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房屋置换是什么意思,房屋置换流程有哪些？
听说房屋交易有一种房屋置换的交易方式，我对这种房屋置换的交易方式不是很了解，想请问一下有没有人知道房屋置换是什么意思，如果要置换的话其流程又是怎么样的。
回答(共3条)
房屋交易有两种形式，买卖交易是最常见的一种形式，而另一种交易就是房屋置换，房屋置换是一种特殊的交易方式。其特殊性就在于能保证买卖同时进行。也就是说买房和卖房一起进行的。即卖掉您的原来住房， 再买进一套您需求的住房。因此，您的房屋的成功置换必须是您原有住房有下家接受，同时，您看中了另一套住房。而房屋置换往往需要第三方参与的而且一般情况下置换的都是两个相互认识的人置换。而房屋置换流程的话大致分为了六个基本程序：一、置换登记：居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。二、价格评估：初步上门，在经专业人员认真计算，进行评估。从而得出价格。三、置换委托：确定过后就可以正式委托置换公司了。而一家正规的置换公司应该具备大量的买卖双方信息，利用王诺华计算机技术处理信息、完善，正规的操作流程。四、签订合同：房屋委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。“五、办理谁许：办理准许过后需要按照合同缴纳相关手续费完成房屋交个全过程。六、交割物业：交割业务需要吧所有业务费全部结清。
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房屋置换的通俗易懂一点就是房屋交换，往往需要第三方的介入。当然熟人就不用了，然后多退少补。只要双方达成一致，这样就可以进行置换了。而且置换还能节约一定的开销。而房屋置换的流程分为了置换登记、价格评估、置换委托、签订合同、办理谁许、交割物业等六项。
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房屋置换在通俗含义上包括一般人们常讲的”差价换房”、”差价调房”等房屋流通形式，是不同房屋间价差交换或等价交换的房屋交易形式，在目前情况下，房屋置换是改善住房条件的一种较好途径，是目前比较受欢迎的住宅消费服务方式。与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且，在房屋置换中有实物与实物间的交换，即房屋置换是”货币实物”和”实物实物”两方面内容的交换方式。
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关注美乐乐文章摘要：换房涉及两个动作：旧房出售和新房购入。对于家庭名下有两套住宅的人来说，想换房必须先卖房，即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。但是如果家庭名下只有一套住宅，那么既可以选择先出售，也可以选择先购入，当然也可以同时进行。
一 . &家庭名下有两套住宅如何换房？家庭名下有两套住宅以及其他例如非沪籍家庭名下已有一套住宅，都属于购房资质处于占用中的情况，换房需“先卖再买”。1. 为什么只能“先卖再买”？按照上海的限购政策，沪籍已婚家庭名下，最多只有拥有两套住宅。所以，如果业主想换房，必须先出售一套，腾出购房资质，才能再购入新房。2. 什么时候才算“腾出购房资质”？对于沪籍家庭，只有家庭名下无房或者只有一套住宅的，才能通过购房资质审核。即，对于名下有两套住宅的家庭，只有将其中一套旧房办理完过户手续后才能通过资质审核，进入“买新”流程。3. “先卖再买”的流程大致怎样？（以卖旧全款，买新全款为例）分步解析：1. 房源核验：到建委进行房源核验，可以委托中介，也可以自行核验。2. 收定金/签约：与买家达成意向，收定金并签署《定金协议》《房屋买卖合同》《 补充协议等》。3. 网签：与买方一起到建委或经纪公司，办理网上签约。4. 缴税：到当地地税部门办理缴税，税费由买方承担。5. 过户：与买方一起到当地不动产登记中心办理过户。6. 拿尾款。过完户后，按照与买方约定的时间，拿到尾款，再买。7. 资质审核。资质审核应该在旧房过户手续完成后申请，否则可能会被核定为名下两套住宅，不能通过资质审核。8. 付定金/签约。与卖家达成交易意向后，付定金，签署《定金协议》《房屋买卖合同》《 补充协议等》。9. 网签：与卖家一起到经纪公司或者建委办理网上签约手续。10. 缴税：根据所购房子性质、年限、是否首套等，到当地地税部门缴纳税款。11. 过户：与卖家一起，到不动产登记中心办理过户手续。12. 