地也可以申请的，具体请看本网《农村户口 没有分到土地怎么办 农村户口能获得哪些福利》一文。
如果你是城镇户口，你是没有宅基地的，没办法申请用地建房。所以盖自建房的首要条件就是农村户口。城镇户口无法自建房，只能花上千万买别墅了，可是农村人呢?可以自己建啊。
2 农村土地可以贷款，农村承包土地经营权以及农村住房财产权都可以用于抵押贷款，贷款之后可以拥有资金去创业或者做些小生意。
今年新的政策出来了，农村“两权”抵押贷款试点的暂行办法日前出台，由央行会同相关部门联合印发，分别是《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(以下简称“两个《办法》”)。土地承包经营权证可以用于抵押贷款，农村土地越来越值钱了。
3 农村土地可以开发多种功能，可以用于发展规模化种植、养殖等等，而且国家或者地方还有政策补贴哦。
国家鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。
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