拿新房本。温馨提醒：买新房时，资质审核可以在收尾款前进行，但必须在过户动作完成之后。&二 . &家庭名下只有一套住宅如何换房？对于换房人群，一般没有充足的资金购买第二套，所以需要先收到卖房房款之后，再购入新房。虽如此，但是为了缩短交易周期，一些步骤也是可以买卖同时进行的。适用人群：1. 资金不足以购入二套。2. 想以“首套”多贷款，省利息。3. 卖房想以“满五唯一”避个人所得税。4. 购房想以“首套”省契税。换房流程如下：这样，只要购入新房的网签在出售旧房过户环节之后，就可享受“满五唯一”个税优惠、“首套贷款”更高额度、“首套购房”契税优惠。a. 贷款优惠经过以上两个图表的分析，无论是公积金贷款还是商业贷款，首套与二套相比，在首付款成数、利率等方面均有一定的优惠。b. 税款优惠：旧房出售“满五唯一”个税优惠、新购房契税优惠“满五唯一”可以免个税，契税方面首套也比二套税率省好多！所以，如果没有充足资金购入第二套，那么不妨先将旧房出售，得到尾款后再买新房，这种换房方式不影响资审网签，缩短交易流程，也更加省钱！三 . &换房过程中该注意哪些？？换房流程复杂，不同环节可能相互交叉，时间节点、违约风险是两个最为常见的重点问题，也是经纪人经常面临的问题。1. 时间节点名下有没有房，有几套房，需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售，办理完“过户”这个动作之后名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有购房资质、购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。如果要腾退购房资质、享受税费优惠等，一定要将旧房先办理过户，再办理新房网签。2. 违约风险很多换房者因为资金不充足，需要用出售旧房的尾款来付首付，购买新房。但是很多情况，由于尾款不能按照约定到账，导致换房者违约。一旦一个步骤延误，可能涉及后续整个流程的拖延逾期，到时换房者将面临被追究违约责任。所以签约时，对其中的时间条款一定要慎之又慎。&对于换房者而言，减少不必要的支出，缩短换房周期，既要牢牢把握首套二套的时间认定节点，又要对合同中的时间规定留有余地，将买卖风险降至最低以成功实现自己的换房目的。
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所谓“抵押式房屋置换”，就是购房人将本人或第三人所有的产权明晰的房产抵押给银行，按照银行评估价格的一定比例获得一笔贷款，用以支付采用银行按揭方式购买的楼盘房屋首期款的一种置业方式。
二手产权房的房屋置换抵押贷款注意事项
买二手产权房的本市市民，可以申请银行贷款和公积金贷款，为了使您能够尽快办妥贷款，提请大家注意做好以下事项：
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买二手产权房的本市市民，可以申请银行贷款和公积金贷款，为了使您能够尽快办妥贷款，提请大家注意做好以下事项：
　　１、在正式提出借款申请前，通过咨询详细了解借款过程中需要解决的一系列问题；
　　２、在咨询过程中，提供个人公积金帐号（个人住房公积金贷款及组合贷款需提供）、预付款收据、买卖合同等资料，以便房屋置换公司发放借款申请资料；
　　３、在正式提出借款申请时，提交贷款所需的证件、资料的原件、复印件及个人私章，个人住房借款申请和借款合同须由房屋置换公司盖讫公章和法人章以示担保；
　　４、在办理每一步手续前，务必检查携带的资料是否齐全；业务人员收到个人保管资料后，为客户代办银行贷款手续，以便银行及时放款；
　　５、在还款过程中，请在每月规定日（一般为２０日）前在储蓄卡相关信息入还款金额，避免由于每月划帐和扣款造成透支；
６、所有申请表及合同文本必须用黑、蓝色钢笔书写，字迹清晰。
鸡生蛋再蛋生鸡 旧房如何变出新房
日益飙升的房价也让市民对房子有更多的美丽愿望：第一个愿望是有房，第二个愿望是有更大更好的房。但是，人们又不得不考虑的是，原先的老房子怎么办呢？或许，会出现两种可能：一是房子成为“鸡肋”，一辈子心有不甘而又无可奈何；一是成为“鸡蛋”，像传说中那样“鸡生蛋，蛋生鸡”，从而让“钱生钱”……
个案1伺机卖掉旧房购新房
李小姐大学毕业分配到广州有8个年头了，同时间进来的人，很多都不愿拿死工资而纷纷跳槽，留在这儿的屈指可数。不过令她安慰的是，自己没有错过福利分房的末班车，1997年单位分的房子落实了产权，面积也还可以，有70平方米。
但是，李小姐的担心也接踵而来。首先是楼龄问题，带同学朋友来玩，一看斑驳的墙壁，她心里先矮了半截。而且，9楼还没电梯，光线又不好，上下班得转两次车……特别是看到原先的同事跳槽后，短短几年在市中心供起了敞亮的电梯洋房，她心里更不是滋味。
所以，李小姐很想买套新房，私下里也曾去看过楼盘，但一看首期，心动的楼盘首期起码也要10万元，陈小姐就傻了眼。再说了，原来的房子怎么办？不论是卖还是租，都不是今天想变现，明天就能拿钱的啊。难道，李小姐的房子变成了“鸡肋”？
事实上，如果李小姐选择银行的“抵押式房屋置换”就能让这房子变出钱来。
对旧房的处理采取先出租1年，然后等待机会卖掉。预计租金回报1200元/月。
那么，李小姐第一年每月的实际供房款为00=1477元，负担并不是很重。供楼1年后剩余应还银行本金大约为：（×12）+（×12）=311960元。此时将旧房出售，可得房款30万元，一次性补足差额11960元，所有贷款就还清了。
李小姐这个方案分三步走
1.旧房贷款交新房首期款，实现0首期
2.出租旧房，住新房改善居住条件
3.一年后出售旧房，还清借款
想想看，只要一年，陈小姐旧房换新房的目的就达到了，多轻松。事实上，“抵押式房屋置换”也是一种投资手段，只要运用得好，还能“房养房”、“房生房”呢。
个案2旧房抵押贷款后再出租
在外企工作的王先生实施的计划则是这样的。他把位于繁华地段的旧房抵押给中国银行。94平方米的三室两厅，评估单价7553元/平方米，评估总价71万元，银行可提供最高六成抵押贷款额42万元。王先生实际贷款29万元，用于支付新房首期款，10年还贷，月供款3159元。
新房118平方米，单价8050元/平方米，售价95万元，首期三成29万元，余额95万-29万=66万元贷款，20年还贷，月供款4570元。
旧房出租，预计租金回报4000元/月。
前10年月实际供款00=3729元，后10年每月实际供款0元。实际投入购房金额×120=515880元，通过“抵押式房屋置换”计划，王先生实际购房单价为4372元/平方米。
王先生这个方案分三步走
1.旧房贷款交新房首期款，实现0首期
2.旧房出租回报率高，租旧房；新房居住装修标准高，住新房
3.20年后，物业由一变二
其实透过王先生的个案就能看出，另一套房子就这样出来了。
具体办法贷款额不超过抵押房价六成
一般而言，用“抵押式房屋置换”的方式，要求抵押的房产有《房地产证》，房屋结构为钢筋混凝土，楼龄在20年以下，并且不在政府拆迁公告范围之内。而且，房改房必须有《上市核准表》。
据了解，目前中国建设银行和中国工商银行都推出此类业务。其中，贷款利率方面，一般按照中国人民银行规定的利率执行。贷款额度方面，住宅不超过抵押房产评估价格的60%，而且任一抵押物贷款不超过50万元；在贷款期限上，建行住宅最长不超过10年，工行则可放宽到20年。
选择“抵押式房屋置换”，一方面能迅速套现资金，方便买新楼；另一方面，对旧楼的处理也争取到了足够的时间。出售还是出租，慢慢考虑吧。
政策背景多家机构推出置换服务
记者了解到，广州市房管局属下的广州市房屋置换中心也相应推出了“置换理财易”服务，打通二手楼交易的“瓶颈”。这项服务包括以下几个方面。
旧房变现买新楼：当客户与发展商签订认购书后，广房置换根据专业评估情况与客户签订旧房“置换理财易”收购协议，办理相关手续后，广房置换立即按照协议价格向客户支付100%的房款；
委托包销购新楼：即客户与广房置换签订旧房委托包销协议。办理相关手续后，广房置换按照旧房评估价格先行代客户向发展商支付60%的房款。而旧房则由广房置负责包销（售价由客户决定）。旧房售出后，如果实际售价超出评估价，该部分房款仍归客户所有。广房置换只收取相应的置换服务费；
旧房贷款购新楼：当客户只是一时资金紧张又不想卖掉原有旧房时，置换中心可为其提供个人住房担保贷款服务。仅需5个工作日就可以拿到银行贷款。
农行的规定：置换式个人住房贷款是指农业银行向购买商品住房时全额付款的借款人发放的，用于置换其前期购房非贷款类债务，并以该住房设定抵押的贷款。
房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换喝使用权互换两种形式。
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这个不是我熟悉的地区置换房屋怎么报价最合适 以小换大应注意哪些问题
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其实不管是出于那种情况置换，都需要了解清楚才能行动。如果是为了小孩读书问题置换，置换之前一定要事先了解购买的房屋是否在学校片区内，学校对于住房落户有无时间规定等。
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